5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。

因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策，其中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。

五部委发声后，多地下调房贷首付比例、贷款利率

虽然代表房贷利率的5年期LPR在3月并未下调，但房地产行业在不同城市“因城施策”。近日，已有多个城市相继下调了个人住房贷款利率以及房贷首付比例。房贷市场政策暖风不断，释放诸多积极信号。

多地房贷首付比例下调

3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

此次调整后，南宁市二套房首付比例与广西其他地级市保持一致，执行30%；北海、防城港市首次购房首付比例与广西绝大多数地市保持一致，执行20%。

2016年，人民银行出台的文件规定，在不实施“限购”措施的城市，首套房最低首付比例可在25%的基础上进一步下浮5个百分点，即首付比例原则上可最低到20%；二套房首付款最低比例为30%。目前，广西各地市房贷首付比例已基本降至最低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与此前一些商业银行自主进行下调首付比例相比，自律机制更具官方属性和权威性，降低首付比例逐渐从商业银行行为转变为城市主流政策。

除了首付款最低比例下调，一些城市还相继下调了个人住房贷款利率。

3月以来，湖北襄阳、十堰两地的首套、二套房贷款利率，比2月份下调了40~45个基点。3月19日，工行、农行、中行、建行、交行等国有商业银行首套房贷款利率下调至5.28%，二套房贷款利率5.57%，这一利率水平已成为襄阳国有大行房贷利率的主流。股份制银行和地方法人银行也相应跟进下调了房贷利率水平。

同期，山东泰安、临沂、烟台市多家银行机构也普遍下调了个人住房贷款利率。比如，中国银行烟台分行首套房平均利率下调至5.1%，二套房平均利率下调至5.3%，较之前利率水平有所下降。

在放款方面，2022年以来，银行机构积极响应市场诉求，加快个人住房信贷审批速度和投放力度，抑制风险情绪的进一步扩散，助力房地产市场企稳回温。上述地区的大多数银行表示，房贷额度充足，基本不存在排队放款现象。

房地产迎政策曙光

“2014年的时候，广西曾经有过救市第一枪，当时也是在全国较早地放松了购房政策。”严跃进说。

近期国务院金融稳定发展委员会专题会议召开后，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等五部委接连发声，房地产行业迎来政策变化。

金融委会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，各部委针对房地产行业相继发声。央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。银保监会称，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

证监会称，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力；外汇局表示，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展；财政部则称，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

对此，中国民生银行首席研究员温彬表示，房地产业与国民经济中的众多行业存在不同程度联系，因此，房地产业的良性循环和健康发展对经济的平稳运行十分重要，尤其是在经济爬坡过坎的关键阶段，必须要防范化解部分房地产企业风险，稳地价、稳房价、稳预期，向新的发展模式转型。

存量房贷利率可能调整吗？

天风·房地产存量房贷利率可能调整吗？

行业追踪（2022.11.20-2022.11.26）

首套贷款利率持续下行，多城自主突破利率下限。1、宏观层面，据贝壳研究院数据，11月全国首套利率4.09％，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位。2014-2016的利率下调周期中，首套贷款利率共下行258BP，本轮自21M10高点至今降幅已达164BP。2、微观层面，自9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放款部分城市首套住房贷款利率下限至今，据中指研究院监测数据，已有20余城将首套房贷利率降至4.0％以下。地产量价双降之下，我们认为，未来仍将有更多在929信贷政策允许范围内的城市进一步调整首套利率下限，且如果基本面复苏不及预期，相关政策有望在范围上持续扩容、在时间上延续更久。

二套受4.9％下限约束环比连续3月持平，首套、二套贷款利差持续走阔。据贝壳研究院数据，9-11月全国二套住房贷款利率维持4.91％不变（较21M10相对高点下降108BP），除个别城市外，多数城市二套贷款利率或已来到现行政策规定下限；同时，22年3月后首套、二套住房贷款利差持续走阔，由22年3月的26BP来到11月的82BP。年初以来地产调控政策多次提到“支持改善购房需求”，我们期待看到未来二套住房信贷政策的更多放松，包括：1、针对部分基本面偏弱城市二套下限的放松；2、针对多孩家庭等特定群体的定向放松；3、不排除全国二套贷款利率在LPR加点上调整。

地方信贷利率已基本降至政策下限，期待5年期LPR下调进一步打开政策空间。据贝壳研究院统计，2022年11月包括一线城市在内仅10城首套贷款利率高于4.1％。11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。复盘2019年至今存款准备金率与5年期LPR下降情况，我们认为本轮5年期LPR仍有较大可能跟进下调，地产信贷利率空间有望再次打开。

低基数下，地产增量信贷可下降空间有限，不排除后续针对存量信贷的有条件优惠。在新房/二手房房贷利率分别来到4.09％/4.91％后，考虑金融机构风险加点及存贷利差，地产新增房贷在利率上可下调空间有限。2005年“国八条”、“国六条”等一系列紧缩调控后，地产于2008年前后来到下行周期。2009年年初，多个商业银行打折下调存量房贷贷款利率，最低低至基准利率的70％，具体执行主要与房贷客户存量贷款余额、存量房贷笔数、征信记录相关。我们认为，未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大，考虑对商业银行的冲击，我们认为，即使出台相关政策，其执行条件较前一轮次也或更为苛刻，且优惠力度或将低于上一轮次。

11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著

新房市场本周成交397万平，月度同比-31.76％，相较上月下降5.99；累计库存16401万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交145万平，月度同比+31.59％，相较上月下降17.94。土地市场本周成交建面4000万平，滚动12周同比+21.59％；成交总额478亿元，滚动12周同比+2.94％；全国平均溢价率+5.49％，滚动12周同比+0.42。

本周申万房地产指数+5.09％，较上周提升4.86，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.77。H股方面，本周Wi香港房地产指数+3.71％，较上周下降1.18，涨幅排序3/11，领先恒生指数6.04；克而瑞内房股领先指数为8.39％，较上周提升1.92。

投资建议：随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

本文源自券商研报精选