买房贷款有3种方式 究竟哪种最省钱最适合你

买房贷款，常见的贷款方式有：公积金贷款、商业贷款和组合贷款。但这些贷款方式的利弊，你都了解吗？在这3种方式中，使用公积金贷款当然是最省钱的，但由于受到贷款额度的限制，购房者往往要支付较高的首付，加大了买房的成本；组合贷款大家比较能接受，但实际的操作流程又较其它两种方式更复杂；商业贷款办理的效率高，简单方便，但利率又太高。

买房贷款，究竟该怎么选择贷款方式呢？

一、住房公积金贷款

公积金贷款流程图：

优势：

1、贷款利率低，产生的总利息少。

2、还款方式比较灵活，借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约；部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。

3、二手房对房龄限制较少，可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行。

劣势：

1、贷款上限额度比较低，如果一定要使用公积金贷款，很多时候意味着你要多缴纳首付。

2、在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房。

3、办理流程复杂，放款速度慢，通常需要1.5-2个月的时间，很多楼盘拒绝使用公积金贷款。

二、商业贷款

商业贷款流程图：

优势：

1、贷款额度高，可贷款年限长，一般为30年。

2、还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。

3、放款速度快，程序简单，从银行面签到贷款审批一般周期在2周。

4、收入稳定、信用良好的人，基本上都可以申请到商业贷款，而不需要像公积金贷款那样，在贷款前需连续足额缴纳一定的期限。

劣势：

1、“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房也被视为二套房。

2、对于第三套房不予贷款。

3、商业贷款的还款利率较公积金贷款高。

三、组合贷款

组合贷款是指，办理住房贷款时，同时使用公积金贷款和商业贷款。商业性住房贷款部分按照商业贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

组合贷款流程图：

优势：

贷款利率较为适中并且贷款金额较大。

劣势：

1、办理组合贷款，需同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，需要2至3个月的时间完成。

2、借款人申请组合贷款后，商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档，假设购房者想再次买房，将算作二套房。如果直接使用公积金贷款买房，只要借款人将首套房的贷款还清了，再次申请公积金贷款买房，仍按首套房的标准放贷。

四、不同的贷款方式，能省多少？

总价150万的房屋，首付50万，贷款100万，采用不同的方式，贷款的利息、月供也不一样。

五、选择贷款方式时遵循三原则

1、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款。

2、如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。

3、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

每种贷款都有自己的特点，买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况、家庭现有经济实力（经济实力包括存款和可变现资产两大部分）作综合评估，需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期；要注意自己的还款能力，这是决定可贷款额度的重要依据。

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买房怎么贷款划算？专家给出标准答案，买房必看

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，现在武汉利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！

这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。

有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。

所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。

但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！记住，以后的大前提是房住不炒！

提问：您好！我是外地户口，在武泰闸丰收小区有一套90平的老房，无电梯和车位，想在非限购的地方买一套新房，是抵押贷款再买呢还是卖掉再买好？请给个建议。谢谢！另外，新房是选汉南的绿地好还是选蔡甸的房好？我的小孩是武汉市户口，住在白沙洲。谢谢您！

回答：现在的问题是：由于不是卖房的大年，所以价格卖不起来，还有卖不出去的问题。建议先抵押，买新房，遇到大年卖掉无电梯老房。小孩武汉户口为什么不买三环内，汉南不行，蔡甸也不太行。

提问：房姐晚上好，请问一下联投花山郡140适合投资吗，这么多人投资这个盘，以后好不好出手啊，都是投资，谁来接盘呢？有点疑惑。

回答：140不太好出手，90-130之间的户型投资最优。花山主要依赖光谷东的人口导入

提问：四新招商公园1872五期的二手毛胚房，均价1.9万，是不是价钱高了，入手是不是会站岗啊？孩子今年4岁，也不急着住！顺便问一下，旁边的华中师范附属墨水湖小学，怎么样？教学水平如何？谢谢！

回答：1.9太贵了，妥妥的站岗，现在二手不是有1.6的嘛？汉阳的教育资源整体偏弱，墨水湖小学在整个片区来看，还算行吧

提问：房姐，你好！请教3个买房资格问题。1、我夫妻名下有一套经济适用房（我的名字，五年后办证），商品房两套（一套10年房龄的我的名字，贷款还有2年还清，另一套新房子双方名字，贷款2年还清），问假如卖掉一套老房子我夫妻有没有资格以二套房名义买房？经济适用房会不会对我们的买房资格产生影响？2、我妈64岁，名下有3套还建房（选了户型还没有交付），一套经济适用房（5年后办证），她有没有买房资格？我可不可以和她一起做接力贷？3、买房资格怎么查询？征信怎么查询？

回答：1.经适房占房票，你们夫妻已经没有房票了。2.妈妈名下的还建房如果没有房产证的话，就不占房票。可以用妈妈的二套资格买，可以做接力贷。3.房查:关注“武汉住保房管”微信公众号点击“办事大厅”栏“个人房查”选项即可注册并查询4.征信在人民银行查询

提问：问一下找人DC，给好处，是按现在买房总价的10%，还是按几年后的交易总价的10%，是怎样的标准给呢？

回答：收益的10%

提问：星主您好！首先感谢您之前的回复还有些疑惑想问下：1.三里民居的房子价格都在一万五以上，房东咬得很死不可能达到一万四，该如何谈价？求指点2.全款抵押是要先还清房贷再拿房屋去抵押对吧？我看您算的正常约贷五成，那如果所剩贷款和第二套所需首付差不多的情况下，做全款抵押就没意义了对吗？找银行操作还是找中介？3.老人60岁已退休，中介说接力贷只能做到10年对吗？而且我们名下有房，如果以老人名字买小孩也无法落到老人的名下，那就无法上学，该如何破？求解答

回答：1.砍价技巧详见知识星球内部分享。2.如果尾款少于30%建议做截断抵押，抵押是为了套出更多子弹，再买一套。接力贷可以做到30年，到85岁没有问题，重点看你的年纪。部分学校可以接受老人有户口就可以入学，未来也可以走对敲和赠与流程落户学区房，1年后可以取消赠与。

提问：房姐，如何看待近期武汉房市7-8月的量价齐升？套均价破165w？

回答：限价放开，新盘开涨，市场逐渐复苏。淘笋越来越难。接下来还有金九银十。

提问：女神姐姐，打扰啦，比心比心。最近一直欲购第二套房，认识的中介朋友说花山郡7个，保利上城10个都能拿到签。人是挺靠谱的，不过就是不知道这个价合不合适。我是想着趁这两个月还算平稳期，先上车，避免后面水涨船高了。这样对吗？

回答：我还是不建议给茶水啊，谨慎。需要辨别是盘前还是盘后，如果是盘前茶水，大概率是骗子。目前新盘基本都是开盘一次涨几百到一千左右，所以如果买新盘肯定是越早买越合适。给个价值区间:白沙洲超过1.4不考虑，花山新盘1.2不考虑

提问：商贷120万，如果北京公积金转武汉公积金贷款，如何转到最高额度84万？是否要还贷款还到剩余84万？

回答：目前武汉还不支持异地缴存的商转公，只能先去武汉缴纳6个月的公积金然后才能办理哈，只能转成纯公积金，最高额度是70万，商贷的尾款和公积金贷款之间的差额部分需要自己补齐。具体的可以打公积金中心咨询下

提问：房姐你好，请问武汉泛海CBD的房子算CEO房么？

回答：算

提问：房姐好！请问世茂云锦121平现在出手怎样？然后想民间借钱再购东原启城怎样？现目前资产平帐，但个人信誉良好可以借款50到100个，后面是世茂继续留着，再购东原怎样？盼回复。

回答：世茂云锦没到卖的时候再入一套，东原现在价格高了，可以看看其他性价比高的盘，白沙洲地铁盘单价不超过1.4可以入。

提问：美慧房姐好！请教如何优化配置房票贷票和裂变？情况：昆明，认贷不认房。一，可用资源，房票贷票：1，我妈64岁退休职工，名下一套房值100w，身上无贷。2，我名下一套房值60w无贷，子弹60w。3，我老婆名下无房无贷，自营公司月入5w。二，现在计划购入两套标的，做并发。1，第一套房值220w已开盘，想用我老婆的名字做25%首付首贷（55w），目前已经交定金。2，第二套房值120w三个月后开盘，想用我老婆做首贷人首付25%（30w），加我妈名字其自住。3，两套房不加我的名字为两年后JLH破XGXD。以上如何优化？资金缺口25w，我想出售60w房填补。不甚为谢

回答：你好，根据你的描述，给出的建议如下:1.母亲和你名下的2套房均没有杠杆，建议做抵押融资。另外结合房子的综合情况判断是否需要出手，房龄，区位，交通，环境配套，面积和未来流动性等。2.想做2套新盘的并发，需要开发商和信贷员的配合，因为2个盘的开盘时间间隔3个月，资料审核及放款时间需要事先协调好。3.这2套新房不加你的名字，为了保留你的f，购房合同，网签，银行贷款，房产证等都需要你放弃份额。或者直接做JLH，可以问问中介，昆明J离婚证是否能用。4.如果能激进一些，之前的2套抵押或者出售后到手的子弹，可以用你的名字再入一套。月供留足1-2年即可。不知道你入的哪2个盘，一定要逢笋入，昆明并不是投资10的城市，本地土著长持没问题，但是入手价尽量低。

提问：房姐，你好！汉阳1889的价格倒挂吗？这个楼盘的位置怎么样？

回答：价格倒挂指的是新房比周边的二手房价格低，汉阳1889是二手房，位置还不错，目前价格1.7左右，并不低

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住房怎么贷款更为划算？

一、住房如何贷款

目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

个人住房贷款（商业贷款）是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款（公积金贷款）是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。

1、公积金贷款

缴存在住房公积金的购房者向银行提出住房公积金贷款申请，并将所购房子向贷款银行抵押的行为。

对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款，不够部分再进行商业贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

贷款会有最高额度限制，不同的城市限制不一样，以深圳为例，个人最高50万，家庭最高90万。

2、商业贷款（银行按揭）

满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。

未缴存住房公积金的人无缘申贷公积金贷款，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于规定比例，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、组合贷款

缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。

住房资金管理中心发放的贷款，有一个最高限额，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

二、住房贷款如何偿还

偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。

借款人可以根据自己不同的情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后不得更改。现有银行贷款的方式依发展商申请的银行不同而实行不同的还款方法，因此现有状况是银行为主导。

中国人民银行规定，政策规定房贷利率要根据央行的利率浮动实时调整。这是因为住房贷款不同于一般的商业贷款，其贷款期限较长，假如按照合同最初确定的还贷利率一路执行下去，银行将面临极大的风险。

遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。

目前最常见的分期还款主要有以下两种。

1、等额本息还款法（等额法）

即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。该还款方式所付利息较多，但前期还款压力相对较小，适合手里现金少，收入较为平稳的购房者。

2、等额本金还款法（递减法）

即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些，压力大，随本金逐月递减。但整体利息更少，适合手里有现金和收入预期高的购房者。