房产抵押贷款对征信有什么要求？

当人们向银行申请房产抵押贷款时，通常银行都会查询借款人的征信情况，那么银行抵押贷款对借款人的个人征信有什么要求吗？如果征信不好，还能办理该业务吗？下面为大家深入解读这几个问题。

银行抵押贷款对征信要求高吗？

在办理抵押贷款时，银行主要考虑用户的还款能力和还款意愿，其中还款意愿主要体现在征信中。一般在办理抵押贷款，银行客户经理会在银行内部拉取客户银行版征信。

对于客户自己想查征信，目前个人自主查询征信的方法主要有两种，一种是直接通过网络查询征信，网络征信是简易版本的，只显示出用户的贷款以及逾期等情况。第二种就是直接到银行指定网点打印详版征信，打印个人征信将不收取任何的费用。

银行在收到借款人的征信查询授权书之后，会去查询客户银行版征信，确定借款人是否达到了征信要求。

1.个人征信整体评估

无论借款人申请信用贷款还是申请银行抵押贷款，银行都会对借款人的个人征信情况进行评估，若征信报告中显示用户个人征信不良、呆帐、诉讼、大额担保等等，会很难在银行或者是正规的金融机构办理贷款业务。

2.是否逾期

借款人近两年在银行或者是其他的金融机构贷款，若连续出现三次逾期，或者是累计出现了六次逾期，已无法达到银行对借款人的个人征信要求，无法在银行办理抵押贷款。有一部分银行也会查询借款人近五年的是否出现逾期情况，在此期间未出现逾期情况，符合银行的抵押贷款征信要求。

3.信用卡使用情况

在征信报告中也会显示信用卡使用情况，办理信用卡的次数，以及每月的还款情况，如果每个月信用卡都处于透支负债很高，或者是使用金额超过90%，那就说明借款人存在着信用卡负债，银行谨慎审批客户的抵押贷款申请。

4、网贷笔数

很多银行房产抵押贷款是对网贷笔数有一定要求的，一般网贷额度不要超过3万，笔数不要超过三笔，网贷笔数太多，都会影响抵押贷款，轻则银行会要求你结清，重则直接拒贷。

5、机构查询次数

银行房产抵押贷款会看机构查询次数，即贷款审批、信用卡审批、保前资格审查、法人资信审查等等造成的机构查询，查询如果太多，也会一定程度影响审批，房产抵押贷款基本上两个月不要超过5次，太多的话，会对审批造成一定影响！

征信不好能办理抵押贷款吗？

若申请人的个人征信不好，首先要清楚自己存在的征信问题，其中比较常见的包括个人征信查询次数多、个人负债过多、网贷次数多、出现逾期。

在了解了问题所在之后，申请人可根据自己存在的问题来选择所对应的操作方法，以下就是比较常见的三种操作方法：

1.申请人出现逾期、负债或者是征信查询次数过多等情况，在申请抵押贷款的同时，可以向银行风控沟通特批，证明自己店铺经营情况以及银行流水等资料，向银行证明自己的还款能力。

2.若借款人出现了严重的逾期情况，已经无法达到银行的个人征信要求，也可以考虑非银金融机构的房产抵押贷款，一般来说，审核会相对宽松一点。

3.除了以上所介绍的两种方案之外，借款人还可以寻找专业的贷款中介机构，协助自己办理抵押贷款，一般通过助贷顾问办理抵押贷款，通过率往往更高。

综上就是对于银行抵押贷款对个人征信要求的深入解读，由此看来，个人征信对于每一个借款人而言都极其的重要。

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征信有问题，还能抵押贷款吗？是不是很麻烦？

有人征信逾期多，有人征信太花，是不是就办理不了抵押贷款！

其实不是：因为在有资产作为抵押担保的情况下，征信只要在银行的要求范围内还是可以办理抵押贷款的！

客户情况：

张先生在富士康做一名技术员，月收入大约1.5w，有套按揭的房子，月供还了4年，尾款还有40万，房贷是属于组合贷，每月商贷部分只还500多，房子评估价是139万，想用60万左右，但是由于自己想和朋友合伙做生意，还不太确定能用多少，最少使用60万，想了解一下大概能申请多少，另外自己老婆名下还有一套公寓，月供1000多。

张先生的诉求是越多越好，但是最少60万，想用长期的，三五年的时间不太考虑，感觉太折腾。

张先生的征信情况：

小贷11笔，尾款商贷6万，公积金贷34万。网贷负债大约14万，6张信用卡18万的额度基本处于刷空的状态。

客户也是在此之前找过其他人申请过贷款，结果是被拒了，所以张先生再次寻找的时候非常担心会再次被拒。

插句嘴，贷款被拒是非常常见的，因为你不知道你的哪项有问题就会被拒，找人申请也不过是提高审批通过机率，没有人敢给你保证百分之百通过，如果有人敢给你这么承诺，你就需要小心了，这后面说不定有套路。

因为张先生用得也比较多，只能选择解押重贷。所以依然是推荐的：等额本息20年，年化利率5%（月息4.16）。

因为张先生已经找过多家咨询过，出的基本上都属于同一种方案，所以对此没有什么太多的疑问。

办理的流程大致说一下：

前期就是准备资料，把张先生所需要的资料都准备齐全，送到银行进行审批，通过之后

分别预约公积金中心和房贷银行去提前还款，按照他们给的还款日期去还款，在还款的前一天办好垫资的手续拿到钱，然后等到第二天银行扣款后，拿到结清资料，之后就是去房管局解押房屋，最后就是等待放款了。

办理时间的长短一方面和我们的效率有关，一方面和申请人的配合程度也有关系，如果申请人中间一直不配合或者中间有事情不方便，那么这个办理周期只会越来越长，一般都会在此之前和申请人沟通好确定好时间，要不然也是浪费大家的时间。

虽然很多人会鼓吹专业的人办专业的事，这话是不假，但是我们普通人并不太可能花费太多的钱去办理某件事情，宁愿自己多折腾几趟也不愿多花钱还是大多数的。像贷款这种事情，能维护好自己的征信，不要逾期，不要乱点网贷，自己去办理贷款成功率也是很高的。除非你自己有些特别的要求，或者想进行多家对比。

反正还是那句话：维护好自己的征信，就是在给自己省钱。

别再问抵押贷款能不能用来买房了

这段时间，有很多粉丝问我：抵押贷款的钱能不能用于买房?

自己打算在武汉买一套房，奈何资金不够，于是想到了用父母的房子来抵押贷款。在网上查了查才知道抵押贷款的钱不能用于买房，可又有中介告诉他可以抵押首套买二套，于是他就更加困惑了。

朱行长告诉大家，没有标准答案肯定是不可能的！因为从规定上来说，抵押贷款的资金严禁用于房产交易，这是目前重点打击的对象。

但为何中介说可以操作呢？我觉得可以分两种情况来说：

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抵押首套用于二套的按揭

这种操作的风险系数才是最高的。

一方面是个人及家庭的抵押贷款记录会上征信报告；

另一方面，现在很多城市在严查首付款来源。即使你不以自己的身份申请抵押贷，也要考虑如何证明这笔资金为家庭的合理收入。首付款来源核查标准大致如下：

✦提供首付款流水；提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。

✦对于半年前已持有80％首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。

✦对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。

✦提交放款合规环节，还需要再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需要提前结清方可发放。

所以，如果想抵押首套来按揭买二套，那你至少得持有半年时间。总的来说，持有成本和风险成本较高。

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抵押首套用于二套全款

其实，这是比较常见的全款买二套的方式。二套首付比例的上浮，再加上较高的房贷利率，一些借款人为了降低购买二套的成本，往往会通过这种方式来买二套。

为什么抵押首套买二套的方式可以操作呢？我觉得原因有二：

①抵押贷款的申请主要看资料，资料准备充足就问题不大。即使贷后管理的时候查看你的征信，全款房也不会在征信上体现；

②放款后做好资金断流、按时还款，银行并不会太关心你把钱拿去干啥了。