房贷利率有大变化！一文带你读懂

12月28日，中国人民银行发布公告，将开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换。

啥意思？就是你的房贷利率参考的基准变了！

以前，我们说房贷利率的时候，说的都是“基准利率打多少折”或“基准利率上浮多少”；现在，再来说房贷利率的时候，说的就是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。

这一变化对个人会有啥影响？继续往下看↓

房贷利率高了还是低了？

1、2020年，存量房贷利率跟以前一样

“房贷利率将保持稳定。”交通银行金融研究中心高级研究员陈冀表示。

央行规定，转换时点利率水平保持不变。民生银行首席研究员温彬表示，这意味着2020年个人房贷利率保持不变。

也就是说，在2020年转换的时候，你的房贷利率水平算下来和以前是一样的，没有变化。

2、那以后呢？房贷利率会不会变？

会变化。因为LPR利率是会变化的。2019年，个人房贷挂钩的5年期LPR利率下调了5个基点。

央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

3、选固定利率还是浮动利率？

在转换的时候，个人面临两个选择：

第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

选哪个好？

听听专家怎么说——

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

董希淼认为，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。

陈冀认为，在LPR下行的背景下，若居民将房贷切换为固定利率，可能在最近重定价周期内会承担略多的利息支出。

转换开始后，我应该干嘛？

1、转换开始后，要注意办房贷的银行的官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等，在接到通知后，选择最简便的方式，变更原个人房贷的合同条款。

2、要注意时间：2020年3月-8月之间，原则上应于2020年8月31日前完成。个人在此时间段内完成变更即可。

深入浅出，一文读懂房贷利率转化

文丨子木

大家好，今天是3月1日，中国存量房施行房贷利率机制转换的第一天。

这场转换，涉及28万亿资金，普及中国所有居民，是房贷一族必须要过的程序。这种转化规模和工程量，历史少有。

而且这意味着，过去传统以基准利率为锚的方式彻底被遗弃，以LPR利率为锚的房贷利率制度将迎来契机，这将更符合市场自由机制的建立和房地产脱钩实体经济，是一次历史性的进步。

从今天开始，截止至8月31日，你会陆续接到电话，银行喊你过去“重新签订”房贷合同。

房贷合同必然是要谨慎的，因为涉及一辈子的债务管理，所以在签订之前，子木作为楼市研究者，有必要和所有读者讲透彻一些东西，防止在此事上“被坑”。

下面以问答的形式，给大家彻底解析LPR利率转化的所有问题。（如果你还是看不懂，请直接看黑字部分的结论）

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问题一：LPR利率是什么，是怎么算的？

LPR这不是一个新鲜词，但很多人依旧不知道它的含义。这里再次解释。

LPR利率，学名贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。产生流程为18家报价银行在MLF的基础上加点，去极值求平均所得。

其算法很简单，LPR=MLF利率+加点。

MLF，俗称麻辣粉，央行给经济的注水工具。经济下滑，MLF利率就调低一些，多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫，就调高利率，抑制下去。

加点主要由18家商业银行决定，考虑到市场利润和风险补偿。

看不懂吧？没关系！

你只需要记住，LPR是在央行的目的上，每个月由18家商业银行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场。

敲黑板了，那么在此基础上，房贷利率的算法就出来了。

房贷利率=LPR利率+加点

这个加点和上面的加点不同，组成部分为：政策加点+个人加点，

1、政策加点：这短时间楼市太火，房价飙涨，中央想调控了，加点多一些，利率自然调高；楼市太冷，中央想刺激，反之。

2、个人加点：签订合同时，银行会考虑到利润，你的征信、流水，评测你的经济偿债能力，如果你的信誉差、偿债能力差，就会多加一些，作为风险补偿。

所以，你从银行签订房贷合同，最理想利率情况是，加点为0！前提是政策宽松，商业银行认为你是优质客户。这种情况在一些地方已经出现了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想状态。

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问题二：利率如何转化？

之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动）

现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点

怎么转换呢？举个例子。

你在2018年买了一套房，上浮10%，那么你之前的房贷利率就是基准利率×（1+上浮），为4.9%×（1+10%）=5.39%。

现在要进行转化，有两种转化方式，转成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再变！

LPR利率的话就要进行转换了，这里涉及到一个算法，小学数学水平就能看懂，弄清楚，到时候别让商业银行给你算错。

房贷利率=LPR利率+加点，那么，加点=房贷利率-LPR利率。

这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。

那么加点=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，这个加点数值一经确定，永久不变。

你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%。按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算，你的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

这样你就会发现，转化为固定利率依然是5.39%，但是转化成LPR利率就是5.34%，少了一些。

当然，LPR每个月都会变动，所以你的房贷利率也可以是变动的，你可以选择重定价周期，这个下面再讲。

这是利率上浮情况转化的结果，那么利率下浮呢？我们再举一个极端的例子。

如果你在2015年以基准7折利率买了一套房，也就是下浮30%，那么你的房贷利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。

经过转换，加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日报价利率）=-1.37%。

转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算，就是3.38%，依然低于固定利率。

所以综上，转换成固定利率或者LPR利率，哪个更划算，取决于未来LPR利率的走势！

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问题三：未来LPR利率走势如何？

我曾在《利率下行》一文中讲过未来LPR利率的走势。

我国目前处于特殊时期，经济承压，央行采取的货币政策必然是向“松”的，会不断通过麻辣粉刺激实体经济，同时稳定楼市。前段时间，央行就公布了5年期LPR报价利率下调5个基点，为4.75%。

接下来LPR利率只能稳定或者下降，没有任何提升的理由。

我们再把眼光放长了讲，中国目前城市化进程已经走了一多半，人口红利进入“L型拐点”，经济增速不复以往。这是中国的历史进程，同样也是其他发达国家走一定阶段的必然历程。

所以你会看到一些国家的利率一路走低，尤其是日本和部分欧美国家已经在实施负利率政策。低利率刺激经济，经济依然在滑坡，何况提高？

中国在未来很长一段时间，市场报价利率会缓慢下调。这也是历史进程，所以无论你之前的利率是上浮还是下浮，都应该选择转换成LPR利率，而不是固定利率。

这是给你进行房贷利率下调的一次机会，要把握住。

接下来，还有一些细节的问题，我再为大家整理出来。

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问题四：转化后房贷利率永久不变吗？

不是。当初转化后的加点是不变的，但LPR有机会改变。

转换后房贷利率是有重定价周期的，重定价的意思就是，按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率，央行规定，最短为1年，最长为合同期限。

如果你的二手房在3月1日房贷利率转化为5.39%，选择一年期重定价，那么一年以后的今天，就会按照最新的报价利率重新定价。

举个极端的例子，1年后的LPR利率是3%，那么1年以后银行会找你重签合同，按照3%的基础利率计算，省很多钱。

按照目前利率形式，1年期的重定价周期是划算的。

问题五：房贷利率转换如何完成？

从3月1日开始，商业银行会给你打电话喊你去转化利率。当然你也可以主动联系银行进行转换。这个工作目前的头号任务，只要你之前有基准利率为锚的房贷，就必须要完成。

到时候银行会通知你通过手机银行或者网上柜台办理，不用每个人亲自跑柜台，毕竟现在是5G时代。

问题六：哪些存量房不属于转换范围？

非住宅，不用转化。非基准利率房贷不用转换，公积金不在范围内。

问题七：转化成固定利率后，是否可以再换成LPR利率？

答案是否定的，无论选择哪一项，只要选择生效，未来均不可以转换模式。

问题八：如果房主是两个人，可以由一人去完成利率转换吗？

答案是否定的。转换前和转换后是一致的，需要共同贷款人协同完成。

如果还有其他的问题，可以在留言处留言。

说：关于房贷利率转换计算的方法

为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，中国人民银行于2019年12月28日再次发布（中国人民银行（2019）第30号）公告，明确存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜。按照公告的要求：

1.2020年1月1日之前的已签合同未发放的贷款及已发放的贷款都涉及利率转换。

2.借贷双方应自2020年3月1日开始至2020年8月31日之前完成协商转换事宜，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

3.以2019年12月公布LPR为基数将浮动利率等价转换为加点方式。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。双方可以约定重新定价周期，其中房贷的重新定价周期不得少于一年。

4.金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

举例说明，某借款人与贷款人签订的借款合同约定：借款期限20年，按月还本付息，利率为人行基准利率基础上上浮30%，每一年调整一次，每年的1月1日为调息日。贷款发放当年的人行贷款基准利率为年利率4.9%，则借款人贷款发放当年的实际利率为：4.9%（人行贷款基准利率）*（1+30%），此后每一年如遇人行贷款基准利率调整则实际利率相应调整。

按照上述文件规定，1.如借款人选择不调整，则实行固定利率：即借款利率为2019年执行利率，此后保持不变；2.如借款人未按照贷款人要求去协商并要求不调整，则实际统一转换为LPR加点。即初始转换规则如下：

借款利率=4.9%（1+30%）=4.85%（2019年12月28日5年期以上LPR）+加点数，则加点数=6.24%-4.85%=152（基点。BiPi（）基点。用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。一个基点等于1个百分点的1%，即0.01%，因此，100个基点等于1%。）=1.52%

按照初次转换计算出加点数为152后，则借款人的利率为：LPR（调整年度的最近一个月LPR）+152,则其当期利率为：4.65%（2021年1月1日最近一个月，也即2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.65%）+1.52%=6.17%。