做抵押贷款，如何才能贷到更多的资金呢？

为什么有的客户市价500万的房子，最终只拿到了300万的贷款，还背着5%的利率；而有的客户市价500万的房子，却能贷到500万甚至更高的资金，却享受着4%左右的利率。

同样都是抵押贷款，同样都是市值500万的房子，不同的操作下，结果却是大相径庭，你知道为什么吗？

实务中，大家在急缺资金的情况下，最先想到的便是房产抵押贷款。作为中小企业银行贷款最常见的业务之一，因其低利率、高额度及长时限备受中小企业主们的青睐。而同样是银行最稳定、成熟的业务之一，房抵贷的资质要求也对广大客户群体十分友好。但如何才能通过房产抵押贷出更多的资金，这一点还是颇有学问的。

今天，小编将通过分析影响额度的几个因素来帮助大家梳理一下如何才能贷出更多的钱，来实现我们利益的最大化。

做抵押贷款真的那么容易吗？最终到手的额度究竟由谁说了算？

很负责任地告诉大家哈，抵押的房产值多少钱，不是由市场来决定，也跟企业的资质无关，而是银行说了算。那么银行是通过何种方式来判定我们的房产价值呢？通常情况下，银行会指定有资格的第三方资产评估公司来对我们的房产进行评估，也就是说，最终的额度是以评估公司给出的评估价来作为参考依据的。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格是有所差异的，最高价与最低价之间相差20%以内都是很常见的情况，但千万别不以为然，若估值1000万的资产，这之间可就直接差了上百万哦。

关于评估费的问题，谁来出这笔钱？

上面我们讲到，想要知道房产的估值，就要请专业的评估公司来估算，这一步其实也是需要花钱的，哪有白给你评估的。但这笔钱是由银行来出还是我们自己来出呢？这笔钱是需要由客户自己支付给评估公司的，一般房屋具体的收费标准是房产估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费在5000到10000左右。这笔钱是需要客户在批贷之前一次性交付给评估公司的。

搞清了房产估值，再来说说抵押率的问题

通常情况讲，银行是按照我们房产评估值的7成来计算贷款金额。但只能是7成吗，能不能给得更高？当然是可以的。针对普通住宅的抵押率，大部分是按照7成来定，但如果是经营状况非常优秀的企业，银行会给出9成甚至是满额贷款。所以，如果想拿到更高的贷款成数，相对我们的资质就要更优秀才行。毕竟想挑战高额度，银行更看重企业的硬实力啊。

抵押物性质的不同，也影响我们的最终额度

上述我们讲到的只是普通住宅类型，但广泛的抵押物除了普通住宅，还有别墅、商铺、写字楼等多种类型的房产抵押物。针对不同性质的抵押物，银行给出的抵押率也不同。住宅类房屋通常是7成，公寓、写字楼等一般是6成，而别墅、商铺类在5成左右。由此可见，不论是个人还是企业，想要获得更高的成数，普通住宅是最优选。

异地房产支不支持抵押呢？

如果我在北京做业务，想在本地银行抵押外地的房产行吗？这种情况，很多银行是不接受的。因为向中小企业授信异地房产抵押手续，过程十分麻烦，而且一旦出现问题也很难处理，所以银行一般是不接受的。

总结一下，客户做抵押贷款想要获得更高的额度，尽量要选择评估值更高的银行的来做，别急着决定，货比三家才能拿到更高优惠。其次，尽量选择普通住宅户型来做抵押，评估率给得更高，最后要看客户的个人资质问题了，优秀的个人或企业自然能获批更高额度的资金。

以上希望可以帮助各位进一步了解房产抵押贷款，拿到更多的资金支持。

抵押贷款办理程序是什么？抵押贷款办理需要什么材料吗？

不论是买车还是买房，都是大笔资金的支出，让我们一次性结清是在压力太大，而且也很少有人有能力对一套几百万甚至上千万的房子一次性结清的，所以，我们就需要向银行贷款，但是银行贷款也不是随便就放款的，必须要提供相应的抵押物。那么抵押贷款办理程序是什么？抵押贷款办理需要什么材料吗？

江苏律鼎律师事务所何伟律师解答：

抵押贷款办理程序是什么？

1、客户申请。客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料。在这里要注意除申请农村小额贷款外，申请其他种类的贷款须提供有关资料。主要包括：借款人及保证人基本情况；原有不合理占用的贷款的纠正情况；抵押物、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明；其他有关资料等。

2、签订合同。银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，银行对申请人进行信用等级评估。视情况办理相关公证、抵押登记手续等。

3、发放贷款。取得抵押凭证后，经银行审批同意发放贷款的，办妥所有手续后，银行按合同约定以转账方式直接划入借款人的交易对象或发放给借款人，由借款人向其交易对象支付。

4、贷后检查。对借款人执行借款合同情况及借款人经营情况进行追踪调查和检查。

5、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期１０个自然日。如要展期应在借款到期日之前，借款人需要向银行提出贷款展期申请，是否展期由银行决定。

6、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种：

（１）正常结清：在贷款到期日一次性还本付息类或贷款最后一期结清贷款；

（２）提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。

贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

何伟律师补充：

抵押贷款所需资料

1、购房：1、用途方身份证、房产证复印件；

2、首付款凭证（手写即可）；

3、单页纸的买卖合同。

2、购车：·购车合同或协议，汇至经销商帐户（购二手车只能贷购车款的50%，利率基准，年限：10年）。

3、装修：·装修公司的资质证明，装修合同，拟装修合同的房产证或购房合同，装修前后的对比照片，最高不超过50万，汇至装修公司卡（如汇至本人卡需提供贷后）。

4、经营贷：·企业营业执照副本、企业章程、公司近一年流水（要求流水是贷款金额的3倍以上），用款说明书（说明资金用途），销售合同（经营状况说明），财务报表（近半年），购销合同或采购协议。

何伟律师总结：

办理抵押贷款的话，要按照上述流程依次进行，而且要将所需资料准备齐全，以免耽误办理抵押贷款的流程。

科普：房屋抵押经营贷款，基本要求以及流程

大致分为两大类:1个人抵押消费贷款，2房屋抵押经营贷款

一:个人抵押消费贷:在上海最高额度300W

二、房屋抵押经营贷:是以公司名义申请的经营性贷款，主要用途公司经营，在上海最高额度是抵押物的7成，最高额度3000w。

房屋抵押贷款基本条件。(提供参考)

1⃣️抵押人年龄在18-65周岁，借款人年龄69周岁以内。

2⃣️房屋抵押的贷款期限:抵押消费1-10年、抵押经营贷最长20年.

3⃣️房屋抵押贷款额度以房产市值评估价格的6-7成(通常一抵7成，二抵6成)4房屋的房龄最高在30年内.

5⃣️借款人要有还款来源流水需覆盖月供的两倍(现在政策放宽，可以不提供)

6⃣️个人和公司信用良好两年之内不能连三累六(无公司可包装)

7⃣️目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、别墅、法拍房、酒店式公寓、写字楼、办公楼等等。

8⃣️其他材料证明(资产证明。例如:车辆、它市房产、存款)等做资产证明用作提高额度

9⃣️办理流程所需大概15-20个工作日

二房屋抵押贷款所需要材料

1⃣️房产所有人及配偶身份证、户口薄、已婚提供(婚姻状况证明)

2⃣️房屋所有权证(房本)

3⃣️个人消费用途的相应合同

4⃣️收入与工作证明

三企业房产抵押贷款需提供的材料有:

1⃣️企业营业四证，

2⃣️公司章程，

3⃣️公司验资报告，

4⃣️购销合同，

5⃣️近六个月的银行流水，

6⃣️资产证明，

7⃣️上下游合同。

以上资料准备齐全，以后就直接可以去银行申请贷款了。

注:最重要的就是抵押贷款的流程了，下面描述。

1⃣️提交申请向银行提出申请抵押经营贷款，书面填写申请表，同时提交相关资料。

2⃣️下户:评估公司，下户房屋评估

3⃣️银行批贷:出批贷函

4⃣️签订合同:双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等

5⃣️放款:经银行审批同意并办妥所有手续后，银行按合同约定发放贷款。

6⃣️按期还款:借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

7⃣️贷款结清:贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

注:建议，在办理房产抵押贷款的时候尽量先去了解办理条件、提交什么资料以及办理流程，这样办理过程中才能事半功倍，不出差错。(知己知彼更加流畅办理业务)