50万的房子首付多少月供多少？买房怎么贷款首付最划算？

虽然大家都知道全款买房更加划算，但是很多人并没有那么多资金，所以贷款买房还是普通百姓用的最多的买房方式。选择贷款买房就会牵扯到一个问题，那就是首付和后续月供要还多少，那么今天我们就来看一下50万的房子首付多少月供多少?买房怎么贷款首付最划算?

一、50万的房子首付多少月供多少

一般首套房首付是30%，这样计算50万房子首付就是15万，剩下35万贷款。

那么假设商业贷款的年利率是4.1%，公积金贷款年利率为3.1%，贷款本金为35万元，贷款年限是20年，

(1)公积金贷款：等额本息还款月供=1958.66元等额本金首月月供=2362.5元，末月月供=1462.1元。

(2)商业贷款：等额本息还款月供=2139.42元等额本金首月月供=2654.17元，末月月供=1463.32元。

目前首套住房公积金贷款利率：5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%LPR每月20日更新一次，具有市场浮动性质。

还款方式有两种，等额本金和等额本息，它们的区别和特点分别是：

(1)等额本金：每月应还本金相同，但月供是逐月递减的，首月月供最多，末月月供最少。

月供=每月应还本金+剩余贷款本金*月利率，

每月应还本金=贷款本金/分期数，

剩余贷款本金=贷款本金-累计已还本金。

(2)等额本息：每月月供相等，但本金和利息的分配是不同的，前期主要偿还利息。

每月月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^分期数]÷[(1+月利率)^分期数-1]。

二、买房怎么贷款首付最划算

1、选择合适的贷款方式。常见的房贷类型有三种，即公积金贷款、商业贷款、组合贷款，其中最划算的还是公积金贷款。在同等额度、年限的情况下，公积金贷款要支出的利息远比商贷少，但是公积金贷款有金额上限，如果金额不够就可以选择组合贷款，利息也比商贷要划算。

2、首付比例。现在首套房首付一般都是30%，首付付的越少，贷款额度会越大，贷款额度多产生的利息肯定也多，所以有资金的朋友不妨多付一些，这样能减少很多利息支出。

综上所述，50万的房子如果是首套房的话，那么首付在15万左右，剩下的35万选择贷款，根据贷款时间不同，每个月月供也不同。以上这些就是“50万的房子首付多少月供多少?买房怎么贷款首付最划算?”的全部内容。

购房门槛再降，80城首付降至20%，20城首套房贷利率3字头

为激发楼市活力，房贷利率步入“3字头”的城市正越来越多。

据中指研究院最新数据，当前石家庄、温州等在内的80余城，已调整首套商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余城，已将首套房贷利率降至4%以下。

首套房贷利率低于4%的城市包括：阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、蕲春县、黄冈等。

此轮“降息潮”源自国庆节前夕的新政，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策彼一出台，便有多个城市跟进落实。石家庄一名房产中介称，年初当地首套房商贷利率还在“5字头”，目前已降至3.8%，以贷款60万、期限30年计算，月供比此前少500元左右，贷款总额越多差值越大，利率下降一定程度上刺激了市场。

贵阳一位房产中介也表示，现在首套房商贷利率最低能做到3.9%，主要是看银行。在政策作用下，市场也在慢慢回暖，比如国庆期间很多房企大力促销，成交量相比上半年月度同期平均增长六成，现在算买房的好时机。

昆明一位房产中介则称，目前中行、工行等首套房贷利率可做到3.95%。天津当地则有地产人士称，首套房商贷利率为3.9%，工商银行、农业银行等均在执行。武汉当地中介也称，首套房贷利率从年初的5.8%降到了现在3.9%，热门楼盘销售较为火热。

央行最新公布的第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点，湖北、广东等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

“当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着‘金融16条’的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。”陈文静称。

值得注意的是，在过去的十月份，楼市整体销售还未明显改善。亿翰智库表示，10月商品房销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比分别下降27.9%和30.0%，即便低基数效应开始发挥作用，同比仍然下降23.2%和23.7%。

据亿翰智库调研显示，国庆期间，由于房企大力度推盘和营销，部分核心城市和返乡置业的目的地三四线城市，成交出现微弱复苏。但是之后三周，成交迅速回落，这种特定节点的活动助推的脉冲式行情，并未能带动整月成交。

进入十一月份，上述低温态势仍未扭转。民生证券统计显示，上周（11.07～11.13）各能级城市销售热度均有下降，其中北京成交28.2万平方米，周环比下降16.6%，上海、广州、深圳分别成交9.7、8.1、6.4万平方米，周环比分别下降65.5%、19.0%、3.9%。

近期，政策逐步延伸至供给端，“第二支箭”、“金融16条”、“预售监管保函置换”等新政依次出台，托底信号强烈。

民生证券认为，金融系统出台数条针对房企的支持政策，对预期恢复有一定作用。如中债增担保龙湖第一批30亿债券发行，能撬动其200亿量级总额度落地的信心。增信担保的高额度，意在提示增信发债空间和可持续性，提振非标项目投资人和供应商信心，避免再发生发完债反被挤兑的负面案例。

在销售层面，未来两个月，行业即将步入年末房企推盘高峰，天风证券预计后续销售环比或有修复，但基本面趋势性回暖仍需时间。

首付分期、骨折降价，开发商年底卖房抢收“卷起来”

小雪已过，大雪将至，房企也开启了“内卷”抢收模式。

近期，各类楼盘降价、首付分期的消息层出不穷，房企为资金回笼用尽招数。据第一财经记者采访，在唐山有龙头房企推出“首付分期”活动，首付比例符合20%条件的购房者，首付5%便可买房，剩下15%由房企供应商无息垫付，购房者交房前再补足。

在广州等城市，房企降价促销的力度同样惊人。有日常均价在7万元/平方米的项目，现在推出特价房低至5.8万元/平方米，单价直降万元。还有去年高峰期卖到3.3万元/平方米的楼盘，最近推出特价房低至2.4万/平方米，降价力度亦不小。

某头部房企人士对记者表示，现在市场行情还是不太好，房企为回笼资金可选的手段不多，降价项目也因此层出不穷，但能否达到实际效果并不好说。也有粤系房企人士称，公司年末没有什么特殊的营销活动，现在降价也没用，冲不动了。

业内研究机构认为，虽然当前有较大力度的金融政策救市出台，但楼市回暖仍需一段时间，当前市场的问题还在于信心。头部房企在最后两个月仍是积极抢收的态度，营销活动预计不会少，或会因加快销售回款，抢占市场回暖的红利。

首付分期层出不穷

近期，地产利好政策不断传出，但暖意暂未传递到一线楼市。

中银证券数据显示，11.12～11.18日43城新房成交面积263.4万平方米，环比下降1.6%，同比下降50.7%，同比降幅较上周扩大8.8个百分点一、二、三线城市环比增速分别为10.2%、16.1%、-35%，同比增速分别为-23.9%、-33.3%、-58.8%。

低迷的市场行情下，房企为促销出货想尽招数，“首付分期”便是方式之一。

据唐山一地产人士表示，最近唐山至少四家房企推出首付分期活动，其中不乏TOP5龙头房企。“首付5%即五万便可买房，剩下15%首付款等2024年交房时补上，然后正常还月供，期间不产生利息，房企借助这种手段来回笼资金。”

唐山世联行也发文称，上述低首付策略的操作核心在于：购房者需要做两个“借款”行为，一是正常同银行做按揭贷款；二是供应商会跟购房者签署借款协议，首付比例符合20%条件的客户，买房时只需交总房款的5％，另外15%由房企供应商无息垫付。

据上述机构称，唐山楼市从2019年开始快速涨价两年，市区房价从10000元/平方米涨到15500元/平方米，其中有因项目产品力等带来的增值，但也有“水分”，当调控稍有变化，高房价很难站稳，如果其他项目跟进促销，房价水分要再被挤一挤。

除了北方的唐山，从华东到华南都有房企“首付分期”的身影。

保利浙江官微近日发布文章称，该公司发起“减付行动”，不同于以往首付30%，首次支付只要5%便可买房，2022年12月31日付齐5%房款，2023年补齐20%房款，具体时间以案场政策为准，还有部分项目“先交楼，再供楼”，主打“零风险置业”。以总价250万的房子为例，5%的首次支付，相当于12.5万门槛便可买房。

“首付贷”在我国相关法规意见明文禁止之列，但“首付分期”在实际操作中存在灰色空间，其中的关键在于，是否涉及购房者向金融机构贷款、产生利息。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首付分期跟首付贷不完全一样，前者比如三成首付一个月或半年内缴纳，这种属于打“擦边球”，不算明显违规；如果购房者在分期首付的时候，有对接金融机构做融资的行为，那就相当于首付贷。

多位地产人士对记者表示，首付分期已是市场上的普遍操作，但具体细节不尽相同。李宇嘉认为，设置首付比例要求，便是为了衡量购房者的还款能力，如果能拿出相应首付、月供和流水合格，后续按揭便可保障；如果首付都要靠融资，后续还款压力会很大，违约概率比较高，这是上述问题的关键所在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期跟首付贷有相似之处、但不完全相同，前者可先草签锁定房源、不涉及贷款，首付贷涉及贷款、相关流程也会走完。首付贷肯定违法，但首付分期存在灰色地带，如果还没过户仅锁定房源、逐步交款，只能说存在购房及收房风险。

龙头房企带头“内卷”

为出货抢收，各大房企的降价力度同样不小。

广州当地一位房产中介表示，现在开发商为了出货，做的特价房力度普遍比较大，比如海珠的中旅天宸府项目，该楼盘日常均价在69000元/平方米，现在中高层做活动，有户型单价低至58000元/平方米，每平米较日常价低了近万元。

还有华润置地在广州一项目，日常参考均价25000元/平方米，也推出了大力度特价房。“这个盘高峰期卖过3.3万元/平方米的价格，最近特价房2.4万元/平方米的都有，今年大环境都在降价，正常价格在2.6万元/平方米左右。”中介称。

克而瑞近日发布研报也称，保利、龙湖、中海、万科等房企，下半年加大折扣力度，发起四季度冲刺。保利全年营销活动较多，除了折扣还有全民营销、首付分期、物业费和停车费折扣等，几乎揽括了市面上大部分营销打法，去化压力较大的区域，果断促销去化。

克而瑞表示，龙湖四季度开始加大销售去化速度，部分市场较好的优质项目也降价去化，如成都龙湖某热销盘10月末打折促销，带动了区域项目进一步降价，该公司10月单月销售均价同比降低20%，而此前的8、9月份同比分别增1%和降4%。

万科方面，在10月举行的最后两个月冲刺会上，万科表示将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度，如贝壳的线下带客，安居客的线上导流，各区域要调动自有渠道和合作渠道全力攻坚，营销的重点不在折扣让利而是找到客户并进行“抢收”。

除了各自用尽浑身解数，在部分地方房企开始“抱团取暖”。

11月22日晚，湖南省不动产商会在官微发布消息称，正与相关会员房企联动，以“会长特批价格”让利方式，在地产寒冬下计划联合激活楼市。会长特批价格，即给予购房者除房企售楼部营销折扣之外的特批折扣，认购省内所有新盘都可以申请。

资料显示，湖南省不动产商会成立于2006年，会员单位中的住宅开发商包括保利发展、招商蛇口、绿城中国、中交地产、碧桂园、万科、旭辉、龙湖等诸多品牌房企；本土国企代表如湘江集团、中建信和、长房集团等；以及本土民企如大汉、润和城等。

该商会表示，“会长特批”价格对房企的帮助有三方面：一是锁定客户，推动销售；二是商会组织出手救市，加深商会和会员的关系；三是动用商会公共基金更多让利给购房者，是特定时期的商会救市行为。

在业内看来，过去的高周转模式造就了行业的“标准化”，在此之下的产品同质化程度非常高，在市场不好的情况下除了降价，各项目似乎没有什么更好的破局方法，营销甚至很难挖掘出自身项目有别于其他项目的核心价值点。

克而瑞认为，面对市场下行，头部房企一边加大优质项目供应，一边也在推出更多元化的营销手段。但有时一味降价并不能带来预想中的效果，关键还是通过营销组合拳扩大企业及项目影响力，促进项目转化，面对市场变化果断地促销去化。