刚需买房窗口现丨18城首套商贷利率破4% 达2019年来新低

作为购房的重要影响因素之一，房贷利率一直备受购房者的关注。近日，随着差别化住房信贷政策、金融16条等政策的持续宽松，国内多个城市首套房贷利率下限已放宽。

据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也表示，经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月房贷利率保持稳中下降走势。在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

18城首套商贷利率破4%“低利率”时代开启

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对于今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。经过梳理发现，共有23个城市符合条件，主要是三四线城市和部分二线城市。具体包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下调首套房商贷利率。据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。其中二线城市有6城，三四线城市12城。

具体来看，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，广东清远首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，这是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。长城证券认为，预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

此外，近日央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），其力度之大、内容之全，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

开源证券表示，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。除70个大中城市中，23个符合条件的城市外，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例，预计未来“低利率”城市将进一步扩容。

央行降准0.25%释放长期资金5000亿

除了“因城施策”的降息外，11月以来，多个监管部门接连释放利好，为房企、购房者提供更多的资金支持。

11月25日央行发布消息称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

值得注意的是，这是今年以来第二次降低存款准备金率，下调降幅与4月相同，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次降准的必要性十分明显，可进一步向市场释放流动性优化金融机构的资金结构，更大力度提升金融服务能力，更好地支持房地产行业的复苏，推进经济稳步运行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次降准为全面降准，共释放长期资金约5000亿元，在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽货币的信号意义。当前，监管部门强化对房企、个人购房端、“保交楼”的资金支持，本次降准释放更多资金流动性亦将有利于房地产相关资金的落地。

信贷政策组合拳发力刚需买房窗口现

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。

9月30日，央行发布消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

此外，同一天，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业内人士表示，随着信贷政策组合拳的持续落地，刚需购房者的购房成本正在持续降低。

中原地产首席分析师张大伟亦预计，随着各种宽松政策的出台和落地，市场整体将逐渐出现企稳的迹象，有望在年末逐渐出现单月同比持平的趋势。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在降息降准叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚性置业需求释放，刚需买房窗口期出现。

4.3%，没变！最新LPR出炉

刚刚，

本月最新LPR出炉！

一年期和五年期均保持不变！

1年期LPR为3.65%

5年期以上LPR为4.3%

今天，中国人民银行公布最新LPR报价：

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

本期与上期相比没有变化。在8月降息后，9、10月贷款市场报价利率（LPR）依然按兵不动。

10月17日，中国人民银行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2%，均与此前持平。

央行有意进一步降低商业银行中长期资金成本，由去年同期的2.2%降至当前的2%，支持中长期信贷投放。

回顾这两年LPR报价情况：

今年以来，LPR降低了多次：

2022年1月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；2022年2月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；2022年3月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；2022年4月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%；2022年5月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；2022年6月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；2022年7月：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；2022年8月：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。2022年9月：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

按照最新LPR来算，目前苏州各大银行最新的房贷利率首房首贷仍然为4.1%。

不过，公积金房贷利率已经下调。

9月30日央行下调住房公积金贷款利率：

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

据悉，这是人民银行7年来首度下调个人住房公积金贷款利率，对于楼市利好意义重大！同时也是为降低刚需首套房购房成本。

目前苏州已经执行最新的公积金政策！

10月1日后申请公积金贷款的，直接执行调整后贷款利率！2022年10月1日前申请，但尚未放贷的，自动执行调整后贷款利率，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，二套不变。存量公积金利率也会降！对于2022年10月1日前已经发放的首套住房公积金贷款利率，自2023年1月1日起，执行调整后的新利率。

最新公积金贷款政策：

金融信贷环境的利好，叠加目前限售、限购、公积金贷款的放松。购房成本和购房门槛的双重调整，对于苏州的购房者来说，都是好事。

至少10城首套房贷利率进入“3时代”，最低已降至3.7%

澎湃新闻记者计思敏

首套房贷利率已进入“3时代”。

10月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。自8月份降息以来，贷款市场报价利率（LPR）已连续2个月按兵不动。

拉长时间线看，今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。

尽管10月贷款市场报价利率（LPR）保持不变，但对于首套房贷利率而言，部分特定城市的首套房贷利率正进一步下调，已有超10个城市首套房贷利率进入了“3时代”。

重点城市主流首套房贷利率为4.12%

具体而言，按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按10月20日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按10月20日5年期以上LPR计算为4.9%）。

另按照今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率报告，2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平；本月平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

至少10城首套房贷利率已降至3字头

今年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这也意味着首套房贷利率下限可突破4.1%。

不过，在业内人士看来，央行明确仅房价过冷的城市可运用上述工具，即主要针对的是房地产市场疲软的城市。按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有10城首套房贷利率降至“3”字头，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌、清远、江门、昆明、襄阳、济宁。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

利率变化来看，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30BP，88城房贷利率与上月一致，未做调整。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

本期资深编辑邢潭