青岛市启动“商转公”已有5家银行可执行 贷款利率低至2.6%

12月2日,青岛“商转公”政策终于揭开“面纱”。背负“高利息”房贷的群体似乎看到了曙光,“从今年有消息说青岛要实行‘商转公’政策以来,我就一直在关注,等待政策落地,毕竟我现在的房贷利率是5.3%,如果能转成公积金贷款,按照我市10月1日起,调整的公积金贷款利率,5年及5年以下利率是2.6%,5年期以上利率就是3.1%,能省快一半了呢。”市民张先生按照发布的政策,根据自己的情况一一“卡条件”。

“商转公”政策的落地,将让前期因开发商拒贷或变相拒贷,而未能使用住房公积金贷款,承受了较高利息负担的群体,减轻不少负担。此次谁能赶上第一波政策红利呢?

已有5家银行可执行

按照日前发布的《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),借款申请人需符合,原商业贷款为2017年1月1日(含)至2021年12月31日(含)期间发放,且合同约定利率为上浮利率原商业贷款所购住房须为当前借款申请人家庭在我市行政区域内唯一自住住房,且为新建商品房,现已办妥不动产权证在市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金借款申请人在原商业贷款发放时,已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准借款申请人家庭在全国范围内须无公积金贷款记录等多个条件,才可以向原商业贷款银行征求意见,征得原商业贷款银行同意后,由原商业贷款银行出具《银行意见书》。借款申请人拿《银行意见书》向市住房公积金管理中心申请商转公贷款。

卓易数据高级分析师王玟琳表示,本次新政利于纯刚需客户,虽然综合各项条件之后第一批受益的人群面较窄,但对符合“商转公”条件,顺利“商转公”的群体而言,原本5.6%、5.8%的利息,降到3.1%,将大大减轻月还贷压力。

青岛市住房公积金管理中心相关负责人在接受采访时表示,我市“商转公”业务采取的是分批实施、逐步解决的方法,优先解决最迫切部分群众的实际需求,再结合资金使用情况,逐步扩大制度受益群体。

据悉,我市工商银行、中国银行、交通银行、光大银行、青岛农商银行五家银行,已完成“商转公”业务对接,成为我市首批开展“商转公”业务的银行。

建设银行、农业银行、招商银行、青岛银行、恒丰银行等多家银行也已进入“待跑区”,待系统对接完毕后,将陆续开展“商转公”业务。

“商转公”需补“差价”

“一条条政策顺下来,我基本都符合,但需将原商业贷款余额与商转公贷款额度的差额部分补齐,这一条就把我劝退了。”本打算申请“商转公”的李先生表示,自己和妻子在城阳区买了家庭首套房,夫妻二人购房时都符合当时的公积金贷款条件,可以申请到最高60万元的公积金贷款,但由于开发商拒绝使用公积金贷款,而不得不选择了利率较高的纯商业贷款。目前自己的商业贷款余额还有100余万元。“就算我们夫妻二人可以顶额申请到60万元的公积金贷款,还有40多万元的差额需要自筹资金补齐,这个数额对于我们这个小家庭,还是有些压力的。”

《暂行办法》中明确提出,“商转公”贷款只能申请为纯公积金贷款。借款申请人需同意并配合原商业贷款银行将住房公积金贷款资金与自有资金一并提前结清原商业贷款余额。也就是说,原商业贷款的余额与申请的公积金数额之间的差额,借款申请人需要自筹资金补齐。

“商转公”贷款额度方面,不得超过原商业贷款剩余本金,且不超过所购房屋当前评估价值的70%。青岛住房公积金官网信息显示,职工可以通过“青岛公积金官网”网上营业厅、青岛公积金微信公众号智慧网厅、“爱山东青办”A、“爱青岛”A试算自己的公积金贷款额度。

对于没有赶上本轮“商转公”快车的群体,王玟琳建议放宽心,除了等待商转公条件放宽以及银行范围扩大外,与存量房贷息息相关的5年期以上贷款市场报价利率(LPR),也值得期待一下。

2022年已进入最后一个月,对不少有存量房贷,且房贷利率重新定价日为每年1月1日的人来说,也即将可以感受到月供减少的快乐。综合来看,今年以来贷款市场报价利率(LPR)持续下行,1月20日发布的5年期以上LPR为4.6%,而到11月20日5年期以上LPR已到4.3%。继11月25日,央行发布公告称,于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点后,业内人士预计接下来5年期LPR可能迎来再次下调。

徐晶

首套利率降了又降善待无房刚需，福州主城好地段房租与月供已相近

在去年9月21日谈到房贷资源有效配置这个话题时，我在文中指出将来无论房贷政策如何调整，对于真实的购房需求，特别是对首套刚需都会有所保障。这一点我相信大家今年已经深切地体会到，现在不仅首套房的商业贷款利率低至4.1%，而且国庆前央行和银保监会还发布通知，允许部分城市自主放宽首套住房贷款利率下限。

10月6日文章已给大家做过测算，商业贷款利率降到4.1%之后，福州申请公租房的普通家庭都能买得起房子，更不用说接下来首套房贷利率还有望进一步降低。目前已有城市首套房贷利率低于4%，低至3.95%，甚至3.7%，这个利率水平比公积金贷款都高不到哪里去。

可以说这项购房新政对无房刚需非常友好，哪怕一分钱公积金没交也能享受到，代表着社会公平与正义，能够做到这点很了不起。此时此刻我们不禁感慨，前些年大家伙儿苦劝不听的那些接盘侠，看到这一幕悔得肠子都青了吧。

尤其是2017-2018年最高点上买房的那批人，高房价配上高利率，不仅本金血亏，还要损失巨额利息。相比之下，能够抱紧钱等机会的聪明人，此时摆在他们面前的是低房价低利率，人与人之间的差距看得就是如此明显，一念之差命运大不相同。

当然，我们一定要清楚知道，如今的房贷利率大幅降低仅仅针对新增贷款，存量房贷木已成舟不会去管。正是由于新购房的贷款利率大幅降低，并且经过四年平稳下降之后，福州市区的房价已经跌到让普通打工人也买得起。这时有些外地刚需如果算一笔账，发现租房和买房花费相当，也没有耐心再等下去，那么现在买房也没什么不可以，前提是知道自己为什么要买房，并且学得够精不会被人诈欺。

我们可以举个典型例子来看这问题，今年7月27日文章我写到一个位于光明港公园旁的超级大盘叫做远东丽景，挺不错的地段，还很新的房子。这小区里既有公租房也有安置房，所以户型以刚需为主，中小面积居多，很适合不太有钱、收入一般的外地家庭。

当时我在文中指出远东丽景这些61㎡的小两房单价1.9万偏贵了点，如今到了第四季度，我们看到该小区高层房源报价已降到1.7万。比如这套61㎡报价105万的房源，中介业务员在简介中写明是安置房，原本用于出租，每月租金2500元。

按照目前4.1%的利率，假如首付50万，剩余部分贷款20年，那么买这套房的刚需月供也就3300元左右，比租房也就多个几百元，买房压力并不太大，一般工薪阶层的小夫妻完全可以负担得起，买完房子还有余力生养孩子。还是那句话：这些能够安居乐业的外地家庭才是福州城市长远发展，乃至实现千万人口目标的基石。

在生活质量方面，固然61㎡的小两房住得有点紧巴巴，但买在福州主城近中心地段，周围有公园有地铁有商圈，工作通勤游玩购物都十分便利。缺点就是隔壁三远大面积拆迁建房会有一点施工干扰，再过几年三远片区开发完毕，这里也将不再有当年的城中村面貌。

15个基点！楼市最大降息来了，对房贷有什么影响？

时隔四个月LPR终于再度下调。

5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.7％，保持不变；5年期以上LPR为4.45％，相较上月下降了15个基点。

5年期以上LPR与房贷相关，因此备受关注。

调整后，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

上个月（4月18日）央行的“23条”纾困政策就曾提出，要合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这是2017年以来央行再次对首付和贷款利率提出明确要求，也为本次LPR的下调做了政策铺垫。

几天前（5月15日），央行、银保监会刚调整过个人首套住房商贷利率下限，规定全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

这就意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度，当前可低至4.25％。

新华社援引《经济日报》报道认为，5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善型住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

“降幅大大超出预期，此前业内预判在4.55％左右。”多位业内人士表示。

每个月可省多少房贷？

本次5年以上LPR下降15个基点，对购房者会有什么实际影响，每月能省下多少利息开支呢？

假设购房人的贷款本金为100万元，并选择30年等额本息的偿还方式，那么可按以下两种情况来测算。

情况一：不考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，房贷利率从4.6％下调为4.45％，购房人的月供额将从5126元变为5037元，减少了89元。

情况二：考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际的房贷利率就可以变为4.25％，若房贷利率从4.6％下调为4.25％，购房人的月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

虽然看起来数目不大，但是叠加30年的时间长度，即使利率从4.6％下调为4.45％，100万元的房贷也可以省下超过3万元。

刘丽杰估算说，“本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。”

贝壳研究院的数据显示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4％，加大了对首套住房的支持。全国103个重点城市中，有超过60城二套房贷利率在5.2％的水平。

“需要注意的是，对存量贷款，银行是一年一个定价周期。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，本次LPR下调之后，大量存量房贷用户的利息调整，实际要等到明年元旦之后才能实现。相信后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间，可以用于支持住房需求，带动市场交易进一步增长，稳地产将在稳增长中发挥更积极的作用。

最新的LPR下行的特点

继今年1月20日1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点后，时隔四个月，LPR再度下行。与此前多次LPR下行所不同的是，最新的LPR下行有两大特点：

一是在与之“挂钩”的中期借贷便利（MLF）利率近期维持不变的情况下下调。虽然这种情况并非首次出现，但结合4月以来人民银行在存款利率市场化改革的诸多举措看，LPR的变动与MLF利率的强相关关系正有所松动。

二是只有5年期以上品种单独下行。这与上述提及的存款利率改革有关，因为4月多家银行下调的新发生存款利率主要是针对3年期定期存款利率等；同时也被看作是5年期以上品种的“补降”，此次调整后，5年期以上品种与1年期LPR的价差从90个基点的高位压缩至75个基点。

作为银行各类贷款利率的定价基准，5年期以上LPR的下调对减轻企业和个人还贷利息来说都是切实利好。相比于1年期LPR调整主要影响流动性贷款（主要是企业短期流动性贷款和个人短期消费贷款），5年期LPR下调对降低全社会融资成本的覆盖面更大，尤其是背负房贷压力的个人来说，会直接减少每月所需偿还的房贷利息（当然，何时降利息支出取决于房贷合同里规定的贷款利率重定价日）。此举也被看作是近期稳增长政策又一重要举措，旨在进一步降低实体经济融资成本，改善企业和个人的现金流压力，稳消费、稳预期，增强市场信心。

当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。

LPR“降息”的推动力量来自哪儿？

5月20日的LPR报价是本年度的第二次下调。对于此次调整，市场其实早有预期，而依据主要来自于4月央行推动降低银行负债端成本的诸多新举措。

一方面，今年4月，央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。这是继去年6月存款利率自律上限由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为加上一定基点确定后，存款利率自律定价机制再度迎来重大调整。

另一方面，为鼓励银行积极参考新的存款利率自律定价机制及时调整自身存款利率水平，央行在宏观审慎评估（MPA）中将此设为加分项予以激励。

上述改革带来了立竿见影的效果。据央行最新的货币政策执行报告，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。4月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，较前一周下降10个基点。

光大证券首席银行业分析师王一峰表示，存款利率自律机制在4月鼓励银行下调部分期限定期存款利率10个基点，旨在进一步从负债中长端为银行减负；4-5月份，隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，同业存单利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本。按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。

在去年的“2021凤凰网财经峰会”期间，东方证券首席经济学家邵宇在“行至十字路口的中国房地产”分论坛上曾针对中国房地产市场的调整作了精彩阐述，表示：未来五年房价距离最高点会下降10％长远看可能跌30％。

综合来源：证券时报、财经国家周刊（记者丹华）、公开信息等

本文源自凤凰网财经