「征地拆迁」被抵押的房屋遭遇拆迁应该关注哪些法律问题？

近两年来在疫情影响下经济发展较为萎靡，很多朋友们的生意都受到了冲击。为了能够有充足的现金来进行买卖运作，很多朋友会通过房屋抵押来进行融资获取钱款。那么这类被抵押的房屋如果遭遇拆迁，拆迁补偿款应该归谁所有呢？抵押权人应当如何维护自己的利益呢？今天京平律师来和大家聊一聊关于抵押房屋遭遇拆迁应该关注的那些法律问题！

一、抵押房屋的拆迁补偿款归谁所有？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据该条法律规定，即使房屋抵押给银行了，被征收人依然是房屋的所有权人，房屋征收补偿款仍然是补偿给被征收人的，也就是房屋的所有权人。

二、房屋被拆后，抵押关系如何处理？

房屋被拆后，设立在原房产上的抵押权会随着房屋的拆除而消失吗？当然不会，如果抵押权会随着拆迁而消失，也就没人再敢接受用房子作为抵押了。那么房屋拆除后，原有的抵押关系该如何处理呢？

1、债务人提前清偿，解除担保

抵押权人对于被征收方获得的补偿具有优先受偿权，根据《民法典》物权编的相关规定可知，在抵押期间，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。因此在抵押房屋被征收的，抵押权人可要求优先受偿权。

2、重新设定担保财产

《城市房地产抵押管理办法》第38条规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押双方可以重新设定抵押房地产。因此，为了继续履行原借款合同，抵押权人可以要求被拆迁人提供其他合适的担保物，且新担保物的价值需要足以保障主债权。

值得注意的是，如果被拆迁人选择的房屋拆迁补偿形式是产权调换，那么抵押权人需要和被拆迁人重新签署新的抵押协议。因为被拆迁房产和置换后的房产属于两个不同且独立的物，在原房产上设立的抵押权的效力范围无法及于置换后的房产。为了确保抵押权人可以对被拆迁人产权置换的房屋享有优先受偿权，抵押权人必须要与被拆迁人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。

京平律师在此提醒大家，当已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，被拆迁人应依法清理债务或者重新设定抵押房地产，如果抵押权人遇到被拆迁人拒不还款也不配合重新设定担保财产的情况，需及时咨询拆迁律师，向人民法院提起诉讼。

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抵押的房产被拆迁，抵押权人该怎么办？

文丨王律师

编辑丨阿王

相信大家对于贷款肯定不陌生，那么贷款肯定就会需要有抵押物，使用房产作为抵押物是很常见的事。但如果拿房产做抵押担保，在担保期间房产被征收拆迁的话，这种情况该怎么办呢？抵押权人的利益会不会受到侵害呢？抵押权人该如何做来保护自己的合法权益不受侵犯呢？

抵押房产被征收，抵押权人心慌乱

郭巧巧（化名）在A市有一套祖遗房屋，2008年因为投资设立一家公司需要出资500万元，向李勤借款300万元，并约定2011年年底清偿完毕。由于公司性质原因，利润回收缓慢，因此清偿期限届满后，郭巧巧的公司才刚刚摆脱负债经营的局面，尙无力偿还欠李勤的300万元债务。经郭巧巧和李勤协商，双方约定将还款期限延长至2012年年底，并以郭巧巧名下的祖遗房屋为抵押，而且还把房产证交由李勤保管。

2011年1月底，李勤突然听闻郭巧巧抵押的房屋所在区片已经发出了房屋征收公告，要进行旧城改造；但郭巧巧却从来没跟李勤谈过旧城改造的事情，因此李勤很担心，不知道如果房屋被征收了，担保是否还存在效力，他的合法权益是否会受到威胁或者侵害。

惊慌失措不得法，峰回路转律师助

李勤心烦意乱了很久，这天外出应酬正好碰到一个律师，他想到自己情况就赶紧询问了一下。经过询问，律师告诉李勤要及时向该征收部门进行房屋权益登记。一经房屋征收部门确认李勤对郭巧巧那套那套祖遗房屋确实享有抵押权，应当将该房屋的征收补偿款优先给付李勤。

第二天李勤就赶忙按着律师的指导去申请了房屋权益登记。随后房屋征收部门联系了郭巧巧和李勤共同协商祖遗房屋的补偿问题，并且告知经过相关部门评估确定了该房屋的补偿价值为619万元，且表示他们可以在回迁安置和货币补偿之间做出选择。郭巧巧表示，愿意接受货币补偿。对于郭巧巧的意见，李勤是没有任何意见的。

于是，三方最终达成一致意见并签订三方协议，约定房屋征收部门共计补偿郭巧巧619万元，并将其中的300万元打入李勤的银行账户，郭巧巧与李勤就祖遗房屋的抵押权就此消灭。李勤的合法权益也得到了很好的保护和实现。

遇事千万不要慌，抵押权人有保障

抵押权人不属于房屋征收关系中的法律主体，相关法规中也找不到抵押权人的相应条款。因此，需要结合其他法律条款来共同维护合法权益。

相关法律规定，在担保期间，担保的物品被损坏、灭失或者被征收了等等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先获得补偿。如果担保债权的履行期还没有届满的话，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等等。

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

在这个过程中有一点需要重点提示一下，抵押权人对被征收的抵押房产所获拆迁补偿安置享有优先权，而这一优先权的具体体现则是：市、县人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，抵押人应当及时通知抵押权人征收事项，后者知悉后再及时向房屋征收部门进行房屋权益登记，参与到补偿安置协商环节中去。如果经过三方协商，确定货币补偿方式的，房屋征收部门应当先向抵押权人支付抵押额度的补偿金，然后再将剩余的补偿款支付给房屋所有权人，并签订三方协议；而如果三方协商的结果是进行产权置换，房屋所有权人可以将置换所得的房屋作为抵押标的物，使得原抵押关系并不消灭。

所以，当碰到这种情况时，抵押权人不要慌张，寻求专业人士指导建议。抵押人也不要进行隐瞒，及时告诉抵押权人，尽到该尽的义务。

抵押房遇拆迁，谁该获得补偿款？

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一年前，张先生想创业，但苦于没有资金，就将他的老房子抵押给孙某，办理了抵押登记，借到了100万，现在呢，借的钱还没有还，张先生的房子要被征收了，孙某着急了，孙某担心借出的100万打了水漂，也争着要补偿，那这补偿款怎么分配呢？

根据民法典的相关规定，设定抵押权的房屋，在处置房屋所有权时，抵押权人有优先受偿权。《城市房地产抵押管理办法》规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

要是张先生选择货币补偿的方式，孙某可以从这个补偿款中优先受偿，如果补偿金额超过了该还款的本息之和，那多余的部分还是张先生的。如果补偿款不够偿还孙某的，剩余的债务，孙某依然可以找张先生偿还。

要是张先生选择产权置换的补偿方式，孙某可以与张先生进行协商，要么重新设立抵押，要么提供其他的财产作为担保。

遇到张先生这种情况呢，不要着急，一个是要及时告知抵押权人，一个是重新协商怎样偿还借款，根据相关法律法规，明确各项事由即可。

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