重新房贷(Refinance)的步骤

摘要

◆什么是重新房贷(Rfi)

◆重新房贷(Rfi)的目的

◆重新房贷(Rfi)的步骤有哪些

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在美国购房可以是一项投资，进行重新房贷是您可以利用房屋来利用这项投资的一种方式。您可能需要重新房贷的原因有很多，包括从您的房屋中获得现金、降低付款额或缩短贷款期限。重新房贷可能是明智之举，但是，许多人发现再融资的过程令人困惑并且有些吓人，他们想知道：这要花多长时间？它会涉及多少文书工作？值得吗？本文将带您了解重新房贷运作方式与步骤，方便您思考是否要进行重新房贷。

1.什么是重新房贷（Rfi）

重新房贷是为您的房屋获得新贷款的过程，重新房贷指的是修改和替换现有信贷协议的条款的过程，通常涉及贷款或抵押。当企业或个人决定对信贷义务进行再融资时，他们有效地寻求对其利率，付款时间表和/或合同中概述的其他条款做出有利的更改。如果获得批准，借款人将获得一份代替原始协议的新合同。

重新房贷时，新的抵押贷款可以偿还旧的贷款，因此您只剩下一笔贷款和每月还款。人们通常会进行重新房贷以降低利率，减少每月还款额或利用房屋净值。有些人透过重新房贷来加快还清贷款，摆脱FHA抵押保险或从可调整利率贷款转换为固定利率贷款。

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2.重新房贷（Rfi）的目的

人们重新房贷的原因有几个：

◆2-1减少每月付款

当您的目标是每月减少还款时，您可以将其再融资为利率较低的贷款。减少每月还款额的另一种方法是将贷款期限从15年延长至30年。延长期限的缺点是，从长远来看，您需要支付更多的利息。

◆2-2进入股权(Ei)

当您的再融资借入的款项超出了当前债务的余额时，贷方将为您提供差额支票。这称为套现再融资。人们通常会同时获得现金返还和较低的利率。

◆2-3更快还清贷款

当您从30年的抵押贷款转为15年的贷款时，您可以在一半时间内还清贷款。因此，您在贷款期限内支付的利息更少。15年期抵押有其利弊。缺点之一是每月付款通常会增加。

◆2-4摆脱FHA抵押贷款保险

可以取消常规住房贷款的私人抵押保险，但是在许多情况下，您不能为联邦住房管理局（FHA）贷款支付的抵押保险费。摆脱FHA抵押贷款保险费的唯一方法是在您拥有足够的权益后出售房屋或为贷款再融资。估计您的房屋价值，然后减去抵押贷款余额以计算房屋净值。

◆2-5从浮动利率贷款转换为固定利率贷款

浮动利率抵押贷款的利率会随着时间的推移而上升。固定利率贷款保持不变。当您更喜欢稳定付款时，从ARM向固定利率贷款再融资可提供财务稳定性。

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3.重新房贷（Rfi）的步骤有哪些

尽管重新房贷的过程和购房有许多相同的步骤，但通常不如购房过程复杂。以下带您了解重新房贷的步骤：

◆3-1检查您的信用

您的信用评分对您可获得的新房屋贷款利率有很大影响。因此，在您开始重新房贷之前，最好检查一下信用报告以了解自己的状况。您可以从Eifx，Exi和TUi查找可能拖累信用评分的错误，如果发现任何错误，请进行修复。建议您至少提前两个月进行此操作，以确保在您申请新贷款之前纠正错误。

◆3-2比较贷款类型

下一步是为您的重新房贷找到合适的抵押贷款。利率锁定可以持续15到60天。利率锁定期取决于一些因素，例如您的位置，贷款类型和贷方。如果您的贷款在锁定期结束前仍未关闭，则可能需要延长利率锁定，这可能会导致费用增加。

如果您目前使用的是浮动利率抵押贷款，那么可以考虑选择固定利率贷款以确保稳定的利率。您是否希望尽快还清抵押贷款？考虑一个15年的任期而不是标准的30年。如果您希望减少付款或提取现金，则可以考虑常规或现金再融资。

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◆3-3收集文件

决定要申请的贷款类型后，就可以将所需的所有文书汇总在一起。所需的文件将与您首次购买房屋时非常相似。贷方可能需要的一些文件包括：

◆签名披露(Sii)

◆银行对账单

◆薪水单

◆预付款证明

◆W-2

◆报税表

◆你的工作细节

◆查看文件清单

◆两个最近的工资单

◆两张最近的银行对账单

◆如果您已婚，出借人还需要您配偶的证件。如果您是自雇人士，可能会要求您提供更多收入证明

您无需与当前的贷方重新贷款。如果您选择其他贷方，则该新贷方将还清您当前的贷款，从而终止与旧贷方的关系。不要害怕货比三家，比较每个贷方的当前利率，可用性和客户满意度得分。

◆3-4申请贷款

汇总所有必要的文件后，您可以填写您的贷款申请。填写表格时，请格外小心，以确保您所有信息的准确性和完整性。任何错误都可能减慢贷款过程，并在您进入承销阶段时可能会造成问题。

提交申请后的三天内，您应该会收到一笔贷款估算。它将涵盖您贷款的所有详细信息，包括披露，新的每月还款额和交易费用。

◆3-5进行评估

接下来，您需要进行房屋评估，这样做的目的是确保您的房屋价值足以获得您的新贷款。您的贷方将安排一名评估员来检查您的房屋，拍照和记录笔记并撰写报告。您将负责此过程的平均费用，该费用平均在$300到$400之间。如果评估师认为您的房屋价值超出或低于您的预期，则贷方可能会修改您的贷款估算，因此您需要再次进行评估。

评估价值基于几个因素，包括：

◆房间的数量和大小

◆该物业与该地区最近出售的房屋相比

◆可能会影响价值的设施或特性

◆您的贷方在确定再融资贷款金额和条款时将考虑评估价值。

◆3-6承销审查(GThhUwii)

在您提交抵押贷款申请书，征得您的同意并继续提供任何要求的文件后，抵押贷款官员将您的文件转发给贷款处理者，后者将准备并审查您的贷款。然后，承销商将审查您已完成的申请，以根据贷方的标准做出最终决定。

如果承销商发现任何问题，则可能会与您联系或提出其他文件要求。如果承销商感到满意，您将收到一封批准信，其中附有贷款的最终条款和条件。仔细检查以确保它符合您的期望。

◆3-7锁定您的房贷利率(LkiYR)

对贷款的批准和条件感到满意之后，您将有机会锁定自己的利率。费率锁定可确保您获得批准函中指定的费率。实际上，您可以比此更早地锁定费率，但是锁定仅在有限的一段时间内有效-通常在一周到两个月之间。选择较长的锁定期会增加您的结算费用，因此通常最好等到大约六天后才能锁定汇率。这为您提供了足够的时间为再融资流程的最后阶段做准备。

◆3-8结清贷款(CYL)

锁定贷款利率后，您将获得初步的结账单，其中总结了您的条款和结账成本。您应该像其他所有再融资文件一样仔细检查它。如果一切正常，您可以选择截止日期并订购贷款文件。

您的贷方将告诉您何时何地见面结账。在这里，您可以在律师或公证人在场的情况下签署所有最终贷款文件。这可能需要一个小时或更长时间，因此请在您的日程安排中预留时间。另外，请务必携带身份证（例如驾照或护照）和支票以支付结账费用。

结账后，您将有一个为期三天的“取消权利”期。如果您在此期间改变主意，可以联系您的贷款代理并取消贷款。这三天到了，您的旧抵押将被还清，新的抵押将生效。您的贷方将向您发送新的抵押或契据以及一份正式的结账单，称为HUD-1表格。出于税收目的，请与所有贷款文件一起使用。

4.总结

重新贷款的总费用取决于许多因素，例如您的贷方和房屋价值。期望支付您贷款总值的2％–3％。重新贷款的好处是，您可能不必自费支付这些费用。在某些情况下，您可以将结账成本计入您的贷款中，这样您就不必再花任何钱了。

在决定是否是重新贷款的好时机时，需要考虑很多因素：考虑市场趋势（包括当前利率），以及您的个人财务状况（尤其是您的信用评分）。使用抵押贷款重新贷款计算器来计算您的收支平衡点是一个好主意。在适当的时候，重新贷款是将房屋用作财务工具的好方法。您可以调整贷款期限，获得更好的利率并更改贷款类型以长期节省资金。或套现您房屋的资产并根据需要使用这笔钱。

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线上申请，107万的抵押贷4天就发放到位

长江日报大武汉客户端3月22日讯（记者雷心蕊陈小敏通讯员宗玲匡颖）“现在的线上抵押贷款真是太方便了，不用一次次往银行跑，仅4个工作日，107万元贷款就到公司账上了，缓解了我们资金的周转紧张。”收到贷款到账的短信后，武汉强仕装饰装修有限公司的相关负责人激动地说道。

据了解，该公司主要从事建筑装饰装修业务，一笔原计划年前到账的项目款因某些原因3月仍未到账，资金周转紧张，农民工工资支付较为困难。为了尽早支付农民工工资，刘总前往中行龙阳支行咨询贷款事宜。了解到企业困难后，该行客户经理积极对接，通过线下收集资料、线上审批联动作业，仅4个工作日为该公司发放107万元贷款，解决了客户的燃眉之急。

据悉，“线上抵押贷”是中行推出的一款服务中小微企业的“利器”，该产品主要以住房进行抵押，借助“大数据”计算模型，灵活运用客户评估和分析模型，实现线下抵押、线上审批、秒批秒贷的授信模式，且给予优惠利率专项支持。该产品贷款额度高，期限灵活，可以选择一年期和三年期，并且在贷款额度有效期内随时用款、随时还款，为解决小微企业融资慢、融资贵和融资难等问题提供了切实可行的新方法。

截至目前，该行已累计为100多户小微企业发放贷款，下一步，该行将持续加强业务创新和渠道拓展，科技赋能，积极服务民营和小微企业，为小微企业提供更全面、优质的融资服务。

【编辑：肖翩】

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一文让你读懂贷款利率

贷款利率，就是贷款资金的价格。利率越高，价格越贵；利率越低，价格越便宜。本来是个非常简单的问题，不值得拿出来说道。但随着金融越来越发达，越来越复杂，利率的问题也变得复杂起来，一不小心可能搞错，如果错把价格贵的资金当做便宜的钱借回来，那就有点冤了。

今天和大家一起把涉及贷款利率相关的知识点和问题梳理一下：

（文章有点长，也有点枯燥，希望大家能够耐心看完，谢谢！）

一、年利率、月利率和日利率

贷款利率有按年计算的年利率，也有按月计算的月利率，还有按日计息的日利率。

我们一般看到银行公布的，包括人民银行公布的贷款利率，基本上都是年利率，以%来表示。比如目前一年期贷款基准利率（LPR）是3.85%。

日常中经常听到贷款利率几厘几的说法，各种贷款营销电话和广告经常说利息（其实准确表述应该是利率）低至3厘2、利息1分2等。是什么意思呢？几厘几一般用来表示月利率，利息3厘2代表月利率3.2‰；利息1分2代表月利率是12‰（也可以表述成月息1.2%）。月利率乘以12（月）就是年化利率，月息3厘2等于年化利率3.84%；月息1分2代表年化利率14.4%。

信用卡透支利率是万分之五一天，也就是每天的透支利息是本金的万分之五，表示成0.5‰天或者0.05%/天。日利率乘以365，就可以换算成年化利率0.05%*365=18.25%，代表银行信用卡透支利率为年化利率18.25%，相当高的利率。所以，轻易不要去用信用卡透支。

总结一下：

1、年利率一般用百分比表示，月利率用千分比表示，日利率用万分比表示。

2、民间常用的利息3厘2，一般表示月利率3.2‰，乘以12，即得到年化利率。

3、用哪个利率计算，一般和贷款期限直接相关。一年或者几年的，一般用年利率来计算；借几天的，一般用日利率来计算。

二、贷款基准利率和LPR

现实生活中，我们经常听到有个词叫人行基准利率，近几年这个词听到的次数明显减少，LPR这个词开始流行起来了。到底什么是人行基准利率，什么是LPR，二者到底有什么区别和联系呢？

（一）人行基准利率

人行基准利率是中国人民银行（中国的中央银行是中国人民银行，不是中国银行）发布给商业银行的指导性利率。根据人民银行官方网站显示，从2015年10月24日起，人民币现行贷款基准利率调整为：一年以内（含一年）4.35%，一至五年（含五年）4.75%，五年以上4.90%。

商业银行可以在人民银行发布的基准利率基准上下浮动，用于给企业发放商业性贷款。比如一年期基准利率上浮30%，就是5.655%；五年期按揭利率下浮10%，就是4.41%，以此类推。

（二）LPR

LPR全称LPiR，中文表示为贷款市场报价利率。是由具有代表性的报价行（目前是18家商业银行），根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种，LPR值分别为3.85%和4.65%。

由于人行基准利率带有很强的政府行政干预色彩，人民银行宣布从2013年10月25日起建立LPR集中报价和发布机制。2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告，在报价原则、形成方式、期限品种、报价行、报价频率和运用要求等六个方面对LPR进行改革，同时将贷款基础利率中文名更改为贷款市场报价利率，英文名LPR保持不变。原先的人行基准利率逐步退出历史舞台，被LPR所取代。

做过外币贷款的同学应该都听过LIBOR，中国LPR的改革就有点类似的LIBOR的做法。LIBOR全称LIBkOffR，翻译过来是指伦敦同业拆借利率，是指大型国际银行间互相拆借资金头寸的利率（百度百科）。LIBOR基本上代表了国际市场最低利率报价。一般商业贷款，用LIBOR加基点（BP）的方式表示。比如，我们经常听到说某行美元贷款利率是LIBOR+200BP。2021年4月30日，美元贷款一年期LBIOR大约是2.811%，那么LIBOR+200BP=4.811%。

（补充知识点：BP全称BiPi，俗称基点，是利率变量的度量单位；1个基点等于0.01%，即1%的百分之一。100个BP就是1%，200BP就是2%，以此类推。）

LPR利率机制发布执行之后，国内商业银行在给企业发放人民币贷款的时候，也参照国际市场通行做法，采取LPR+**BP的方式报价，取消了之前用人行基准利率上下浮动百分比的做法。比如某银行一年期抵押贷款利率报价为LPR+80BP，就表示3.85%+0.8%=4.65%。

三、消费分期的利率陷阱

互联网消费当前非常火，各互联网平台为了刺激消费推出各种在线消费贷款产品，其中以消费分期最为常见。

举个例子，网上一名牌手袋，标价24000元人民币。可以采取消费分期的方式分12期付清，每期2100元，12期累计为25200元，卖家有时候会标注，分期付款手续费率为5%（1200/24000）。很多人就误以为贷款利率就是5%，觉得这个利率不贵，就选择了分期付款的方式购买。

这笔业务实际上的真实贷款利率是多少呢？我用招商银行个人贷款计算器，做了一个测算，大家可以看下图的测算结果：

贷款年利率为9.11%的情况下，刚好月供2100元，本息合计25200元。这个数（9.11%）比大家以为的5%高了差不多1倍！

类似利率陷阱在互联网上比比皆是，这也是人行近期重点整顿金融乱象之一。人行文件明确要求，各消费金融公司、互联网平台必须明确标出贷款和分期的年化利率，不允许以分期手续费或者其他隐蔽的手法误导消费者。

为何会出现分期手续费率和实际年化利率差异这么大呢？

根源在分期付款的情况下，借款本金其实一直在降低，但手续费并没有随着本金的下降而下降，从而导致实际利率比手续费率高。行业说法叫息随本降还是息不随本降。正常都应该是息随本降，息不随本降的，不能用利率来表示，所以互联网公司就玩了一个猫腻，用手续费率来表示。比如银行的房屋按揭贷款，就是息随本降，五年期按揭贷款利率4.90%，实际利率就是4.90%，按揭贷款没有坑，大家不用担心。

消费分期的利率陷阱，适用于各类等额本息还款方式、且以手续费率模糊替代利率的各类金融业务当中，包括常见的消费分期、设备融资租赁等。

教大家用一个最简易的方法来快速评估消费分析、融资租赁的实际利率：

实际利率≈【总还款金额—借款本金】/借款本金*2*90%。

即消费分期手续费费率乘以2，再打个9折，约等于实际年化利率。

（注：还款总额=每期还款金额*总期数；借款本金，一般为商品价值。）

四、其他利率知识点

（一）砍头息

我们有时候会听到“砍头息”的说法，是什么意思呢？“砍头息”是指借款利息在放款时一次性先行收取的利息支付方式。举个例子：

李某找张某借款100万元，期限3个月，约定月利率1分，3个月合计利息为3万元。常规借款应该是张某支付李某100万，李某到期归还张某103万。而“砍头息”模式下，张某只给了李某97万，到期李某归还本金100万。“砍头息”的做法常见于民间短期融资行为。

“砍头息”的做法和常规借款有什么区别呢，区别的核心在于借款本金的认定上。

上述案例，按照“砍头息”的操作手法，李某实际到手的资金只有97万，并不是100万，而到期支付的利息没变，仍然是3万，所以，“砍头息”操作下，这笔借款的实际利率并不是1%/月，而是(3/97)/3=1.03%/月。看起来好像差不太大，没啥意义。

再举个例子，也许大家就能看出差异和区别了：

还是李某找张某借钱100万，月利率2分（年化24%），期限12个月，同样按“砍头息”执行。李某实际到手资金就只有76万（100-100*2%*12），到期归还本金仍然是100万。我们再来算一下，这笔借款的利率是多少呢？

（24/76）/12=2.63%，月利率变成了2分63，折算成年化31.56%，比24%高了7个百分点，这个差距是不是就不小了？

（注：长期限借款用上述方法折算年化利率，不够严谨，我没有再去计算和考虑按月付息和一次性到期还本付息之间，利息的时间价值问题。上述方法算出来的年化利率比实际略高一点点，由于本文属于科普知识，请各位专业人士不用太纠结这个细节点，谢谢。）

从这两个案例可以看出，在“砍头息”的操作模式下，利率越高，期限越长，“砍头息”的实际利率和表面利率的差异就越大。

现实中，票据贴现业务也可以理解为“砍头息”。“贴现”这个词就是把货币的时间价值变成现值，先扣除利息再把本金支付给你。

假设银票贴现利率和贷款利率都是4%，银票质押可以100%贷款出来。那么银票质押给银行贷一笔款，按月付息到期还本，理论上比直接找银行做票据贴现更划算一些。只是实务中，质押贷款手续比票据贴现麻烦很多，而且银票贴现利率一般都很低，表面利率和实际利率的差异非常小（4%和4.167%的区别），意义不大。

还有，设备融资租赁当中，卖方经常会要求客户支付首期款，首期款比例在设备总值的10-30%不等。如果设备融资租赁手续费是按设备总值计算的话，那么买家支付的设备首期款就相当于是“砍头息”。如果卖方比较“黑心”，首期款和手续费率双管齐下的话，设备融资租赁的实际利率比看起来的手续费率高出很多。建议有做设备融资租赁的企业回头按照上述的方法认真计算计算。

（二）按月付息、按季付息、到期一次性还本付息

实务中最常见的还本付息方式，是按月付息，到期一次性还本。一般我们也把这种付息方式下的借款利率作为标准利率，把其他付息方式和标准利率来做比较，或者换算成标准利率。

按季付息顾名思义就是每个季度支付一次利息，较多见于中长期贷款。

到期一次性还本付息，也很好理解，就是贷款到期前不需要单独支付利息。贷款到期时，利随本清即可，较多见于短期借款或者贸易融资类产品。

利率越低，不同付息方式之间的差异越小，利率越高，不同付息方式差异就越大；本质是由于货币的时间价值所导致（关于货币时间价值，简单一句话就是今天的100块钱不等于未来的100块钱，有兴趣可以百度一下，这是一个经济学中非常重要的概念。）。对于借出钱的一方来说，越早收到利息越划算；对于借钱的一方来说，利息越晚支付越划算。

关于利率的问题，啰啰嗦嗦讲了一大堆，核心点就几句话：

一笔借款，我们实际到手本金是多少；日均可用本金是多少；总共需要支付的利息是多少；利息什么时间点支付；大概就能弄清楚表面利率和实际利率分别是多少了。

弄清楚这些问题，你就能准确的计算一笔贷款的实际利率，清楚衡量借的每一笔钱是否划算。

利率高低是个市场行为，我欢迎低利率，也不反对高利率，利率只是资金的市场价格表现形式而已，本身没有对错，更没有善恶之说。但利用知识的不对称，人为故意的制造利率陷阱，制造“低利率”的假象来诱导借款人融资，这就有点“恶”了。从这一点上来讲，很多互联网借款公司，包括有的银行其实都在作恶。

这个社会，好人很多，恶人也不少，要想不被恶人欺负，不被人当“韭菜”割掉，那就只有通过知识武装自己，擦亮自己的眼睛！