贷款房子烂尾了该怎么办？

随着前几年对于相关地区的不断开发，使得很多农村土地或者老旧城区被开发成楼盘或者相关经济体。但是，也正是大肆开发的原因，导致某些地区的楼市状况从原来的供不应求变成了供大于求。

因此，很多开发商因为资金周转原因，无法支撑楼盘的进一步开发建设，就容易使某些人购买的期房变成烂尾楼。

由于开发商没有资金继续建设，楼盘建设无法推进又导致没有办法继续出售楼盘，甚至连预售也无法顺利进行，长此以往相关楼盘就会逐渐烂尾。

那么，对于那些贷款买房却变成烂尾楼的人来说，该怎么办呢？

其实，现实生活中，住户和开发商或者物业之间的相关纠纷从来都是层出不穷的，原因也是多种多样。无疑，楼市烂尾这种情况是最为严重的一种，这也意味着住户可能要面临既住不上房子还要继续偿还银行贷款的处境。

生活中，买到烂尾楼可以采取以下几种方式即使止损：‍1、如果开发商无法按照合同及时交房，导致楼房烂尾的。千万不要急着退房，因为一般情况下这种时候的开发商手里已经没有多少钱了。也就是说，即使开发商答应退房的要求，购房者也无法拿回购房款，可能只会拿到欠条、收据之类。

同时，这种情况下的开发商往往无力解决当前危机，很容易从一个问题演变成了另一个问题，即从索要房屋转变成为索要购房款。

2、如果楼盘本身存在烂尾可能，或者已经烂尾的。业主最好成立委员会，进行集体维权。同时，一开始最好采取和开发商协商的方式，看看有没有办法能将损失降到最低。

最好不要一上来就将开发商告上法庭，因为一旦走上司法程序，开发商就更加无力负担后续支出，还可能出现开发商直接34的情况。但是，如果情况严重的，一定要及时找到法院起诉，防止开发商跑路。

3、向法院起诉时，业主应当团结在一起，集体提起自己的诉求追回损失。对于此类集体经济纠纷，最忌单打独斗或者窝里斗的情况。每个利益相关者，都应当团结在一起，向法院提起诉求。

到一定时间之后，如果开发商依然没有筹集到足够的资金来完成项目，开发商就应该向法院提出破产保护。经法院对该公司析产、拍卖后，获取项目后续完工的资金。

4、开发商实在没有办法支持下去，最后只得宣告破产的，也可以分为两种情况：

（1）宣告破产时房子已经建成

对于已经建成的房产，相关业主可以按照程序向房管部门申请办理房屋登记，进行房屋不动产证/房产证的登记。

业主可以向当地工商局，查询开发商是否已经进行了破产登记。已经进行破产登记的，可以凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料，按照程序向当地房管部门要求进行房产证/不动产证的登记。

（2）房子尚未建成开发商宣告破产的

对于这种情况，一般认定为开发商对于购房者不能履行责任的情况。

对于购房者来说，如果存在贷款购房的情况。应当注意房子的销售手段和产权是否清晰，房产是否被抵押、相关证照是否齐全。比如，产权证、销售许可证。如果是拍卖房，应当看房屋是否已经过户。

房子烂尾了，没有房子还得还银行贷款，我该怎么办？

作者：孔德琴律师（文章来源于：四川瑞鼎律师事务所，关注公众号：瑞鼎律人）

房子对大多数人来说，都是非常重要的，为了有个小窝，为了结婚、为了孩子读书、为了有个良好的生活环境等等，房子都承载了千千万万家庭的美好愿望。兴高采烈终于买了一套房子，等呀等，盼呀盼，却被告知楼盘烂尾的噩耗，开发商资金链断裂、破产等等。房子烂尾了，买了房子却迟迟不能交房，还得继续租房住，另一边还要继续给房子供贷款，有办法解套吗？

答案是：有。

什么办法呢？在遇到这样的情况时，购房者可以拿起法律的武器，可以主张解除合同等主张，让自己不再陷入既未拿到房子，又得继续归还剩余贷款的窘迫境地。不过这涉及到如何正确理解和适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定等问题？

一、开发商、购房者、银行之间是什么关系呢？

通常在按揭贷款购房的商业活动中，涉及三方当事人和三个合同关系：三方当事人是购房者（买受人、借款人、担保人）、开发商（出卖人、保证人）、银行（贷款人、担保权人），三个合同关系分别是开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系、购房者与银行之间的担保贷款合同关系、开发商与银行之间的阶段性保证合同关系。图示如下：

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二、购房者要求解除商品房买卖合同及解除借款合同的主要法律依据是什么呢？

为了解决贷款人进入商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位，减少诉累等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（文中简称为商品房买卖合同司法解释）第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

关于第一款，商品房买卖合同的标的物同时亦为担保贷款合同的担保物，贷款人对该标的物具有独立的请求权，故其有权作为有独立请求权的第三人参加商品房买卖合同纠纷并提出相应诉请。

第二款是在承接第一款的基础上，规定了在两类合同纠纷合并审理的前提下，所涉购房款以及购房贷款可以分别返还给买受人和贷款人，该款设定的目的是充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的合法权利。

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三、法院会支持购房者不再继续归还贷款吗？

1、在两类合同纠纷合并审理基础上且均解除的，根据法律规定及合同约定，剩余贷款由开发商继续归还，开发商退还购房者首付款及利息等款项。

根据商品房买卖合同司法解释第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

商品房买卖合同解除后，购房者与银行间的借款合同所期望的利益已经不复存在，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而商品房买卖合同解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，借款合同的目的已无法实现。参见四川省巴中市中级人民法院（2019）川19民终1259号案，刘某某请求解除与通江亿品置业有限公司间《个人商用房借款合同》，解除与通江县农村信用合作联社间的《个人商用房借款合同》，最终经过一审二审判决予以了支持，同时就退还原告首付款及利息，原告已支付的贷款本息均判决由通江亿品公司进行归还，关于剩余贷款由通江亿品公司支付等判项。

有鉴于此，也有不少购房者要求开发商继续履行合同并支付违约金等，不过该种选择下，购房者还需要继续归还银行贷款，同时违约金也面临开发商无法履行的境地。参见(2019)川0114民初627号案，本案中法院支持了购房者逾期交房违约金至立案之日，同时就今后购房者选择继续要求支付违约金或者行使解除权予以了说明，购房者今后有权通过诉讼选择。

2、如果两类合同纠纷分别处理并没有合并的，根据合同相对性及合同约定等情况，购房者存在即使解除合同但是仍然需要继续归还贷款的窘境。

参见浙江省高级人民法院（2017）浙民再78号李红德与中信银行股份有限公司绍兴上虞支行金融借款合同纠纷再审案，本案中案涉《借款合同》第二十一条第3点约定了“购房合同无效或解除的，甲方仍然负有向乙方还本付息的义务”，可以理解为当事人所作的“另行约定”。加上如果担保贷款合同纠纷单独审理，基于贷款人支付给出卖人的贷款资金系受买受人的指令所支付，贷款人与出卖人之间并没有直接的交易关系，该付款仍视为买受人所付，故不存在由出卖人向贷款人返还购房贷款的客观条件。因此，该款的设定并非是禁止某些特定的违法行为，如当事人之间对于还款方式另有约定的，自可约定优先。同时李某某已就案涉购房款项向百联安公司管理人申报了债权，其相关权利可在破产程序中解决。法院根据具体情况，最终虽然支持解除了借款合同，但是购房者仍然需要按照合同约定归还剩余贷款等判项。

结语

项目烂尾，对各方来说都是损失，不过，正确适用司法解释并主张自己的权利，使得购房者解套，尽量减少由此给购房者带来的损失。当然，这对购房者来说始终是一个艰难的选择。

因“烂尾楼”拿不到房，还可以缓还“房贷”吗？符合法定情形即可

近日，全国多个城市停工或烂尾楼盘的购房者，一方面无法按期获得房子，另一方面又面临还贷的巨大压力，在此情况下，许多购房者纷纷联合起来，发出停贷告知书，尽管从法理上讲，购房者是占理的，但客观上这确实不符合法律程序，还存在诸如征信方面的法律隐患。

因舆论关注而解决“烂尾楼”问题的购房者们是“幸运的”，但舆论的关注毕竟是有限的，对于全国范围内遇到同类事件的购房者们来说，通过法律途径解决“烂尾楼”、“房贷”问题才是王道。

接下来，笔者就以购房者不同的诉求为出发点，结合法律规定与司法实践内容，阐述其中的法律风险以及该如何维权。

一、“烂尾楼”事件发生后，购房者们不继续还贷，符合公平原则

根据《民法典》第6条、第533条的规定，民事主体从事包括签订合同、履行合同等民事活动过程中，都要遵循公平原则，公平原则是对实践中法律规定无法尽善尽美的一种兜底保障，也符合人类最为基础的公平正义认知。

最为直观的，可以梳理下“烂尾楼”事件发生后各方的处境

开发商：违约，不能交房，实际占用购房者的首付款、银行的贷款

银行：享有抵押权、债权

购房者：未取得房屋，支付了首付款，要偿还按揭贷款

由此可见，在“烂尾楼”事件发生后，如仍按照原有的各方协议要求三方履行权利义务，对于购房者而言，显然极为不公平，因此，“烂尾楼”事件发生后，购房者们不继续还贷，符合《民法典》规定的公平原则。

法律依据：《民法典》第6条、第533条

二、遭遇“烂尾楼”事件，购房者优先权的认定

购房者优先权，根据相关法律规定与文件，应满足以下条件：

1.签订合法有效的书面合同；

2.购房者交付购买商品房的全部或者大部分（超过合同总价款50%）款项；

2.所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。

如符上述条件，则购房者对开发商所享有的债权就具有了优先权，不仅优先于工程价款的清偿权，更优于抵押权、其他债权，即如果开发商的资产不足以清偿上述全部债务，则应当优先对购房者的债权进行清偿——即便在破产清偿中，亦是如此。

符合上述条件的购房者作为弱势群体，其居住权在“烂尾楼”必然遭受严重的侵害，法律所规定的优先权，本质上系对购房者基本生存权益的保障。

值得注意的是，优先权的范围也是有一定界限的。如：开发商违约所造成的违约损失（例如，违约金），是否在优先权范围内，目前是存在争议的；开发商破产清算中，破产费用及共益债务，在清偿顺位中也是排在购房者优先权之前的，

法律依据

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（参照）二、三

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条

三、“想要房”的维权途径

这是广大购房者们最为普遍、也最为朴素的一种想法，但在等的过程中，还贷的压力仍然客观存在，面对这种情况，笔者建议大家按照如下步骤维权：

1.找银行协商，请求暂停还贷

根据公平原则，购房者要求暂停还贷的诉求是合法合理的，但这个诉求的实现途径中，但从效率而言，协商途径无疑是最快的，因此笔者建议大家在履行还贷合同义务的情况下，及时与银行进行协商；

2.如果银行具有过错，及时起诉

实践中，“烂尾楼”出现的直接原因，经常是监管账户资金未得到有效的监管，其中就存在银行擅自扣划监管资金、未将按揭款存入监管账户等情形，如果发生了这些情况，那么银行显然是具有过错的，且这种过错与“烂尾楼”的出现是有重要因果关系的。因此，如果出现了这种情况，笔者建议大家收集好相关证据后，及时起诉，请求法院判决确认自己在“烂尾楼”重新有序施工或具备交付条件前，无需再向银行履行偿还本金与利息的义务。

值得注意的是，部分银行提供的贷款合同中，会有部分条款要求购房人（借款人），无论遇到任何情况均不得解除贷款合同、必须持续还贷本息，这种不合理加重购房人（借款人）义务的条款系格式条款，依法应当认定无效。

法律依据：《民法典》第6条、第497条、第500条、第509条、第533条

四、“想退款”的维权途径

如果购房者想走退款途径的话，在解除商品房买卖合同的同时，那么相应的商品房担保贷款合同也失去了其意义（合同目的无法实现），那么根据法律规定，购房者依法可以请求解除相应的商品房担保贷款合同。

这里需要注意的是，在解除商品房买卖合同的前提下，大家也一定要请求法院解除商品房担保贷款合同，否则如果仅是解除买卖合同，在未经法院判决更改、解除的情况下，对应的担保贷款合同还是有效的，此时购房者仍负有还贷的合同义务，如果此时拒绝还贷就属于违约行为，对征信可能会造成不利影响。

经法院判决，上述合同均依法解除后，开发商除应将收受的购房贷款返还给银行外，还应当将购房者支付的首付款、已偿还的贷款本息总额及对应利益，偿还给购房者。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条、第21条

五、公开透明、向购房者负责——监管资金账户要多晒晒阳光

在新闻中往往会看到，许多购房者遭遇“烂尾楼”与监管资金缺失的情况下，抱团取暖、自筹资金施工，甚至是购房者们集体亲自进场施工——另一边还着要一直还着银行房贷，许多同病相怜的购房者看到这类新闻，往往会发出无奈的苦笑。

监管资金账户对购房者（尤其是名下无其他住房的情况）最重要，甚至是关乎购房者基本生存需求的，因为一旦因监管资金无端缺失导致出现“烂尾楼”事件，购房者因格式条款与对法律的不了解，经常会陷入房子拿不到、钱款退不了、银行贷款被迫还的“凭烂还贷”的不公境地。相对而言，开发商早已拿到钱坦然“摆烂”，银行还有抵押权、债权、格式合同作为直接保障。

监管资金对购房者如此之重要，但监管资金账户对购房者的透明程度可谓是最低的，向行政机关查询可能会遇到“商业秘密”拦路，向银行询问甚至会遭遇“滚你x的”式的粗暴答复，反观每次因监管资金出问题导致的“烂尾楼”事件，均不同程度上与银行违规操作、开发商挪用资金、有关部门的监管缺失有着重要关系。

监管资金账户中，重点监管资金额度是多少？应该由哪个部门来计定？依据什么来计定？这个依据来源是否合法？额度计定与变化是否有向购房者公示并设定公示期？购房者在公示期内有无对额度提异议的权利？

购房者希望查询监管资金账户，是否有便利的公开渠道？监管资金账户的大额资金变动，是否有通知购房者？银行违规放款导致监管资金缺失，相关监管办法中是否写入了赔偿责任？银行赔偿额度是否仅限于缺失资金？银行过错导致多米诺骨牌效应烂尾，银行是否应与开发商承担全面的连带赔偿责任？

权力要在阳光下行使，监管资金账户对购房者也要少一些神秘和“秘密”，监管资金账户与监管信息对购房者的公开化、透明化、规范化，对防止“烂尾楼”事件出现，有着极为重要的意义。