夫妻办理贷款应该注意哪些问题？

夫·妻·个·人·信·贷

RONGKEYUAN

夫妻在共同办理个人信贷业务涉及的财产处理，以及需要注意一些什么问题，又应该如何处理呢？

PARTONE

财产制度

客户经理在为夫妻办理个人信贷业务时，往往会涉及夫妻财产处置的问题。因此，客户经理应对夫妻财产法律制度有所了解。我国的夫妻财产制度主要体现在《婚姻法》第17、18、19条的规定中。

《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益；

（3）知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（5）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”

《婚姻法》第18条规定：“夫或妻一方所有的财产范围包括：

（1）一方的婚前财产；

（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费；

（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（4）一方专用的生活用品；

（5）其他应当归一方的财产。

《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”

夫妻可以自主约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产的归属，约定应当采用书面形式。

综上所述，我国的夫妻财产制度可以概括为“法定夫妻财产制与约定夫妻财产制相结合”，即当夫妻双方没有约定时，直接适用法律规定的夫妻财产制度，即婚姻关系存续期间所得的财产应属于夫妻双方共同所有。与此相衔接，《婚姻法》规定了夫妻之间的日常家事代理权，即夫妻在处理日常家事时，相互享有日常家事代理权，双方互为代理人。但客户经理需要注意的是，对于重要财产事务如住房或大额存单的处分，法律规定夫妻双方应协商一致。如果是单方擅自作出的决定，另一方有权否定。

对于重要财产事务的处分，夫妻之间应当协商一致，对于单方作出的处分财产的决定，另一方有权否定。

PARTTWO

注意的问题

对于共同共有物的占有、使用、收益和处分，法律规定应当得到全体共有人的同意。将共同财产抵押给他人，是一种处分财产的行为，自然应取得其他共有人的同意。对此，最高法院《担保法司法解释》第54条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”因此，如果没有抵押人配偶的同意，除非商业银行能证明抵押人的配偶是知道或应当知道的外，商业银行的抵押将可能被法院判为无效。而商业银行要证明抵押人的配偶知道或应当知道，难度是很大的。

为了规避法律风险，夫妻一方以个人名义申请个人贷款或办理抵（质）押的，客户经理应尽量要求夫妻双方共同到商业银行办理贷款申请，将夫妻双方列为共同还款人，并要求夫妻双方在借款及抵（质）押合同上签字。如夫妻一方确有困难不能前往的，应要求经办人出具合法、有效的书面委托证明。上述做法的前提是要确定夫妻关系合法有效，因此客户经理先要核实贷款申请人或抵押人是否已婚以及婚姻关系的真实性。依照《婚姻法》的规定，结婚登记是合法夫妻关系存在的标志。因此，以夫妻名义申请住房贷款的，客户经理应要求借款人向商业银行提供结婚登记证明或法院认定的事实婚姻判决书。

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佛山全政策 干货，你必看的

2022年，如果你有在佛山购房置业计划，那么，今天这篇干货必不可少，事关首付、商贷/公积金贷款、房贷利率、积分入户

等等，希望能帮到你

限购政策目前佛山执行的佛山限购政策中，佛山市禅城区全区、南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇为限购区域，其余则为非限购区（一二手房同），本地在限购区域内限购2套，非本地居民在限购区内限购1套且须提供1年社保。

值得一提的是，自2019年开始，佛山已取消购房入户政策，将房产情况作为申请入户、入学的计分指标。

1、首套住房如何认定？

①宅基地如果没有房产证的话再买住宅还是算首套。

②住房套数认定以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位。

2、持优粤佛山卡，可以在佛山买几套？

可买2套。持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人才，享受我市户籍人口购房政策。

其中，具有全日制大专学历证书的全职人员即可申报为T卡人才。（基本条件：在佛山市内工作的，必须与用人单位签订1年及以上劳动合同，并在佛山市缴纳社会保险或个人工资薪金所得税。缴纳单位与申报单位一致。）

3、拥有住房套数如何确认？

①家庭已拥有住房套数的确定，以在查询时点上“佛山市房产信息查询系统”记载的住房登记套数为准。只要购房人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其房屋产权来源方式，均计入家庭拥有住房套数。

②两个及以上居民家庭共同继承一套房屋的，不作一套计算。

③对因房屋征收补偿选择产权置换的，在办理商品房合同备案时，不受个人当前住房套数的约束，但完成合同备案后，该房产计入权属人名下拥有的住房套数。

商业贷款选择商业贷款，根据购房情况，贷款成数有所不同。（具体首付成数、利率需要根据贷款当时银行政策变动。）

公积金贷款从2021年5月1日起，佛山公积金贷款额度个人最高不超过30万元，即夫妻双方最高贷款不超过60万。

此外，调整还有2大点：①公积金贷款对象只能是普通住房，建面超144㎡不予发放贷款。②已有2套住房，停止发放贷款；公积金贷款未还清前，不得再次申请。

1、公积金贷款与商贷冲突吗？

不冲突。申请贷款时如住房公积金贷款不足够的，且个人有偿还能力，可同时申请组合贷款（住房公积金贷款+商业贷款）。商业贷款的资格与条件以商业银行规定为准。

2、已使用过一次公积金，再次买房可以用吗？额度有没有影响？

公积金贷款已结清不是再次申请贷款的唯一条件，还须结合缴存职工家庭的住房套数审核。但公积金贷款未结清的，则不得再次申请。个人最高贷款额度与贷款次数不关联。

3、公寓能申请公积金贷款吗？

不可以。按照要求，规划用途为非住宅的（如高级公寓、别墅、度假村、商业或商务用房等）不予发放贷款。

4、在佛山买房，可以用广州公积金贷款吗？

如果本人或配偶为佛山户籍，即可申请使用广州公积金贷款买房，否则不可以。买房之后可以提取，但无法享受公积金利率优惠。

房贷利率2022年1月20日，一年期和五年期LPR双双下调，其中，5年期以上LPR降至4.6%。

而根据2月8日佛山最新房贷利率统计显示，目前佛山首套房贷利率最低为汇丰银行的5%，最高为中国银行的5.95%。

值得一提的是，从利率表来看，佛山各大主流银行房贷利率组合贷比纯商贷普通要高出25-30个BP，不过如果夫妻能贷满60万，组合贷比纯商贷仍要划算一些，只是公积金放款仍需排队等待。

此外，相较LPR下调前，首套和二套均下调了5-35BP不等。

1、什么是LPR？

LPR被称为贷款市场报价利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，与公开市场操作利率挂钩。LPR是由18家银行共同报价产生的，最后取得一个平均值，因此每个银行的LPR是一样的。LPR一个月公布一次，为每月20日的9:15。

2、加点数值是什么意思？

要知道，并不是LPR降了，你的房贷利率就一定会下降。因为，房贷利率=LPR+银行加点数值，其中LPR是变量，加点数值不变。

购房者可以根据自己设定的重新定价日，留意房贷利率。根据定价日相应期限的LPR+加点数值重新计算贷款实际执行利率。

普通住宅标准普通住房标准为每半年调整一次，根据各区上一个半年新建住宅的平均交易价格确定。

佛山普通住房标准判定，必须同时符合3大条件：①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；③实际成交价格按建筑面积计算低于实际成交价格标准。

其中，前2个条件基本不变，而第3点条件则每半年调整一次。

目前顺德区和禅城区已相继公布了2022年上半年普通住房标准，其中，禅城区成交价格标准为27954元/㎡，比2021年下半年下调了1706元/㎡；顺德区为26984.04元/㎡，上调了1721.72元/㎡。

近年来，禅南顺普通住房中实际成交价格标准的变化。

1、普通住房和非普通住房有什么影响？

普通住房标准判定会影响首付、契税还有二手房个税等。

就首套房而言，契税方面，购买家庭唯一普通住房，税率可以按1%~1.5%缴纳，而非普通住房则要按总价的3%计算。二手房交易的个人所得税方面，家庭满5年唯一普通住房可以免征，而非普通住房则要按过户价的2%或增值部分的20%征收。

购房相关税费2021年12月10日起，佛山二手房个税正式从2%降为1%！个税税率的调整有利于降低二手房的交易成本，而除了个税，购房过程还有这些税费要了解。

入户佛山目前入户佛山主要有积分入户、稳定居住就业入户、学历入户等方式。

积分入户2022年1月底，佛山五区第四季度积分入户名单已全部公布。据乐居统计，2021年佛山四季度共入户人数达8780人，而申请人数超1.4万人。

其中，禅城区中最多申请人数为祖庙和石湾，入围分数中，以第四季度最高。

南海区中，申请人数最多的区域为狮山镇，7大镇街的入围分数基本在200分以上，入户申请率基本在50%左右。

顺德区方面，申请人数最多的区域为容桂，除了一季度，其余三个季度的入围率基本维持在6/7成。

而三水和高明区则成两个极端，三水区竞争激烈，申请人数逐季度递增，入围分数在144分以上；而高明区每季度名额均有余，入围分数不超50分，积分入户相对容易。

值得一提的是，对比全年五区的积分入户情况来看，第一季度入户相对较易，申请人数和入围分数都较低；第四季度入户申请最为激烈，申请人数都达到最高值。

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重庆公积金最新政策解读：套数如何认定？二套房首付款比例为何下调？

近日，重庆市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知》（以下简称《通知》）。为了便于广大缴存职工更好地了解和理解相关政策，记者采访了重庆大学副校长、城乡建设与发展研究院（智库）负责人刘贵文，对《通知》进行详细解读。

“重庆市为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好地支持住房公积金缴存职工刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，出台了该《通知》。”刘贵文说。

住房公积金贷款新购住房套数是如何认定的？

《通知》要求，在新购住房套数认定标准方面，缴存职工家庭在中心城区利用住房公积金个人住房贷款新购住房的，其在中心城区以外的住房不纳入住房套数核查范围。

“新购住房套数认定标准，主要考虑重庆市相当于中等省份的规模及架构，中心城区与区县空间距离大，交通半径长。”刘贵文说，职工家庭在中心城区利用住房公积金贷款新购住房时，不将其远郊区县的住房纳入贷款套数核查范围，能更好地帮助缴存职工解决在中心城区的住房问题，实现职住平衡。

刘贵文解释，在中心城区新购房的缴存职工，中心城区以外的住房不纳入住房套数核查范围；新购房缴存职工的商业性住房贷款记录不纳入核查范围，只将住房公积金贷款记录纳入核查范围；缴存职工家庭住房公积金贷款记录以全国住房公积金监管机构查询结果为准。

住房公积金贷款首付款比例和贷款额度有什么变化？

这次政策调整的另一大方面，便是缴存职工家庭购买第二套住房时，申请住房公积金贷款，最低首付款比例由40%降低为30%。

住房公积金贷款个人最高贷款额度从40万元提高到50万元，夫妻参贷的，缴存职工家庭最高贷款额度从80万元提高到100万元，具体的可贷额度为：个人可贷额度按照缴存职工住房公积金账户余额的25倍计算；夫妻参贷的家庭可贷额度为缴存职工及其配偶个人可贷额度相加计算。

“这主要考虑住房公积金贷款额度已多年未调整，缴存职工普遍反映我市住房公积金贷款额度偏低，二套房的首付款比例偏高。”刘贵文说，通过提高贷款额度与降低首付款比例，能更好地减轻缴存职工经济负担，满足其购房贷款需求。

为支持多子女缴存职工家庭出台的住房公积金贷款政策有哪些？

《通知》要求，有两个及以上子女的多子女缴存职工家庭申请住房公积金贷款的，个人最高贷款额度提高到60万元。夫妻参贷的，家庭最高贷款额度提高到120万元；多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例降低为25%。

刘贵文表示，这是为贯彻落实国家卫健委《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，支持多子女职工家庭改善性购房贷款需求，在提高住房公积金贷款最高额度、降低改善性购房首付款比例上给予一定的支持，有利于减轻多子女职工家庭的经济负担。多子女职工家庭的可贷额度计算方式与前面提到的内容相同。

扩大住房公积金支持范围有哪些内容？

刘贵文表示，在《通知》中，还提到深化川渝住房公积金“互认互贷”，四川住房公积金缴存职工在我市申请住房公积金贷款享受同城待遇。

“这主要考虑在实施成渝地区双城经济圈战略中，两地住房公积金贷款政策协同一致很有必要。”刘贵文说，通过四川缴存职工在我市购房申请住房公积金贷款享受本地缴存职工同等待遇的措施，深化川渝住房公积金“互认互贷”，加速推动成渝地区双城经济圈住房公积金一体化发展。申请住房公积金组合贷款的，同时要符合商业银行个人住房贷款的相关规定。

此外，符合条件的灵活就业缴存人，在家庭购买第二套住房时，可申请住房公积金贷款。刘贵文表示，此政策对符合条件的灵活就业缴存人家庭购买第二套住房时，可给予住房公积金贷款支持。灵活就业缴存人家庭住房套数的认定标准按照《通知》第一条相关规定执行。

（首席记者董进）

来源：华龙网