买房需要办理哪些手续？购房合同可以贷款吗？

在日常生活中，房价跌宕起伏，但人们买房的热情丝毫没受影响。当我们看中一套房后就需要办理相关的买房手续，那么买房需要办理哪些手续？

时下，房子永远是大众关注的话题。房价上涨，但买房的人依旧很多。家家户户都需要住房，不可能永远在外面租房住。那么买房需要办理什么手续呢？如何才能在各个过程中避免不必要的麻烦？

一、买房需要办理哪些手续

1、审查开发商

首先，检查下房子有没有《商品房预售许可证》，看它所标的可售房子是否是你所看的房子，《许可证》有没有过期等；

其次要查看开发商的“五证”，这包括：

《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；

《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件；

《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

另外，还要查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书，确保万无一失。

2、签订商品房认购书

购房者确定了自己想买哪个楼后，要先签订商品房认购书，这是买卖双方在签订预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。这里需要注意的是签订商品房认购书要交一定的押金，认购书中较好明确指出若购房不成，定金的退还事宜，免得以后引起不必要的麻烦。

3、签订购房合同

签购房合同是买房过程中重要的环节，购房者的权利和义务尽在其中。有的发展商将各种承诺分散于各种宣传品中，或由售楼部一口承诺，购房者对此往往是疏忽大意，轻易相信，若将来发生问题，购房者也无从证明当初的承诺，以至发生冲突。因此购房者必须把想谈的，敏感的问题落实到文字上，否则像如果遇到迟交楼的情况怎么处理、房子验收时怎样才算合格、违约责任是否双方对等等问题不好处理。

同时还要注意，除了签订购房合同外，不要再签其他由开发商事先起草好的附加合同，除非购房者认为有必要，一定要看清楚，如果是对你无利的，要据理力争，不能任由开发商摆布，实在不行，可以拒签。

4、办理预售登记备案

预售登记备案是指开发商将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案，这包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记，这有利于对抗一房二卖的行为，防止开发商将房子卖给第三者。办理预售登记对保护房屋交易双方利益十分重要，只有办完预售、预购登记后协议才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内到市房管局市场办理预售／预购登记手续。

5、签订管理公约

每位开发商都有其物业管理公司，购房者要先了解物业管理公司规定的各项条款和管理公约，所以在您入住前，还要和管理公司签订管理公约，明确双方权利、义务，以免出现乱收费的现象。

6、验房、办理产权过户、领取房产证

办理完手续后，等着开发商交房，交房前要验房，确定与购房者合同中签订的一致。在您办完上述的几种手续，要敦促发展商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，产权过户必须报经产权部门才能完成，这个过程可能要等待相当长的时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需致电相关部门办理手续，这个过程相对漫长一些。照房地产交易核心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。办完房产证后，商品房的交易才算完成。

二、办理房产证需要哪些材料

１、盖章的申请表；

２、房屋买卖合同；

３、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；

４、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；

５、专项维修资金专用收据；

６、契税完税或减凭证；

７、购房者身份证明（复印件核对原件）；

８、房屋共有的提交共有协议；

９、银行的提前还贷证明。

在我国进行房屋买卖是需要签订购房合同的，当然这或许是众所周知的常识。但大家是否知道购房合同是否能够办理贷款呢。

三、购房合同可以贷款吗

抵押贷款必须要有房产证才可以办理，期房按揭贷款是可以凭合同去办理贷款的。办理抵押贷款，需要房产证原件、身份证、户口本、结婚证/未婚证明、贷款用途资料等。

1、一手房可以办理按揭贷款，凭抵押合同、首期款付款证明、贷款人身份证、户口本、结婚证/单身证明等，通常会由开发商提供阶段性担保，直到个人拿到房产证并办好抵押为止。

2、如果是正在贷款，仅凭购房合同银行是不会再给你贷款的，需要你结清上家银行的贷款，拿出房产证，再到另一家银行（也可以是原银行）办理贷款，注意抵押贷款是需要有资金用途证明的，买房、装修、买车等都可以。

四、购房合同有哪些作用

1、明确违约责任

为了明确违约责任，合同中关于各项约定越详细越好，这样才可以使违约条款落到实处。例如：开发商交付房屋的日期一定要写具体，应明确到某年某月某日交房；应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间等。

2、明确产生面积差异如何处理

交房时，套内面积缩水是很常见的事。为了保护购房者的权益，购房者应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积有多少，并约定建筑面积不变，而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。同时约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3％，可要求退房。

3、明确基础设施是否完善

是否入住就能使用购房者要跟开发商明确通水、通电、通气等的准确时间，要在合同中明确入住就能使用这些基础设施。同时还要约定交房时无法使用，开发商应采取的应急办法和赔偿措施。

4、明确公共设施能否按期交付

买房时，开发商承诺的停车位、超市、娱乐设施等各种公共配套设施，在交房时很有可能并不能兑现。

五、购房合同需要注意的地方

1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

根据法律规定，对于购房合同是否能够办理贷款是需要看具体情形，如果期房按揭贷款则可以凭合同去办理贷款的，但其他情形则不行。

陈钢律师：仅有购房合同能贷款吗？

工资上涨跟不上房价上涨，现在很多人都会选择贷款买房。会经常遇到这样的情况，只有购房合同而没有房产证，那么，这个时候能办理贷款吗？

法妞网友咨询：

只有购房合同房本没有下来，购房合同能贷款吗？

陈钢律师解答：

银行贷款，必须提供购房合同，并签订贷款合同，才能贷款的。要有房产证才可以，目前没有房产证是不可以办理抵押贷款的。

陈钢律师补充：

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

只有购房合同不能贷款。在开发商那买一手房的时候是先签购房合同，然后贷款，等房产证下来由开发商移交银行。但是你拿着购房合同是不能去贷款的，银行也不会贷给你。有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。二手房要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款的。购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

陈钢律师结语：只有购房合同是不能贷款的必须要有产权证。此外，不管借款人通过哪种方式申请贷款，都要记得按时足额还款，否则，出现逾期影响个人信用记录，还会影响以后申请贷款。

最高院：购房合同无效、撤销、解除后贷款怎么办？多角度多案例

过去几年因房价的飞涨，房产买卖纠纷及因此引发的贷款合同纠纷，一直处于持续增长趋势。如今在住房不炒的政策环境下，对此类纠纷的司法一致性与公正性尤为重要。须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。以下关于此类纠纷的多种情形，通过多个案例争取一次能讲明白。

一、不能按期交房导致购房合同解除，贷款合同解除房产纠纷中常因所购房产被抵押、查封、一房多卖、拆除等引发不能按期交房，从而导致购房合同解除。（2017）最高法民终683号、（2019）最高法民再245号、西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号判决认为：购房合同解除，借款支付购房款的目的已经无法实现，贷款合同也应解除。因买受人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，买受人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因房产公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：房产公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用买受人支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对房产公司、买受人的债权；买受人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在买受人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终7886号，云南省普洱市中级人民法院（2022）云08民终116号判决认为：开发商不能按期交房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。该解释第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，购房合同解除，依据前述解释第二十条规定，买受人请求解除个人贷款合同应予支持。

河北省承德市中级人民法院（2021）冀08民终3630号、（2021）冀08民终3631号、（2021）冀08民终2913号判决认为：房屋被拆、查封等导致合同目的无法实现，购房合同解除。依照最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人，房地公司将收取的购房贷款本金及利息返还给购房人，购房人不负有返还义务。

二、虚假意思表示导致合同无效虚假意思表示购房常见的有三种情况：1.银行不知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同。2.银行知情的具有真实签名的“假按揭”借款合同。3.开发商伪造借款人签名的“假按揭”合同。但无论是有真实签名的“假按揭”，还是伪造签名的“假按揭”，借款人和开发商之间买卖房屋的行为意思表示不真实，其实质目的是恶意串通骗取银行贷款。此类案件部分判决认为假按揭的购房人不承担还款责任，部分判决认为应该在在开商不能履行部分承担30%补充责任。

成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初9970号判决认为是一种委托关系，房产公司是实际贷款人，应该承担还款义务。缺乏购房的意思表示，实际也未履行购房合同，应属虚假的购房合同关系，系以合法形式掩盖非法目的，故购房合同无效。案涉贷款所涉借贷双方当事人实际为银行与房产公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，房产公司应当按照个人购房借款合同的约定履行还款义务。

还有部分判决认为假按揭名义购房人有过错在开商不能履行部分承担30%补充责任。山东省济南市中级人民法院（2022）鲁01民终303号判决，未尽到贷款审核责任，未及时督促办理房产抵押登记，放贷以及设定抵押的过程中行为明显不合常理，特别是本案并非个案，结合一审法院受理的同类其他案情，认定银行知道实际借款人为房产公司，二者相互串通套取国家房贷市场资金，扰乱了国家金融管理秩序，损害了国家利益，故银行与名义贷款人签订的住房借款合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。名义贷款人对房产公司应返还款项不能清偿部分承担三分之一的赔偿责任。

三、名义购房人参与假按揭是否构成犯罪假按揭因有人保物保，银行的放贷风险降至最低。只要贷款有足额抵押，银行往往不会担心回款风险。在足额设立抵押权的情况下，在回款有十足的保证的情况下，原本损害银行信贷资金安全的风险极低。银行负责放贷的责任人员通过实地考察、委托第三方机构公允评估后，认识到抵押物价值足以覆盖借款，尤其是抵押物远超借款金额的情况下，他们压根就不会担心回款问题。实践中，银行人员往往明知借款人提供的贷款合同是假的、相关证明是假的，企业的业绩和实控情况是假的，但为了能够做成这一单在当时看来稳赚不赔的生意，他们甚至会手把手指导借款人的对接人员如何准备借款材料。在这种情况下，既借款人没有实施骗取贷款罪构成要件的“骗取”行为；银行充分评估风险以后也没有陷入认识错误。没有骗与被骗，也就没有“骗取”，所以名义购房人不构成犯罪。即便是假按揭行为构成何犯罪，名义购房人也是作为证人出庭。山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827刑初77号、吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182刑初334号判决认为房产公司以他人名义办理假按揭回笼资金的顶名贷款行为涉嫌犯罪，被顶名人为证人。

裁判文书中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2019）最高法民再245号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚，男，汉族，住青海省西宁市城西区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪博，男，汉族，住青海省海东市乐都区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王琪宝，男，汉族，住青海省海东市乐都区。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：张晓东，青海同一律师事务所律师。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街59号。

负责人：梁世斌，该分行行长。

委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许婧，青海树人律师事务所律师。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路22号。

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：田君，青海乾润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。

再审申请人王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司）金融借款合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王忠诚等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人越州公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王忠诚等三人再审请求：1.撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王忠诚等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王忠诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王忠诚等三人合法权益。

建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王忠诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王忠诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王忠诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王忠诚等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王忠诚行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人越州公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王忠诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长胡瑜

审判员任雪峰

审判员杨卓

二〇二〇年十二月三日

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2017）最高法民终683号

上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行。住所地：青海省西宁市西大街59号。

负责人：李振宇，该分行行长。

委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：王忠诚，住青海省西宁市城西区。

委托诉讼代理人：董明邦，青海同一律师事务所律师。

一审被告：青海越州房地产开发有限公司。住所地：青海省西宁市创业路22号。

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马强，该公司副总经理。

一审第三人：王琪博，系王忠诚之子。

一审第三人：王琪宝，系王忠诚之子。

上诉人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）因与被上诉人王忠诚，一审被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司），一审第三人王琪博、王琪宝商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行青海分行的委托诉讼代理人黄小伟、被上诉人王忠诚的委托诉讼代理人董明邦、一审被告越州公司的委托诉讼代理人马强到庭参加了诉讼。本案经依法延长审限，现已审理终结。

建行青海分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.驳回王忠诚针对建行青海分行的全部诉讼请求；3.诉讼费用由王忠诚承担。事实和理由：一、在我行与王忠诚签订的借款合同中明确约定，该借款合同效力独立于《商品房预售合同》，故越州公司违约与否，系越州公司与王忠诚之间的纠纷，不应因王忠诚与越州公司合同解除而解除我行与王忠诚之间的借款合同。二、本案借款合同的当事人是我行与王忠诚，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，应当由王忠诚返还借款本息。一审判决仅依据抵押合同判令越州公司承担返还责任显属错误。

王忠诚辩称，其向越州公司缴纳了足额购房首付款，并向银行抵押贷款。因越州公司违约未交房，《商品房预售合同》应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条的规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也应予以解除。一审法院判决越州公司承担向建行青海分行还本付息的责任正确，未损害建行青海分行的抵押权。一审法院已对案涉房产进行了财产保全，未损害建行青海分行利益。请求驳回建行青海分行的上诉请求，维持一审判决。

越州公司述称，同意王忠诚解除《商品房预售合同》的请求，愿意承担向建行青海分行还款的责任，但对建行青海分行的上诉请求不发表意见。

王忠诚向一审法院起诉请求：1.判令解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》（以下简称《房地产抵押合同》）；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的青海省西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房（以下简称66-16商业用房），建筑面积3736.19平方米；王忠诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款；买受人逾期付款60日之内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；待买受人与银行签订的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用、工程竣工验收合格后，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金等。

2015年8月14日，借款人王忠诚、王琪博、王琪宝与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额829,227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为66-16商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147,953,124元。

2015年8月14日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王忠诚将其购买的66-16商业用房(建筑面积3736.19平方米,土地使用权面积16459.85平方米)提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房者交房，交房时须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向青海省西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房者承担赔偿建行青海分行损失的责任。

2015年8月18日，建行青海分行将王忠诚购买的66-16商业用房办理他项权利证书，债务履行期限为2015年8月25日至2025年8月25日止。

另查明，截止2015年8月13日，王忠诚共向越州公司支付73,983,124元购房款，越州公司出具相应收据。2015年6月21日，王忠诚通过建行青海分行借款分8笔向越州公司支付购房款7397万元。

截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。

一审法院认为：一、关于《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否解除的问题

王忠诚与越州公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房预售合同》第八条“交付期限：越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，越州公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。

《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。

二、关于王忠诚诉请越州公司返还房款、贷款及赔偿损失是否成立的问题

依照《商品房预售合同》第九条“出《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王忠诚返还首付房款73,983,124元，并赔偿王忠诚因此所产生的损失。卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，双方当事人对合同解除后的违约损失按已付款的0.5%承担，即73,983,124元×0.5%﹦369,915.62元。王忠诚认为双方之间对违约金损失的约定过低，诉请按年利率24%计算。依据《商品房买卖合同司法解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对王忠诚而言，其为获得利益，出资购买商业用房，由于越州公司逾期交房的违约行为，本应于2015年10月30日前交付的房屋未能如期交付，致使王忠诚投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成王忠诚重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对越州公司而言，其违约行为致使王忠诚的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。庭审中，越州公司抗辩王忠诚诉请的违约金过分高于造成的损失，要求调整。一审法院认为，王忠诚诉请越州公司按年利率24%的标准计算首付款损失虽符合民事法律应予保护的相对额度，但其诉请的数额明显高于造成的实际损失，应予以调整，据此，王忠诚诉请房屋首付款73,983,124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，王忠诚的此节诉请应予支持。

《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》生效后，建行青海分行即向借款人王忠诚支付借款7397万元。合同履行中，截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还借款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元，尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。当《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》被解除后，越州公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》已还的贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即借款本金64,799,004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）；待越州公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行青海分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除2015年8月12日王忠诚与越州公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》；三、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601,773.88元，由越州公司负担。

本院二审查明，王忠诚向一审法院提出的诉讼请求第七项“判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息”的含义是，王忠诚所欠建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息应当由越州公司负责偿还，王忠诚本人不负有偿还责任。这样，王忠诚的诉讼请求完整的表述是：1.判令解除王忠诚与越州公司2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同》；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令王忠诚不承担偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任；9.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。

本院另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或者采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”

二审查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除；二、越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任。

一、关于《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除的问题

建行青海分行认为，《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款规定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；第四款规定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。由于王忠诚诉讼请求之一是由越州公司承担借款合同项下剩余贷款本息的还款义务，免除自己对建行青海分行的还款义务，故其请求违反了上述合同约定，《个人住房（商业用房）借款合同》不能解除。

王忠诚认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除。

本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。建行青海分行的这一上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。

关于《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款和第四款的特别规定，本院认为，该两款约定的含义并非《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》不得解除，而是约定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，王忠诚应立即返还其所欠建行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还建行青海分行。故即使依据这两款规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也可以解除。

在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

二、关于越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任的问题

建行青海分行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人王忠诚仍然应当承担还款责任。王忠诚认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对建行青海分行不再负有还款义务，还款义务人是越州公司。

本院认为，王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。

综上所述，建行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决第一、二、三、四项；

二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。

一审案件受理费601,773.88元，由青海越州房地产开发有限公司负担。二审案件受理费365,795元，由王忠诚负担185,795元，中国建设银行股份有限公司青海省分行负担18万元。

本判决为终审判决。

审判长杨永清

审判员汪国献

审判员李涛

二〇一七年十一月二十八日

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