转贷的奥义，绝不止省利息这么简单

人的认知，由当前所接触到的信息量决定。你知道的越多，不知道的也就越多。

01

降息将至15号是麻辣粉（MLF）公布的日子，央行开展了4000亿元中期借贷利率操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%和2.0%，均下降10个基点。

MLF基本与LPR挂钩，不出意外，本月将会有新一轮降息到来。而每每降息之时，就是转贷的黄金时期。转贷就是字面意思，将高利率或者短年限的贷款，转换成低利率或长年限的贷款。常见的操作方法，就是将房贷转成低息的经营贷。

02

转贷省钱的奥义转贷不能笼统的讲是省多少钱，而是要从两个方面细分：1.总利息、2.月供。

算一笔账，200万的贷款，按照6.2%的房贷利率计算，30年等额本息的利息总额是240.9万，月供1.22万。

而转换成经营贷呢？同样是200万的贷款，经营贷按照现在市面平均的3.8%利率计算，先息后本的情况下，30年总利息228万。整体上能节省利息，但区间并不大。如果你的房贷利率和经营贷利率利差在2%以内，并且对节省整体利息需求较大的话，转贷可能会让你大失所望。

那什么情况下，才是真正适合转贷呢？这就涉及到第二种情况，降月供。

继续以上面的贷款为例，200万贷款房贷的月供是1.22万。而经营贷的月供是多少呢？6333元，没错只有一半。

经营贷月供低的原因，在于先息后本的还款方式，也就是说利息和本金是被分开计算的。按揭贷款压力大，是因为每期都包含利息与本金，拿第一期为例，60%是利息，40%是本金，所以整体比重较高。

而经营贷的先息后本，他的月供只包含利息，本金会在贷款的最后一期一并还上，所以月供压力相对较小，而降低月供压力，才是转贷真正的用法。

可能有人会担心转贷涉及到的成本与风险，尤其是人们常说“转贷三大坑”，这里要很明确的和各位理清，如果你觉得转贷有坑，那只能说明你的认知还不够。

03

转贷“三大坑”

第一坑：过桥垫资

转贷的操作方式，需要先用资金，将按揭结清，再去银行做抵押。用于结清的这一部分资金，免不了接触垫资过桥。

有人说垫资产生的费用是第一大坑，日利率可能要千二、千三，五天一个周期。但这只是他们看到的当地情况，小城市垫资成本确实是很高的。但像杭州，垫资成本在千0.5-0.9天，而且用一天算一天，哪来的坑呢？像上海，垫资成本都能做到万三、万六左右，成本并不高。

第二坑：年限短

在人们通常认知中的低息经营贷，尤其是那些3.5-3.8%的，年限很短，通常1-3年期一归本。如果你这样想，只能说明你并没有找对银行。

在一线城市的经营贷普遍是1-3年期不归本，十年一循环。甚至有些银行能做到10-20年的。你抱怨经营贷不够高，只是你的资质没有满足银行隐藏产品的门槛，他们都被银行“藏着”，只是没有找到而已。

中介费

在说中介费之前，你需要先弄清要不要找中介。

贷款中介的作用只有三个：

1）进行财务筹划

2）匹配选择银行

3）帮忙在背后拉关系搞定银行

以上这三点如果你觉得都能自己搞定，那大可不必找中介。

贷款这一行，有无数的金融产品，而且许多是你根本没有听过，从来没有接触过的。贷款中介的作用，就是根据客户的需求，帮你设计出一套贷款方案，腾挪转移，让你顺利拿到银行的钱。

贷款中介的费用，你可以自己计算。如果中介费的费用很高，你当地的贷款利率又不是很低，你又不需要急着把钱贷出来用，那你就继续按部就班的还按揭，折腾转贷干什么呢？

综上所述，转贷过程中产生的所有不利因素，都可以在前期规划中规避。利率高就找低息的产品，过桥成本高就找靠谱的垫资机构，中介费用高，就找靠谱的中介。

当然，如果你是在一二线城市，这些因素完全没必要担心，因为这些城市的贷款利率、过桥费、综合费等加在一起的综合成本也更低。

转贷，是一场一二线城市金融市场的狂欢，但绝不是赚利差这么简单。

神操作！利率6%变3.45%！200万房贷至少省64万？

利率6.0%可替换成3.45%？

以200万贷款为例，月供可少2678元，利息可省64万。

真有这种好事？楼市君就来扒一扒。

最高贷20年

抵押经营贷置换房贷有“花招”

昨天，有粉丝咨询楼市君，现在是否真的可以将利率6.0%替换成3.45%？

楼市君赶忙咨询了相关中介，中介表示，这个主要是通过“抵押经营贷”的方式，降低贷款利息。

中介告诉楼市君，目前的房产抵押经营贷共有两种还款方式：先息后本、等额本息。

其中，先息后本最长可贷10年，一年要归还一次本金，利率3.45%；

等额本息最长20年期，利率3.55%（营业执照必须满6个月），利率3.6%（营业执照必须满3个月）。

那么，抵押经营贷真的可以省钱吗？

以贷款200万、20年为例（按照2021年房贷利率6.0%来算）：

对比发现，10年期先息后本的方式，月还款额较低，仅需还款5750元，可降低月供压力，总利息也是其他方式中最低的。

但因为要一年归还一次本金，所以对于个人而言压力过大。

再来看看等额本息20年期的还款情况，月还款约11651元，总利息约79.6万元。

相比去年6.0%的利率，利息要少付约64万，月供能省约2678元；比当下普遍利率4.1%，利息要少约14万。

额外费用多

暗藏风险大

从数据来看，抵押经营贷确实要比正常房贷利息少，但首先你必须先了解什么是抵押经营贷？

抵押经营贷，是指将固定资产（商品房、宅基地、厂房等）抵押后，获得的贷款用作企业经营所需的贷款。

按理说，这是国家为中小微企业提供的金融支持，利息较一般贷款确实要低。

那么，又是如何跟房贷产生联系的呢？

根据中介介绍，通过金融机构、银行等先行垫资，提前结清高利率的房贷，再将解押后的房产，作为抵押经营贷的抵押物，即可申请经营贷款。

资料预审：提交个人征信、流水等资料给银行，经营贷需要营业执照；

额度审批：银行根据资料，确定贷款额度，一般为房产价值的7成，部分可做到10成；

垫资解押：通过第三方机构垫资，将商品房解押；

抵押放款：商品房在银行重新抵押，银行放款；

结清垫资：将银行贷下来的款，还清第三方机构垫资；

月供还款：按银行审批的还款方式正常还款。

至此，高利率的房贷即可转身变成低息的抵押经营贷。

整套操作的核心逻辑在于，需要借过桥资金垫资“赎楼”，并“买”来一家企业，以企业主名义通过房产抵押向银行申请经营贷。

而在这过程中，就有2点需要注意：

1、申请抵押经营贷还有其他额外成本。

首先是垫资成本，据中介介绍，垫资金额是按照贷款金额来定的，比如贷款100万，就需要垫资1000元一天。

其次，办理经营贷，需要有经营证明（营业执照、公司、个体户）等，银行还要对经营流水进行审核，要求较高。

对于没有“营业执照”的购房者来说，中介会帮购房者进行“包装”，包括办营业执照、经营流水等等，这笔手续费一般在贷款金额的1%左右。

苏州楼市一线摄

其二、若贷款未用于实际经营，可能会面临银行“抽贷”

目前的银行仍然会对贷款资金的流向进行审查，查验资金是否用于原定的功能。

按揭公司/银行对于这类产品的审批一般是1年一次或3年一次，如果1年或3年后，发生审批政策改变，或者自身资质变差等其他不确定因素，就可能会面临被抽贷。

另一方面，是政策层面对于经营贷、消费贷流入楼市一向都是严打严控，被发现的不仅要抽贷，可能还要承担高额的罚款。

对于经营贷，你还有哪些想了解的？

欢迎在评论区留言和楼市君交流！

二套就这样买首付3成，利率还更低

改善型在北京购房政策在北京是不是有那个大病呢？？？

二套规定，首付60%听上去还能接受的样子，现实太的残忍了。

一、北京的房子大部分都是非普通住宅，首付80%

二、如果吧房子控制在普通住宅内，超出的部分就要加到首付里

三、就是你没在北京买过房子，有外地按揭记录也算二套标准

四、本身就是置换的情况下，房子面积变大，价格变高，首付还这么高，怎么换房？

添加图片注释，不超过140字（可选）

3成购买二套方法既然二套买房，既然不能贷款多少。可以选择全款买，买到手在拿到银行作抵押，你实质上还是只需要拿30%的首付，剩余首付是可以有代购公司帮你出。

流程：

一、在购房前，先打印个人征信，先分析你的征信是否能满足银行贷款的硬性条件。

二、帮你加一个公司（公司是专门为了做贷款培养的壳公司。没有任何风险）

三、看房、选房、定房。

四、准备全款买房。这块有两种办法，

1、也是最常用的，可以选择代购公司帮忙出资买下。收费方式也是非常合理是按天计算利息，一般需要10-15天2、使用信用贷的方法。此方法适用于有社保公积金的用户。单人可以申请到200万的信用贷。且有年华4-5的利息。先息后本。

五、过户并办理贷款。

当天完成交税和过户，当天就可以取得房本。再到过户后的第二天就可以带齐材料到银行申请抵押贷款了。

准备材料，身份证、户口本、结婚证、房本、营业执照、公章。

六、完成批贷取得贷款

在签约完成以后，银行要根据你的公司和行业写报告，并且到你的公司经营贷拍照片（帮你准备好），由于咱们的行员都是长期合作，都会为你加急办理。大约一周左右批复。获得贷款，并且上抵押。

七、放款并归还资金

取得抵押资金以后，我们会帮你做资金节流，并且帮你负责贷后管理。归还按揭时使用的临时资金，业务完结。

（1）银行产品介绍年华利息——————3.6%

还款年限——————30年、20年

还款方式——————等额本息

要求：公司成立一年以上、或者新入股时间满3个月，500万以下对公司经营无任何要求，房龄在40年以内可以做全北京。房龄在40-50年的需要是4环内房产。

（2）银行产品介绍年华利息——————4.5%

还款年限——————5年期

还款方式——————先息后本中途不许归还本金

要求：公司成立一年以上（可新入股不限时间），公司经营无任何要求，房龄在40年以内。

（3）银行产品介绍年华利息——————3.85%

还款年限——————10年期

还款方式——————先息后本中途不许归还本金

要求：公司成立一年以上（新入股时间＞3个月），公司经营无任何要求，要求有一定的个人流水。房子房龄不限制，超出40年以上房龄会降成。房本面积大于20平米。

添加图片注释，不超过140字（可选）