机构发布重点城市主流房贷利率：首套利率再下行，18城降至“3字头”，创新低

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

当日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

具体来看，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套房利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，稳地产背景下，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心