普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。

银行房产抵押的流程是什么？具体怎么操作？

关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。

先说正常一抵申请流程

1、提交申请

准备资料向银行申请抵押贷款

资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等

2、下户

银行安排下户评估房子，收集资料提交审批

3、签正式合同

审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同

4、解压

和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼

不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。

5、抵押放款

房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。

6、避免资金回流，按时还款

款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。

按揭房的二抵

如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。科普：二抵的误区！如何正确看待二抵！

想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！

如何办理房屋抵押贷款？有什么风险？

前言：由于之前参与设计过房抵类业务流程及风控标准，所以对银行房抵类业务很了解。由于出借人主体不同（分为银行、信托、小贷公司、典当行及民间借贷）和贷款准类不同，所需要的材料和流程也不一样。强烈建议办理银行抵押贷款（利息低、期限长、还款方式灵活提前还款无违约金），其他通道就不具体介绍了。

一：首先我们需要了解银行的产品及准入要求，然后才能找对应的银行办理业务：下图为北京做房抵类业务比较好的几家银行（如果还想了解更多可以私信我）：

二：找到合适自己产品的银行就需要走相关的流程手续：银行抵押贷款主要分为抵押经营贷和抵押消费贷，每家银行流程大致一样（见下图）

三.办理过程中涉及的材料（以北京招商银行抵押经营贷为例，每家银行要求不一样，但是大致相同）：

贷款买房可以吗？今年银行贷款利率调的很低，在北京可以批到3.85%-4.35%之间，比较按揭贷款的利率还低很多，导致很多人放弃按揭贷款转为做银行抵押贷款，但是我认为很多人是被中介忽悠了，其实不是所有人都适合这种方案（首套房还是建议做按揭贷款）。

自己去银行办理能成功吗？还是需要通过中介？由于房产抵押贷款是一个很低频的事情，而且大部分人一辈子可能都不需要，导致很多人到了真的需要的时候不知怎么办、找谁办，有一些借款人完全符合银行抵押贷款要求的直接找银行办理即可（如果不知道自己是否符合条件可以私信我），有一些可能需要通过中介才能办理，这样就不仅需要一笔中介费用，而且非常有可能被中介套路导致不必要的损失。

总结：今年由于疫情原因，银行准入标准放的很低，在北京大部分人都满足银行准入条件，今年比较适合转贷（之前做的高利率的转贷到一家低利率的）和买二套房的用户。

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