一文读懂银行房产抵押贷款审核规则大纲

房产抵押贷款审核规则大纲

很多客户提供房产证到银行办理房产抵押贷款，会因为各种原因被拒绝，很多客户也会疑问，为什么各家银行的抵押贷款审核规则千差万别，差异那么大？下面我们就从银行的审核角度来跟大家解释为什么各家银行的房产抵押贷款会各不相同。也能够通过几个简单的知识点了解清楚银行的审核规则，提前向能够通过的规则靠拢，争取到更好的贷款政策和贷款利息。

银行房产抵押贷款通常会从6个主要的审核方向进行审核分别是：

1.人

2.财

3.物

4.经营主体

5.贷款用途

6.合规管理

以上六个方面对贷款进行审核。

下面用几张图片简单进行解释。

银行房产抵押贷款审核主体

第一部分：人

贷款申请人也就是贷款主体的要求：

银行房产抵押贷款审核主体（人财物）

人包括：主借人，共借人，担保人，相关联的配偶，子女，共有人，股东，父母，其他法律关系人。审核人的点有：国籍，年龄，婚姻关系，占股信息，身份信息，外部信息（审核面包括：1.诉讼信息2负面信息3.犯罪信息4.执行信息5.大数据信息6.企业经营信息）以上的所有审核点都是一票否决机制，也就是如果其中的某一个人，某一个点，某一个原因不符合银行的贷款审核规则，会直接做拒绝处理。

注：所以，你的房产抵押贷款拒绝原因可能不是自己的愿意，二是配偶，子女，父母，或者股东，其他关系人因为某一个原因不符合，直接拒绝的。

第二部分：财

财包括：财力证明，偿还能力证明等。这部分需要从个人流水，公司流水，征信记录，等各个方面来进行评估。评估的主要指标包括：1.资产负债比2.收入负债比3.对外担保4.潜在经营风险5.大数据信息。关键的排除的指标主要包括：1.资不抵债2.借新还旧3.收入小于负债4.企业经营风险5.政策风险6.行业风险。

第三部分：物

物简单值提供给抵押物的价值判定。

主要包括抵押物类型和价值，产权关系是否清晰，为了价值升降潜力，是否利于变现等。

抵押物类型常规包括：普通住宅，别墅，商铺，写字楼，公寓，商住楼，其他特殊房产（房改房，集资房，单位福利房，小产权房和其他特殊房产）

抵押物价值判断还要审核房龄（一般指房龄25年以内的房子）因为超过25年的房龄，代表这个房子太老旧，不利于变现和风险较高，很多银行已经不会接受这样的抵押物了。还包括持证时间，大部分银行对持证时间的要求是必须满足半年以上。

共有权人信息：房子的共有人通常包括子女，配偶，父母，兄弟姐妹。年龄通常要求在18岁以上，70岁以下。这里有个特殊的要求，即贷款人年龄+贷款年限不能超过70岁。也就是如果贷款人如果有65岁，或共有人65岁，贷款期限不会超过5年。

产权是否清晰：通常涉及的是多段婚姻关系。也就是在婚姻存续期间，如果前配偶承担了偿还责任，那需要重新进行析产换证以后才可以进行二次抵押贷款。如果产权不清晰，会有侵犯其他隐形共有人权利的潜在风险。银行不会接受抵押的。

房产来源还包括买卖，赠与，继承，析产。房产来源必须合法合理才可进行抵押贷款。

抵押物本身风险：房子是否有重大改动，是否有拆迁风险等等也是在审核范围内的。

银行房产抵押贷款审核主体（经营主体，贷款用途，合规管理）

第四部分：经营主体

经营主体主要理解为，能否合理支撑贷款金额。比如一个夫妻店的个体户，每个月流水就1万元。想要贷款500万，提供1000万的抵押物。那这个贷款主体是支撑不了那么大金额的贷款的。也就是贷款金额和贷款主体要相互匹配。保证偿还能力和风险可控，贷款合理。

经营主体主要审核的点有公司规模，人员规模，经营规模，潜在风险，行业风险，政策风险等，也包括对股东资产，隐形资产等的审核。还需要审核股东，是否涉诉，是否有股权冻结，股权抵押，对公流水经营规模，上下游合作规模，应收应付是否合理。通过银行审核系统和外部大数据关联，还需要审核诉讼信息，负面信息，执行信息，大数据信息，企业历史经营信息等关键点，判断识别潜在风险。

第五部分：贷款用途

常规的房产抵押贷款合理的贷款用途指的是用于小金额消费或者是大金额贷款用于扩大经营。银保监会有规定，禁止贷款用于炒房，炒股，转放高利贷，贷款借新还旧等高风险用途，扰乱国家宏观经济调控政策，市场秩序等不合理不合规的贷款用途都是不允许的。所以还需要审核贷款用途，需要提供相应的购销合同进行证明贷款用途合理合规。

第六部分：合规管理

合规管理指的是银行内部对于整个贷款审核流程是否做到贷前调查合规，贷中管理合规，贷后管理合规等自查自纠管理动作，防止客户经理伙同贷款申请人骗贷，资料虚假，贷款用途虚假，授信金额过度等问题，保证真个贷款审核过程做到合理合规，公平公正客观。

这就是以上六个贷款审核主要的规则和要求。各位朋友可以从上面六个部分去理解银行贷款流程。做到心中有数，有章法，有规矩，为贷款提前做准备。

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首次抵押和二次房屋抵押贷款有什么不同？

我们在为各位客户办理贷款事宜的途中，会遇到形形色色的问题。最近，发现很多客户对于房屋抵押贷款中的一抵与二抵，并不是很熟悉，二者有哪些区别，办理难易程度又如何呢？

一抵便是我们常说的首次房屋抵押贷款，是由申请人以个人的房屋产权作为抵押向银行或贷款机构申请贷款的行为，但要求房子是处于无任何贷款状态的。

二抵则是房子已经办理过一次抵押贷款，但当前状态是仍在还款中，再次进行抵押叫作二次抵押。需要注意的是，无论是公积金或者商贷的按揭，只要在按揭的情况下想要抵押，都算是二抵。

那么一抵与二抵都有哪些不同点？

1.额度

一抵可贷额度一般是房屋估价的7成左右；二抵在此基础上需要扣除未还本金部分，具体是房屋估计×抵押成数－未还清的贷款，剩余的就是二抵可贷出来的部分。

2.利率

通常情况下，二抵的利率要略高于一抵，目前房屋一抵的利率在3.85%-6%左右，二抵的利率以6%以上居多。

3.机构

并不是所有机构都能够顺利办理二抵，但一抵有很多银行或机构都可以办理，而且申请条件也比一抵要复杂和严格。

4.还款年限

通常来讲，一抵最长可以做到30年，而二抵就不会有这么长的时限，一般在3年到10年。

5.条件及材料

办理一抵需要借款人符合申请银行抵押贷款的所有条件，而二抵除了一抵所需的条件要求之外，还会考量房屋的剩余可抵押的额度，审核上会更加严格。而且申请银行二次抵押贷款，一般都要求房屋为银行按揭房产且按揭满一年以上。

当天申请当天办 不动产抵押登记最快6小时搞定

受疫情影响，龙泉驿区一家服装商贸公司出现资金周转困难，公司负责人李女士用住宅作抵押担保向成都银行股份有限公司龙泉驿支行提出借款申请，6月9日13：00成都银行股份有限公司龙泉驿支行在银政通系统中提交线上直办申请，15：07龙泉驿区不动产登记中心审批通过，17：59银行通过龙泉驿区不动产登记中心微信公众号缴费后，6月10日9：57不动产登记中心出具不动产登记证明（电子证明），成都银行股份有限公司龙泉驿支行发放贷款193万元，切切实实解决了企业资金缺口的燃眉之急。

“没想到这么快，对于我们商贸企业来讲，真是一场资金‘及时雨’！”说起本次贷款办理过程，李女士很激动。她回忆，以往办理抵押贷款业务，要跑几处，花去了不少时间和人力。

记者了解到，李女士本次办理贷款的系统正是龙泉驿区大力推行的“银政通”。作为深化“放管服”改革创新举措，“银政通”将银行、不动产登记中心链接在一起，公众即可安全快捷办理不动产抵押贷款等业务，不再需要拿着各种资料往返于银行、不动产登记中心，实现让“数据多跑路、群众不跑腿”。

“按照线下办事流程，李女士需要先在银行提交相应贷款材料待银行审批通过后，再和银行工作人员一同到不动产登记中心窗口申请抵押登记，登记中心在1个工作日内审核完成后，银行工作人员再凭受理单到登记中心窗口领取抵押登记证明。”区不动产登记中心工作人员卢峰介绍，现在不动产抵押登记实行“线上”“线下”并行，如果银行接入了银政通系统，李女士只需出具一份公证委托书并在银行签署相应的申请材料，银行工作人员通过银政通系统将相应的申请材料上传后，登记中心工作人员会在1个工作日内审核申请材料并出具审核意见，待缴费完成后即可在银政通系统领取不动产登记证明（电子证明）。

在统筹疫情防控和经济社会发展的背景下，区规自局聚焦企业和群众办理不动产登记的“堵点”“痛点”，用最短的时间、最快的速度、最好的质量提供不动产登记服务，助力营商环境建设。

“过去老百姓办理抵押业务只能到政务大厅，现在通过银政通就能开展‘不见面审批’服务。”卢峰介绍，目前办事群众可在大成都范围内的50余家银行通过“银政通”在线申请办理不动产抵押登记业务，且办理抵押登记时限压缩为1个工作日，办理抵押注销登记时限优化为即时办结。

记者从区营商环境办了解到，截至5月底，全区通过“银政通”在线受理业务共计90009件，占抵押登记总业务量的65.05%，位居全市各区县前列。

主编：白龙祥

副主编：邓晴风

责任编辑：江逸邓爽

编辑：张静

记者：任浪莉