首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

更多内容请下载21财经APP

降准落地后LPR再次下调或在路上，符合首套房贷利率下限放宽的城市增至47城

华夏时报（www.hii..）记者刘佳见习记者王兆轩北京报道

11月25日晚间，央行宣布全面降准，决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，共计释放长期资金5000亿元。

此次降准后，净息差将面临收窄压力，未来LPR继续调降的概率大幅增加。招联金融首席研究员董希淼认为，12月份5年期以上LPR有望回落。

如若LPR下调，那么房贷利率的调整或将继续。贝壳研究院11月21日发布的数据显示，截至11月18日，已有18个城市的首套房贷利率降至“3”区间。

《华夏时报》记者梳理国家统计局11月发布的数据发现，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，从23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下调，或许意味着，会有更多城市房贷利率将迈入“3时代”。

降准来了，LPR下调还远吗

11月25日晚间，中国人民银行公告称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子措施，央行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，共计释放长期资金约5000亿元。

央行有关负责人在答记者问时表示，此次降准可降低金融机构融资成本每年约56亿元，通过传导机制，可促进降低实体经济融资成本。

对于本次降准，市场实际上已有预期。11月22日国常会上也明确释放出降准的信号。

降准已至，市场接下来将高度关注贷款市场报价利率（LPR）的变化。

《华夏时报》记者注意到，截至11月21日，一年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。自9月份以来，LPR已经连续3个月保持不变。

此次降准落地后，净息差将面临继续收窄的压力，未来LPR报价利率调低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受《华夏时报》记者采访时表示：“降准实施后，银行资金成本得以降低，银行减少加点的动力增强，12月20日LPR特别是5年期以上LPR有望下降。这将进一步有助于降低居民住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力，助力房地产市场平稳健康发展。”

此次降准的目的之一，是降低金融机构资金成本，加大对房地产企业的流动性支持。9月份以来，多家国有大行启动新一轮存款利率下调。此外，在经历前三季度大幅下调贷款利率后，大部分城市房贷利率已降至5年期LPR利率决定的下限水平之上。东方金诚宏观分析师王青表示，上述多重因素叠加推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，也需要5年期LPR报价先行下调。

值得一提的是，《华夏时报》记者注意到，“因城施策”阶段性放宽房贷利率下限的政策将于年底前到期，基于目前市场疲弱的情况，为了稳地产，5年期LPR继续下调的需求也十分必要。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者表示：“降准体现了货币政策的宽松方向，在此方向下降息与LPR下调也是大势所趋。”

房贷利率进入“3时代”

本次降准后，若未来5年期LPR利率进行一定程度的调降，那么房贷利率的下调也或将继续。

11月21日，央行发布LPR利率同一天，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下降3BP，二套利率则与上月持平，相较于去年最高点分别回落165BP和109BP。

尽管房贷利率参考的5年期以上LPR连续3个月未作调整，但中国各地房贷利率继续小幅下降，且多城降至历史低位。

据贝壳研究院统计，截至11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。从首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；而从二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月有14城调整房贷利率，且以首套房利率下调为主，其中，温州、泉州降幅最大达30BP，下调至3.8%。

按城市划分来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均5.13%，与上月基本持平。二、三、四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅60BP和52BP。以首套房100万元商贷本金、30年期等额本息还款为例，调整后，平均每月可减少月供约1036元，利息总额减少约37万元。

上述大连某央企地产一线人员11月26日告诉《华夏时报》记者：“虽然今年房贷利率已经是历年来最低了，但因为疫情等原因，其本人在10月份没有成交一套房子，这个月才稍有起色卖了3、4套。”

根据9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策中的要求，在70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。

11月26日，《华夏时报》记者根据11月16日国家统计局发布的数据，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，增加到了47城，这些城市多集中在二三四线。

目前房贷利率破“4”已有18城，这或许意味着，在5年期LPR利率下调后，会有更多的城市房贷利率将迈入“3时代”。

中国房地产数据研究院院长陈晟11月25日接受《华夏时报》记者采访时表示：“基于购房者对市场信心的恢复和对未来经济的预期，房贷利率水平还有一定向下释放的空间，这对购房者需求释放和楼市加快企稳回暖起到积极的作用。”

值得注意的是，11月中旬以来，不少二线城市陆续出台楼市新政。杭州、成都、西安三大热点城市出台了局部优化限购政策，杭州自11月11日起首套房“认房不认贷”，首套和二套利率分别降至4.1%和4.9%；西安降低外迁、人才购房门槛、增加二孩以上家庭购房套数等；成都则缩小了区域限购范围。

今年以来需求端信贷政策不断优化，除了降低购房成本外，多地首付比例也在调降。中指研究院数据显示，目前，包括温州、石家庄在内的超80个城市首套商贷首付比例降至20%。

上述大连央企地产一线人员对《华夏时报》记者特别提到，今年开发商为了促进交易，新房折扣特别大，如某楼盘此前首付比例为20%，现在100万元的房子首付只需要2万元到5万元。开发商通过反现的方式变相降价，以吸引还没买房的刚需年轻人尽快“上车”。

哈尔滨某地产一线人员也向《华夏时报》记者表示，由于受到大环境和疫情的影响，目前的销售情况仍然不太乐观，大多数购房者仍在观望。为了促进市场回暖，当地政府推出了买房送补助的活动，只要买新房，专科送2万元补助，本科送3万元补助，硕士送5万元补助。而9月份时还推出过减免契税和抽奖活动，每天前五名，最高可以抽30万元。

除商贷外，住房公积金贷款利率也在调降，11月，包头、太原等城市下调首套住房公积金贷款利率至最低2.6%。

陈晟向《华夏时报》记者分析，需求端信贷政策不断优化，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企资金回笼，缓解房企现金流压力，畅通房企开发销售顺畅运转，进而有利于房企加快支持租赁、保障性住房供给保障；于居民而言，首套房贷利率下调、首付比例降低、贷款条件放宽等诸多购房门槛降低，使得购房者尤其是首次置业者“居者有其屋”将更容易实现。

辟谣！房贷利率4.1%止于年底？假的！不要被“焦虑”了

近期，很多中介在朋友圈制造焦虑：4.1%利率止于年底，过完元旦恢复到4.7-4.9%。

长文案下边还配有官方文章，说得煞有其事似的。

楼市君认为，这种故意歪曲政策、误导群众的行为，不是蠢就是坏。为此，我必须“拨乱反正”，立马辟谣。

中介胡编的“4.1%利率截止到2022年12月31日”，参考的是由央行发文的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。

原文①：目前，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。

【解答】11月21日，央行权全国银行间同业拆借中心公布的最新5年期以上LPR为4.3%。【延伸阅读】

按照5月15日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为≥LPR减20个基点，二套商贷利率下限按现行规定执行。

即首套房最低利率为4.3%-20个基点=4.1%，二套房最低商贷利率为4.3%+60个基点=4.9%。

并且，该通知并未提出首套房利率下限减20个基点的政策，截止于2022年12月31日。

原文②：9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。

【解答】9月29日，人民银行、银保监会发布通知：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限（即LPR减20个基点）。

举个例子，符合要求的城市，可以实行LPR减25个基点、30个基点或30个基点以上。

在广东，江门和清远就是根据实际市场情况，下调首套房住房贷款利率下限，前者商贷利率最低3.85%，后者最低3.7%。

需要注意的是，这个政策具有阶段性，2022年底到期后原有政策将自动恢复，且只针对首套住房商业性个人住房贷款。

再来看肇庆情况。

因为肇庆不符合2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件，因此不在可以下调或取消首套房利率下限城市之列，只能执行5月15日政策维持下限：LPR减20个基点（首套房利率）。

目前，肇庆主流银行的首套房商贷利率最低4.1%，二套最低4.9%。

最后，楼市君提醒各位购房者，市场上信息混杂，请务必擦亮眼睛，关注官方及主流平台发布的信息，切勿轻信谣言。

——END——