原来，还贷一个app就够了

最近，由于手头有点现金，便想提前还点贷款。

但听别人说，还贷手续复杂，审批长，还要交违约金，难免有些担心。

下面，聊聊我在办提前还贷时的体验和感受！

说实在的，结果还真有点没想到......

第一问题：还不还，如何还才划算？

以公积金还贷为例，不管是等额本息，还是等额本金，前几年收的息和本金是比较大的，我是十年期40万的等额本息，共120期，利率为3.25%，还到第40期，本金13万元，利息4.3万元。

如果现在全部还完，虽少付息2.6万元，但要一下子还27万元。由于公积金贷款利率比商贷低，所以不建议全部还，我只还17万，如何定呢？

这主要看你手头现金的增值有多大，如果你有大于3.25%稳定增值产品，当然可以还少点或者不还。

另外，公积金余额是有利息的（银行一年期的定期存款利率），还可以对冲，我们这里余额的百分之九十可以还贷，但要提出申请，不会自动对冲的。

第二个问题：还贷方便不方便？

这个问题要看各地政策和规定，方便话就到公积金中心前台去咨询，不方便就打电话和上网咨询。

比如，违约金我们这里是不交的，缩短还贷年限，10年期在保证利率一致的前提下，也要满6年，再计算每月还贷金额和利息。

由于可以网上申请，不需要预约，每次大厅咨询人都不多，审批时间也不长。我们这还可用手机APP操作，工作人员会主动帮你，几分钟就办完了，但审批还需第二天。

会用会算的可以不用去大厅（按上图所示操作），可以计算出你要还的钱是多少，需要的相关资料有哪些；不会的或者怕麻烦的，可以到大厅请工作人员代办，我是到现场办的。

建议先咨询办理程序，留够计划还贷资金，夫妻双方带上身份证，到现场进行确认签字拍照，几分钟就办完了，第二天在APP上查询结果。

请注意，办理提前还贷前提，必须是贷款满一年，并且还的金额多于六个月的还款金额。所以，如果借款人的贷款时间不到一年，或者是手头资金不够充足的话，那就不要在一年内办理提前还贷业务。

另外，使用住房公积金“冲还贷”时，最好应在贷款还款卡中保留一个月以上的还贷资金，以免因公积金账户余额不足导致还贷逾期。

感谢您的阅读！文中数据及表述，如有不妥请联系！

提前还房贷有多难：有的额度秒光，有的排队到明年

中新经纬11月18日电(魏薇)“当日申请预约的金额已预约满，请更换预约日期”，家住北京市西城区的张莹(化名)最近打算提前还部分房贷，但看着建行手机APP上的提示，她有些不知所措。

来源：受访者提供

今年，“提前还贷”成为一个热词。像张莹一样选择提前还房贷的贷款人有不少，随之而来的还贷难也成为一个新的问题。中新经纬在某社交平台上看到，不少贷款人吐槽银行提前还贷时遇到困难，有的贷款人只能预约到明年3月份，还有人不得不向监管投诉才得以顺利还贷。

提前还贷也要抢额度

两年前，张莹和老公卖掉了手中的房产，置换了一套北京市西城区的学区房。除去公积金部分，还有240万元商业贷款。今年，看着理财收益不佳、股票跌跌不休，她下决心提前还贷。

今年4月和9月，张莹先后两次通过手机APP还了部分房贷，分别还了46万元和6万元，并且把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来70多万元利息。

“一下子感觉轻松很多，而且这两次还款很顺利，所以我就打算攒一点钱就提前还一点。”张莹说。

10月底，当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张莹回忆道，前两次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行了，预约日期大概在一两周后。但是这次APP提示她，得到11月1日之后才能预约还款。

11月1日之后，她再次预约还款，发现预约扣款日期只有一天，并且点进去之后就会显示额度已满，但是又没有别的日期选项。“过了几天我再打开看，都不用填写还款金额，直接点击提前还款那个页面，就会显示额度已满。”

无奈之下，张莹在某社交平台上寻找攻略。“有帖子说下午两点会放出额度，要蹲着APP，和双十一买东西一样，秒杀额度。我试了三次，每次定好闹钟两点整刚点进去额度就秒没了。我又给银行打电话，工作人员说现在APP上很难抢到，让我明年1月后去线下网点还。”

来源：某社交平台截图

在北京工作的李盼希(化名)也遇到类似的问题。2016年10月，她贷款76万元，在老家西安买下人生中的第一套房，贷款时间30年，等额本息还款，经过几次LPR下调后，每月月供降至3500元左右。

“今年我在股市遭遇了挫折，基金也不太行。我大概计算了下目前家庭的现金流，又查了一下剩余贷款金额大约67万元，提前还贷对我家的现金流没有影响。”于是，今年7月，李盼希开始联系银行提前还款。

令她万万没想到的是，第一次联系银行就遭遇“滑铁卢”。“因为回不了西安，我给当时办贷款的银行客户经理打电话，对方一直没接；后来终于打通了，她说离职了，给了我个新的联系人。我又给这个人打电话，听完我的电话目的，对方直接回了一句‘我现在有点事，挺忙的，先挂了’。”李盼希说。

大约一个月后，李盼希再次致电最初的客户经理，对方又提供一个座机号，这回工作人员查到她的新贷款客户经理，这位新的客户经理向她详细介绍了还款方案。“如果一次性还完，必须持房本或购房合同去银行办理，如果还一部分，就可以把还款金额和一个月月供存到房贷绑定的银行卡里，第二天客户经理就可以帮我操作。因为我本人在北京工作回不去，所以就选择先还40万。”李盼希表示。

“客户经理告诉我说手机上可以自己操作还款，但是我真没找到。最后还是客户经理帮忙操作的。”她说。11月9日，李盼希的手机APP已经成功扣款，下一期还款额为1688元。

17日，中新经纬以客户身份咨询中国银行天津一支行，该行客户经理表示，需要先在手机上预约申请，等短信通知按照上面日期在手机银行里操作还款就可以。不过，上述客户经理称，“现在正常申请也得45天左右，10月份约的都得明年了。”

不过，并非所有银行都难以预约。一位华北某省国有行的客户经理告诉中新经纬，由于疫情原因，目前来银行办理提前还款的客户不多，不需要等可以直接办理。

某股份行北京一支行客户经理也表示，该行不需要预约，用银行手机APP可以直接还款，没有额度限制。

客户经理直言“压力大”

今年以来，由于投资端收益不佳、贷款人自身“去杠杆”等因素，部分客户选择提前还款。与此同时，随着LPR多次下调，经营贷的利率也不断走低，出现了“贷款搬家”的现象。各路资金中介在社交媒体上打着广告，向客户传授如何将高利率的房贷置换为低利率的经营贷。

“今年提前还款的客户特别多，我们这儿就还了两个多亿，我今年压力很大。”上述股份行客户经理直言，客户还款多，银行也要拼命放出去贷款，“得先填坑”。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

一边是客户在提前还款，另一边是客户贷款买房的意愿在下降。11月10日，央行发布2022年10月金融数据。10月金融机构新增人民币贷款6152亿元，同比少增2110亿。

拆分贷款结构看，10月，住户贷款减少180亿元，相比去年10月大幅减少4827亿元。其中，短期贷款减少512亿元，同比少增938亿元；与房地产相关性较高的居民中长贷增加仅332亿元，同比减少3889亿元。

招商宏观张静静团队指出，如果将1-10月数据加总，居民部门中长期贷款同比少增约2.8万亿元，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

国家统计局11月15日发布的数据同样显示，2022年1-10月份，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为41041亿元，同比下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。这些数据均显示贷款买房的人在减少。

楼市资料图来源：中新经纬摄

中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天告诉中新经纬，受疫情等复杂因素影响，近期信贷需求整体走弱，银行获取优质新客户、发放低风险新贷款的难度加大。从保持业务规模稳定、持续获取利息收入的角度，银行及其工作人员有动机劝阻、限制客户提前还贷，或为客户提前还贷设定各类附加条件，比如房贷客户赎楼卖房时，银行要求引导买家继续选择在该行按揭贷款，否则就向提前还贷客户收取违约费用等。

融360数字科技研究院李万赋在接受中新经纬采访时表示，客户提前还贷，从好的方面说，降低了银行的信用风险，增加了银行的资金流动性。但客户提前还款后，银行的房贷规模下降，需要寻求新的房贷来源。在目前的市场环境下，银行资金流动性较为充裕，房贷业务作为优质资产，银行间的资源竞争非常激烈；而且房贷市场利率一直下行，即使再进行投资，资金的回报率也会比之前降低。

提前还款并非适合所有人

提前还贷是部分客户对自己负债的重新规划安排，但并非适合所有贷款人。

李万赋介绍，客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案(期限不变减少金额或金额不变减少期限)等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。

李万赋进一步指出，倘若客户闲置资金有限，在某些渠道获取经营贷、消费贷低利率贷款置换的广告后动心，要充分了解这种置换方式的风险隐患，慎重决定；此外，有些用户贷款剩余年限较短，且当初选了等额本息的还款方式，那前些年已经还掉了大部分的利息，剩余年限的贷款额多为本金，没有提前还款的必要。

在金天看来，尊重客户的资金安排，为其提供使用便利，在一定意义上更有利于提升客户黏性、塑造品牌价值，进而为获取新客户、新资金创造有利条件。

同时，金天表示，作为贷款客户，应该详细了解银行提前还贷相关条款要求，特别是结合流程时点、手续费等方面的情况做好自身安排。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.)(中新经纬APP)

房贷AB面：从贷款额度“一万难求”到提前还贷“排队”

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

从贷款额度“一万难求”到如今扎堆提前还贷，一年的时间房贷经历了魔幻折叠。随着不少地区房贷利率破4%，此前利率在“高位站岗”的业主越发倾向于提前还贷。据21世纪经济报道记者调查，目前部分银行确实存在提前还贷难的问题，还贷队伍可能排到明年二三月份，但多数银行表示目前仍可以正常预约提前还贷。

大行仍可以办理提前还贷

“目前提前还贷需要排队，正常情况要等30天到40天左右，比如现在申请还款，走完流程可能已经到了明年初。”一家总部在华南的股份行信贷部的负责人对记者表示，他还坦言，如果还贷的额度紧张有可能会继续延长。对于是否需要缴纳罚金，该人士表示，要根据当初的购房合同约定，按照该行此前的标准一般是贷款期内两年内还款，需要缴纳剩余贷款额1%的罚息，超过2年则可以免除这部分罚息。

另一家城商行在接受记者采访时表示，今年银行的贷款任务较大，银行需要完成一定的贷款额度，特别是在年底，银行都有贷款冲任务的要求，因此对于提前还贷较为敏感，过了年底，情况可能会好转。不过他也坦言，该行的房贷规模比较小，即使提前还贷，受到的影响也不大。

大行则对提前还贷保持开放态度，中国银行方面告诉记者：“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后，我行将为存足资金，达到扣款条件的客户，依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。提前还款是否需要违约金严格依照贷款合同相关条款执行。对于申请提前还款的房贷客户，我行逐笔沟通提还后计划，如客户有经营贷需求，在符合监管政策要求的前提下，我行将严格审查客户资质，为符合条件的客户提供经营贷服务。”

建设银行在接受记者采访时表示，目前可以前往贷款经办机构申请，正常情况下可以在年底前完成，建设银行的提前还款免除违约金。

工商银行也给出类似表述，“我行将继续坚持‘房住不炒’定位，优先支持刚需及改善型置业者需求，在符合监管要求的前提下，加速个人住房贷款的投放。”

看到目前提前还款难，王洁（化名）感到很幸运。去年她在广州购买了一套房，贷款约280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款。“当时房地产市场较为火热，贷款较难，一手房还好点，二手房贷款至少要等三四个月。我买的是一手房，开发商有合作银行，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。”

王洁告诉记者，她是2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万元，利息9356元。以此计算第一年的贷款利息就超过10万。“主要是当时的利率也比较高，现在广州已经降到4.3%，谁也不愿意高位站岗”，王洁告诉记者。

因此在今年年初的时候，王洁就选择了提前还贷。还贷过程也非常顺利，大概三天就完成了还贷。

两方面原因促使提前还贷增多

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，提前还贷的原因主要集中在两方面，一是由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；二是今年理财产品的波动较大，收益也远不及预期，房贷和理财之间的收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

严跃进还告诉记者，提前还贷的现象从今年7月开始逐渐增多，对于银行来说的确形成一定的压力，这在过去也比较少见。

部分银行提前还贷收补偿金甚至引发争议。据了解，今年8月初，交通银行发布公告，对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表示，11月1日起，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。不过，8月2日该行就已经删除了相关公告。

严跃进认为，交行的公告和政策，虽然看似一则普通的公告，其实背后说明当前提前还款的现象是在增加，需要市场给予关注。

“此类公告简单理解其实是，银行不太欢迎提前还贷的行为。”他认为，这和今年银行贷款的投放任务等有关，若是提前还贷多了，某种程度上银行今年的信贷，包括房贷投放任务无法完成，这也反映了银行信贷部门的一种心态。尤其是各地明确督促银行加快房贷投放，类似提前还贷会使得贷款余额减少，客观上银行会抵触客户提前还贷行为。

市场热议的“提前还房贷”情况从上市银行2022年半年报中也可窥豹一斑。个人住房按揭贷款方面，42家银行中虽有28家银行较上年末有所增长，但增幅普遍维持在个位数，放缓趋势也较为明显。例如，6家国有银行个人住房按揭贷款金额增速均较上年同期收窄3个百分点以上。另有12家银行个人住房按揭贷款较上年末有所减少。

农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增长300亿元。

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