降息后的利率走势

8月15日，央行7天逆回购利率与MLF利率同步下调10BP，随后1年和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）再度非对称下调，带动国债收益率下行至年内新低水平，市场止盈压力较大，且对后续政策取向判断存在分歧。

由于宽货币传导宽信用的阻滞仍存，经济内生增长动能偏弱，不能完全排除四季度进一步降息的可能性，无需过度担忧利率出现趋势性反弹的拐点。

利率中枢全面下移

2022年以来央行货币政策保持宽松。从量的角度看，4月降准0.25个百分点，截至7月底已上缴1万亿元结存利润，相当于再全面降准近0.5个百分点。从价的角度看，7天逆回购利率、1年期MLF利率、1年和5年期以上LPR等重要政策利率均出现不同程度下调。

在央行宽松基调与融资需求疲弱的共同作用下，“资产荒”行情演绎，市场利率大幅下行。流动性充裕程度与持续时长均超出市场预期，资金利率下行幅度最大，DR001一度触及1％关口。DR007最低跌至1.29％，同业存单利率下行近70BP，二者均创2020年5月以来新低。受稳增长政策发力影响，债券收益率长端定价相对谨慎，收益率曲线陡峭化下行，国债（10-1）年期限利差较2022年末拓宽30BP，AAA级中票（3-1）年期限利差较上年末拓宽39BP。相比同期限利率债，信用债收益率下行幅度更大，信用利差压缩至历史低位，AAA级城投债和产业债的信用利差，分别较2022年末收窄19BP、18BP至40BP、38BP。

2022年以来的3次LPR非对称下调，反映出政策层面对房地产行业态度的明显转变。5年期以上LPR较1年期LPR多下行20BP，二者利差已缩窄至65BP，接近历史最低值60BP。LPR下行带动贷款加权平均利率较年上年年末下行35BP至4.41％，创历史新低。二季度末，个人住房贷款利率较2021年年末下行101BP至4.62％，为2020年以来首次低于一般贷款利率。本次5年以上LPR下调15BP，有望进一步带动个人住房贷款利率下行，或在三季度突破2016年的低点4.52％。

四季度仍有降息可能

央行二季度货币政策执行报告强调坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，市场对货币政策总量层面大幅宽松的预期不强。笔者认为，三季度仍处于政策效果观察期，短期内继续降息的可能性较低，但不排除MLF和LPR在四季度下调的可能。当前结构性通胀尚不构成主要矛盾，欧美衰退预期下加息制约减弱，若后续国内经济基本面修复程度不及预期，或地产链条爆发超预期风险事件，货币政策仍有可能进一步宽松。

从降息的必要性来看，当前房地产和疫情是影响国内经济运行最主要的宏观变量，二者的变化趋势决定了信贷修复的斜率，进一步决定了是否需要启动降息以刺激总需求恢复。房地产相关产业对GDP的贡献约30％，地产周期下滑，将通过产业链、房地产开发贷、按揭贷款和土地财政四个渠道，对上下游企业、银行体系、居民部门和政府部门造成拖累。而疫情反复导致就业形势恶化，居民收入预期下滑，消费与购房意愿低迷。

二季度以来，地产与疫情两大风险因素共振，宽信用传导进程受阻。7月非金融企业贷款和居民贷款分别同比下降1457亿元和2842亿元，M2与社融的同比增速之差扩大至1.1％，反映实体经济融资需求疲弱，私人部门延续主动去杠杆的趋势。根据《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，8月LPR下调后，首套、二套个人住房贷款利率最低可至4.1％和4.9％。但高频数据显示，8月30大中城市的商品房成交面积延续7月的低迷，说明目前居民购房意愿对个人住房贷款利率下调的敏感性有所减弱，且大部分存量房贷的重定价需等到2023年1月，LPR下调带动地产销售回暖存在时滞，效果有待观察。

但另一方面，从降息的可行性来看，LPR进一步下调仍有赖于存款利率下调。根据存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，8月10年期国债收益率已较4月下行逾20BP，1年期LPR下行5BP，存款利率理论上有5-20BP的下行空间，但近期尚未观察到各大商业银行存款利率调整。鉴于当前MLF利率大幅高于1年期同业存单利率，故MLF下调的信号意义大于实际效果，银行的负债端成本仍主要取决于存款利率。在保证商业银行净息差基本稳定的前提下，若存款利率无法有效跟随市场利率下调，则LPR缺乏持续下行的动力。

后续利率走势分析

由于当前7天逆回购利率（2.0％）大幅高于DR007（1.4％），故8月降息后，资金利率并未进一步下行。即便未来进一步调降7天逆回购和MLF利率，对资金利率的带动也十分有限。预计后续资金面将继续维持宽松，但随着稳增长政策逐步落实，政府部门进一步加杠杆弥补总需求缺口，资金淤积的情况有望改善。预计隔夜和7天回购利率将低位企稳，较难突破前期低位。

2020年2月和4月央行分别下调MLF利率10BP和20BP，带动10年期国债收益率累计下行40BP。截至8月22日，10年期国债收益率较8月14日下行14BP至2.59％，未明显超出MLF的调降幅度。且目前国债（10-1）年期限利差大于80BP，较过去三年的平均水平（约66BP）仍有压缩空间。利率中枢整体下移，拉长久期能一定程度上增厚投资收益，利率债收益率曲线有走平的动力。当前10年期国债收益率的点位距离2020年4月29日的低位2.50％仅剩9BP的空间。若后续经济修复或风险处置不及预期，政策宽松预期发酵，10年期国债收益率有可能进一步下行挑战2.5％的关键点位。

由于地产和疫情两大风险因素难以在短期内消除，预计本轮经济基本面的修复将显著慢于2020年，货币环境将维持较长时间的宽松，预计利率水平将维持低位，直至企业和居民的融资需求回到正常轨道。通常社融同比增速拐点较10年期国债收益率增速提前2-3个月左右，若观察到社融及人民币贷款增速连续回升，特别是信贷结构明显改善（即企业和居民中长期贷款占比上升），则需警惕债券收益率从当前的低位反弹。

（作者来自中国建设银行金融市场部，本文仅代表作者本人观点，与所在单位无关）

本文源自证券市场周刊

3.7%的房贷利率，可能还没到底

10月，楼市复苏的大杀器来了。

十一期间，一些城市的首套房贷利率滑进了3字头。

武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%……

想买房的朋友，别急，马上会有批量的城市，房贷利率滑到3字头。

今天的文章很重要，苏州‬新房‬在线‬要求你们认认真真看到最后。

壹9月30日大中城市商品房成交面积同比去年同期，仍下滑两成左右。

直接反映出8月份LPR降息并没有明显促进楼市回暖。

以往周期中，信贷政策就是销售复苏的“回春丸”，

08年10月首套利率下限由基准利率x0.85，下调至x0.70，2个月后全国销售增速转正；

14年9月首套利率下限由x0.95下调至x0.70，重点城市成交面积在Q4转正，全国数据降幅也大幅收窄。

而今年，

5年期LPR年内三次降幅，共35BP（1月20日、5月20日、8月22日分别下调5BP、15BP、15BP）。

并且在5月15日，央行将全国首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP（此前为不低于5年期以上LPR）。

也就是说5年期贷款基准利率是4.3%，房贷利率可以做到4.1%。

4.1%的利率，是中国有史以来最低的房贷利率，甚至超过了2008年。

2008年首套房贷利率是在5.94%的基础上打7折，也就是4.158%。

而且银行的动作非常快。

截止9月30日，全国有80多个城市的主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

这就有意思了，

利率已经是历史最低，市场依然无动于衷。

每一次降息，都有人嚷嚷，楼市要起，房价要涨。

这种“刻舟求剑式”的媒体和中介，理都不要理，直接取关。

水妹来告诉你，问题出在哪了。

大家仔细看下面这张图表，会发现一个问题。

2009年、2012年、2016年的三次复苏周期中，个人住房贷款的加权平均利率都远远低于金融机构贷款加权平均利率。

差值最大的时候甚至可以达到60BP左右。

但是从2018年开始，房贷利率一直都高于贷款加权利率。

即使房贷利率到了4.1%的历史最低值，也仅仅是和贷款加权利率持平。

所以，所谓的历史最低房贷利率，是一种刻舟求剑式的说法，

单纯拿十年前的房贷利率和现在比较，更是一种耍流氓的做法。

六年前、十几年前，GDP每年十个点、七八个点的增速，贷款加权平均利率七八个点，理财收益十个点八个点很普遍。

那时候房贷利率搞到4点几，那是真的实惠。

但是，今非昔比。

今年经济增速破5都费劲、贷款加权平均利率到了4.16%、理财收益3、4个点是常态、银行存款破2保1。

这种经济环境下，4.1%的房贷利率，

还是高！

这就好比你有一万块的时候，给女神买5000块的礼物，女神感动不已；十年后你已经有100万了，还给女神买5000块的礼物。

女神会觉得你诚意不够。

所以，房贷利率应该跟这样的经济大环境匹配，而不是跟十年前的利率比较。

那么，所有人最关心的问题来了，房贷利率还能降多少？

贰来，看看高层怎么说。

9月29日，央妈、YBJ会发布通知，将阶段性调整差别化住房信贷政策。

只要符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

虽然70大中城中符合该条件的城市只有23个。

但是，政策是面向全国所有城市。

根据中国房协二手房价数据，除70城外，全国还有一半城市二手房价6-8月连续同环比下跌，占商品房市场规模约为3.5万亿。

23城的市场规模大概在2万亿左右，算上上面的3.5万亿，一共是5.5万亿。

合计占到全国规模的3-4成。

也就是说，至少有3、4成的市场份额房贷利率能进3字头。

这个数据水妹是保守估算的，因为如果救市效果不明显，6-8月这个限制条件可能会后延。

涵盖的城市范围市场份额也会更大。

不就是成交价三个月同环比连续下跌吗？

好说，数据是死的，人是活的。

地方的小心思你们还不清楚，决不能眼睁睁看着隔壁城市降低利率，房子卖的嘎嘎好。

从10月开始，各个城市降房贷利率的大幕即将劈天盖地地拉开。

至于说底线在哪，有两个衡量指标，

第一，看房贷利率和金融机构贷款加权平均利率的差值，目前基本是持平的，如果按照贷款加权平均利率4.16%为参照值，

按照以往复苏周期的经验，要降到3.5%左右，也就是60个BP。

只不过，这一轮下跌周期力道更劲，可能需要更大力度的让利，市场才会复苏。

看下面这张图上我画的那条红色的横线。

今年商品房成交面积的跌幅要远高于2014、15年，甚至高于2008年。

换句话说，起码首套房贷利率要跌破3.5%才真正有效果。

跌破3.5%的话，会不会跌破3呢？

政策没有说，苏州‬新房‬在线‬大胆推测，首套房贷利率跌幅的下限应该是公积金的利率。

商贷总不能比公积金利率还低吧。

苏州‬最新的公积金首套贷款利率是3.10%。

这个数值大概率会是商贷利率的底限。

苏州‬最新的商业‬首套贷款利率是4.10%。

苏州‬商贷会不会‬再次降‬？这个‬粉丝‬朋友‬怎么看‬？商贷利率的底限到底‬是多少钱‬呢‬？

叁在8月24日的国常会上，高层就提出了“一城一策”灵活运用阶段性信贷政策。

当时水妹写了一篇文章《9月，可能要有反转》，

里面重点提到了贷款利率、利率加点降幅一定会在9月份有明确的落地政策。

9月29日高层给出了根据成交价制定的“分化型”利率政策，其实和一直以来的信贷政策完全相反。

金融机构向来是晴天送伞、雨天收伞。

这就导致经济越发达楼市越蓬勃的地区信贷政策越宽松越及时，

比如大湾区，一向是房贷利率最低，信贷政策最灵活的地方。所以每次周期中领涨的都是深圳。

而经济落后的，楼市不活跃的中西部、三四线城市，往往房贷利率很高，信贷政策也很死板。

所以，9月底的这次“分化型”利率政策，意义很大。

局面扭转之后，现在城市之间首套房贷利率最高能相差1.15%。

例如一线城市，房贷利率不仅没有降，还是加点的。

北京首套房贷利率目前仍有55BP加点、上海35BP、深圳30BP。

拿北京首套房贷利率4.85%来算，要比清远3.7%的利率高出1.15%。

想买北上深的朋友气死了，

消消气，风来的时候咱涨幅高，足以覆盖这点利率了。

最气的应该是5点几，6点几利率高位站岗的朋友们。

早买一年多，利率差了2个点。

我都能想到今天留言点赞最高的一定是下面这两条：

“为什么不降存量贷款？”

“房贷利率6.ⅹ的来报道”

存量房贷利率下降，或者说猛降，

说实话，有点难度。

这条逻辑下一篇文章苏州‬新房‬在线‬会给大家详详细细说清楚，为什么存量房贷利率很难降？

大家给苏州‬新房‬在线‬点个赞，顺手转发给朋友，

点赞越高下篇更新越快。

你们的支持是我写稿的最大动力。

现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

买过房子的人都知道，利率会影响购房者的成本。而利率是浮动的，有的人买房是6.25%的利率，现在却降到4.25%，于是有人问，现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

首先我们来了解一下，为什么利率会出现从6.25%到4.25%的变化呢？

房地产的发展有周期规律，信贷宽松，人口增长率高的阶段，人们的购房需求增长较快，房地产发展迅速。但是当信贷收紧，限购政策收紧，人口增长放缓的阶段，人们的购房需求也会降低，前些年的高利率，也带有一定的“劝退性质”，即不鼓励人们过高负债买房。

但是，从2021年下半年开始，不少城市的楼市就进入了一个低温的状态，不少城市的房价都出现了下跌，甚至有城市发布限跌令，要求新申请预售证的房价跌幅不得超过15%。购房者和开发商的心态都发生了变化，对于购房者来说可以慢慢选房子了，许多开发商也没有之前那种高高在上的姿态，纷纷放低态度，热情迎接购房者，就是希望人们能够尽快买房，开发商可以降低负债压力。

从2022年4月份开始，楼市宽松的信号越来越明显了，有的地区放宽限购，有的城市发放契税补贴和人才购房补贴，还有的家庭响应国家号召，三胎家庭可以多在限购区内多够买一套房，多子女家庭申请公积金提高额度等，不一而足，特别是房贷利率的下降，基本到了近三年的低位了。

以前买房贷款利率6.25%，老业主能享受现在4.25%的利率吗？

利率作为资金的成本，也是楼市调控的一个重要手段，当资金供不应求时，利率就会上调，资金供过于求时，利率就会下降。央行的房贷数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。正所谓，物极必反，高房价的影响下，房贷也居高不下，许多人看待买房这件事，开始犹豫，而下调房贷利率，也是一种激励人们买房入市的手段。

最近一个多月以来，很多城市都下调了房贷利率，去年房贷利率最高达到5.5%~6.3%之间，提高了购房者的成本。

但是现在房贷利率在不断下调，有数据显示，某机构监测的42个城市中，从5月20号央行下调LPR，到5月25日，已经有17个城市执行首套4.25%，二套5.05%的利率。这些城市中还包括一些楼市发展较好的新一线城市，比如济南、天津、青岛、苏州、福州、沈阳、哈尔滨。未来可能会有越来越多的城市跟进下调房贷利率。

利率从5%降到目前的4.25%，100万的房子，贷款70万元，20年还款时间，等额本息方式下可以省下6.84万元利息，等额本金模式下可以省下5.28万元利息。这个水平已经是近10年来非常低的利率了，甚至低于许多人2016年时的购房利率。

据笔者了解，一线城市广州也有小部分银行可以按照4.25%申请房贷利率了。其中有两家银行，要拿到4.25%的利率已经不是太难，基本正常申请就有机会拿到。广东银监局近日也明确，佛山和珠海的首套房利率下限可以达到LPR下调20个。

原先的老业主，该怎么办呢？

之前按照6.3%的利率买了房，难道就不能享受4.25%的利率优惠了吗？这两年由于国家对楼市的强力调控，投资者已经在逐渐退出，前两年买房的，也是刚需群体居多，他们的购房需求也应当考虑在内。

有人提出，能不能申请更换利率呢？先将房子过户给自己的亲戚，再以这套房子向银行申请4.25%的利率。

实际上，贷款合同一旦签订，就是白纸黑字，有效力的。当年签订的借款合同也不会被轻易更改，除非有管理部门出面下通知，才可以改变目前的借款合同。如果你的房子是全款买的，或者解除了抵押，那么房子可以过户给你的亲戚。这种行为属于房屋买卖行为，也会增加交易税费，比如增值税，契税等等。

但是，全款买房的人毕竟少，如今房价高昂，大部分买房人都是贷款买的房。房贷利率在贷款合同上早已有规定，不能轻易更改的。而且就算之后利率的基点下调，大概率也不会降到4.25%的水平。

一些城市将利率降到4.25%的水平，基本也是在鼓励刚需购房。前期买房的购房者也不必心理不平衡，早买房可以享受前些年更低的房价，房价少1000元，比利率下调1%实惠多了。早买房的人，还可以早点住进自己的房子，避免房东频繁涨房租。如果你是与LPR挂钩的既有购房者，也可以等到明年1月1日或者与贷款发放日对应的日期（之前贷款发放的月日）之后，享受此次“定向降息”的福利。

如果你确实想享受4.25%的利率，也是有办法的，就是把之前的房子卖掉，重新再买一套房，银行按照首套房的利息给你发放房贷。

但是，短期内卖房不是一件简单的事，重庆、西安、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套，二手房的增值税、契税、中介费等开支也拦住了一大批购房者，预算有限的情况下人们还是优先买新房，所以看待利率下跌这件事，还是愿赌服输吧，不过还是希望相关部门可以考虑前期购房者的房贷压力，比如对存量房贷进行调整，不仅能提高大家的消费能力，还能提高大家的幸福感。