法哥来啦丨借款时抵押公证小心被“套路”

《法哥来啦》

主办：武汉市司法局武汉市普法办

承办：武汉广播电视台科技生活频道情景普法剧《法哥来啦》以来自现实中的真实案例故事，采用演绎情景剧的方式，利用卡通形象“法哥”深入浅出地提出事例中的法律盲点，进而给出清晰的法律解释。

6月19日（周五）晚上八点至八点半，

武汉广播电视台科技生活频道

《生活全报道》栏目《法哥来啦》专栏将播出

“法哥来啦：

借款时抵押公证小心被“套路””

敬请关注！

武汉广电网及掌上武汉APP

都可以观看直播和回放！

有句老话说得好：有借有还再借不难，但是很多人为了保证对方还钱，就会专门去公证处做一个抵押公证，用房产车子等等作为抵押，但是您知道吗，这抵押担保公证，可是有风险的！今天咱们的节目就来看一下！

老钟的公司资金出了点问题，无奈之下，他找到了朋友小石，作为“专业”的借贷人士，小石提出，借钱可以，但是老钟需要拿出点东西进行抵押，在得知老钟在武昌还有套房之后，他告诉老钟，只要和他去公证处做个委托公证，委托小石做老钟的全权代理人，这钱就借给他。

无奈之下，老钟只好答应了小石的请求，但是老钟也强调，这个房子只是做抵押，小石不能私自给他卖了。小石一脸笑意的答应了，就这样，二人签订了一张十二万元的借条。

但让老钟没想到的是，公司的货款迟迟未到，借来的十二万很快就被老钟花得一干二净，无奈之下，老钟又找到了小石。这次小石告诉老钟，想借钱，他必须要写一份承诺书，承诺要是还不上钱，就自愿将名下的那套房产无偿交由小石来任意处置！

当老钟走后，小石公司的职员不解的问向老板小石：明知道老钟可能还不上钱，怎么还借给他呢？小石此刻阴森的笑了起来，原来，小石一直找人盯着老钟公司，没给他货款的人小石认识，两人合伙专门卡住老钟的钱，为的就是让他还不上！

十五天后，这套房子被小石以二十万元的价格贱卖！远远低于市场价，得知消息后，老钟急红了了眼，虽然自己货款到了，但房子却没了，无奈之下，老钟选择了起诉。

在法院法官约谈室，法官告诉老钟：这个事情的关键在公证委托上，形式虽然是委托书，但实质是为了担保债务的履行。老钟将房屋公证委托给石某抵押，但并没有出售房屋的意思表示，公证委托的目的是用于借款的担保，所以他不能够随便卖房，这个房子，通过法律途径是可以要回来的！

法哥有话说

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条相关规定，本案中房屋买卖的起因是民间借贷，委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权，借款人作此委托公证并无出售房屋的意思，名为买卖，实为借贷。

即使债务履行期限届满后借款人不能还款，出借人也无权在借款人不知情的情况下直接变卖诉争房屋以获得债务清偿，应申请通过司法拍卖处分标的物，避免出借人约定到时不能按时还款房屋所有权直接规其所有这样显示公平的流押条款，保护借款人利益。

案例提供

汉阳区人民法院

鸣谢

湖北我们律师事务所

湖北酬信律师事务所

汉阳区人民法院聘用制书记员陶治饰演老钟

郭纪轩饰演小石

郑琳饰演老钟女朋友

汉阳区司法局梁青逸饰演小石妹妹

汉阳区人民法院民一庭法官助理瞿桂东饰演法官

房屋抵押贷款需要什么要求，流程复杂吗？

你知道房屋抵押需要满足什么要求吗？流程复杂吗？今天小编给大家讲一讲，下面一起来了解一下吧！如果贷款的金额比较高的话，而且贷款利率相对比较低、期限比较长，那么很多人会申请房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款指的是申请人用自己的房子作为抵押向银行申请贷款，贷款资金可以用于运营和个人消费。

那么房屋抵押贷款需要什么条件呢？

①房屋抵押贷款要求：首先房子的产权必须要明确，符合国家规定，而且能够进入房地产市场流通，没有其他抵押。其次是房子的年龄和贷款期限不超过40年。值得注意的是抵押房子不包括当地城市重建和拆除计划中，而是拥有房产证书，国土规划部门和房地产部门签发的土地证书。

②贷方要求：首先，贷款人要有合法的和职业和稳定的收入来源，有按时偿还本金和利息，不能有不良征信和任何非法活动。其次是提供银行认可的有效抵押担保，或是提供可以将合法有效的不动产用作抵押担保或者是具有支付能力的第三方担保。

③个人结算银行账户，和银行达成协议，从自己指定的个人结算账户中扣除本金和利息。

房屋抵押的贷款流程复杂吗？

①贷款申请：贷款人向银行咨询贷款用途，额度，期限等，如果申请人符合贷款范围，则需要准备相关的资料，然后填写申请表。

②准备贷款材料：如果是个人住房抵押贷款的话，需要提供个人配偶的相关资料，如收入证明、房屋所有权证明、婚姻状况证明等。

如果是公司需要抵押财产，需要提供销售合同、商业资本验证报告等。

③验房评估：提交上述材料以后，银行会根据提交的材料对抵押房屋进行现场检查和评估，然后确认抵押贷款金额。

④申请贷款：将贷款审查材料和评估报告等资料交给银行。

⑤贷款合同公证：贷款人带着房屋抵押协议、购买协议、托管协议和保险单，第三方担保人到贷款银行签订房子抵押贷款协议。

⑥银行贷款：银行需要执行抵押登记程序，带着房屋所有权证明和贷款合同的公证。接下来贷款银行会将贷款转到房屋购买协议中指定的银行账户中。

以上就是房屋抵押需要什么要求以及房屋抵押流程复杂吗的相关内容，希望可以帮助到你们，如想了解更多房产知识，请关注珠海幸福家房产网！

裁判案例：债务人以夫妻共有房产抵押借款，配偶虽知情但未签署借款及抵押合同，能否主张房屋拍卖价款的一半

【裁判要旨】案涉房屋系案外人与债务人（即其配偶）在婚姻关系存续期间所购买，虽仅登记在债务人名下，但若夫妻无特别约定，应为夫妻共同财产。债务人用该房屋作为抵押向债权人借款，虽然案外人未在借款合同和抵押合同上签字，但其参与办理了抵押合同的公证手续，也知晓用于抵押借款的事实，且对此未提出异议。故法院认定该房屋为案外人与债务人的夫妻共同财产，案外人认可用夫妻共同财产为债务人个人贷款进行抵押担保，并无不当。//

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申4952号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，案外人）：张爱玲，女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路668号和信花园（摩玛大厦）二期B座2705室。

法定代表人：吴斌，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冉莹，女，彝族，1966年6月26日出生，住云南省昆明市西山区。

一审第三人（被执行人）：云南榕博房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号综合楼二楼。

法定代表人：张爱玲，该公司执行董事兼总经理。

一审第三人（被执行人）：云南腊峰电力设备制造有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号（C-1-3地块）。

一审第三人（被执行人）：王榕（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，1993年11月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王珺（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，2000年7月24日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王某某，男，汉族，2007年出生，住云南省昆明市盘龙区。

法定代理人：张某某（王某某之母），女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

再审申请人张爱玲因与被申请人昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司（以下简称茂恒公司）、冉莹及一审第三人云南榕博房地产开发有限公司（以下简称榕博公司）、云南腊峰电力设备制造有限公司（以下简称腊峰公司）、王榕、王珺、王渝博案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张爱玲申请再审称，1.一、二审判决认定事实不清。张爱玲与王琼华（已故）系夫妻，2002年共同购买了昆明市盘龙区××路××小区××幢××单元××室房屋及××幢××号车库（以下简称案涉不动产），登记在王琼华名下，但属于夫妻共同财产。张爱玲投资20多万元对房屋进行了装修，并居住至云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）拍卖腾空前。2009年7月17日，王琼华以个人名义向茂恒公司借款90万元，并以案涉不动产作抵押，办理抵押公证时，张爱玲在场。所借款项用于购买农机设备，并未用于家庭共同生活，该笔款项已还清。2013年3月18日，昆明中院的（2012）昆民四初字第253号民事调解书明确载明，在调解书生效后解除对案涉不动产的抵押。该调解书生效后，虽然茂恒公司未办理解除抵押手续，但茂恒公司已不享有对案涉不动产的抵押权。2009年10月27日，王琼华向茂恒公司再次借款308万元，该笔借款并未以案涉不动产进行抵押，本息共计350万元应当由借款人王琼华、抵押人榕博公司、担保人腊峰公司偿还。对于上述事实，一、二审判决认定不清。2.案涉不动产系王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲应当享有拍卖价款一半的所有权。昆明中院在执行中将案涉不动产进行拍卖，所得价款1475198元，房屋由冉莹竞得、车库由何振华竞得。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但并不能否认案涉不动产属于夫妻共同财产的属性，抵押权人茂恒公司对此明知，且无异议。案涉债务系王琼华的个人债务，昆明中院不应当将全部拍卖所得价款用于偿还王琼华的个人借款，昆明中院应当返还张爱玲735799元。二审判决驳回张爱玲的主张，缺乏法律依据。3.云南银信房地产价格评估有限公司对案涉不动产进行评估，但却按照毛坯房给出评估价格，未包含装修的价格。昆明中院以房屋现状进行拍卖，应当包含装修价格。买受人在《拍卖成交确认书》第四条中明确表示对拍卖标的存在的已知或未知的瑕疵风险，由买受人自行承担。由此，买受人冉莹应当承担张爱玲对房屋的装修费用。

冉莹提交书面意见称，冉莹不是本案适格的诉讼主体，与各方无任何法律关系，冉莹通过司法拍卖竞得房屋，拍卖公告明确说明是现状拍卖。冉莹无任何过错，不应承担法律责任，请求驳回张爱玲的再审申请。

本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的再审申请事由是否成立进行审查。

关于张爱玲主张案涉不动产一半拍卖价款的问题。首先，根据原审查明的事实，案涉不动产系张爱玲与王琼华在婚姻关系存续期间所购买。王琼华用案涉不动产作抵押，向茂恒公司借款90万元。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但若夫妻无特别约定，案涉不动产应为夫妻共同财产。虽然张爱玲未在借款合同和抵押合同上签字，但张爱玲参与办理了抵押合同的公证手续，云南省昆明市国正公证处所做的《询问笔录》也证实张爱玲知晓案涉不动产用于抵押借款的事实，且张爱玲对此未提出异议。因此，二审判决认定案涉不动产为王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保，并无不当。其次，根据查明的事实，虽然昆明中院（2012）昆民四初字第253号民事调解书已经生效，但至昆明中院执行时，案涉不动产的抵押并未解除，茂恒公司仍然是抵押权人。张爱玲主张已偿还90万元的借款，但其并未举示证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因王琼华未履行还款义务，茂恒公司申请执行，执行法院拍卖作为抵押物的案涉不动产。如前所述，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保。因此，二审判决认定张爱玲不享有案涉不动产一半的权益，即不享有案涉不动产一半拍卖价款的权益，并无不当。

关于张爱玲向冉莹主张案涉房屋装修补偿款的问题。张爱玲主张房屋装修补偿款的理由系认为昆明中院在执行过程中，对案涉房屋的价值进行评估时，系按照毛坯房对案涉房屋进行评估作价，案涉房屋的装修费用未包括在评估价中。因此，昆明中院对现状房屋进行拍卖不包括房屋的装修费用，从而向案涉房屋的买受人冉莹主张案涉房屋的装修补偿款。究其实质，张爱玲系对案涉房屋的评估价格提出异议。由于装修附属于房屋，且不可分割，昆明中院对案涉房屋进行现状拍卖，当然包括房屋的装修在内。冉莹通过司法拍卖竞得案涉房屋，依法取得案涉房屋的所有权。因此，二审判决认定张爱玲与冉莹之间不存在任何法律关系，无权要求冉莹支付装修补偿款，并无不当。

综上，张爱玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回张爱玲的再审申请。

审判长孙建国

审判员张爱珍

审判员孙晓光

二〇二一年九月六日

法官助理黎明

书记员黄敏

转自：民事审判