开发商为什么会把房子抵押出去？抵押房到底能不能卖？

随着市场的发展，新的楼盘如雨后春笋，多如牛毛！众多的新楼盘面市，紧随着也会出现各种各样的问题，今天我们就来说说抵押房。

开发商为什么会把房子抵押出去？对买房者有没有影响呢？

抵押房，顾名思义：就是抵押出去的房子。这类房子能卖吗？答案肯定是否定的。既然不能卖，开发商为什么还要把房子抵押出去呢？事实上，开发商在建项目到一定程度，不可避免会出现资金压力，所以开发商会选择把房子抵押出去套现来缓解资金的压力。当然，抵押出去的大多都是10楼以下不好出手的。先把10楼以上相对出售的快的楼层保留下来，这样出售的速度不会受到影响，资金可以有效地回笼资金，而回笼的资金就可以把之前抵押出去的房源赎回进行出售，所以对买房者是没有影响的。

十楼以下不好卖为什么还要赎回，再进行出售呢？

虽然十楼以下相对来说是不好卖的，但是不对这部分房源赎回进行出售，后期也会出现问题。例如：开发商抵押出去套现这部分的房源不赎回，说明开发商的资金存在很大的问题，间接会引起在这里买房的客户对自己买的房子产生疑问（我买的房子会不会烂尾？交房质量会不会下降等等）。所以，开发商肯定会在资金压力缓解之后，第一时间把抵押出去的房源赎回进行销售。

特别说明：抵押出去的房子，是不能出售的。即使有人买到这种抵押房，也是不能网签的。如果你发现自己买的房子不能网签，不是自己的原因，那你就要考虑这套房子是不是抵押房！

注：本文仅代表个人观点，仅供参考！如果其他问题，可在下面评论，和本人进行探讨！

买工抵房有什么风险吗？工抵房更名后多久可以网签？

工抵房可以买，但一定要谨慎。购买时需要确认工程抵款房是否被抵押，可靠的办法就是让开发商出示楼盘预售证，以及确认房子是否能解押或已解押，如果说开发商连解押单独一两套房资金都拿不出来，那就不建议买了

买工抵房有什么风险吗？

工抵房的风险在于，当开发商出现资金问题，拖欠银行或是建筑商钱款，房子是无法过户的。一般来说，只要手续齐全，并在购房合同中列出相关注意事项以及条款，工抵房是可以买卖的。

工抵房的具体概念是“在某些条件下，房地产开发商为了后续的项目建设开发，向银行或其它承包商进行贷款、融资，将该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权来抵押，这些房产就成为‘工抵房’”。

工程抵押房房源好吗

1、先说房子的基本质量跟其它房子的质量肯定是一样的，并不会说抵押工程房的质量就会比正常的差，因为都是同一时期建好的。

2、工程抵押房的来源，实际上就是开发商用房子代替了工程款支付给工程方而已，而为什么很多工程方会从开发商处接手这种房子，很显然优势在于工程方拿到此类房子要比市场价会便宜一点，或者很多，所以这种房子出售时也可以比正常价钱低。

3、接手这种房子目前大多数的方式都是更名，一般情况下，更名的房子都是偏向于一次性付诸款的客户，就是变卖方确认买卖关系成立后会带买家直接办理产权变更手续，近年来也有一些更名的房子也可以办理正常的按揭手续也能交易了。

总体来讲是花更少的钱拿到同样的房子；但风险在于更名的可行性，开发商是否配合，这需要重点了解清楚的，这也是最关健的地方。

工抵房更名后多久可以网签

工抵房是不能网签的。政府有关部门没有明文规定开发商不得售卖抵押房，因此工抵房不能网签备案。只要手续齐全，并在购房合同中列出相关注意事项以及条款，工抵房是可以买卖的。开发商把房子卖给业主后，取消抵押，不存在任何问题。

开发商将房屋抵押并出卖给购房者网签情况下是否可以对抗执行

房地产行业是高杠杆、高资金沉淀的行业，同时也是暴利的行业，而且每一个买房者基本上都是毕生的积蓄买房，如果出现纠纷那么影响的是普通老百姓的基本居住权，数额也巨大，所以说在房地产买卖行业，如何保护消费者权益就成了重中之重。如果房屋被抵押并出卖给消费者，法院在执行的时候能否执行？今日根据山东省临沂市中级人民法院二〇二〇年十一月二十七日关于鲍某可、魏某海执行异议之诉二审民事判决进行浅要分析。

一、案件基本事实和判决结果

(2020)鲁13民终7950号

一审法院认定事实：2016年3月24日，以润鲁公司为出卖人，魏某海、陈现娥为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：润鲁公司将位于平邑县××路××段××小区××商品房出卖给魏某海、陈现娥，所在楼层为3号楼1-1302室和负1-14号储藏室，楼房总价为399219元，同日，魏某海、陈现娥以受让的平邑县莲花山建筑工程公司对润鲁公司的工程款债权，向润鲁公司抵交了房款399219元、备案费240元、天然气安装费2800元，润鲁公司为魏某海、陈现娥分别出具收款收据一份。经本院向平邑县房产管理局查询：该合同于2017年2月17日在平邑县房产管理局办理期房网上签约受理，未办理备案手续，所有权人显示为润鲁公司。

2016年12月2日，魏某海、陈现娥将其位于盛祥嘉苑小区31-1302房产是否享有能够排除执行的真实权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”依据上述规定，魏某海、陈现娥主张对于盛祥嘉苑小区内31-1302房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，魏某海、陈现娥对涉案楼房享有足以排除强制执行的民事权益必须满足以下要件：1、已经签订有效的书面购房合同；2、已支付全部价款；3、楼房已交付并实际占有该楼房；4、对于未办理过户登记手续没有过错。通过庭审已查明，魏某海、陈现娥在一审法院查封前已签订了有效的书面购房合同，并已向润鲁公司支付了全部价款且已实际占有涉案楼房，关于涉案楼房润鲁公司未办理登记备案手续，这是魏某海、陈现娥作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由魏某海、陈现娥承担，魏某海、陈现娥对此没有过错，且魏某海、陈现娥签订购房合同当日就向润鲁公司交纳了备案费240元等款项，因此魏某海、陈现娥具备了阻却（2017）鲁1326执2116号案件的执行事由。

综上所述，魏某海、陈现娥是涉案执行标的的真实权利人，对于诉争执行标的享有排除强制执行的民事权益，故魏某海、陈现娥的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。鲍某可的辩称理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、停止平邑县人民法院（2017）鲁1326执2116号执行裁定不得对平邑县财源路南段西侧盛祥嘉苑3号楼1-1302室楼房和负1-14号储藏室执行；二、驳回魏某海、陈现娥的其他诉讼请求。案件受理费100元，由鲍某可、山东润鲁置业集团有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。根据一审卷宗材料，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年4月26日，平邑县房产管理局出具《房屋信息查询证明》载明：魏某海名下登记房屋信息为期房网上签约（2017-2-17），坐落位置为盛祥嘉苑31-1302；陈现娥、魏远馨（系魏某海、陈现娥之子）名下无房产登记信息。

对一审判决认定的本案其他事实，本院予以确认。

本院认为，根据平邑县房产管理局房屋登记信息，被上诉人魏某海、陈现娥名下仅有涉案房屋可用于居住，魏某海、陈现娥与被上诉人山东润鲁置业集团有限公司签订商品房买卖合同时间为2016年3月24日，一审法院作出（2017）鲁1326民初4272号民事裁定查封涉案房屋的时间为2017年7月20日，买卖合同签订时间在一审法院裁定查封之前。魏某海、陈现娥以受让的工程款债权抵顶了涉案房款，支付房款义务已经履行完毕。魏某海、陈现娥对登记在被执行人山东润鲁置业集团有限公司名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定情形，其权利能够排除执行，人民法院应予支持。

综上所述，鲍某可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二、判决的主要法律依据和实务探析

1.本案差点翻转。当事人购买了房屋，是通过工程管理抵顶的，并且办理了网签，在一审法院执行以前就已经签订了买卖合同，并且实际办理了入住。但是最大的问题就是没有办理登记备案，物权还是没有转移，还在开发商手上，这也就导致了被申请执行的纠纷。

2.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。”据此条规定，因魏某海、陈现娥与润鲁公司签订的商品房买卖合同未办理网签备案手续，预告登记未完成，对涉案房产仅具有债权的效力，不发生物权的效力，也不能对抗第三人。魏某海、陈现娥主张所签订买卖合同办理网签受理即取得不动产物权不成立。

3.所以说，从物权上来说房子还属于开发商，不能以物权对抗执行，因为不动产以登记为所有权转移。

4.但是虽然物权未发生转移，但是根据诉讼法的司法解释，1、已经签订有效的书面购房合同；2、已支付全部价款；3、楼房已交付并实际占有该楼房；4、对于未办理过户登记手续没有过错。符合以上条件，以此为理由可以对抗执行。

5.申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

6.金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

7.金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

8.金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

9.承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

10.承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。