房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

房贷利率已降至24年来最低

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.3％，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。

结合现行房贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。这意味着，北上广深四大一线城市首套房贷利率更是集体进入“4时代”。

而4.1%的房贷利率，则是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。此前“历史最低”出现在2008年底，当时5年期以上LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。

如果按照300万的住房按揭，20年期计算，等额本息将少还5.7万元，等额本金将少还4.5万元，降低购房者成本。

同时，近期也引发了提还潮，广州地区部分银行经营贷利率更是下探至3.65%，对比之前5.65%房贷利率的客户来说，还是能省下不少钱的，不过也提醒下：经营贷期限普遍较短，需要后期还款压力及垫资成本，当然也有部分银行可以申请20年的经营贷，不过利率是没办法申请到3.65%。

房贷是“越长越好”还是“越短越好”？不了解可能白送钱

“我在贷款买房的时候，房产中介和银行员工都没有跟我说选哪种还款方式好，也没说哪种还款时间划算，所以我的房贷还款方式直接就是默认选项，30年等额本息，这样算下来，我每个月要还6700元的房贷，但是本金只有不到1000元，剩下的都是利息，真的太亏了，简直后悔以前没多了解了解，选等额本金和比较短的还款时间多好啊。”这是小编碰到的一个真实案例。

真是这样，你在贷款买房时，应结合实际情况选择怎么还款，多长时间还清。但是通常，房产中介和银行人员并不会跟你说房贷是“越长越好”还是“越短越好”，如果多少懂一些，你还能自己做做决定，但是如果一点都不懂，那就只能选默认选项，不少人由于这一原因而白白送了不少钱。

贷款买房两种方式现如今，等额本息和等额本金是两种主要的贷款买房方式，虽然字面上看这两种方式没有太大的差别，但从还款利息上看，两者的不同非常明显。为了方便大家理解，将等额本息看成每月还款金额相同，等额本金则是每月还款金额不同，逐月递减。

然后，举一个简单的例子来计算两种方式下贷款买房每个月的还款金额和累计利息。假设房贷总额是70万，其中一个业主选择用等额本息的方式还款，基准利率是4.9，对应的贷款10年、20年和30年月供分别是7390元、4581元和3715元，利息总额分别是18.6万、39.9万和63.7万。

同样的房贷总额和基准利率，另一个业主选择用等额本金方式还款，对应的贷款10年、20年和30年首月还款额分别是8691元、5775元和4802元，之后分别逐月递减24元、12元和8元，利息总额分别是17.2万、34.4万和51.9万。

很明显，选择等额本金方式还款比等额本息还款方式利息要低不少，所以理性的买房者一般都会更愿意选择等额本金这一还款方式。然而在实际买房过程中，等额本息才是银行给的默认选项，人们贷款买房往往会按照房产中介或银行人员的要求，让签字就签字，让交首付就交首付，需要注意什么，应如何选择往往一无所知，甚至当开始还款时才开始想这种方式是不是划算，就算知道选错了也无可奈何，白白损失不少血汗钱。

对于刚需自住买房者，房贷期限应怎么选其实，上一案例不仅能让我们看到等额本金贷款方式利息低，还可以让我们发现贷款期限越短，利息总额也会越低，那这一分析结果是不是就表示有刚需买房需求的人应选择尽可能短的贷款期限？

由于目前多数人选择的还贷方式仍是等额本息，所以此处以这一方式为例分析房贷期限应该怎么选。首先看贷款10年和贷款30年的不同。

70万元的房贷，在基础利率条件下，贷10年需一共还18.6万元的利息，这一利息并不是太高，对于不少刚需买房者而言，差不多还是可以接受的，这种方式不仅能够少付不少利息，还可以尽量早地摆脱房奴的身份。

而选择贷30年，需要还的总利息会高达63.7万元，足足比贷10年多付差不多45万元，基本上和本金都相近了。对于刚需买房者而言，出于对之后还贷能力的考虑，如果每月拿不出太多的钱还房贷，选择贷30年成为他们的无奈之举。

从表面上看贷款10年比贷30年要节省相当大一笔支出，很多买房者宁可顶着每月巨大的还款压力也要在尽可能短的时间里还清全部贷款，然而，小编不得不提一句，虽然这一情况确实属实，但如果考虑到通货膨胀这一因素，情况可能又会出现很大的不同。

再举个例子，通货膨胀是近年来人们可以明显感受到的一个事实，钱的购买力越来越低。20年前的水果1元1斤，现在会卖到5元甚至是更高，人民币购买力弱了太多。如果按照以前的贬值速度，贷款30年后的100万，可能也就只相当于贷之前的十几二十万。所以综合来看，或许选择更长的贷款时间才更加划算。

对于投资者，房贷期限应怎么选在楼市调控力度逐渐加大的背景下，炒房人员越来越少，但目前仍有一些以保值增值为目的的投资者，他们在本质上不同于刚需买房者，这些人投资买房说白了就是为了赚钱，所以买房时必须考虑买房之后的支出，最大化自己的利润。

如果资金允许，投资者买房应尽可能选择全款。原因在于不管房价怎么涨，市场上的房子都很多，相对而言买房难度并不大，但想转手则并不简单，就算有客户接盘，如果房子还有贷款，手续的办理就会很麻烦。另外，现在安全而又可靠，同时又可以跑赢贷款利率的投资项目并不好找，若是你有全款的能力但却选择还月供，明显会有一部分利润被吞掉，难以实现利润最大化。

若是资金不允许而不得不贷款，应首选等额本金还款方式，原因前文已解释清楚。然而有的时候，银行只会让你等额本息还款，这时就应进一步选择“长贷短还”的方式，以及尽可能地拉长还款年限，比如可以申请30年就申请30年，之后在短期内将钱还清，有网友试过，两年之内可以最大化自己的利润。

尾声‍所以，结合以上分析我们可以得出这样一个结论：“对于普通人而言，房贷是其一生中最大的福利，可以贷多久，就尽可能地贷多久”。当然，这只是一个建议，但不得不说，如果贷款年限短了，很可能就是给银行白送钱了。