一文讲清楚：房贷利率最低4.1%，要不要提前还，什么时候还

“房奴”好消息来了！

五年期贷款利率降到十年新低为4.3%，降之前为4.45%。按照贷款100万30年计算，总利息减少3.18万，每月少还89元。

还款金额对比：4.45%v4.3%

而现在部分地区的首套房利率最低已经可以到4.1%，这确实是买房人的福音。年初的时候还是4.65%。如果以4.1%跟年初的4.65%相比，利息总额将减少11.68万元，月供每月下降324元。

还款金额对比：4.65%v4.1%

凡是还过房贷的人都很敏感，也应该都知道4.1%是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。在之前的2008年，5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

所以，现在的利率是24年来的最低，要不要提前还款呢？

这个问题，专家早有断言：“从长期来看，提前还款需慎重，对大多数人而言并非最佳选择。”

只不过，专家的话要分两面听，要不也不会出现“建议专家不要建议……”的吐槽了。

问一下银行的朋友就知道了。

我们首先要明白，为什么要提前还贷，或者说提前还贷的好处在哪里？

绝大部分人的“房贷”都是每月等额还款的方式，就是每个月还同样的钱。凡是去银行打过流水的人都知道，这里面本金和利息的构成不一样，越是在早期，还的主要都是利息，越往后才是主要还本金，你可以把这种本金和利息的构成想象一个“V”字形。所以很多人还了几十万的房贷，才发现还是欠银行很多钱。

所以，这是一个要不要提前还贷非常关键的判断，你处在还贷的初期、中期还是后期？如果你还处于主要还利息的初期，是完全可以提前还的。

其次，我们来看比较一下“投资”和房贷利率

这也是无数人包括专家的说辞，认为提前还贷是“穷人思维”，因为，当经济复苏的时候，投资机会更多，将钱用来投资就能够获取比房贷利率更高的收益。如果此时手里没有钱，岂不是会后悔“提前还贷”？

我们来看，凡是在考虑提前还贷的人，也不会是多么富裕的人，手头也不会有太大的资金。那这些钱够投资什么呢？

股票、基金？今年的行情大家也都知道吧，哪里都是哀鸿遍野。

开个餐饮店、奶茶店？这是无数人想到的自己当老板的快速途径，也亲自实践过的。这几年因为疫情反复导致餐厅订单和宴席需求量大减，什么时候能开门也是未知数。2021年，据国家统计局对餐饮门店数量统计，共有超过100万餐饮相关门店注销，其中快餐店注销了近40万家，奶茶店注销了近35万家，火锅店注销了近10万家。基本上，平均每两分钟就有一家餐饮企业倒闭。

就是在没有疫情的时候，你只要注意观察过，你家附近的餐馆是不是已经换了很多个门头了？

有情怀的去开个民宿、书店？还是打住，我亲眼见过无数民宿老板肠子都要悔青了，而现在的书店能活下来的全靠网红打卡、卖咖啡、卖文创周边这些在撑着，即时是这样，初代网红书店言又几已经撑不住撤出北京了。

看来看去，适合普通人的投资渠道并不多，且风险很大，都是挣辛苦钱的主，赔不起。想要的投资肯定是以保本优先，再想着赚钱。所以很多人还是会选择存款和国债，能保本。现在银行定期一年利息2.1％，两年2.5％。三年3.15％；国债三年期利率3.2％，五年期利率3.37％，都低于贷款利率，除非是公积金贷款又另当别论了。

对比下来还是提前还贷更适合。

最后，我们还要考虑到两种未来的不确定。

1、房价下跌。环京有个地方叫“燕郊”，很多希望扎根在北京的年轻人都会选择在此购房，然后通过以房换房的方式最终实现在京买房。2017年初，燕郊房价涨至4万一平，单价最高的项目4.5万。2017年3月，因为限购等政策，房价急转直下直接腰斩，很多买在高位的人被深深套牢。房子卖不出去，就算降价卖出去还不够还贷款的，于是有些人被迫断供。

这套房子，市场价大概在235-240万元。如果卖掉房子，不仅128万的首付、80万元月供全部赔进去了，还欠银行40万元。

2、个人意外。有媒体报道过这样的个例，大厂工程师5年前买了一套450万的房子，首付135万，房贷315万，月供1.6万，公积金组合贷。5年一共还款96万，本金还了25万，还有290万的本金。35岁被裁员，半年也没有找到月薪2万以上的工作。被迫断供，房子通过法拍卖了320万，但拖欠房贷的利息、罚息，银行的起诉费、律师费等加起来有几十万，所以他自己一分钱都拿不到。也就是说，因为突然失业，他这5年以来的首付和房贷共200多万，全部打了水漂。

看一个数据：阿里拍卖显示，全国住宅用房法拍数量近年来有所增长，其中2020年为133万套，2021年达到168万套。这168万套的背后一定有类似这样的巨痛。

降低家庭的杠杆率，是面对未来不确定最保守的选择，让自己更安全一些。可以对冲这种风险，就算发生了以上这种状况，损失也会小很多。

所以，如果你处于还款初期，又不是公积金贷款，没有靠谱的投资渠道，毫不犹豫地选择提前还贷。

那要还多少呢？如果能一次性还完房贷，自然是上上之选，无债一身轻。如果不能一次性还完，那就要做好规划，尤其是对自己的职业前景持悲观态度的，手里最好留出一部分现金可用于失业后的应急之用，也能保证继续还上房贷。

房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

房贷期限是越长越好吗？如果房贷延长至40年，有哪些好处和坏处？

由于房地产市场遇冷，很多地方的房子变得难卖了，于是有专家就建议，应该将房贷的最长期限延长至40年，以减轻大家的还贷压力，从而鼓励大家去买房。那么房贷的期限真的是越长越好吗？

房贷期限是越长越好吗？房贷期限越长，有好处也有坏处，好的方面有以下几个。

首先，房贷期限越长，前期确实可以减轻每月的还贷压力。因为房贷是分期还的，从贷款发放之后就要开始还，一直还到贷款期限结束，所以贷款期限越长，还款期限也越长，分摊下来后每个月的还款额也就更少。

比如100万的贷款，贷款利率为5%，在等额本息还款方式下，贷款20年每月的还款为6600元左右，而如果贷款30年，每月的还款金额不到5400元，在前20年里每年可少还近1.5万元。若贷款期限延长至40年，前20年可以少还更多。

其次，房贷期限越长，越到后面还款可能就会越轻松。在不考虑房贷利率变化时，房贷需要还多少就是已经固定了的，不会增加也不会减少。比如在用等额本息还款时，首次还款是多少，最后一次还款也还是这么多。

然而，只要我国的经济还在不断增长，那么我们的收入水平大概率也会不断增长。所以房贷越还到后面，我们的收入越高，房贷在收入支出上的占比就会越来越小，也就会越来越轻松了。

再次，就是可以让我们在年轻的时候更好地积累资本。因为房贷期限越长，前期的还款压力比较小，可以省下不少钱。而且此时的年纪尚轻，如果有能力的话，完全可以把这笔钱更好地利用起来，赚取更多的资本。

而坏的方面，一个就是总的利息更多。因为同样的贷款，在贷款利率相同之下，贷款期限越长利息显然要更多。比如上方的例子中，贷款30年比贷款20年的总利息多了近35万元。要是贷款期限延长至40年，利息还会多很多。

所以贷款期限越长，总的还款压力非但没有减小，反而还增加了。

另外，贷款期限越长，后期承担的还贷压力会比较大。要是此时收入增长了不少也还好，可如果收入非但没增长，反而出现下降，那就会比较麻烦了。

毕竟这个时候年龄也比较大了，不仅在家庭生活上的支出会增加，而且赚钱的精力也下降了，如果仍然需要还房贷的话，肯定会有不小的压力。

比如现在的房贷最高可以贷到70岁，可相信很少有人真敢贷到70岁。因为想想在自己退休之后还得还房贷，想想就会让人喘不过气，毕竟那时要怎么养老可能都还是个问题，更何况去养房子了。

由此可见，房贷期限越长看起来好处更多，可实际上这只不过是牺牲了部分利益的另一个解而已。如果觉得为获得这些好处而牺牲那部分利息是值得的，那就是好的。

然而，也并不是所有人都会觉得为了能在年轻时能减小房贷压力，多付几十上百的利息就是值得的。

所以，房贷期限越长，好与不好还在于个人怎么看。