个人房屋怎么样做经营性抵押贷款呢？房贷置换到底合不合理呢？

首先，随着社会的基本设施的完善，人们的生活质量越来越高，导致了很多人提前消费，比如刷信用卡，花呗，借呗，白条，金条等等，最后很多人沦陷到贷款的深渊，也就是压倒现代青年的最后一根稻草。在这我想说的是贷款是把双刃剑，有利有弊，没有控制能力的朋友，建议不要轻易碰它哦。那么当普通老百姓的我们在人生中难免会遇到要用大笔资金解决问题的时候，我的建议是首选和亲戚朋友借下，其次可以考虑下在银行做笔个人房屋抵押贷款。那么我先简单地讲下这个流程是什么样的？

一，借款人提出申请，递交相关资料；

提出申请简而言之是银行会给你发一个太阳码（这儿就要说到太阳码就是相当于查大数据看你符不符合，从而进行评分判定做什么类型的产品）。其次就是提前将需要递交的资料准备好；资料有夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房产证，营业执照（有就提供），近一年流水，贷款用途等等。

二，进行房屋评估，贷前审查，审批

有的银行会有评估公司需要线下去家里进行评估房子价值，有的是线上评估。最后会根据房子的总价值最终判定能批多少额度。审查的就是你的贷款用途是否真实，所以很多客户自己去银行就办理不下来，毕竟90%的客户贷出来的资金都是用到其它的地方，其次放款后银行还会在一个礼拜左右做次贷后管理，就是查验你的贷款用在哪里，有没有什么佐证，这个都是需要操作的。提交的资料齐全的话审查一般在一个工作日左右就能完成，之后就能出批复啦！

三，审批通过，办理抵押登记手续

审批通过银行就是已经出了批复，就会显示能贷多少资金啦，办理入押之后就是能放款。

四，发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息

五，贷款本息结清，办理抵押房屋的解押手续。

以上就是一个办理房屋抵押贷款的整体流程，如果自己的房产是按揭房的话，想做银行房屋抵押贷款，就会涉及到一个过桥的手续，在这可以和大家说下，武汉的过桥一般在千一一天，过桥的周期具体看上家隐行解押的快慢，我有做过过桥只用了4天的，但是也有遇到过过桥用10几天的，

房贷置换到底合不合理?

首先在这要讲到一个常识，银行房屋抵押贷款分消费型贷款和经营性抵押贷款。

消费型贷款最高的是10年期，20年分摊式还款，讲白了就是你前十年按照20年房贷月供还款，到了第十年就需要归还房贷的剩余本金，市面上最常见的就是平安银行的气球贷。

经营性抵押贷款最高的是可以做到30年期，就是汉口银行的产品，像其他的银行一般都是20年期，10年年底归还本金的方式，宁外也有四大行和一些商业银行的先息后本产品，这个具体情况会根据客户的实际情况来匹配。

说到这儿就会有一个疑难点，所以经营贷需要贷款人有经营实体的，但是很多客户没有经营实体，想做经营贷，这个就涉及到办理一年以上的经营执照，如果客户的房贷尾款不多，利率不高，我们也是不建议客户做房贷置换，毕竟办执照，办理抵押贷款也是有成本的。

如果大家有想法的话可以随时咨询，最终做不做都好说，起码自己了解到这个方式，能节省多少肯定是大家最终想要了解的。最终看划不划算，划算的话，有实际经营的话，个人还是建议客户做的。

一文读懂房地产抵押贷

根据借款人的不同，房地产抵押贷款分为：房地产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款。

房地产抵押消费贷款，贷款主体为个人，抵押财产可为自己或亲友所有，贷款使用限制为：装修、买车、出国、旅游、出国留学、其他耐用品消费等。由于贷款使用的限制，绝大多数银行对此类贷款的限100万元。

房地产抵押经营贷款的借款人为企业、企业、企业法人或股东、企业法人或股东、亲友。贷款的主要用途是企业经营。普通银行房地产抵押贷款产品单笔限额1000万元，部分银行单笔限额3000万元。

随着限制政策的实施，大多数银行已停止批准100多万元的房地产抵押消费贷款。

因为一、二线城市的房屋市值远远超过100万元，而三、四线城市的房屋市值大多在100万元左右。因此，在贷款实践中，一、二线城市主要是房地产抵押贷款，三、四线城市主要是房地产抵押消费贷款。

下面，我将分别介绍房地产抵押消费贷款和商业贷款的申请条件和处理流程。

房地产抵押贷款申请条件。

一、房地产抵押消费贷款申请条件及资料：

基本申请条件：

借款人22-60岁，抵押人22~60岁；

在当地工作稳定，有偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻月现金流至少是贷款月供的两倍；

可提供银行认可的抵押房产(自己或亲友所有)，房产类型为商品房，产权明确；

借款人和房地产抵押人的信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内无连三累六等严重逾期情况；

贷款期限不超过10年，等额本息或先息后还本；

贷款申请所需信息：

夫妻身份证；

夫妻双方户口本；

婚姻证明；

房产证；

夫妻双方收入银行流水；

二、房地产抵押经营贷款基本申请条件及资料：

基本申请条件：

借款人22-65岁，抵押人22~65岁，通常最高不超过70岁；

具备偿还贷款本息的能力，个人加企业负债率小于70%，个人加企业流量至少是贷款月供的两倍；

企业注册一年以上，新变更需6个月以上；

能够提供银行认可的抵押房地产类型为商品房，房龄不超过40年(大多数银行要求房龄不超过25年)，产权明确；

借款人、房地产抵押人、企业信用调查符合银行要求，无当前逾期记录，两年内无连三累六等严重逾期情况；

贷款期限不超过30年，常见的还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

贷款申请所需信息：

身份证；

户口本；

婚姻证明；

房产证；

营业执照及公司章程；

办公场所、办公场所租赁合同；

上下游合同；

近半年银行流水；

三方收款账户不能是借款人关联公司；

房地产抵押贷款处理流程：

无论是房地产抵押消费贷款，还是房地产抵押经营贷款，各贷款机构的办理流程都是一样的。

常见的重要步骤如下:

抵押财产价值评估；

银行面对面签字，包括基本资质面试和贷款合同签订、开放储蓄卡等；

抵押消费贷款可直接抵押房地产下户，抵押经营贷款需要经营地点和房地产下户实勘；

贷款审批；

公证处公证，部分贷款机构抵押消费贷款不需要公证；

房地产登记中心办理抵押登记；

银行放贷。

「干货」经营性抵押贷款的条件及整体流程

很多人都想了解抵押，却不知从何入手，今天我来讲一下经营性抵押贷款需要的条件以及整体流程

一，借款人

为什么有借款人和抵押人之分，下面有详细解答

二、房子

目前银行接受的房产可以是：住宅，别墅，公寓，写字楼，商铺。

三.经营性已经表明了这笔贷款只能用于经营性用途，银行如何确定你是用于经营性的，那就需要给它提供证据，

四.抵押方式

抵贷不一

这种主要适应两种情况

（1）实际借款人资质不符合贷款要求，需要他人名义贷款，包括我们常见的公务员，是不能办理营业执照的。（2）借款人名下无资产可贷款，可用他人资产办理抵押贷款，父母做贷款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押

抵贷不一仅限于直系亲属之间。

五、银行准入筛选

如果你有真实经营，营业执照有一年以上，资料齐全，公司银行流水或者个人流水足够。那么可以自己去找银行，六大行以及商业银行都有抵押业务如果资料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的银行。每个银行对应的要求不一样，多问问几家或者多对比，觉得浪费时间的话可以找专业金融助贷公司帮你解决，把你的问题变成别人的问题。

准备资料

办理流程

办理流程大概就是以上的步骤

贷后管理一.贷款资金

1.经营用途：真实经营，贷款用于支付材料款，那么啥事也没有。

2.其他用途：朋友之间倒腾几次取现金，亲属不参与。

二.营业执照

原有营业执照：保持企业征信良好，不要有案件发生，避免先息后本续贷麻烦

新办营业执照：保持一年之内不注销，宁愿每年花2-3000块钱也不要被抽贷，拿了钱就把公司注销了，银行也不瞎

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