用抵押贷款买房是否可行？

很多人在有一套房产以后还想要继续买房，可是手里没有太多闲钱，是否可以用房子去抵押贷款用来买房？

从政策来说，银行是禁止借款人把抵押贷款的钱用于买房。但也不是绝对不行，只是事儿可以这么办，话不能这么说。

一般的抵押用途有两种：抵押消费性贷款和抵押经营性贷款

消费贷由于额度低，大部分做抵押的客户都不会考虑。

这里我们重点说一下抵押经营贷，顾名思义是用于经营的贷款，而经营的基本前提就是营业执照。

大部分银行要求执照满三个月或半年以上，如果没有执照就新办一个，也有银行接受新办执照。

说白了不管是买首套缺首付，还是购买二套时面临高首付、低贷款等问题，其实就是资金的问题，我们从实操中总结出以下几种方案供参考。

1、信用贷款全款买

可以选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。

先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，每月只还利息到期还清本金，还款压力小，资金利用率大，而且是随借随还，简单方便。

后续拿到房产证之后，可以考虑置换成房屋抵押贷款，用来还信贷。

2、垫资全款买房再抵押

垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。

字面理解就是找人或专门垫资机构进行垫付，等房子过户后，再把房子拿到银行办理抵押贷款，还上之前的垫资款。

3、抵押现有房产

如果现有房产，符合抵押条件的，可以去银行办理抵押经营贷款，变现出来的资金直接拿去买房。

目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务。

4、全款购房再抵押

关于能不能全款买房再抵押的问题，基于目前抵押贷的利率远比按揭利率低，而且可贷成数比按揭高，不少人选择放弃按揭，直接全款买再抵押。

至于全款购房的资金，可参考信贷、垫资等方法来实现。

垫资注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，期限短、灵活性强，同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！

“无需抵押极速贷”，骗局掏空你口袋——阳山一群众被虚假贷款诈骗3.2万

阳山县网络电信诈骗案件

一周发案情况通报

（2022年9月4日至9月10日）

01

发案态势

本周，全县立电信网络诈骗案件1宗，共造成财产损失人民币32000元。

02

发案乡镇

小江镇。

03

发案类型

虚假贷款类。

【案例分析】

事主在手机里下载了一个贷款APP

按照提示填写了个人信息进行注册登录

看到页面显示“可贷20000元”

事主点击“提现”后页面显示

“银行卡信息不符，资金已冻结”

事主马上联系客服

被告知卡号填写错误导致款项被冻结

解冻必须缴纳6000元“验证金”

事主向客服提供的银行账号转账6000后

又被客服要求下载另一个手机APP

并按照客服在语音电话里的指引

进行“再次提现”的操作

谁料页面再一次提示

“资金被冻结”

客服再度告知事主需要缴纳26000元“认证金”

事主向客服提供的银行账户

转账26000元后

客服第三次提出转账要求

此时事主意识到自己遇上了诈骗

最终被虚假贷款类诈骗人民币32000元

虚假贷款类电信诈骗

往往利用资信不够理想的贷款人急欲取得贷款的心理，许以无抵押、无担保、急速放贷等优惠条件，诱使受害人落入圈套，但实际上受害人并未能取得任何款项，反而被诈骗团伙骗走了自己的血汗钱。

如何辨别虚假贷款？

01.从贷款资质要求上辨别。

诈骗团伙往往会把贷款的要求条件压到最低，甚至不做任何要求，在办理贷款的程序上也极为简单，只要贷款人提出要求，他们都会一口答应。

02.从办理贷款程序上辨别。

任何银行贷款和正规网络贷款机构，从来不会叫先打款的，而诈骗团伙往往会以利息保证金、银行流水验资、银行卡号错误冻结、手续费、先交利息等各种理由，要求贷款人把钱转入指定账户。

03.只需身份证就能贷款？

抵押贷款都是需要有抵押物的，而无抵押贷款也是需要借款人拥有稳定的工作、银行工资流水，还有良好的个人信用才能成功申请。完全不存在只用一张身份证就可以获得贷款的这种情况。如果你在申请网上小额贷款的时候，对方说凭身份证即可获得贷款，那么对方肯定是骗子，千万不要上当。需要重点提醒的是，虽说网上贷款可以在网上提交申请资料，但是最后一般都会选择面签合同，所以对方说“无需见面，传真合同”，真得好好思考，千万别中了圈套。

04.利用网络搜索辨别。

知道贷款公司的名称，可通过网络搜索到该贷款公司，或查找该贷款公司APP时进去会看到该公司信息，问下客服你的办理进度和基本信息。骗子总是“碰瓷”正规APP，利用名字相似、不易识别的特点，欺骗大家下载，务必引起重视。

警方提示

1.不要轻信陌生的来电、短信和来路不明的链接、广告，拒绝低息、无抵押诱惑。

2.在办理网上贷款前，一定要核实网站和对方公司的真实性；办理贷款可咨询银行，不要轻易相信无抵押贷款的公司。

3.“96110”是全国反诈专线，如遇到“96110”打来的电话，说明你可能正在遭遇电信诈骗，一定要立即接听，防止被骗。

4.如果遭遇电信诈骗，要第一时间拨打110报警。

在二手房交易中房产被骗子抵押的背锅贷

田果成博士2022年10月15日

笔者发现，在各地许多地方发生了利用二手房交易实施的背锅贷案件，其中背锅房主被骗的结果可分为两种情况：一种是房主被骗成了借款人，一种是房主的房产被骗子抵押出去了。这两种案件中，房主都存在失去房产的风险。笔者的对于背锅贷的一贯观点是，如果刑事审理不能还原事实真相，就会产生这样的结果：在刑事上，房主替资方背锅，成为背锅人；在民事上，房主成为骗子的背锅人，替骗子向资方还钱。目前，在这类案件中的房主并没有任何损失，还收到了定金或预付款；资方的钱被骗子骗走了，资方实际已经产生了损失。因此，在现阶段，房主仅是未遂被害人，资方才是既遂被害人。如果刑事判决结果让房主失去了房产，无疑是法院的裁决促成了未遂被害人成为了既遂被害人，既遂被害人成为未遂被害人，助骗子达到了背锅贷的目的。本文谈谈房主的房产被抵押出去了的案件。

一、基本诈骗流程

骗子盯上要卖房的房主，找一个傀儡代持人向房主购房。当缴了预付款后，谎称买家要去银行办理购房贷款，需要先把房产过户给购房者。当房主收到一笔预付款后，就顺利地让房主把房产过户给了代持人，并带着买卖双方去了一家银行办理代持人购房贷款。表面上看，这是一个二手房交易的合法合规的操作。可是，骗子就利用了这个还没有缴完全款但已经过户的机会，打了一个时间差：在房主不知晓的情况下，背着被骗房主向这家银行取消了这笔贷款申请，并马上用这个房本向另一个出资人做了抵押借款。从此，被骗房主在尚未收到全款的情况下，这套房就被抵押出去了。当然，骗子收到出资人的借款后是不会还的，房产就面临被法院执行的风险。

骗子在实施诈骗的过程中采取了种种手段，搞得被骗房主晕头转向的。考虑到篇幅的问题，本文就省略了这部分内容。

二、判例

判例一：《刘贵初、张大伟合同诈骗二审刑事裁定书》广东省高级人民法院刑事裁定书（2015）粤高法刑二终字第233号。

法院裁定骗子犯合同诈骗罪。涉案房产属赃物，返还给被骗房主。房主返还首付款和定金，法院将收回的房主返还款按比例分给出资方。继续追缴骗子诈骗所得，返还给出资方。到此，出资方被认定成了被害人，被骗房主全部保住了房产。

判例二：《河北省石家庄市中级人民法院执行裁定书》（2019）冀01执1692号之十八。

这是一份执行书，执行该案相应的刑事判决结果：将房产产权归还给被骗房主。

三、此类刑事案的法律焦点问题

房产已经过户，但未完成整个交易过程，真实的房产产权属于谁？

如果产权已经属于购房人，那么资方获得的是真实抵押权，该抵押有效，卖房房主就必然产生损失。如果产权仍然属于卖房人，骗子拿到的房产产权就不真实，那么这个不真实的抵押权是无效的，卖房人不应当承担任何损失。四、登记不代表实际拥有物权

本案中涉及到一个关键法理问题：登记的权利与实际拥有的权利是否绝对一致？

在本案中，涉案房产的所有权的变更是这样一个过程：买家仅仅缴了首付款或定金后就骗卖家去办理了过户登记，房产被登记在了购房人名下，但整个交易并未完成。按照常理和交易习惯，实际产权的交割应该付完全款后才能生效。

对于这种情况，《民法典》中有明确的规定：【第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。】

这就是说，当事人之间签订的房产产权的合同，必须是合同成立时才生效，即交了全款后，合同即执行完毕，产权易主才能生效，跟办不办登记是无关的。

《民法典》还规定：【第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。】对应在本案中，说明房产登记只是一个产权的依据而已，是依据就可能存在不实的情况。在本案中，房产登记在了买家身上就是不实的依据。

总之，房产登记仅仅是一个登记，房产产权并不必然属于登记证上的人。

有一个案例能说明这个问题——《中华人民共和国最高人民法院民事裁定书》（2019）最高法民申2834号。在该案中，银行向法院起诉，请求执行被告的抵押房产。涉案房产的归属权是本案的焦点。客观实施是，被告在申请贷款前已经将涉案房产卖给了一个人，买家已经支付了全部款项，并且已经实际占有了该房产，但没有办理过户登记。被告持这套房产的房产登记证向银行申请了贷款，并向银行谎称该房处于出租状态。银行相信了被告，就把钱贷给了被告。实际被告就是一个骗子，当然不会还钱的，银行就向法院申请执行这套房产。这个官司一直打到最高法。归纳终审判决是：1.否定了房产登记书上的房主的所有权；2.认定银行自己没有调查清楚该房产的属性，所获得的抵押权为非善意。

这个案子从另一个角度说明了房产证不是绝对可靠的！

五、本案充分证明了资方被骗

本文所述背锅贷中，骗子利用的房产证上的权利人与实际权利人不符，用这样的房产证骗出了资方的钱，属于诈骗，既遂被害人就是资方，房主仅仅是未遂被害人。可见，这类背锅贷的法律逻辑是简单清晰的：骗子实施了两头骗。

一位律师打了一个非常恰当的比方，给出了通俗的说法：小偷偷了一辆车，把这辆车卖了，可是这辆车还在车主家的院子，车主都不知道车辆车被盗了。难道法院的判决能让买主把这辆车开走吗？难道买车的人不是被害人吗？

提请公检法注意：

公检法在办案的过程中绝不能被骗子所骗而促成骗子达到其目的——让房主背锅。

注：凡是想与我沟通的人，请在评论区发信息给我，或者点我的头像，然后私信我。