最新LPR数据出炉，对房贷有什么影响？

2月份的LPR数据新鲜出炉了，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，两个数据和1月份一样。

我们都知道LPR是贷款市场的报价利率，直白说就是贷款基准利率，是对房贷利率有影响的，进而会影响到房贷，那么这次的LPR数据对房贷利率和房贷有什么影响？本文来分析一下。

1、房贷利率和LPR的关系是什么？首先我们来谈谈房贷利率和LPR的关系，它们之间的关系可以用一个等式来表达：房贷利率=LPR+点数；也就是说房贷利率和LPR是直接的线性关系，其中的“点数”一旦确定之后在整个房贷周期内都不会改变。而LPR在房贷利率为浮动利率的时候是可以按照最新的数值更新的，变动的周期一般是一年。但是如果采用的是固定利率，那么在整个房贷周期中，LPR始终是不变的，采取的是签订房贷合同时的LPR数据值。

LPR更新的周期是一个月，每个月都会更新一次，每个月更新一次不意味着每个月都变动一次，2022年1月份的LPR是下调的，1年期LPR从2021年12月的3.8%下调至3.7%，下调了0.1个百分点。5年期以上的LPR从2021年12月份的4.65%下调至4.6%，下调了0.05个百分点。而5年期以上LPR从2020年4月份以来就没有变过，所以，虽然LPR名义上是每个月都会更新，但是真实的状态往往是长时间保持不变的，更多的是在一个较长时间段保持一个趋势，上调或者下调的趋势。

2、2月份LPR数据对房贷有什么影响？通过等式“房贷利率=LPR+点数”我们知道由于LPR不变，所以2月份LPR数据对房贷利率和房贷是没有影响的。

虽然2月份LPR数据对房贷利率没有影响，但是我们依然要关注，而且对于那些未来打算要买房的人来说，如果你是准备按揭的，那么尤其要关注，因为房贷利率是有固定利率和浮动利率之分的，不同的选择在未来会有不同的房贷利率和房贷。

LPR长期趋势是下降的，这个是趋势，5年期LPR是2019年8月份公布的，当时的数值是4.85%，而现在降低到了4.6%，三年不到的时间降低了0.25个百分点，而1年期LPR在2019年8月更是高达4.25%，现在降低到了3.7%，整整下调了0.55个百分点。

3、LPR长期是下降趋势，房贷利率选择浮动利率更有利LPR的前身是贷款基准利率，在2014年11月份的时候，5年期以上的贷款基准利率为6.55%，现在降低到4.6%，降低了1.95个百分点，而时间长度是将近8年。

LPR未来的长期趋势是下降的，这个是大趋势，所以在选择房贷利率的时候，如果你选择了固定利率那么就无法享受未来LPR下调带来的红利，反之，如果选择了浮动房贷利率，那么你未来的房贷利率将随着LPR下调而下降，最终就能够享受LPR利率下调的红利，房贷利息就会降低。

留给上车的时间，可能不多了…

每天清晨，打开链家、贝壳、安居客都能发现：

自家小区房价又涨了。

三两年下来，辛辛苦苦上个班没攒下钱，踏踏实实睡个觉财富翻倍。

不是白日做梦，离现在并不遥远的2015-2019年很多人都经历过这些。

“睡后收入”这碗鸡汤就是那个时候熬起来的，随后还泼了全国人民一脸！

神奇的那5年，至今都被许多人戏称“千万富翁流水线”、“富裕家庭的梦工厂”…

为什么会这样？

理解了这个问题，你或许能明白，接下来的楼市有可能怎么走。

当“去库存”成为最迫切的经济任务…

妇孺皆知的“4万亿”结束使命后——

“打击投机性炒房”、“遏制房价过快上涨”被频繁提上日程；

从2010年到2014年，调控和信贷在长达四年的时间里双双处在收紧通道。

2013年，中小微企业钱荒闹的新闻屡次三番登上汪峰都上不了的头条。

到了2014年，房企债务与地方债务压力空前加大，“稳增长、保就业”的口号从线上喊到了线下。

至此，经济增速破7与全国新房高库存几乎同时出现。

2014年7月，全国新房库存去化周期达到20个月的顶峰。

严峻的形势直接催生了2014年“9.30”新政的诞生，核心干货是——

有一套住房且结清贷款的家庭，贷款购买二套房时可认定为首套。

放在今天，“9.30”新政能在平地上崩出蘑菇云来；

但放在信贷与房投气氛双双下行了4年的2014年——杯水车薪。

当年底，全国库存去化周期依然需要17个月之久。

在长三角，杭州、苏州、无锡、常州、南京、宁波接二连三出现小蜜蜂蹲守地铁口和公交站，为了拉人上演全武行；

在珠三角，广州、深圳、珠海、佛山、东莞五座核心城市到处是“九折房”、“工抵房”…

至于内陆都市圈，更是天天都能感受冷冷的冰雨在脸上胡乱地拍…

最最重要的事儿是：那一年，全国九成九以上的城市不限购！

惊悚不？

央行和开发商站在门口喊你去买房

不要紧，国家队专治惊悚，指如疾风，势如闪电的那种。

从2014年底到2016年年初，“楼市去库存”几乎成为当年最迫切的经济任务。

2014年11月22日的那次降息，将一年期贷款基准利率直接打到5.6%；

上一次这么干已经是28个月以前的事儿了。

后来发生的事证明，这不过只是道开胃菜而已：

2015年上半年，光是降准就降了两次；

细节更是感人得要命：2月5日的降准与3月1日降息之间只隔了20多天。

到2015年5月，房贷降到最低点，商贷利率4.9%，公积金贷款利率只有3.25%。

那时候，我们甚至贡献了“央行借钱给地方银行”的金融史奇观。

这事儿要发生在今天，葫芦娃靠它码出一篇“百万+”雄文不在话下。

几乎同一时间，地方政府和开发商也没闲着——

你一二线城市首付能从四成降到三成，我三四线城市就敢从三成降到两成。

我要没记错的话，直到今天还有好多三四线城市执行着2015年的“两成弹性制”首付。

准入资格干下来，首付门槛干下来，房贷利率干下来…

到了这一步，强二线城市和三四线城市在购房资格与贷款资格上的难度被磨平；

甚至一些强二线城市非核心板块的房价比不上三线城市核心区。

就这样，全国范围内浩浩荡荡的一场排位赛打响了。

有句话不知当讲与否——

后来全国大中城市的抢人大战，就是那场排位赛的后遗症。

强行加杠杆，促成集体开挂

全国老少爷们儿也是争气——

爹妈给刚刚毕业的孩子凑齐了首付，浩浩荡荡开往长三角、大湾区、成渝、武汉、京津冀…

爹妈要是首付凑不齐咋办？

砖家和媒体有办法——隔辈亲，格外亲，打断骨头连着筋！

此时不掏空“六个钱包”，更待何时？！

“六个钱包”还不给力？

没关系，两招独门绝学安排上！

1）棚改货币化

2015年6月颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》；

核心内容就一个，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。

大白话就是拆你家的旧房，给你钱买新房去！

别说，大伙儿还真听话——

这回拆迁，宝马4S店门口排队的少了，售楼处大门里扎堆的多了。

那时候不少人口耳相传的一件事就是：

“谁谁十年前花50万买的房子翻倍了，谁谁十年前花50万买的BBA现在成了废铁。”

很想知道，这件事当年是怎么做到全国统一的。

时至今日，棚改货币化仍旧被认为是当年三四五线城市迎来普涨的绝对动力。

而目光更为长远的家庭，则将三四五线的棚改变为“城市升舱”的本钱。

这么干的人多了，头部城市与三四线的价格鸿沟便开始渐渐拉大了。

2）信用卡迅速普及

你家没房子拆，也不要紧——

花呗、借呗、网商贷，白条、360、信用卡有啥安排啥…

笔者读研时的老同学，毕业后正是靠着在某商银行推销信用卡，在北京亦庄马驹桥成功上了车。

2016年到2019年，也是超级独角兽——蚂蚁金服高歌猛进的3年，你觉得是巧合吗？

那些年，少不更事的小年轻每天一杯星爸爸享受着精致穷；

还有一部分人开始以绝对高度的自律实践着“越负债越富裕”…

2010年，中国居民贷款总额加在一起不过10万亿出头；

到了2020年，这个数字膨胀到接近60万亿，折算下来一年1万亿美元。

同样是那10年，美国居民贷款总额增加值加在一起不过2万亿美元。

咱两年借的钱顶老美10年的，啧啧啧…

顺便说一句，在网贷和信用卡井喷的年代里，另外一个行当也迎来了井喷——

正是在下，楼市自媒体。

至此，跨城寻找机遇、用债务包做大财产包成了民智与媒介不断互动的认知产物。

显然，这是2014年“9.30”新政横空出世时，谁都没能想到的。

2022年真能“昨日重现”吗？

老规矩，先上结论——

2022年的中国楼市绝不会是2015年行情的简单重复。

政策不允许，舆论不允许，内外环境不允许，甚至连产业和就业结构都不允许…

毕竟，“房住不炒”的气氛烘托到这儿了，实在没必要自废武功。

国际营商环境更加复杂之后，留给我们产业转型的时间也越来越急迫。

但可以确定的是，政策端与信贷端绝地反弹正在成为大概率事件。

如果这件事真的发生，无异于楼市周期再次给刚需家庭的闹钟上了发条。

不要以为这件事不可能，刚刚进入12月，一天之内楼市迎来两大利好——

一是央行全面降准0.5%，二是上头开会定调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

银根放松、气氛烘托之后，已经有头部城市开始绝地反弹。

但必须明确一点：

托举楼市根本不是目的，相反，楼市本身很可能就是手段的一部分；

保增长、稳就业、维护内循环与金融安全，这些才是高层关注的重中之重。

与此同时，光伏、新能源、新基建、三代半导体、碳中和也逐个被提上日程；

高层非常清楚，这些才是经济生态在下一个十年或者下几个十年保持健康平稳的关键。

可如果维持内循环的源头活水不再，那就相当于让生龙活虎的年轻人瞬间没了新陈代谢…

然后呢？加速衰老、器官病变、最后只能行将就木。

显然，避免踩这些坑，比单纯的楼市涨了还是跌了，火了还是凉了优先级要高得多。

明白了这重逻辑，你自然而然就会明白：

楼市可能迎来理性回暖，但某些人幻想的“开启棚改3.0”，不是蠢就是坏。

何况，单就调控手段而言，也是今非昔比。

若干年前，土地供应、新房供应、价格体系都处在弱监管状态，更多的调控发力点集中在需求端。

这就相当于楼市这口池塘里有N个水龙头，但传统的调控手段只能掌管少数一两个。

今天不一样了：从土地到新房、从批贷到利率、从地价到房价、从限购到限售——

你能想得到的环节，只要有需要，监管层统统都能打得到。

换言之，楼市的长效机制其实已经日臻成熟。

试想一下，如果又是拆旧盖新、旧砖头换银子，然后集体拿着钱奔了售楼处——

那请问，这个所谓新基建又“新”在何处？

有人说：“不对啊，许多大城市核心地段和近郊核心板块不是还有大量老旧小区和城中村，这是不是给棚改留足了空间呢？”

理论上有一定道理，但那意味着即便是拆迁，也很难重现2015年的声势。

不仅仅是因为“房住不炒”的铁律没人敢试探，更因为当下的优势产业资源比以往任何时期都更集中了。

简单来讲，政策和资本会优先倾斜产业有竞争力、人口有虹吸优势的地区。

要知道，2022年，财政端也好，房企端也好，回款的迫切度最高的正是这些地方。

再说一遍，如果这一切真的发生了，留给刚需的时间就十分紧迫了。

首套房房贷利率“松绑”，如何影响刚需？

资料图/IC

首套房贷利率“松绑”，点燃了房地产市场。5月16日早盘，wi地产指数延续上涨趋势，午后指数一度涨超3%，最终收涨1.48%。

此前一天，央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。首套房贷利率的下限有所下调，有助于降低购房者的贷款成本。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

当前经济增速放缓，房地产市场承压，根据国家统计局5月16日公布的数据，今年前4个月，我国商品房销售面积同比下降20.9%，销售额同比下降29.5%。这一背景下，房贷新政无疑提振了市场信心。

差别化住房信贷政策调整如何影响楼市？何时才能传导至销售端？对刚需购买者带来多大利好？楼市后续又怎么走？对此，新京报贝壳财经记者采访了首都经贸大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，58安居客房产研究院分院院长张波以及诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄。

焦点1如何利好刚需？

房贷利率水平重回2015年，“组合拳”效力不容小觑

新京报贝壳财经：此次房贷利率新政主要针对的是首套房，即政策向刚需人群倾斜。2016年之前，房贷利率“打折”比较常见，但2016年之后国家对楼市的调控全面趋严，怎样理解当前时点出台新的房贷利率政策？

赵秀池：自2017年我国对楼市从严调控以来，影响了一部分刚需和改善性需求。而与改善性需求相比，刚需更重要一些。因此，差别化住房信贷政策首先从刚需入手，循序渐进，也是应有之义。

政策出台的目的在于落实十九大提出的“房住不炒”定位，以及去年中央经济工作会议、今年政府工作报告提出的支持购房者的合理购房需求，促进房地产市场良性循环与健康发展。

随着“三孩”政策的出台及疫情的影响，居民对产权类住房的需求还是很大的，因此，首套房降息也是顺应民意、呼应百姓产权类住房诉求的结果。

陈霄：今年以来，地方频频出台松绑政策，政策所产生的实际效应有限，房地产市场景气度仍然较低，在这样的背景下，央行、银保监会出台政策加持显得尤为必要，本次下调首套房贷利率的下限，对于提振市场信心，鼓励购房者入市有着重要意义。同时，这一政策对于近期各地的楼市松绑政策也会起到一个放大作用。

新京报贝壳财经：这一优惠幅度对促进刚需购房到底有多大的作用？多久才能传导至销售端？

陈霄：对于购房者来说，看起来似乎节省下来的金额并不高，但对市场、对购房者也传递了积极的信号，并且贷款金额越高，节省的金额就越多，这对购房者而言较有吸引力。

根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，而2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松。可以预测的是，本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器，预计今年下半年政策将能明显作用于销售端。

张波：房贷利率的调整，最重要是向市场释放出积极信号，并且全国层面的房贷政策调整比以往各地陆续调整对市场的影响更为直接。因此，单一政策对于市场的作用虽然有限，但结合各地诸如取消限购、限售、公积金政策调整等一揽子放松政策，形成“组合拳”的效力给市场带来的影响不容小觑。

赵秀池：虽然降息点数不大，优惠利息不多，还是能够降低一部分购房者的成本，减轻一定的负担。另外，这一政策的导向和对楼市的预期指导性很强，会增强楼市向好的信心，对促进刚需购房有一定作用。

对销售端的传导，要看各地政策出台的时间，新购住房随时执行新利率；对存量贷款，明年也应执行相应利率。

焦点2何时传导至销售端？

预计6月政策发挥效力，市场信心影响积极性

新京报贝壳财经：今年以来，多地出台多项楼市松绑政策，但从数据来看，政策层面的宽松还未传导至销售端，您认为主要原因是什么？如何看待楼市的后续走向？

张波：从统计局发布的数据来看，1~4月份的房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降，其中，新开工面积下降幅度尤其明显。因此房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因，预计政策密集出台后，市场面效力将在6月份得到更为明显体现。

政策面到市场面的传导还未体现的重要原因依然是信心不足。一方面，购房者的信心不足，销售面积不断减少的同时，待售面积不断提升，市场去化压力持续存在，购房人群入市节奏放缓，市场信心依然在底部回升阶段。另一方面，房企信心也明显不足，尤其是房企到位资金持续处于同比下降阶段，也让其开发投资层面捉襟见肘，尤其是民营房企的融资压力依然较大，同步影响了房企新开工进度以及拿地的积极性不高，5月份各地都有更为灵活的房企资金监管政策规则变化，预计对后续缓解房企资金压力有一定利好。

陈霄：多地出台松绑政策，实际效果不及预期，第一个原因是，缺乏中央端实质性的政策支持，地方的松绑政策效应无论如何都离不开中央的政策加持；第二，从政策内容来看，放松力度有限，多在需求端发力，集中于降低首付比例、调整公积金贷款额度、放松限购限售等方面，而市场对于这些政策已经产生了一定的免疫。因此，即使政策频频刺激，所产生的效果也在减弱；第三，近期多地散发疫情，各行各业都不可避免地受到影响，失业率有所提升，居民预期收入下降，购买房产的能力也有所减弱。

焦点3松绑政策会否延续至二套房？

“房住不炒”基调不会发生变化

新京报贝壳财经：此前中央政治局会议也提出，支持刚性和改善性住房需求，在这种基调下，后续政府是否也会下调二套房甚至三套房地产利率的下限？

赵秀池：目前，三套住房不允许发放贷款，我认为三套房贷政策不应该有所变动。

政策层面应该主要测重首套房和改善性需求，尤其在“三孩”政策背景下，改善性住房需求应该得到支持，同时，首套房住房贷款利率还应该降得更多一些。

同时，建议个人住房贷款不应该高于中小微企业贷款利率，因为居民的住房贷款期限很长，负担确实很重。另外，个人住房贷款利率若高于中小微企业贷款利率，便会出现中小微企业贷款挪作他用的情况，不利于金融市场规范运行。

张波：房贷利率下调对于购房者信心的提振作用相对有限，需要结合包括首付调整以及限购取消等多种政策才能对市场形成全方位影响。

未来，二套房的利率依然有下调空间，这本身是和保障合理住房需求，尤其是改善型住房需求密切相关，但预计会逐步推进，依然采用因城施策的方式。三套及以上的房贷利率调整下限的可能性非常小，“房住不炒”的大基调不会发生变化，三套及以上购房需求本身很难被界定到合理的住房需求中，调整会更为谨慎。

近年来房贷利率政策调整

2008年10月将住房贷款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公积金贷款利率相应下调0.27%，彼时五年期贷款基准利率为6.12%，0.7倍为4.28%。

2012年6月全国层面下调住房公积金贷款利率0.2个百分点，部分地区实行首套房基于下浮30%的优惠。

2014年提出“双向调控”，930新政从全国层面下调贷款利率下限为基准利率的0.7倍。彼时五年期贷款基准利率为6.15%，0.7倍为4.3%。

2016年之后，2018年12月仅部分地区银行，如深圳将首套房房贷利率由基准利率上浮15%下调为10%。此后房贷利率优惠均集中在地区和银行层面。

来源：国泰君安

新京报贝壳财经记者潘亦纯编辑王进雨校对柳宝庆