房产证抵押贷款优势突出，风险又如何评判？避坑指南来了

房产作为优质资产，在个人信贷中发挥着越来越重要的作用，其中房产证抵押贷款业务受到广泛关注，前来咨询的朋友越来越多。

主要一个原因是房产证抵押贷款相对方便，覆盖的人群范围较广，且贷款所得资金用途比较灵活。但对于任何事情，都不能只看到好的一面，合理评估风险，对于贷后管理极为重要，可以有效化解很多不必要的麻烦。

首先梳理一下房产证抵押贷款的优势，很多需要注意的风险正源于此。

1、贷款额度随房产价值而定，受政策、规划等影响，房产价值也存在较大的弹性空间，贷款预期更容易实现。

2、借款期限随房龄而定，最长可达30年，对于新购房者缓解资金压力来说比较友好。

3、对职业要求相对宽泛，无论是企业主还是上班族都可申请，额度、利率、还款方式等虽然有所差异，但都可覆盖一定的资金需求。

4、还款方式多样，一般有按月等额本息、等额本金、先息后本（按月付息到期还本，部分银行要求该方式每年需还部分本金）和随借随还四种主流方式。

与优势相应，潜在的风险如下：

1、对资金的管理是每个人一生当中的必修课，贷款过程中存在一定的不确定性因素，无论是额度还是利率都可能同预期有所出入，因此，如何处理预期与实际之间的差异，十分考验个人的综合规划能力，差池较大甚至会影响后续资金链条的稳定。

2、放款后资金管理不够细致，可能导致的违约。一般而言，在进行房产证抵押贷款时，银行等金融机构都会要求贷款资金不得用于炒股等风险较大的项目，但在当前很多人都有着买卖股票的习惯，如果没有区分清资金来源，可能会面对银行的风险调查。

3、对个人信贷能力评估不足，所可能导致的违约。虽然生活中我们常说“活在当下”，但在进行贷款融资时，一定要“走一步看十步”，综合评估自身职业或企业未来的发展前景，给自己留下充足的应对资金，才能有效应对可能出现的风险。

4、专业知识不足，对还款方式的错误选择。房产证抵押贷款的还款期限一般较长，这种时间跨度较大的资金链条需要专业细致的评判，哪怕是还款期限最长、利率最低的产品也不一定适合你，资金周转运作环环相扣，哪一环出现失误都要不得。

聚融网小编想说：福兮祸之所倚，这种朴素却又深刻的辩证思维深深契合在个人信贷当中，细致规划，寻求适合自己的方案，才能细水长流，临危时而不乱。

用抵押贷款买房是否可行？

很多人在有一套房产以后还想要继续买房，可是手里没有太多闲钱，是否可以用房子去抵押贷款用来买房？

从政策来说，银行是禁止借款人把抵押贷款的钱用于买房。但也不是绝对不行，只是事儿可以这么办，话不能这么说。

一般的抵押用途有两种：抵押消费性贷款和抵押经营性贷款

消费贷由于额度低，大部分做抵押的客户都不会考虑。

这里我们重点说一下抵押经营贷，顾名思义是用于经营的贷款，而经营的基本前提就是营业执照。

大部分银行要求执照满三个月或半年以上，如果没有执照就新办一个，也有银行接受新办执照。

说白了不管是买首套缺首付，还是购买二套时面临高首付、低贷款等问题，其实就是资金的问题，我们从实操中总结出以下几种方案供参考。

1、信用贷款全款买

可以选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。

先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，每月只还利息到期还清本金，还款压力小，资金利用率大，而且是随借随还，简单方便。

后续拿到房产证之后，可以考虑置换成房屋抵押贷款，用来还信贷。

2、垫资全款买房再抵押

垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。

字面理解就是找人或专门垫资机构进行垫付，等房子过户后，再把房子拿到银行办理抵押贷款，还上之前的垫资款。

3、抵押现有房产

如果现有房产，符合抵押条件的，可以去银行办理抵押经营贷款，变现出来的资金直接拿去买房。

目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务。

4、全款购房再抵押

关于能不能全款买房再抵押的问题，基于目前抵押贷的利率远比按揭利率低，而且可贷成数比按揭高，不少人选择放弃按揭，直接全款买再抵押。

至于全款购房的资金，可参考信贷、垫资等方法来实现。

垫资注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，期限短、灵活性强，同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！

房产抵押贷款利弊分析及其注意事项

办理房屋抵押贷款，你是否考虑清楚了?你又对其有着什么程度的了解呢?现在跟着小编一起来了解清楚吧，下文是关于房产抵押贷款利弊分析及个人房屋抵押贷款注意事项的信息，希望可以帮助到您。

一、房产证抵押贷款

是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房产证抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

一、房产抵押贷款利弊分析

利：

1、利率相对较低。由于有抵押物的存在，房屋抵押贷款利率较低，一般为基准利率上浮5%-10%。相对无抵押贷款来说，此点优势明显。

2、贷款期限较长，*长贷款期限为30年，但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，较高上限为1500万元。具体来说，商品住宅的抵押率较高可达70%写字楼和商铺的抵押率较高可达60%工业厂房的抵押率较高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

4、审批率相对高。将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款的风险，因此，在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。(现金发放形式需有半年内的自存流水)

5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料，并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。

6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法(特指贷款一年期以下及一年期)、等额本金法和等额本息法。

7、一次抵押，循环使用。现在很多银行都推出了房屋一次抵押，循环贷款的方式，以中国银行的个人循环抵押贷款为例，其只需用户办理一次房屋抵押手续，即可支持借款人在授信额度内循环借款，随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。

8、借款人可提前还款。在贷款到期日前，借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

弊：

1、不是所有的房屋都能做抵押。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。另外，多数银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。

2、房屋评估需要借款人支付一定的评估费用，不过价位一般在500元左右。

3、具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。不过怎样才能转危为安?这就需要您先了解市场。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润当房地产市场价格下降时，借款人即使违约，也可以转嫁损失。

4、放款速度较慢。相对无抵押贷款而言，抵押贷款由于办理流程较为繁琐，因此放款速度也较慢，一般来说，自借款人申请贷款后需要一个月左右的时间银行才能放款。

三、个人房屋抵押贷款注意事项

个人抵押消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。办理个人消费贷款抵押需注意以下事项。

1.资信审核要重视

银行在考量借款人的还款能力时，会综合考虑借款人的房产状况、收入、职业、信用记录，甚至是行业、学历等多方面因素，以此判断借款人的贷款资质。除看重房产证明外，借款人的职业与收入是重要的评判标准。

2.贷款证件要齐全

一般申请银行个人消费贷款，借款人需准备身份证件(身份证、户口本或居留证件)、婚姻证明、有效收入证明(税单、工资条、工资存折等)或其他有效收入来源证明(基金、股票、其他货币收入等)。如果以家庭为单位申请银行个人消费贷款，借款人配偶的身份证明也应提交银行。

3.贷款额度要心中有数

一般来讲：以个人信用或连带责任保证担保较高可贷50万元以个人住房抵押的，贷款金额较高不超过抵押物价值的70%以个人商用房抵押的，贷款金额较高不超过抵押物价值的60%。

4.还款方式要注意

银行一般为申请个人消费贷款的用户提供等额本息和等额本金两种还款方法：其中，等额本息所支付的总利息相对较多，但每期还款额相同，还款压力分散得较为均衡等额本金每期还款额逐渐递减，虽然利息总支出较等额本息少，但前期还款额较大，能否承受还应三思。