买房的人看过来！房贷利率下调了，看下哪家银行降得多

记者：邱宇

近期，多地房地产调控政策出现松动，房贷利率也开始回落。对买房的人来说，房贷利率有何影响？哪些银行利率较低？今年是否会有一波集体性下调呢？

房贷利率影响买房成本

以北京为例，目前，多数银行首套房的贷款利率上浮10%。

所谓房贷利率上浮，是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9%，上浮10%意味着房贷利率涨到5.39%。

而在2016年和2017年楼市火热的时候，北京等很多地方的首套房贷款利率一度降到在基准利率的基础上打八五折，与上浮10%相比，低了25%。

中国人民银行。中新社发杨明静摄

别小看这一差距，对买房成本的影响可不小。下面以贷款100万元（等额本息还款）为例来做个简单对比。

假如基准利率4.9%不变，按揭贷款25年，在房贷利率八五折的情况下，月供5369元，还款总额161.1万元；房贷利率上浮10%的情况下，月供6075元，还款总额182.3万元。

也就是说，后者每月要多还706元，买房成本多了21万元左右。这笔钱，可买一辆不错的私家车。

房贷利率回落了吗？

想买房的人自然希望看到房贷利率下调。

融360大数据研究院数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

其中，北上广深一线城市的首套利率均出现回落。

资料图：一处刚建设完工的房地产楼盘。中新社记者张斌摄

记者了解到，北京某外资银行利率降至5%，但对房龄、房屋位置、购房者收入等都有相对严格的限制。

上海的房贷利率全国最低，约10家银行首套房贷利率有九五折优惠。广州、深圳多家银行下调幅度大约在基准5-10个百分点，但仍在基准利率之上。

杭州、南京、武汉部分银行的首套房贷利率虽然也有所下调，但仍处在较高水平。杭州主流依然普遍执行基准上浮15%，南京20%，武汉达到30%。

对于以前买房贷款的人来说，现在房贷利率的下调会影响月供吗？

注意，个人的房贷利率是会随基准利率的调整而调整的，但上浮利率和折扣利率是永远不会调整的，以前上浮多少就按照新的基准利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基准利率打折。

北京某小区附近的中介门店。中新网记者邱宇摄

下调原因是什么？

一是资金面相对充裕。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，这与2018四季度以来的央行多次定向降准、释放市场流动性有直接关系。

融360大数据研究院分析称，2019年货币政策依旧保持稳健，“松紧适度”保障了资金流动性合理充裕，资金面利好情况的出现，在房贷利率上亦有所体现，首套利率出现下调。

二是银行试图提高竞争力，提升业务量。

融360大数据研究院分析称，新的年度开始，贷款需求将会迎来一波高潮，银行通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量。

张波说，从回调房贷利率的城市来看，当地利率也处于较高水平，贷款额度相对充足，加之购房按揭贷款的坏账比例低、风险小，在流动性充分的前提下，银行的下调意愿就会更为明显。

资料图：人民币。中新网记者李金磊摄

哪些银行房贷利率低？

据中原地产首席分析师张大伟介绍，从全国范围来看，发放房贷主要以中、农、工、建、交五大国有银行为主。

他说，股份制银行贷款难度大、利率高，占据的市场份额非常小。特别是在市场不好的时候，股份制银行会全面收缩房贷。

在个别一二线城市，外资银行也有一定的市场份额，与其他银行相比，房贷利率低，但执行难度相对较大，申请条件也多。

以成都为例，多数银行首套房贷款利率为15%，而外资的汇丰银行利率只有10%。

数据来源：融360大数据研究院

另外，全国房贷利率差距很大。北京普遍上浮10%，而一些三线城市可以达到20%的水平。

2019年是否会有一波集体性下调？

“房贷利率集体下调的概率很大。”易居房地产研究院副院长杨红旭说，不过，如果没有降息的话，房贷利率下调的幅度不会太大。

张波认为，部分热门城市下调的节奏的确有可能带动其他城市跟进调整，尤其是部分热点二线城市将极有可能成为继一线城市之后下一批放松的重点城市。

当然，通过金融调控楼市的政策并不会放松，针对二套及以上购房的利率依然会维持严格的上调措施，并会和限购等措施一起构成楼市健康平稳发展的有力“护城河”。

那么，房贷利率是否有可能像前两年一样，降到基准利率以下呢？

杨红旭说，2019年一线和强二线城市有可能降到基准利率或者基准以下，尤其是北京的概率很大。降准之后商业银行资金充裕，为房贷回落释放了空间。

张波说，相比于首套房贷8折等早些年的优惠措施来说，在流动性增加的大背景下，未来利率依然存在较大下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。从下调的空间来看，2019年部分地区针对首套房贷利率下调至基准利率之下的机率较大。

舍不得高校这块肥肉！中国银行推“中银E贷·校园贷”

舍不得高校这块肥肉！中国银行推“中银E贷·校园贷”

据长江网5月17日报道，中国银行将于近期在华中师范大学首发“中银E贷·校园贷”产品。

前述报道称，“中银E贷·校园贷”考虑到学生收入不稳定，推出中长期贷款政策，业务初期最长可达12个月，未来延长至3~6年，覆盖了毕业后的入职阶段。该产品提供宽限期服务，宽限期只还息不还本；贷款金额最高可达0.8万元；贷款利率体现普惠意义，不含任何手续费。申请获得贷款额度的大学生可以在中国银行手机银行、网上银行提现、随借随还。

0.5万亿高校市场在今年“两会”上，中国银行副行长许罗德称，中国在校大学生0.37亿，这个群体每年学费和生活费的需求保守估计在0.5万亿。

许罗德在今年3月接受采访时，将校园贷的乱象归因于银行在高校学生商业性贷款服务中的缺位，认为商业银行要主动建立大学生的资信和承债评级模型，开发针对高校的消费金融产品，建立以小额信用消费贷款和信用卡为基础的大学生消费金融产品体系。

最近一段时间，商业银行希望重回高校做消费金融业务的呼声日渐高涨，但短期内商业银行信用卡高调进击大学校园尚受银监会制定的法规掣肘。

中国银行的周旋之举银监会在2011年颁发了《商业银行信用卡业务监督管理办法》，其中第45条和第46条断了商业银行在高校的信用卡业务财路。由于合规门槛太高，商业银行校园信用卡业务一蹶不振。

“第四十五条向符合条件的同一申请人核发学生信用卡的发卡银行不得超过两家（附属卡除外）。

“在发放学生信用卡之前，发卡银行必须落实第二还款来源，取得第二还款来源方（父母、监护人、或其他管理人等）愿意代为还款的书面担保材料，并确认第二还款来源方身份的真实性。在提高学生信用卡额度之前，发卡银行必须取得第二还款来源方（父母、监护人、或其他管理人等）表示同意并愿意代为还款的书面担保材料。

“商业银行应当按照审慎原则制定学生信用卡业务的管理制度，根据业务发展实际情况评估、测算和合理确定本行学生信用卡的首次授信额度和根据用卡情况调整后的最高授信额度。学生信用卡不得超限额使用。

“第四十六条发卡银行应当在银行网站上公开披露与教育机构以向学生营销信用卡为目的签订的协议。

“发卡银行在任何教育机构的校园内向学生开展信用卡营销活动，必须就开展营销活动的具体地点、日期、时间和活动内容提前告知相关教育机构并取得该教育机构的同意。”

中国银行此次推出“中银E贷·校园贷”，急切地进击高校市场，或是审慎监管政策之下的与当局的周旋之举。未来信用卡进高校的宽松政策出台时，中国银行这家在信用卡发行历史上屡创第一的银行，大概率会第一个让信用卡业务再次在高校落地。

信用卡先行者已经落后史料表明，中国银行是中国大陆信用卡发行领域“第一个吃螃蟹的人”。

1979年，中国银行广东分行与香港东亚银行签约受理东美信用卡，从此信用卡在中国大陆面世。

1985年，中国银行珠海分行发行中银卡，标志着中国大陆的银行成功发行第一张信用卡，此时距离世界第一张信用卡美国大莱信用卡诞生已有35年。

据中国银行年报，2016年中国银行大力拓展汽车分期、现金分期、易达钱、爱家分期等信用卡分期业务，建立消费金融中心200余家、特色支行300余家。2016年其信用卡累计有效卡量5933.6万张，同比增加11%；信用卡分期交易额2122亿元，同比增加33%；个人贷款之信用卡贷款金额2888亿元，同比增加12.7%，占中国银行贷款总额3.69%。

在信用卡累计发卡量上面，中国银行已经落后于工商银行（1.2亿张）、建设银行（0.9亿张）和招商银行（0.8亿张），位居第四。而在透支余额方面，中国银行2899亿元的成绩，落后于工商银行（4520.4亿元）、建设银行（4420亿元）、招商银行（4090亿元）和交通银行（3078.6亿元），名列第五。

作为第一家信用卡领域的先行者，中国银行被工行、建行和招行超越。这或许是中国银行急于开拓校园信用卡业务的一个动力。

你竟然忘了贷款降息对银行是利好？

01澄清LPR的一些误解

1月20日上午，中国外汇交易中心公布了新一期的LPR，1年期为3.7％，5年期为4.6％，分别比上月下降10BP、5BP。

和所有的财经新闻一样，“这事符合很多分析师的预期”这一情况符合我们的预期（这是一句英语的定语从句）。

这里，插一嘴，所有把这新闻写成“央行下调LPR”的文章，应该是连什么是LPR也没搞明白。甚至，即使不带主语“央行”，换成主谓结构，写“LPR下调”，也不太合适。

因为LPR不是任何人调的，它是18家报价银行把自己本期最好的贷款的利率报上来，外汇交易中心去掉最高最低价，把剩余16家报价做个简单平均，得到的一个利率，就是这个LPR。所以，它的含义是：代表性银行的最好的借款客户的平均利率。因为，它代表着市场上几乎最好的一批借款人的贷款利率水平，或称“最低水位”。

理论上，如果你有笔贷款的利率远低于这个LPR，那就得出来解释解释了。LPR代表着最低水位，你咋比它还低？除非你的一些客户比报价银行的客户还好，那么没把贵行选入报价银行，实在是可惜了。

从LPR的这个生成过程看，这个利率不是政策利率，恰恰相反，它是市场利率，是银行业贷款利率自己下降之后，才报出来的。

当然，对于已有的存量贷款合同，已以LPR定锚的，那么LPR下降后，该合同的执行利率也会随之下降。这个就起到“降息”的效果。但这事不是过去意义上的央行降息，即央行直接调整法定基准利率。而是，贷款市场的最低水位下降了，那么其他合同利率也会随之同步下降。

贷款合同中的利率的签订方式是“LPR+点”（点可以是负数）。理论上，这个点是银行和客户自己谈了。如果银行议价地位高，LPR下降了，但银行说我要的贷款利率不变，那么把加点相应提高，也是可以的。所以，对于新签的贷款合同，利率还真不一定是高是低。

另外，还有一个容易引起误解的事情。就是报价银行向外汇交易中心报价时，用的利率格式是“MLF+点”。比如，假设现在MLF利率是3％，某报价行算出来自己要报的LPR是5％（即它的最优客户的利率是5％），那么它的报价格式是“3％+2％”。

此时，若MLF利率下降了，降到2.9％，但这银行有能力让自己最好客户的利率水平不变，还是5％，那么它依然可以报出LPR为5％，格式为“2.9％+2.1％”，即加的点能回升。所以LPR并不是和MLF利率直接挂钩。

但两者可能会略有挂钩。因为，MLF下调后，银行间市场利率也会随之下降，然后，银行负债成本下降，那么银行给客户的贷款利率就会下降（包括最优客户）。于是，LPR会下降。

这次，开年，银行大量投放信贷，为了抢开门红，银行拼抢贷款比较凶，于是在竞争中导致贷款利率下降。同时，MLF、OMO等政策利率下降导致银行间市场利率下降，进而银行负债成本下降，银行放贷利率也可降。于是这次报出的LPR下降了。

02贷款利率下降是利好？

直接先上答案：通常是的。

社会科学一直有个问题，就是没法讲得太绝对，所以我们的答案是“通常是的”。

主要是对银行业有两点利好。

一是，降低贷款利率减轻借款人财务负担，改善其经营，从而利好于银行的资产质量。尤其是在企业负债水平较高、利息支出负担较重的时候，很多借款企业本身就已经快被利息支出压死了，突然间减轻了利息支出，还是有很大帮助的。原本快活不下去的企业突然又回血了，因此对银行业的资产质量构成利好。

二是，贷款利率下降（过去是降法定基准利率，如今是降LPR），背景的是货币宽松，为了促进经济增长。虽然效果多大不一定，但终归是会有不同程度的效果的，经济增速回升，能够带动企业经营改善，这也会改善银行资产质量，当然还会增加银行信贷需求等。

可见，主要的利好因素是资产质量。虽然银行息差可能是回落的，但和资产质量改善比起来，那都不算什么。银行息差的变化，每年超过10BP已经是很大的变化了，但是，如果资产质量改善，导致的信用成本减少远远不止10BP（不良集中爆发时，每年的不良生成率便在1％以上）。所以，资产质量与息差，是两个数量级完全不同的指标，甚至差出10倍的数量差。

最容易想起的一个例子，就是2014年底，货币政策双降（降息、降准），银行股拔地而起。在后来的3年左右时间里，银行息差显著回落，16家A股老上市银行的净息差，2014年是2.56％，到了2017年已跌至1.99％，可以用惨不忍睹来形容。

但你肯定记得银行股这段时间的股价表现。

尤其是2016-2017年，是非常明确的经济向好，这才是推动银行股股价上涨的理由。而这期间，净息差即使再惨不忍睹，在经济基本面面前，那都不是事儿。

当然，我们分析这一切，并不为了为偷懒算净息差找一个理由。毕竟，为了凑报告页数，我们还是会非常认真地计算净息差的。

本文源自王剑的角度