房贷怎么还款最划算？牢记这3个技巧，能省几十万

如今，大多数人买房都会选择贷款买房，因为面对高企的房价，全款买房对于很多人来说都是一件不太可能的事。据58同城、安居客发布的《2021青年置业报告》显示，在常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年中，有将近90%的人选择按揭贷款买房，而仅有10.8%的人能够全款买房。

可见，现在房贷已经成为了大部分人买房的支柱了。虽然现在贷款的人数越来越多，但是却很少有购房者会仔细考虑如何节省房贷利息，要知道，贷款金额越高，那么购房者所需要支付的房贷利息就越多，有些购房者只知道通过提前还贷来节省利息。但其实，除了提前还款外，还有3个技巧能够节省房贷利息，我们一起来看下。

01等额本息VS等额本金众所周知，房贷的还款方式主要有等额本息和等额本金两种。前者是在还款期内，每月偿还相同数额的贷款(包括本金和利息)；后者在还款期内，则每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。

我们通过一个例子来看下，假设房贷总额250万元，贷款利率为4.95%，贷款年限30年，用安居客的房贷计算器很快可以得出，采用等额本息的还款方式，每月月供固定不变，为13344元，利息总额为230.4万元；而采用等额本息的还款方式，首月月供为17256元，随后每月递减29元，但利息总额仅为186.1万元。

也就是说，虽然等额本息月供不变，前期的还款压力较小，但是利息总额却比较高；而等额本息虽然前期还款压力比较大，但后期的还款压力会小很多，而且总利息能够节省44.3万元，这对不少购房者来说是一笔不小的数目。不过，最终到底是选择等额本息还是等额本金，购房者应该结合自身的经济情况来考虑。

02房贷转按揭所谓的房贷转按揭，简单来说就是换个利率更优惠的银行来贷款。例如你本来在A银行贷款，但是后来你发现B银行的贷款利率更低，此时如果B银行能够帮你找到担保公司，提前把A银行的房贷给还了，那么你就可以在B银行重新办理房贷了。

现在有些银行为了争取到更多的客户，会对房贷利率进行一些折扣优惠，此时购房者选择房贷转按揭的话，也能节省不少利息。不过，在办理房贷转按揭时，也会不可避免地产生一些费用，例如担保费、公证费、抵押费、评估费等等。但也有些银行会推出“低成本转按揭”的服务，例如给客户免掉“担保费”等等，这样房贷转按揭的成本就能有所降低。

03双周供双周供这个词可能很多人没听说过，不过这种还款方式在国外却是很常见。所谓的双周供，简单来说就是将传统的每月还款一次，改为每两周还款一次，每次的还款额为原来月供的一半。

我们同样来举个例子看一下，假设原本每月月供为13344元，那么在采用双周供的还款方式后，则变成了每两周还款6672元，实则每月的还款额并没有发生变化。

虽然双周供和月供在每月的还款额相同，但是采用双周供的还款方式，由于还款频率提高了，所以借款人的还款周期会明显缩短，且贷款本金减少的速度也会加快，在还款结束后，可能会发现还款的期限从30年缩短到了25年甚至更短。这样一来，房贷所产生的利息也会有所减少。不过，并不是所有银行都会接受双周供这种还款方式的。

以上就是房贷还款的3种省钱技巧，但也不建议购房者盲从，而应该选择最适合自己的方式，才能顺顺利利地还贷。

对此，你怎么看？欢迎下方留言。

这5大还房贷技巧，银行不会主动告诉你，都掌握了能省下不少钱

现在一套房子好几百万，大多数普通家庭，只能勉强凑够首付，剩下的选择银行贷款，那么怎么还房贷最省钱呢？我总结了5大还房贷技巧，计划贷款买房的人都看看，掌握了这些技巧说不定能省下一辆买车钱。

第一，选择低利率银行

现在执行的是浮动房贷利率，虽然每月LPR是固定的，但各大银行上调的幅度不一致，导致各大银行房贷利率有高有低，通常五大行资金实力雄厚，不缺客户资源，利率上浮更多，而地区性的商业银行，下调利率吸吸引客户是主要手段。

通常各个开发商都有合作的贷款银行，合作银行房贷审核通过率更高，但是开发商并不强制客户只能在合作银行贷款，如果购房者本身征信好，流水高，有信心能够顺利通过房贷审批，那么就可以自由选择房贷利率较低的银行进行贷款。

第二，重视贷款方式选择

常用的贷款方式主要有三种，公积金贷款，商业贷款和组合贷款，公积金贷款5年期以上利率为3.25%，商业贷款利率基本在5%以上，出于节省房贷利息的目的，买房时首选公积金贷款，其次是组合贷款，最后是商业贷款。这里要注意一个常识性的问题，使用公积金贷款和组合贷的前提是缴纳过半年以上公积金，所以如果你未来有买房计划，最好提前找一个能缴纳公积金的企业就职。

第三，选择等额本金还款方式

还款方式主要有等额本金和等额本息两种，一般银行会直接推荐你选择等额本息，等额本息总利息高，每月还款额固定，前期还的利息多本金少，后期利息少本金多；等额本金还款总利息少，每月还款额也在逐渐递减，但是等额本金也有缺陷，前期还款压力大，比较适合高收入者。

这里我们举一个例子，如果100万的房子，贷款70万，30年还完，以首套房5.25%的利率来计算，如果用等额本息的还款方式，每月支付房贷本息3843.78元，30年总利息是68.4万；如果用等额本金的还款方式，首月支付房贷本息4977.78元，之后的每月都减少8.43元，30年累计支付利息54.8万。算下来比前者节省了十几万的利息，足够买一辆小汽车了。

第四，及时做专项附加扣除

个人所得税税退税政策已经实施了两年，现在大多数朋友都应该不陌生了，这里我再提醒一下刚刚加入房奴大军的购房者们，每年的年底之前，记得在个人所得税APP上填报专项扣除，其中有一项是住房贷款利息，填报之后可以增加12000元免税金额，这样你需要缴纳的税费，或者说到手的退税就会增多，也等于是间接省下了一笔钱。

第五，提前还款要把握时间

提前还款虽然能节省利息，但是也要把握好还款时间，如果是公积金贷款，千万不要提前还款，另外等额本息还款时间过半，也不建议提前还款，这个时候还款的本金多，利息少，提前还款对节省利息的作用有限，甚至还不如把钱存在银行，按复利计算利息带来的收益多。其实选择等额本息的方式提前还款确实比较吃亏，这或许也是银行工作人员极力推荐等额本息的重要原因。

银行不会主动告诉你：“还房贷”有4种省钱技巧，网友：茅塞顿开

“还房贷”有4种省钱技巧，银行不会主动告诉你，网友：茅塞顿开

在购房时，我们大多数购房者往往只关注房子的价格、位置、配套和户型等要素，按照开发商、房产中介和银行流程要求，指哪签哪。想当然地认为这些做法都是成熟靠谱的。实际上，这里面还有很多门门道道，可以毫不夸张地讲，如果我们能够运用好，省出一部家用轿车钱也不是不可能。

通过与资深银行专业人士沟通交流得知，如果我们在购房时不懂得选择的话，那么还可以在还房贷过程加以弥补，而且有些只能在还房贷过程中才能优化调整，这是一个动态的，从而达到尽可能的省钱目标。本文从房贷还款方式调整、房贷利率方式选择等方面进行阐述，罗列了4种“还房贷”省钱技巧，而银行一般不会主动告诉你。

第一种，双周供顾名思义，双周供相对于月供。月供是一个月还一次房贷，而双周供是每两周还一次房贷。此外，双周供与月供还有两个明显区别：

一是双周供每次还款金额大概是月供的一半；

二是双周供缩短了还款周期，相比月供频率高一倍。

正是因为双周供还款频率大幅提高，所以，偿还房贷的本金也迅速减少，导致还款总额相应减少，最终使房贷利息整体上减少。如果收入持续稳定，选择这种还款方式是再合适不过了。下面我们以一个例子说明：

先设定条件，假如按揭贷款50万元，采取的大多数人使用的等额本息还款方式，房贷就按照笔者所在城市的LPR新房贷利率政策，加成点数后，首套房贷利率为5.51%，二套房贷利率为6.12%，计算结果如下图：

由图可知，无论是首套房贷还是二套房贷，房贷时间越长，使用双周供相比月供的节省的时间越多，最低为5个月，最长为64个月。我们知道，时间节省越多，那么还贷的利息就越少，按照二套房30年贷款周期算，可以节省11.5万元利息，足足可以省出一部车的钱。

第二种，转按揭转按揭原本是针对借款人遇到特殊情况需要展期的一种变通方式，后来逐步发展到房贷领域。房贷转按揭一般需要具备三个因素：

一是房贷已经处于还贷过程中；

二是由于自身原因，无力支付剩下的月供。

三是找一家担保公司。

对于第一因素就不用说了，第二个因素也不难，开证明写情况说明即可。至于第三个因素，这就是接下来说的问题。

既然我们想要做转按揭，肯定是发现有新的银行实行的房贷利率比你当时按揭的银行低。所以，在做转按揭时，可以请新贷款银行帮你找一家担保公司还清你在上家银行的房贷。最后在新银行重新办理按揭贷款，这个时候，你就能享受到最新最低的房贷利率。同样举例说明如下：

假定你买房时办理的按揭贷款利率是4.9%，贷款总额为100万，还贷3年后，你发现有一家银行给出的房贷利率是4%，利率差达到20%，此时，选择办理按揭就非常必要，还贷20年，足足可以节省12万元的利息。

这里需要注意的是，在申请办理转按揭时将发生评估费、担保费、抵押登记费以及公证费等。不过，对于很多人来说，也没有必要担心，因为一些银行在一些时段会推出优惠活动，往往会以免“担保费”为噱头，帮你省掉所发生费用里最大的一笔开支，其他费用加起来也就几百元。相比省掉的一大笔利息，这些费用可以忽略不计。

第三种，固浮利率转换固定房贷利率与浮动房贷利率转换业务已经有十几年历史了。一般人可能很少听说过，实际上，我们大多数人办理的房贷利率就是浮动利率，当基准利率（现在叫市场利率）变动时，房贷利率也会跟随调整，比较为大家所接受，这仅仅是一种利率方式。那么，固定房贷利率适合什么人群呢？需要具备下面两个条件：一是家庭收入比较稳定；

二是预判未来利率的走势是向上。

固定利率与浮动利率转换办理费用收取问题，固定转浮动不需要收取任何费用，但浮动转固定，一般会收取违约金和手续费，根据时间不同而异：如果已经办理固定利率满1年，可缴纳一定额度的违约金即可；如果满5年，则违约金一般是可以免除的。不过，各地方银行规定可能有所差别，如果要办理的话，可先咨询清楚。

第四种，还贷期限选择这里省钱方式主要有如下两种：

一是，如果经济收入尚可，可优先选择等额本金还款方式，当你有提前还款计划，最好在总还款周期的前1/3还，因为后面时间本金占比高；

二是，如果经济收入一般，而且银行只给你等额本息还款方式，而你有提前还款打算，最好在还贷周期的1/2时间还，比如贷款30年，已还贷15年以后再提前还的意义就不大了，同样也是本金与利息结构所决定的。

这里需要特别注意的是，当你在选择提前还贷时，应选择缩短房贷还款总期限，而不是减少每月的月供额度。道理很简单，银行核算你的利息是依据房贷额度占据的整个时间成本算的。一般来说，贷款时间越长，利率就可能划入高利率档次，反之则有可能进入上一个低利率档次。

通过以上“还房贷”技巧介绍，有网友表示“茅塞顿开”，事实上，除了各地银行政策有差别外，很多时候是因为我们不了解银行贷款政策，同时银行一般也未主动跟你讲。通过本文的普及，只要找到符合自己的还贷方式，就可能帮助自己省下不少的还贷成本。这里也要提一个醒，有地方和有些银行的政策有差别，在办理时需要咨询清楚再办理，如果您还有什么不清楚的，欢迎留言交流。

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