5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。

因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策，其中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。

青年金融人夏婷：灼灼玉兰绽芳华

夏婷，自2003年入职以来，可谓工作经历丰富多彩。从柜员到客户经理，从支行行长、营业室总经理再到建行连云港分行副行长（挂职），一路求索，屡获殊荣，先后获得建行江苏省分行“巾帼建功标兵”、建总行“第七届公司及机构业务百佳客户经理”、建总行“全国金融青年岗位能手”“建总行优秀党务工作者”等荣誉称号。然而，作为如今建行连云港分行副行长的她，十九年间，仍保持着朴素的外在、诚恳踏实的作风，对客户的真诚服务、对同事的温暖呵护、对金融事业的赤忱热爱始终如一。

勤学善思

用“专业”赢得大客户

2003年，大学毕业的夏婷选择加入建行。初入职场，夏婷没有懈怠，仍然保持着大学时期坚忍不拔的学习劲头，遇到不懂的业务或流程，她都要潜心研究，或是向同事请教。“银行岗位的变动也带来了更多的挑战，必须要提前储备好知识和技能，才能为客户提供专业化的服务。”

面对迅猛发展的金融市场，夏婷沉下心，以钉钉子的精神研究吃透产品，力求为客户提供专业方案，满足客户多样化的金融需求。2007年，夏婷所在的大客户团队成功拿下苏北地区第一笔短期融资券，在与客户的合作中了解到连云港即将设立保税物流中心，客户的关联企业正是连云港保税物流中心的建设投资公司。该物流中心由国家海关总署、财政部、税务总局和外汇总局联合批准设立，规划面积1.39平方公里，国内货物进入中心视同出口，享受出口退税等优惠政策，可以办理保税存储、国际分拨配送、转口贸易等，业务操作实现“境内关外”。当时很多人对保税物流中心还不是很熟悉，而夏婷和团队却已经早早做足了功课，不断与客户沟通交流，最终凭借专业化的融资方案成功赢得客户的认可，首家提供项目融资贷款。随后，夏婷又负责新成立的开发新区业务营销，跟进投资主体公司基本户开户和后续26个亿的银团贷款项目落地，与某电力企业也开展了更深入的合作.......大客户、大项目的营销同业竞争激烈，靠的就是“以新制胜”“以快制胜”，夏婷在工作中善于学习、善于研究新出台的政策文件、善于琢磨地方新产业布局催生的金融需求。一个个项目的推进，夏婷也在解决问题、破解难题中蜕变成长，并带领团队形成良好的学习氛围，传递了满满的正能量。

知重负重

敢接“不良”“烫手山芋”

令同事佩服的是，夏婷不仅是一线的业务好手，更有着敢啃“硬骨头”的智慧和勇气。

2016年，夏婷调任连云港开发区支行副行长。上任不久，夏婷就遇到了一个棘手难题，如何收回一家房地产企业几千万的不良贷款？而在此前，夏婷从未接触过不良资产的处置工作。停工楼盘面临着业主投诉和不良舆情，已合作的按揭贷款可能出现不良，退一步，无功无过，进一步，耗时耗力也未必能成功。

没有捷径，没有退路，夏婷下定决心干。在此后的半年时间里，她不间断往返于住建、企业股东之间，并抽空学习专业知识，深入了解客户情况，想办法、找对策，与上级行保全团队反复研究设计，从项目盘活、不良处置为出发点，制定了三套备选方案，并派驻专职客户经理和风险经理到楼盘驻点，配合企业做好客户安抚和后续金融服务。多次共商资产重组方案，并请法规部门全程介入，夏婷团队始终坚持为客户实现资产盘活。精诚所至、金石为开，在经历了几十轮的斡旋洽谈后，成功收回了4000多万的现金，不仅为建行江苏省分行挽回了经济损失，也为分行的风险防控与信贷业务树立了标杆。

担责于身

打出普惠金融“漂亮仗”

唯有不断适应环境的变化，主动迎接挑战，才能战胜困难。

2018年，建总行在国有大行中率先明确了普惠金融发展战略，将金融资源更多地向民营和小微企业倾斜。而当时夏婷所在的营业室正面临大中型客户信贷萎缩、资产规模增长乏力等问题，营业室的业务结构亟待转型。

知易行难。“营业室干普惠是很难的，员工大多是干大中型业务出身，和普惠是两个思路，客户群体都是不一样的，转型很困难。”面对这样的质疑，作为营业室的“当家人”，夏婷锁紧眉头，脑子却在飞速转动。她坚信，只要肯动脑筋、找对方法，就没有啃不下来的“硬骨头”。

从营销学的4P理论来讲，普惠的产品和价格都有比较优势，但客户在哪里？如何将产品宣传出去？由哪些人来做普惠业务，为更多客户提供最到位的服务是摆在面前的现实问题。

夏婷带领团队多次研究普惠业务拓展方式后，开始了内外兼修：对内，统一思想，提高普惠的政治站位。她从个贷团队和公司业务团队分别抽调一人组成普惠攻坚营销小组，牵头业务营销和培训，形成人人懂普惠、全行做普惠、心中装普惠的经营理念。借助党旗领航、普惠下沉网点的契机，安排三名党员挂钩网点下沉帮扶、鼓励先进，打造了一批明星网点，网点普惠金融业务业绩也得以显著提升。对外，她联系工商联、各类行业协会，加大产品宣传，将建行普惠金融的活水送到众多中小企业，并通过党建共建和银企座谈会等形式加强与市五金机电协会、门窗协会等小微企业主交流，专题宣讲了建行普惠金融产品。此外，还与烟草公司联合面对烟草商户开展“金丝利线上普惠产品直播”。通过构建核心客户产业链实现普惠金融客户批量拓客，传播建行普惠品牌。

业务推广初期，夏婷收到过不少客户的咨询电话：“建行的贷款利率真的这么低吗？”“建行宣传的普惠贷款是真的吗？”，这些客户有的是看到产品宣传打来的，还有的是以前在大中型企业做业务员而转型创业的客户。

涓涓细流逐渐汇聚成江海。在获得普惠贷款资金后，客户们尝到甜头，受益无穷，纷纷成为热心的“推荐人”，介绍了一批又一批身边的小企业主到建行办理业务。

两年时间，夏婷所在的支行营业室，其普惠贷款客户从74户增加到430户，先后被评为建行江苏省分行普惠金融百佳网点、建总行“百优千佳普惠金融网点”。

善作善为

提振团队“精气神”

“一支队伍一定要有’精气神’,没有激情，没有担当的团队是解决不了问题的”。2019年1月，夏婷从开发区分行回到营业室，“两头大中间小”的员工结构曾经让她很是头疼。如何激发团队的荣誉感、使命感和获得感，打造一支有“精气神”的队伍，夏婷一直在思考这个问题。

文化是软实力，也是推动业务高质量发展的内在动能。营业室网点女同志占比达到70%，很多女职工在工作中表现突出，工作干练，温婉的性格与连云港市花—玉兰气质非常契合。同时，玉兰还象征着纯洁、感恩、坚韧，这与总行提倡的反哺社会、普惠大众的新金融理念有异曲同工之处。“蕙质兰心、只为懂你”的玉兰特色文化就这样诞生了。

2019年底，历时11个月的精心准备，分行营业室顺利通过五星网点验收，这也是连云港分行第一个五星级网点，玉兰特色文化墙成为一大亮点，“蕙质兰心、只为懂你”的玉兰服务不仅让客户如沐春风，更形成了以感恩之心踏实工作、回报社会的团队氛围。2021年9月，夏婷调离连云港营业室，然而，“蕙质兰心、只为懂你”的玉兰文化却愈加深入人心。

有着丰富基层经验的夏婷，在员工队伍建设上也有着自己的一套方法。“一个合格的领导，一定要善于激发员工的潜能，要让能干的人更能干，让不能干的人变得能干”。她倡导树立标杆，学习先进，营造创优争先的良好氛围；把员工的“急难”办到实处，甚至自学心理学，化解员工心里的“疙瘩”；以“以人为本”为用人导向，为青年人搭平台、压担子，开展丰富多彩的党建+团建活动，让青年员工的归属感和价值感在工作中不断得到提升。

奋斗无悔，韶华不负。夏婷犹如一朵静静开放的玉兰花，坚韧如她，坚信“业绩是拼出来、干出来的，不拼，不抢，天上不可能掉馅饼”，带领着团队拼下一个个骄人业绩；执着如她，少有豪言壮语，只有脚踏实地，在岗位奉献着最美青春年华。

“我是一名有着二十年党龄的老党员，是一名奋进新时代的参与者，今后，我将切实将党的二十大精神转化为基层工作的源动力，增强敢破难题的斗争精神，发扬钉钉子的实干精神，努力为实现中国式现代化贡献更大金融基层力量。”夏婷说。

​多地房贷利率破4，购房成本少了很多

目前五年期以上LPR利率已经下降到4.3%，而且央行允许各大银行在LPR基础上下调20个基点，所以目前很多地方房贷利率最低可以做到4.1%。

从过去几十年房贷利率的实际走势来看，4.1%的房贷利率其实已经处于历史第二低水平。

历史最低利率水平是发生在2016年，当时很多银行利率都可以在基准利率的基础上打8折左右，相当于最低利率只需要3.92%左右。

因为当时房贷利率非常低，所以带动了楼市的迅猛发展，从2016年到2020年这段时间，很多地方的楼市表现都相当火热，楼市交易也非常给力。

这种通过下调利率来刺激楼市可以说起到立竿见影的目的，因为利率下降了，但是购房的成本就下降了。

所以在当前楼市表现并不在理想的情况下，很多地方也开始祭出这招，那就是降低房贷利率。

虽然目前按照央行政策规定，房贷利率最低只能做到4.1%，但其实很多地方在实际落实的过程当中都有可能实现更低的利率。

比如清远推出利率优惠政策，最低只需要3.7%。

根据清远日报报道，根据中国人民银行清远市中心支行公布的信息，从2022年10月1日到2022年12月31日，清远将阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限，房贷利率最低可以在LPR的基础上减60个基点。

按照当前LPR4.3%计算，这意味着个人首套房贷款利率最低可以低至3.7%，这个利率已经降低到跟公积金利率差不多的水平。

而且跟去年同期相比，这个利率下降的幅度是非常大的。

在今年3月份的时候，清远首套房利率普遍在5.5%-5.6%之间，在2021年首套房利率甚至有可能达到6%以上。

这意味着目前清远的首套房利率要比去年同期低两个百分点以上。

当然除了清远阶段性下调房贷利率之外，实际上目前有不少城市都开始下调房贷利率。

而各地下调房贷利率的主要依据是，2022年9月29日，人民银行、银保监会发布的阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策。

按照央行以及银保监会的要求，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

在这个政策出来之后，很多城市马上开始下调首套房利率，除了清远之外，目前广东省内的其他城市房贷利率也出现了不同程度的下调。

其中阳江的首套房利率下限，最低可以下降40个基点，也就是房贷率最低是3.9%，而江门、云浮、湛江等市甚至直接取消了利率下限，这意味着银行可以根据客户的实际情况决定利率的高低。

除了广东这些城市之外，我相信未来符合条件的城市都有可能继续下调房贷利率，按照央行的要求，符合条件的总共有23个城市。

包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市，以及泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

假如未来这些城市的首套房利率继续下调，那么大家的购房成本将会进一步降低。

当前大多数城市的房贷利率最低都是百分之四点几，但是未来如果这些城市继续下调房贷利率，最低有可能做到3.7%以下甚至3.5%以下。

这些利率跟去年同期相比至少下降了两个百分点以上，这个下降的幅度非常明显，对应的购房成本下降也会非常明显，我们来举一个简单的例子。

按照去年各地的房贷利率，很多地方首套房都达到5.5%以上，我们就按照5.5%计算，假如申请100万的贷款等额本息30年期限，那月供就达到5677.89元，利息总额达到104.4万元。

而在房贷利率下降了3.7%之后，月供就直接下降到了4602.83元，利息总成本也只有65.7万元。

相当于在利率下降之后，每个月月供少了1000元以上，利息总成本少了近40万，这个成本降幅是非常明显的。

当然有些朋友可能考虑到目前的房贷利率都是按照LPR定价，基本上都是每年重新定价一次，即便现在房贷利率低，并不代表着未来的房贷利率就跟着低。

其实从整个现代发展形势来看，未来随着经济增速放缓，市场需求融资增长也会跟着放缓，而在居民存款不断增加的情况下，银行的资金不会像以前那么紧张，对应的银行整体房贷利率也不会太高。

另外即便未来LPR上涨了，但是最终客户的定价都是按照LPR和差点来进行，按照目前3.7%的利率来计算，利率差值达到-60个基点。

这个差点值是不会变化的，哪怕未来LPR上涨到5%了，大家的实际利率也只有4.4%。

所以从整体来说，如果房贷利率下降到3.7%，甚至更低，大家购买100万的房子，至少可以节省10万甚至更多的利息，对于刚需人群来说，这个时候去买房还是比较划算的。