开发商承诺的“售后包租、返还收益”，能信吗？

2016年，海南三亚有一房产中介公司的老板特别纳闷，“为什么中国的房客都要挤向泰国？”

据了解，2016年，三亚的房产销售总额为479.86亿元，而中国人在泰国买房的花费为49.4729亿元人民币。

这一年，三亚的房产销售总额中有11%是这位老板贡献的，他能从这11%中领到9%的报酬，他说这一年，“泰国佬让他少赚了5000万。”

对于地产人来说，少赚就是亏。

他分析了这些购房者要去泰国的原因。

一，地理位置。泰国是东盟中心位置，全球市场要道，但三亚也是全中国唯一的热带领域，东南亚重要通道。

二，房价涨幅。泰国五年内的房价涨幅为51%，三亚也是这个数。

三，人口红利。泰国人口从2000年约2330万增长至2016年的约8347万；而三亚面对的是全中国14亿人的市场。

怎么看三亚都不比泰国差，最后想不出答案的他，2017年集合了国内一群销售总监去泰国一探究竟，在转了两周跑了几十个被中国人买空的项目后，他们依然没得出结论。

在离开的那一天，这些地产营销人集合去做S，这位老板跟女技师聊天的时候，女技师说，“你们中国人真有钱，把我们这边的房子都买下来了，我们的店就是向你们中国人租的，每年要向你们付好多的租金。”

老板突然恍然大悟，“原来是租金回报率。”

老板发现泰国的销售在向房客推销时，从不承诺“多少年涨多少倍，能赚多少倍。”

他们只说,“我们有售后托管服务，一年返你房价的百分之几。”

就此，这群地产营销人回到中国后，开始把“售后托管包租按房价比例承诺回报率”的概念放进项目的宣传方案里。

现今这种托管收租的概念，用业内的专业术语叫做“售后包租”。

当这位老板跟我说起这故事的时候，他说“中国的大部分买家就算来泰国旅游业都是去住酒店，并不居住自己购买的公寓，因为他们已经把公寓租出去了，他们买下来就是为了将公寓转租给旅行社或用作民宿。”

他还发现，“不只是中国，日本人这一年在泰国也投了523.6亿人民币。”

作者问他，“那为什么一开始你不问这些购房者要去泰国买房的原因，偏要这么折腾自己去泰国调查。”

他说，“我骗了购房者20年了，我觉得他们没我聪明。”

一

2018年，是中国文旅项目的“开盘”大年，在一二三线城市限购加严，堵死炒房客的时候，开发商门把炒房客引到了十八线的“旅居”产品上。

商人是逐利的，炒房客也算商人。

开发商想让那些房客在远离家乡2000公里，三年不来一次的土地上买一套就得用利益去引诱他们。

这些项目在向购房者推销时都会把泰国的那一套“售后托管包租按房价比例承诺回报率”的概率夸张开来。

甚至所有的项目都在套用同一句宣传语。

“作为XX地区唯一在售的高端旅游地产项目，XX的稀缺性也就不言而喻。相较片区其他公寓及住宅、银行定存、理财等产品，XX项目享每月保底租金的稳定收益，同时还享高额的浮动收益，年投资回报率首屈一指！”

他们觉得把“售后托管返租”加上去能促进销售。

胆子大的项目会把“一生服务，无忧托管”、“租客已到，只待房东”、“保底租金，浮动收益年投资回报8%的文旅项目了解下？”这样的口号都给喊出来。

根据《全球房地产指南》近期公布的数据显示，泰国房产的平均租金回报率达5.13%，远超中国的2.66%。

8%的年回报率的承诺如何实现？

斯维登董事长罗军说，“我们最多也只能承诺7.8%。”

二

2012年中国开始进入存量房时代，在互联网共享风口之下，短租公寓开始在国内兴起。

那时候度假短租平台途家创始人罗军发现，“途家上的短租公寓供不应求。

他就想着，“自己做一家线上线下结合的短租公司。”这时候，脱胎于途家的斯维登出现了。

罗军为斯维登组织了一个大的业务团队，开始开拓线下房源，然后以“斯维登”品牌运营，在途家上线。

如果说途家是个裁判的话，那么斯维登就是运动员了。

斯维登的第一个合作项目是青城郡，罗军发现斯维登的运营模式非常的契合青城郡的度假模式，它的管家服务正好解决了景区项目无人打理的困境，它的增值托管项目也帮客户闲置的资产增长了收益，交换入住能对标的这一部分旅游度假人群。

随后斯维登开始与类似于青城郡这样的文旅项目大范围合作，直至2017年，斯维登已经成为了国内的“旅居托管”大王。

那群从泰国考察回来的地产营销人要向购房者承诺“托管回报率”的时候，大多都会找上斯维登合作。

然后有些项目没有与斯维登合作也会冒着斯维登的名义。罗军跟摩登文旅说，“我们每周要跟这些冒我们名头的公司打官司。”

关于售后托管的回报率，罗军的合作模式分为两种。

一是共享经济，我们先把房子租进来再租出去，这是租赁经济，这种情况下，斯维登是承诺回报的，如果无法承诺回报就要打官司了。

二是分享经济，你自己住的多余的时间让其他的人来住，这种情况下，是不承诺回报的，所以第二种方式更受欢迎，因为是旅游地产作为一种休闲产品，并不是为了要回报，所以并不是固定的回报。

“旅游地产主要是为了消费休闲，回报是弹性的。”罗军说道。

另外，罗军说道，“卖完房子之后，就没开发商的事了，托管合同是与托管公司签的，所以我们不轻易承诺回报率。”

也就是说，虽然卖房时开发商信誓旦旦承诺回报，但卖完后就跟他没关系了，你没办法诉苦。

建宁公主在初遇吴应雄的时候说，“额驸，进来喝两杯吗？”

一个小时后，云南名医说：“王爷！额驸这样断法，怕是接不上了……”

很多购房者在听了销售承诺的回报率进去后，很可能就接不上了。

实际上，“售后包租”这种促销宣传在广告法里是禁止的。

所以不少开发商很套路的，与业主签“包租”合同都是与第三方公司，就算出了问题业主也没办法维权。

就像今年的“精装”维权事件频出，卖房子的时候销售已经习惯了告诉购房者说，“你将来收到的房子就是这样的。”

大家也都默认了收到的房子是不能跟样板间相比的。

因为房价上涨，就已经赚钱了，还管他房子质量如何呢。

房价上涨可以掩盖很多问题，但房价下降呢？购房者就会开始挑刺了。

而今年大批入市的文旅地产项目，将在2020年交房，住在文旅项目上本来就等于“流放”，少有产业支撑房价。

如果两年后，房价没有涨，业主又不想要了，又找不到理由退房。

开发商说“售后托管包租”的承诺将变成文旅地产业主两年后维权的借口，所以做不到的承诺就别放在广告语里了，要不然下场会很惨，这一点瓜子二手车深有体会。

最后，要想投资“售后包租”的项目，最好要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断。

购房两年多地基还是坑答应退房却拿不到钱

来源：邢台日报-邢台网

购房两年多地基还是坑答应退房却拿不到钱

开发商：“最近，我们将把钱退给这位业主”部门提醒：购房款交至开发商的部门监管账户，并签订正规合同

本报讯“前年交钱购买了一套住房，现在地基还是一个大坑。我要求退房，却一直拿不到退房款。”昨日，市民李先生拨打本报新闻热线，反映了他在桥东区万城新界小区购房后遇到的烦心事儿。

李先生介绍，2018年10月，他在该小区购买了一套住宅楼，交了28万余元的首付款。当时，他们还签订了一份认购协议，约定2020年12月31日前交房。

李先生购房后，非常关注新房的施工进展。购房时，新房的地基就是一个大坑，可一年多过去了，几乎没有进展。于是，他找到该小区开发商要求退房。开发商同意退房，但一直不给退房款。“我曾多次找到开发商，但至今也没拿到退房的钱。”李先生无奈地说。

当天，记者联系了该小区开发商河北筑旗房地产开发有限公司，该公司一位负责人表示，他了解这位业主退房的事儿，该公司同意他退房，确实还没有退钱。“最近，我们将把钱退给这位业主。”这位负责人表示。

随后，记者联系了市住房和城乡建设局稽查大队，一相关负责人介绍，他们曾接到多个投诉该项目的电话，经了解，该项目还没有商品房预售许可证，他们已对该项目依法进行了查处。他们将与该项目的开发商再次沟通，督促其尽快把钱退给购房者。

在此，这位负责人提醒，市民购买时不要贪图便宜，一定要购买已取得商品房预售许可证的房子，并且把购房款交至开发商的部门监管账户，并签订正规的购房合同。

（本报记者李平）

“无理由退房”的事实真相，你踩坑了吗？还未购房的请速看

前天有个朋友和我说，他去看了某个楼盘，地段和楼盘都不错，只是价格稍比周边的高一点点。但它的诱人之处是，首付可以作分期，在未办理入住手续之前，不论房子价格是涨是跌都可以无理由退房，问我能不能买。我听了他说的话，我只能说“不可信，无条件退房只是一个诱人的圈套，真正能得到退房的轮不到你。”

那么，平常只能在网购上看到的无理由退货，现今却成了开发商的营销手段了呢？今天，就和大家分享一下无理由退房的真相。

一:圈羊模式

在过去，羊都是散养的，想抓羊得满山跑，要抓住还挺难。所以，弄个羊圈，把羊圈起来，它无法再跑，想怎么抓就怎么抓。现今怎么成了圈人了呢？因为，每天来看房的人无数，但成交的没几个。所以，开发商就弄了个噱头“无理由退房”，把人诱进“羊圈”。让购房者想不到的是:进去容易，出来难啊！

二:威逼利诱

许多人看到“无理由退房”的噱头后，就觉得这样很有安全性，反正无理由都可以退房，到时不想要了还可以退，不加考虑就下手了。岂知，只要下了定金，开发商的目的就成功一半了。此时，销售员就会以各种优惠、打拆、送物业费甚至于买房送车位等，到时不要还能退，软硬兼施，取得了购房者的信任。使购房者签认购书和商品房买卖合同，只要一签完，以后想退就难了。

三:无息的现金流

对于期房来说，从认购到交付使用要一到两年的时间。就算到时真的要退房，那开发商在这段时间也可获得无息的资金周转，不得不说手段真的高。

四:行政处罚轻，宁被罚也不退房

购房者要退房，势必会影响到整个销售团队的业绩，他们会以各理由来推拖，拒绝退房。由于行政处罚轻（相关部门大多只处罚几万元警示了事），所以，宁愿被处罚也不会给购房者退房。像曾经郑州X大开发商的销售员对前来退房的购房者说:“想怎么告就怎么告，虽说无理由退房，但从没有退房的先例，从来不退房。宁愿被处罚也不会给购房者退房，大不了罚几万元了事。”看看，多霸道的语气。还没交钱，你就是大爷，他是孙子，一旦钱到他手里，他是大爷，自己倒成孙子一样了。

五:购房合同都是精心设计的，很严谨，不利于购房者退房。

一些大的开发商，他们的合同（协议）都是精心策划的，普通的购房者很难发现其中的“奥妙”，一旦要退房，不要说你要承担的税费、银行利息等，专是违约金就够你受。违约金大多都是合同价的10%——20%，只按10%算都是一个不小的数目。因此，许多人看到这么大的数目，不管房子怎么样都不敢轻易谈退房了。就算最终得退了，但你所要花的其它费用、时间、精力、误工费等，不是一个上班族能耗得起的。

为止，大家在看房时，一定要考虑好自己的综合情况，对楼盘是否真的了解，对房子是不是急切需求，不要被所谓的“无理由退房”的噱头所诱惑。现政策严控，银根紧缩，许多开发商急需资金周转，要钱不要货，有现金流比啥都重要，这种“无理由退房”的噱头将会被众多开发商使用。擦亮自己的眼睛，不要钻进开发商设好的“羊圈”里，任他们宰割。

致此，希望今天分享的能对大家有所帮助，有喜欢的朋友请加关注、收藏、转发，让更多的人看到有所警觉，避免吃亏。有关于房产方面的请点击加关注，私信于我，愿与诸位共同探讨，感谢大家一路的支持。