一抵和二抵，哪个更划算，要仔细算清楚了

很多人在碰到一抵和二抵这两种方案时，不知道如何选择才是最省钱的。今天通过一个客户案例来简单看一下。

客户情况：

袁先生有一套价值400万的按揭房产，尾款还有70多万。自己名下还有三十多万的网贷（又是网贷），自己是做生意的，征信比较好，想用40万左右经营生意，客户自己的征信没有什么问题。

客户的需求是：想用40万，20年，等额本息。不想每月有太大的还款压力。

40万这个数字其实不算多也不算少。

因为征信不错，抛开使用时长不说，其实客户能选择得还挺多的：房信贷、一抵、二抵都可以。

因为自己的房屋还有70多万，如果做一抵还涉及到垫资，利息还挺高，袁先生不知道怎么才选择最划算。

假设两者都按照10年来计算（先不说二抵能不能申请10年）：

一抵：就是先解押再贷，需要把尾款还清再解押。涉及到垫资利息。

假设袁先生垫资80万，年化利率按照的4倍计算（最高限额）也就是15.4%，等到下个银行的批复出来，一般需要20-30天。这里我们按照30天来计算：80w*1.28%=10240。

然后再贷，可以申请到等额本息20年，月息4厘左右，年化4.8%。

每月还款：4223；贷款利息总额是106771。

垫资利息+40万的利息额=10240+106771=117011

二抵：无需还清尾款，直接就可以申请。相同要求下，月息6厘，年化7.2%。

每月还款：4685；贷款利息总额162281。

一抵和二抵利息对比：117011162281

如果同样使用10年，肯定一抵占优势，即使加上垫资利息也没有二抵的利息总额高。

假设是5年期，其余要求不变（通常二抵都是在5年左右）：

一抵按照年化4.8%计算：月还款7512；贷款利息总额50713，垫资还是10240。

总还款利息总额：50713+10240=60953

二抵按照年化7.2%计算：月还款7958；利息总额77496。

5年期利息额度：6095377496

5年期的利息额相差还是比价小的。

这是在相同条件下计算出来的10年期和5年期，如果是长时间使用，选择一抵无疑，每月的还款压力小，还款的利息额也少。如果使用时间不是很长，其实两者差别不算是太大，从5年期的对比来看，两者利息总额相差1.7w左右，相对于10年期的，这个差值并不高。

如果有选择困难症，可以自己动手计算一下，计算之后就知道，实在不会算的可以用房贷计算一下。

房贷变身“房抵贷”：馅饼还是陷阱

戴安琪王方圆中国证券报·中证网

“贷款200万元，选择10年期先息后本还款方式，原按揭利率5.3厘，月供10600元；如果采用个人房产抵押经营贷款，现抵押利率3.1厘，月供约为6250元。这样，两种贷款方式月利息差为4350元，年利息差为52200元。”日前，中国证券报记者收到某担保公司发来的广告，这条夸张的广告诱导人们相信：房贷转“房抵贷”可使200万元贷款一年“节省”5万元利息。

中国证券报记者近日调研发现，当前，有不少中介机构利用两种贷款间的利率差帮客户“省钱”。不过，专家表示，把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低，且风险不小，建议不要铤而走险。中国银保监会表示，银行要监控资金流向，如果违规流向房地产市场要坚决纠正。

资金“过桥”

“现在各银行房贷平均年化利率约在5.6%至6.2%之间，‘房抵贷’平均年化利率约在3.74%至4.9%之间。”某担保公司人士介绍。

那么房贷是如何摇身一变为“房抵贷”的呢？“准备资料-银行签约-下户审批-批复-过桥结清房贷-进押-放款。”一位企业咨询公司人士如此总结房贷转“房抵贷”流程。

他介绍，在客户先与中介机构达成协议后，中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获批复后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户个人房产剩余的按揭贷款，并向银行申请进一步抵押，获得“房抵贷”。最后，客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。

“房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%，服务费一般为放款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。

中国证券报记者发现，在武汉、深圳等地存在此类中介机构，为企业咨询公司、担保公司等。

应对有“术”

尽管“房抵贷”目前利率不及房贷，但银行对这类贷款审批更严格。据某国有大行客户经理介绍，该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行，也需客户名下有营业执照，公司注册时间满1年以上且作为股东时间需3个月以上，持股比例不低于10%。

某中介机构人士称，可帮客户转让经营满1年的公司，理论上全流程需至少3个月。“但是，我有办法可以马上完成。”在被中国证券报记者问及采取什么方法时，他却避而不谈。

“‘房抵贷’资金不得流入房地产市场和股市，银行会严格监控贷款账户，央行也有数据库。”上述某国有大行客户经理表示。对此，亦有中介人士支招：“客户把‘房抵贷’资金一次性取现即可，隔段时间再存进去。或者把现金存入个人及亲属以外其他账户。”

警惕风险

资深业内人士刘超（化名）透露，从长期看，“房抵贷”资金成本要比房贷高，且风险不小。“从短期看，‘房抵贷’资金成本比房贷低。从长期看，由于大多‘房抵贷’规定每年归本，很多客户需垫资过桥，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。”

他表示，房贷转“房抵贷”最大风险在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况，银行将不同意续贷，客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用，都准备卖掉房子了。”

助贷行业人士透露，中介机构没那么“神通广大”。某城商行员工表示：“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联，如被发现将被辞退。”

高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请“房抵贷”，一来，可能面临事后银行审查，被停止贷款，并提前偿还贷款的风险，对个人征信将产生影响。二来，可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差，可能导致不可估量的后果，得不偿失。”

银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前明确表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。

抵押贷与按揭贷款有什么区别？

买房抵押贷款即是房屋抵押贷款，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位的账户里。

与按揭贷款有什么不同?

1、贷款性质不同。全款买房后再贷款属于商业贷款，而住房按揭贷款属于非商业性贷款。

2、贷款利率水平不同。抵押贷款与按揭贷款执行不同利率水平。前者为商业房抵贷，其利率一般在基准利率的基础上上浮20%-30%左右而住房按揭贷款，尽管有限购政策悬在上头，但只要符合相关政策，在基准息率的基础上还能享受优惠政策。

3、贷款期限不同。商业贷款期限最长20年，实际操作中，银行最长贷10年，5年期比较常见而住房按揭贷款最长可以做30年。

4、还款方式不同。商业贷款一般为等额本息还款而住房按揭贷款可以选择等额本息或者等额本金两种还款方式。

5、额度发放不同。住房按揭贷款额度是优于商业贷款。显然，全款买房后再抵押贷款，由于贷款性质的不同，是无法享受按揭购房贷款的相关政策优惠的。如果不是受相关条件限制，如审核按揭贷款时间过长等，采用按揭贷款购房会比全款买房后再抵押贷款要划算得多。