男子耍手段抵押妻子婚前房产，妻子诉讨说法，公证处都被卷进去了

俗话说

一日夫妻百日恩

广东这对夫妻却不同

丈夫找人冒充妻子办理假公证

将妻子房屋抵押借了170万

直到房子快被拍卖了妻子才知

妻子将丈夫、两家公证处诉上法庭

公证处到底应不应该负责？

法庭上，双方展开激烈辩论......

找人冒充妻子办“假公证”房子快被拍卖妻子才知

2009年，女子张某与男子刘某步入婚姻的殿堂，二人的感情却并非一帆风顺。据张某称，刘某从2012年开始，以到外地做生意为由，经常离家外出，并从2014年1月起离家在外单独居住，夫妻感情并不和谐，刘某甚至还打起了妻子婚前购买的一套房产的主意。

2014年4月的一天，刘某找一女子冒充妻子，携带妻子真实的身份证、结婚证等文件办理公证。内容为，张某委托刘某为合法代理人，代为执行和处理办理该套房屋的抵押贷款、抵押登记、签订房屋抵押借款合同、办理相关公证及抵押登记等手续。4月10日，海珠公证处出具《公证书》。

5月7日，南方公证处也出具一份《公证书》，内容为，张某委托刘某为合法代理人，可向银行或其他金融担保公司、个人办理用上述房产作为抵押物的抵押贷款或担保抵押手续，签署抵押贷款合同......

就这样，凭借这份公证书，5月12日，刘某向陈某借款150万元，并以张某代理人的身份与其签订《最高额抵押合同》，两人办理了抵押登记手续。同年7月10日，刘某向何某借款170万元，签订了《最高额抵押合同》。7月15日，刘某、何某及陈某向国土资源和规划委员会提出抵押权注销登记及抵押权再登记申请。

但后来，由于刘某没有及时清偿借款，何某向法院提起诉讼。法院判决刘某向何某归还借款本金及利息，刘某却并未履行。何某只好申请执行，法院拟拍卖张某房屋产权。直到在拍卖过程中，妻子张某终于发现了她人冒充其到两公证处办理涉案房屋委托公证事宜的真相。

一审判决丈夫负担费用、公证处无过错

震怒之下，张某分别向两公证处申请撤销涉案两《公证书》，两公证处在复查后均撤销了公证书。张某也与何某自行协商达成和解，何某同意张某向其支付借款本息共约300万以了结该案。除上述款项外，张某还支付了执行费3万余、涉案房屋评估费1万余元及维权（律师）费10万元。随后，张某将海珠公证处、南方公证处、刘某诉至广东省广州市海珠区人民法院，要求共同承担赔偿责任。

珠海法院认为，刘某指使她人冒充张某办理公证并将涉案房屋抵押给何某的行为已造成张某重大财产损失，应当承担相应的赔偿责任。法院认为，执行款、执行费以及房屋评估费应该由刘某负担，但律师费用并非必要支出，该费用的支出与刘某的侵权行为不存在因果关系，刘某应向张某赔偿301余万元。

根据《中华人民共和国公证法》相关规定，法院认为，公证机构只是证明机构而非鉴定机构，即使存在公证结果错误的问题，也应认为公证机构已依法履行其审查义务，两公证处的操作已穷尽当时条件下必要的审查手段，不能认为公证机构存在过错。

面对这样的结果，张某不服，并向广东省广州市中级人民法院上诉。

公证处无过错？法院：未采取辅助手段

张某认为，两公证处没有严格依照公证法相关规定，对涉案公证书中的委托人身份、签名的真实性进行严格审查。她表示，当时蒙骗的女子相貌根本与自己存在较大的差异，也与身份证相片存在较大差异

公证处则表示，出具公证书符合公证法律法规，由于公证处人员难免根据现实情况识别不出来，刘某找人冒充张某，在两个公证处都识别错误这种概率是很小的，公证处认为已尽到了谨慎审查义务。张某的身份证是2005年4月出具，身份证的照片与办理公证时已经相差10年，当时刘某作为张某的配偶在现场予以辅证，且有身份证、户口本、房产证以及结婚证等文件，可以据此认定是张某本人。

二审法院认为，本案焦点在于两公证处是否存在过错、应否对张某的损失承担赔偿责任。

《公证机构审查自然人身份的指导意见》第八条、第九条规定：“......经辨认当事人的相貌特征与其提交的身份证件上相片的相貌特征差距较大且难以认定同一时，公证人员应当要求当事人提交书面说明并提交其他证明材料，同时可以采取其他方式作为辅助确认手段”。

法院认为，公证机关办理公证时对于自然人的身份同一认定应具有比一般人更高的注意义务。根据公证机关留存的照片比对，冒认张某的办证人与张某本人相貌还是明显可以甄别出来的。根据该指导意见，公证机关可要求当事人提交其他证明材料，通过其在其它证明材料上的签名、相片等作为进一步确认当事人的身份辅助手段。综合本案事实，公证机关并未采取该辅助手段，故本案可认定公证机关存在过错。

法院最终酌定海珠公证处、南方公证处对刘某不能清偿张某损失部分分别承担10%和5%的补充赔偿责任。

来源：上海法治报

中咨观点｜配偶瞒着我把房屋抵押了怎么办？

作者：中咨律师事务所马颖秋律师

案情简介

金某与左某系夫妻关系，于1994年9月3日登记结婚，二人共同共有座落于北京市大兴区某小区9号楼一套房屋。但左某却在金某不知情的情况下，与某银行签订了《房屋最高额抵押合同》,该合同以金某与左某共有住房为抵押进行购房贷款。但金某与左某并未购房。金某认为，左某与某银行未经其同意即将其共有房屋进行了抵押，违反相关法律规定，因此，金某将左某与某银行诉至大兴区人民法院，要求确认左某与某银行签订的《房屋最高额抵押合同》无效。庭审中，被告银行出示了左某在申请贷款时所提交的贷款审批表、离婚证、户口本、离婚协议及房产证等资料。经质证，某银行提交的离婚协议、户口本、离婚证均系伪造。且离婚证与贷款申请表有冲突，某银行未尽到贷前尽职调查义务。

金某代理人马颖秋律师认为，第一，左某提交伪造的离婚证，离婚协议，属于提供虚假的材料骗取贷款，该骗取贷款的行为属于民法上的欺诈，依据《民法通则》第五十八的规定，属于无效的民事行为，其所签订的抵押合同应当归于无效。第二，某银行作为贷款人未尽法定审慎审核义务，未进行资信调查，未核实借款人的资料，存在过错。被告某银行的未尽贷款人义务、违背贷款通则规定的调查的行为，使得左某用欺诈的手段骗取贷款的行为得逞。也是导致本次抵押无效的过错方。第三，左某未经共有权人同意，用夫妻共有财产抵押属于担保法规定的无效担保。

一审法院认为，金某要求某银行履行实际审查义务过于苛刻，驳回了金某的诉讼请求。金某不服一审判决，以《最高额抵押贷款合同》是欺诈行为，不是双方真实意思表示，某银行未履行《商业银行法》规定的严格审查义务及未经共有权人同意，左某私自抵押应属无效行为为由提起上诉。二审中，某银行为证明其尽了调查义务，提交了左某的银行流水及其资信调查，说明左某有收入及还款能力。但该银行流水没有任何注明是左某的收入，只能说左某的银行帐户上曾经有过几笔大额汇款进入转出。某银行的审批贷款行为与《贷款通则》第二十八的规定亦不相符。所以，二审据此，撤销一审判决，支持了金某的上诉请求，判决左某与某银行签订的《最高额贷款合同》无效。

案例分析

本案的争议焦点有三个，一是某银行是否按照《商业银行法》和《贷款通则》的规定尽了严格审查义务。二是对于共同共有的财产，一方进行抵押的是否应为无效。三是《最高额抵押合同》是否是双方真实意思表示。

关于争议焦点一：本人认为，《商业银行法》第三十五条、三十六条，《贷款通则》第六章对于银行审查义务作了详细规定。而本案中，某银行所提供的所有证据中，存在以下未尽审查义务的行为：第一，某银行没有对左某提供的材料进行真实性核实，没有对左某进行资信调查，更没有对左某的贷款用途进行调查。庭审中，某银行称对左某所提供的材料进行了原件与复印件的核实，可是经过核实，出现了假的离婚证与假的离婚协议，这说明被上诉人某银行没有对左某贷款时的资料进行过调查，连一个谈话笔录都没有。第二，某银行也没有证据显示对借款人左某的抵押物及提供的资料进行过核实。第三，某银行对左某的贷款用途也没有进行调查。左某在贷款合同中所签的贷款用途是装修。但在庭审中，左某自述做买卖，在金某对其用途提出异议后，又改口称是盖房。但某银行在贷款时及贷款后均没有证据显示其对左某的贷款用途进行过任何调查。且某银行的资料中也没有对借款人左春怀的还款能力、借款用途、还款方式、抵押物实现的可行性进行过任何调查。

关于争议焦点二：庭审中，左某认可，涉案抵押的房产是上诉人与金某的夫妻共同财产，同时自己认为与A曾经说过贷款的事情。但是左某提供不出任何证据说明金某知道其进行抵押的行为，金某亦不认可其说过。而根据担保法司法解释第五十四条第二款的规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意的，抵押即无效。

关于争议焦点三：本人认为，左某提供的假的离婚证与离婚协议及经过复制房产证，导致某银行做出了违背真实的意思表示下与左某签订了《最高额抵押合同》，根据《最高人民法院关于适用《民法通则》若干问题的意见》第68条的规定，左某的行为应当认定为欺诈行为。被上诉人某银行正是因为左某提供了虚假的离婚证与离婚协议及经过复制的房产证，才做出了与左某签订《房屋最高额合同》的民事行为，这不是双方真实意思的表示，而被上诉人某银行受欺诈行为后的意思表示。

二审法院综合代理人的上述观点，结合某银行自行提供的证据，判定某银行对贷款人左某未尽审慎义务，不是善意相对人，判定上诉人理由成立，撤销一审判决，改判决为左某与某银行签订的《最高额抵押合同》无效。

夫妻一方单方抵押 善意取得合同有效

近日，江西省南昌市第二金融法庭审结一起金融借款合同纠纷，黄某（已故）擅自将夫妻共有的房产向某银行办理抵押贷款，法院以某银行符合“善意第三人”条件为由，认定其取得该房屋抵押权，依法判令：被告李某在继承黄某的遗产范围内返还某银行借款本金90万元及利息、罚息、复利105355.21元；某银行对登记在黄某名下的案涉抵押房产享有优先受偿权。

经审理查明，2018年5月，某银行与黄某签订《个人借款合同》，约定：借款金额为人民币90万元整，借款期限为36个月，借款执行年利率6.09%。同日，双方签订《抵押合同》，约定黄某以名下房产为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。嗣后，某银行依约发放了贷款，但黄某怠于返还借款。截至2021年7月，黄某尚欠本金90万元，总利息（含罚息、复利）105355.21元。黄某及其父母于2020年3月因他杀死亡，某银行遂将黄某的婚生子李某诉至法院。

另查明，黄某在向某银行借款时提交了虚假的离婚证及离婚协议，载明黄某与其爱人于2015年4月登记离婚，双方协议案涉房产归黄某所有，事实上双方并未离婚。

法院认为，本案争议的焦点为本案的抵押权是否有效？黄某在本案借款时向某银行出具了虚假的离婚证和离婚协议，其在未征得案涉房产的共有人即其爱人同意的情况下与某银行签订《抵押合同》并办理了抵押权登记，事后未得到爱人的追认。但某银行在对离婚证和离婚协议进行审查后，已尽到了必要的审查注意义务，且该房产登记簿中产权所有人登记为黄某一人，亦无法律法规规定抵押权人必须对抵押物上唯一登记权利人的婚姻状况及婚姻财产约定进行实质性审查，某银行有理由相信案涉房屋为黄某一人所有，某银行在办理抵押贷款过程中不存在违规或重大过失。某银行基于案涉房产办理了抵押权登记而向黄某发放了贷款，即支付了合理对价，故某银行应属善意取得，抵押权合法有效。某银行诉请李某在继承黄某的遗产范围内返还某银行借款本息，合理合法，均予以支持。

据此，法院依法作出前述判决。判决书宣判后，原被告均服判息诉。

金融机构善意取得抵押权应尽到必要的审查注意义务

经办法官庭后表示，善意取得制度，又称即时取得制度，是指无权处分人将其财物转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依法取得所有权或者他物权的制度。善意取得制度主要是基于公示原则，其目的在于保护占有及登记的公信力,保护交易当事人的信赖利益和交易安全,牺牲不知情的原物权人的物上请求权以维护交易秩序。

民法典延续了物权法的规定，不动产、动产物权均可以适用善意取得制度。根据民法典第三百一十一条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人，符合受让时善意、价格合理、依法定形式完成物权变动的，受让人取得该不动产或者动产所有权。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

根据上述规定，善意取得的三项基本要件是：一是受让人受让该动产或不动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的动产或不动产需要登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

法官认为，夫妻一方未经另一方允许，以房屋产权证书名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押担保，抵押权人符合“善意第三人”条件的，一般认定其取得该房屋抵押权。但金融机构作为拥有金融专业知识、备受广大金融消费者信任的机构，除了符合上述三个基本要件外，还应尽合理的审查和注意义务，应当对抵押过程中存在的相关疑点信息作进一步审核，对真实权利状况不知情不存在重大过失。如果没有履行应负的审查义务，一般不能善意取得抵押权。

为此，法官建议金融机构：一要严格贷前审查，优化贷款审批流程。仔细核实抵押人身份信息、房屋权属和婚姻状况，务必要求配偶同时签署同意抵押的材料。

二要提高风控意识，严格落实面签制度。抵押人、共有人签字时尽量在银行营业场所进行，对合同签订严格实行面签制度，做好视频影像采集留痕工作，并及时办理抵押登记手续。

三要提高诉讼能力，提升诉讼维权技能。务必做好档案管理，在抵押人恶意隐瞒婚姻状况及房屋共有状况等虚假证据的情况下，应积极举证证明金融机构善意且无过失，从而维护金融机构的合法权益。

来源：法治日报