10年之后，房子或许可以免费领

2017年，马云在天猫双11晚会上对年轻人嘱咐道：“年轻人不要买房，未来八年，房价如葱，最不值钱的就是房子，牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”

这句话在当时引起了极大的反应，可是几年过去了，房价依然高耸。马云的预言仿佛有点难以实现。

假如此时有家房地产公司推出一个活动，每个家庭可以免费领取一套房子，你会去领吗？请记住，房子是免费的哦，不需要交首付。

1.将不可能变为可能

当我们首次听到房子可以免费领的时候，你是什么反应呢？绝对是不可能，除非有人疯了。这么贵的房子，房地产商如果敢以0元卖，想要房子的人恐怕能从北京排到深圳。

那么问题来了，如果房子免费，房地产商怎么赚钱呢？

房地产商可以通过前端锁定用户，利用后端实现盈利。这是非常典型的互联网模式。

接下来，我们需要思考，未来最牛的赚钱方式是什么？

没有什么比锁定未来人们30年的消费方式更棒的了。

具体该怎么理解呢？

一个人的生活方式实际上是会随着时间的改变而改变的，一家企业是很难锁定一个客户30年的。

可口可乐这家公司很厉害吧？可是它也只能锁定一个人10年左右。随着人们年龄的增长，可乐便不再是最佳选择。

假如有这样一家企业可以锁定人们未来30年消费方式的企业，是不是将会是一家伟大的企业呢？

其实，房地产商是可以做到的，只是它们都在用传统的方式蒙眼狂奔，没有更多精力来运用新的商业模式。

要想锁定消费者未来的30年生活方式，那么就要了解消费者的日常消费行为。特别是衣食住行这四个方面，它组成了人们生活不可或缺的部分。

而在很大程度上，人们的衣食住行都可以在大型超市中买到，你说对吗？

因此，如果搞定了大型超市，那么就有可能搞定人们未来30年的生活方式。

房子免费领就可能变为现实！

2.大型超市贵吗？

房地产商可以通过房子免费领的方法，来将用户一一锁定在地产商自己建造的大型超市中。

换句话说，房子免费领是可以的，但是前提是必须要在我的这个大型超市中买东西，而且一买就是30年，跟还房贷是一样一样的。

只不过，在房地产商指定的超市购物是有金额限制的，否则消费者每个月进去只消费100元，那么地产商会亏死的。

比如说：我们现在身处一个三线城市，房价在10000元左右，消费者领了一套80平米的房子，总价为80万元，如果首付为三成的话，那么消费者首付要交24万元。现在消费者不需要交了，但是有个要求，每个月至少在超市消费10000元，30年下来至少要消费360万的总额。假如超市的毛利润为35%的话，超市可以赚取一个消费者126万元的毛利，基本可以覆盖房子的成本加盈利问题。

在这里，消费者主要有两个问题：一是我每个月消费不了那么多钱；二是你的超市的价格是不是比别的超市贵很多？

针对第一个问题，我想问，大家即使是贷款买房，是不是每个月依然还要去超市买日常用品？因为这些东西必不可少啊。

比如说柴米油盐酱醋茶，大家每个月要买多少钱？如果时不时再换一部手机呢？每个月的消费并不低。

只不过在房贷的压力下，大家会稍稍降低自己的购物欲望而已。比如说本来想要几千元的包包，可是因为还房贷，只能先买个几百元的高仿背一背；本来想要戴森的吹风机，最终咬牙买了个国产的吹风机；本来想喝茅台酒的，最终买了老村长酒。不为别的，省钱呀！

如果你免费领了房，那么从此就不需要再压抑自己的购物欲望了。想要苹果手机、戴森吹风机、MK包包、茅台酒等等通通都可以买买买！这样的生活才叫爽，关键是这都是用来提高自己的生活品质了，那叫一个享受。

第二个问题，这个超市的价格是不是会很贵？当然不会了，如果太贵了，那就是明显的套路了，因此价格是与周边超市持平的，会跟着具体价格上浮或者下降。

否则，里边的东西都是虚贵，那么就涉嫌诈骗了，这样的方式显然不是大家所想要的。

3.大型超市怎么设计？

其实开过超市的或者算账厉害的都知道大型超市这样做是很难赚到多余的钱的，毕竟本来一套80万左右的房子，地产商要到30年左右才能收回来，这也太漫长了，不划算的！

的确如此，如果所有的品类都是35%的利润，地产商这样干是非常不划算的，毕竟回款周期也太长了吧？

那么超市的布局就要精心设计一下了！

比如说，超市一共能够容纳5000种产品，那么其中有2000种就是日常用品，比较常见的，价格也是比较适中的。比如说：食用油、鸡精、酱油、醋等产品全部是平价产品。

另外的3000种产品则是偏向于走轻奢路线的，为的就是提升人们的生活品质。但凡什么东西能跟轻奢扯上关系，那价格大家都懂的，本来几十元一百元就能买到的东西，不花个上千元，怎么叫轻奢呢？

既然是这种产品，那么价格的调控空间就很大了，最好是到国外海淘一些国内没有的品牌，不管是京东还是天猫都很难查到的东西，凸显贵族气质。比如说意大利、葡萄牙、西班牙等产品，彰显品质生活。

没有参考，人们自然就放松警惕，最好每个品牌再拿一个中国总代理之类的权限。

只要故事讲得好，这个轻奢品牌就能得到人们的认可，人们也就愿意为此而买单。

对于这样的轻奢产品，毛利率应该在70%左右，1000元的产品，成本控制在300元左右。

如何让消费者每天沉浸在品牌洗脑的过程中呢？

这就需要超市的设计巧妙一些，超市一般分为容易到达的地方和难以到达的地方。

容易到达的地方则摆放那些高毛利的产品，只要消费者经过就能被洗脑；不容易到达的地方，则摆放那些日常用品，比如说油盐酱醋茶。

如果你仔细观察，你会发现很多大型超市都是这样设计的，为的就是最大限度地激发消费者的购物欲望。

4.房地产最大难题——回款周期难题怎么办？

在以上设计没有问题之后，消费者也开心了之后，房地产商不开心了！

为什么？因为这个回款周期太长了，严重影响了地产公司的快速扩张！

地产公司之所以可以快速扩张，因为在地产商刚刚拿到开发许可之后就开始在门口摆一张桌子收钱了。要问我的房子在哪里？销售人员会指着效果图跟你说，未来的你家的房子在这里。

消费者在交了钱之后，通过银行，地产商拿到了全款，也就意味着房子还没建好，钱已经赚到手了。

然后地产商再拿着你的购房款一部分用来建设房子用，另一部分再去买另外一块地。就这样无限循环，雪球越滚越大，地产商越来越赚钱。

说白了，就是因为地产商的资金效率提高了，所以他们可以快速地积聚财富，成就了一批百亿级别的地产商。

假如，原本一年就可以收回来的钱，让他们30年收回来，打死他们都是不愿意的，这严重影响他们成为超级富豪的效率。毕竟人的一生才有几个30年啊？

别慌，在这个过程中，地产商会将消费者与地产商签订的协议，以及未来所有的房产证都抵押在银行里，来获取银行的超额授信资金。

比如说一套房子的市场价是100万元，可以从银行拿到80%的贷款，那就是80万元现金。殊不知，建造这套房子的成本是60万元，这也就意味着多了20万元的收入。因此，从这个角度来讲房地产的现金流实际上是在扩大的。

在这里需要注意的是，地产商必须是大的地产商，有很强大的实力拿到授信才行。另外，必须说服银行证明你这个模式是无敌的，可以为银行带来巨大的利润。

在此需要注意的是，地产商的宣传费用可以大幅降低，因为可以免费领房子，仅凭人们的口碑就足够了。

而相对传统模式呢？需要全城大做广告，广播、传单、电话销售一样都不能少。这里边的成本也是巨大的，毕竟员工的提成，广告费用等等。

而使用这种模式之后，这些费用基本上可以省去了！

5.项目赢利点有哪些？

到了这里，人们肯定想知道整个项目的赢利点到底在哪里？因为一套房子80万，30年后，即使从消费者身上赚了120万，实际上是亏大了！

为什么？因为从银行贷过款买过房的都知道，假如你贷款30年，利息跟贷款额度是差不多的。这也就意味着，要想从这个项目上赚钱，那么就需要从消费者身上赚到160万元才能达到基本不亏本的目的。

从这个角度看，地产商是亏本了。

别急，我们就从这个大型超市入手，因为我们刚才算的是最少的情况下，最低的消费金额（每个月10000元），最低的毛利率（35%）。

实际上，我们可能需要一些更贵的东西，比如说单反相机、投影仪等。个别月的消费水平是要超过这个数字的。

假如说30年下来，平均每个月消费15000元（考虑到了以后通货膨胀的问题），毛利率保持在50%左右，那么地产商从消费者身上赚到的钱为15000（元）*12（月）*30（年）*50%（毛利率）=270万元。

怎么样？是不是不算不知道，一算吓一跳？

你以为这就够了？还是从超市这里挖掘。

每个月超市都会有固定的人流，有了人流之后，超市周围就会形成一个类似于万达广场的商业体，我们可以称之为“小万达”。大约有10万平米的购物场所，除了300家独家铺位之外，剩下的大部分都会用来出租。

如果只是用来出租，出租率保持在95%以上的话，每年的租金可以达到5000万左右。

除了购物天地之外，特色小镇又会出现一批比较具有特色的小镇类型铺面，这些铺面也全都可以用来出租。

当然，也可以将超市周围的一批门面房悉数销售出去。这一次就是现金到账了，毛利率要在40%以上。

此外，地产商的这个大型超市可以吸引两万人左右（本小区15000人和小区附近的5000人）每个月多次进店消费，这就形成了巨大的入口效应。有了这个超级入口，大型超市便可以承接一些附近商家的广告。比如说XXX艺术培训学校、XXX兴趣班等等。

另外，房子在交房时都是毛坯房，公司会特意打造一批有特色的样板间，如果需要的话，可以以较低的价格拿到这个装修项目。同样的项目，如果到外面找装修公司，费用贵不说，不一定会达到这样的效果。如果业主选择样板间的装修风格，那么公司便可以从中赚取一定的装修提成费用。

最后就是地产商的传统项目，物业费。物业费相较于普通的物业费会稍微贵一点点，因为我们主打的中高端社区（实际上是一群没有交钱的业主），所以保安措施等都是更好的。

别的小区300元/月，本小区则可以涨到600元/月。物业费可以分为半年交和全年交两种。如果半年交没有优惠，如果全年交可以减免两个月，相当于是500元/月。

人们自己会去对比的，因为跟几十万的房子相比，每个月多花200元的物业费怎么了？

我知道看到这里，大家还是会有很多疑问，比如说：怎样降低拿地成本？在哪里拿地？出现违约怎么办？别着急，继续往下看。

6.案例主角——开发商

毫无疑问，事情的成败全部在于开发商。如果开发商打算靠卖房子赚钱，那它就是普通的开发商，并没有什么特别的；如果开发商打算卖生活方式，那它就是中国未来二十年的风口制造者！

其实，马云说得没错，未来的房子必定是不值钱的。那么开发商为什么不能在房子不值钱之前打破人们的传统思维，直接实现免费呢？

在现在看来，这个想法依然是不可思议的。毕竟房子的成本无法降低，售价怎么可能是零呢？除非是开发商钱赚得太多了，准备做慈善，这才是有可能的，否则这是痴人说梦。

因为每平米上万元的房子，稍微降价一点点都会造成疯抢的局面。

如果把房子免费送给广大消费者，必然是一件非常容易的事。不过开发商无法从房地产本身赚到钱，因此开发商必然要让自身从传统地产思维中跳脱出来，成为真正的生活方式提供商。

什么是生活方式提供商呢？

也就是开发商以房子为入口吸引一群固定的人群，让消费者一生几乎80%的收入消费于此。

无论你是想抽烟喝酒还是烫头，亦或是游泳健身和瑜伽，甚至是出国旅游，我这里都有专业的服务团队带你飞。

这才是未来的趋势，也是各大巨头正在做的事情。

而房地产商是最容易截胡互联网巨头的行业，因此，眼光长远的开发商一定不是卖房子的，而是可以提供人们从出生到死亡一切服务的公司。

7.案例最佳配角——当地政府

如果一家开发商想要成为大型的生活方式提供商，最大的难题就是拿地太贵。

如果地价很高，那么免费领房也就将成为幻想。因此，北上广深之类的城市是不适合这种模式的。

拿地必须要在地价相对较低，甚至是低到接近于零的情况下才行。只有这样，企业才能有效控制成本。

什么样的地方地价才会如此低廉呢？

毫无疑问，必须是人口流出型城市或者城镇。

在人口流出的情况下，当地政府是存在一定的焦虑的，他们需要思考如何将流出的人口给争取回来，这是一项艰巨而伟大的任务。

站在当地政府的立场上，如果说可以帮助他们将流失的人口争取回来，那将会得到很大的政策优势。如果又可以为当地政府贡献几千万甚至上亿元的税收，那么毫无疑问，这将得到很多地方政府的大力支持。

除此之外，在大型商业综合体在当地建成之后，又会实现全镇大多数人的就业问题，这将是各地政府领导人更愿意看到的事情。

因此，在当地政府的支持下，开发商有望得到十分廉价的地。

按照目前的市价来算，商业用地价格要1000万/亩，工业用地为10万/亩（三线城市）。

如果开发商可以以10万/亩拿到地来开发，那么建筑用地成本将会大大降低。对于几十亿的总投资，上亿的拿地费用就仅占一小部分。

8.大型商业综合体——特色小镇

现在我国特色小镇项目四起，各地也是做的风生水起。归根结底都是为了提高人气，拉动消费而做。

实际上，很多是没有起到作用的。因为，特色小镇在建好之后，房价依然不便宜，关键位置还相对较偏，特色小镇没有发展起来就很正常了。

此外，很多特色小镇并没有多少特色，以至于消费者的粘性十分弱。

万达曾经有句广告词十分霸气“万达所指，繁华所至。”

事实证明，万达真正做到了它广告语中的样子，万达所在之处，周围房价必涨。

万达的成功跟它的定位不无关系，它主要定位于年轻时尚的城市白领。这个群体在二三线城市中是一个巨大的群体。

同样，免费领房的特色小镇就是一个强化了的万达广场，因为这里的房子可以免费领，而且消费者被特色小镇深度绑定30年，每个月都有固定的消费额度。

9.位置决定一切

做线下店，最重要的只有一条，那就是位置。位置意味着人流量，有了人流量，盈利才是有可能的。

同样，特色小镇也不是随便一个地方都可以做的，北上广深做不起，没人的地方不值得做。

所以，特色小镇的位置选择也决定了项目的成败与否。

如果特色小镇项目就在二线或者三线城市，那么拿地价也不会太便宜。即使是在城市郊区，那么拿地价也不可能可以便宜到忽略不计。

这么说，是不是意味着特色小镇就要真的找一个偏远小镇来做呢？

那里确实可以拿到便宜的地价，但是却很难吸引有消费能力的人过去！

因此，特色小镇一定是围绕着较有消费能力的城市而建，主要目标群体就是那些追求时尚和生活品质的人群，但是目前口袋钱并不是很多的人。

一般来说，特色小镇的位置最佳是处在城市边缘20公里以内的地方。如果交通方便的话，住在特色小镇到城里上班只需要半个小时的车程就到了。

只有考虑到了这群人的生活习惯，才能够真正吸引他们过来安家落户。

你愿意在你上班开车半个小时的地方免费领一套房吗？

10.投资成本核算

既然是特色小镇，那就要有个小镇的样子，初步规划面积为3平方公里左右，大约4500亩。按照每亩地10万元的成本核算，特色小镇土地成本需要4.5亿左右。

特色小镇的风格要结合当地的人文特色，再加上当前抖音主要流行的风格元素。目的是吸引更多城里人到达这里消费。

一个4500亩的特色小镇可以拿出500亩专门用来建造免费楼房，剩余的4000亩则是用来建造配套设施，比如：大型超市、酒店、餐厅、KTV、电影院、游乐园、过山车等一应俱全。

500亩地建造成本主要由开发商承担，总建筑面积为100万平方米，可以容纳1万多个家庭在此安居。

按照建筑成本每平米3000元计算，总的建筑成本为30亿元。这个项目可以分为四期建造，一期建造费用为7.5亿。

至于一些吃喝玩乐场所，开发商完全可以采用与其他大型集团合作，即对方出资，开发商建造的模式，最终开发商持有相关集团股份，等待后续分红。当然也可以采取开发商自己先行建造，后续出租或者出售给相关集团，这个需要开发商自己衡量计算哪种方式最划算。

这么算下来，开发商的前期成本大约在12亿元左右。

11.房子完全无套路免费领取

既然房子是免费领取的，那就必须无首付、无贷款、无套路的领取。

唯一的要求就是需要与开发商签约30年，每月完成相应的最低消费金额。

大型超市是由开发商独家建造，因此超市成了开发商投资回本的利器。

请注意，这里只是回本哦，并不能赚钱。

由于一套房子的建造成本为3000元/平米，加上土地费用，每平米大约在3500元/平米左右。不过对外宣称市场价10000元/平米。

假如一个人领取了一套80平米的房子，那么开发商的成本是28万。这也就意味着开发商需要通过未来30年将这28万元以及利息赚回来。

那么超市需要考虑的就是未来30年如何赚取消费者56万元？

假如超市的综合毛利率在25%左右，那么想要赚56万就需要消费者30年内共消费224万元，平均每年为7.5万左右，平均每个月需要消费6250元就可以了。

问题来了，现在有一家配套设施超级好的地产，吃喝玩乐一应俱全，市场价每平米要10000元，而现在只要工资收入还可以的白领就可以免费领取一套房子，如果是你，你会去领取吗？

如果不领的话，那你就要继续花着2000元的价格租房，省吃俭用的攒钱买房子。等你好不容易攒够首付的时候，你会发现房子又涨价了，你体会过那种绝望吗？

关键这一年来，你会发现你的生活质量简直没有质量可言，全部是生活的苟且。

12.最低消费金额花不完怎么办？

有时候我们节俭惯了，虽然月入过万，但是依然喜欢攒钱。

假如我们领了一套80平米的房子，每个月“大手大脚”的去花，也不过才3000元左右。还有3250元花不完怎么办呢？

那么请问我们有没有亲戚、朋友呢？有没有同事呢？

我们大可以将这些票券转让给我们的朋友或者同事，前提条件就是用打折的方法给他们，这样也特别容易处理掉。

比如说你将3250元的票券以八五折的价格给朋友们，他们是不是也特别愿意购买你的票呢？

毕竟原本需要3250元的东西，他们在买了你的打折票之后，只需要花费2762元就行了，一下就省了487元，这是大家都开心的结果。

相当于你现在住的房子在没有交首付的情况下，一个月的房贷为487元，这种好事哪里找去？

13.裂变才是模式的核心

有人可能会说，开发商是傻吗？为什么故意设置这种不赚钱的模式造福于民？

殊不知这套模式最核心的一点就是裂变效应，一个人的券自己花不完，分享给一个朋友，那么就会带来一个朋友的人流。假如说他把3000元的购物券打折“卖”给三个同事，那么她一个人将会为特色小镇带来三位外部人流。

按照规划，这个小镇计划容纳1万户家庭，大约4万人口。假如一户家庭可以每个月裂变三户家庭，那么1万户家庭也就将裂变至4万户家庭，影响16万人。

哪里有人流量，哪里就有商业机会。

试问有多少大型超市，每个月可以吸引16万个不同的人到店购物？假设平均每个人每个月到超市10次，每个月将会有160万的人流量。

14.启动招商工程

假如你是做酒店的，看着某个地方每个月有160万人流量，你会无动于衷吗？

假如你是开电影院的，看着某个地方每个月有16万人流量，你会毫无感觉吗？

假如你是开美容院的，看着某个地方每个月有16万人流量，你会错失良机吗？

随着聚集效应的形成，会有相当多的大的连锁公司想要入驻，此时便可以开启招商工作。

特色小镇的主旨是打造一个满足人们休闲娱乐生活的生态园区，铺位非常紧张，资源非常有限。店铺的入驻将会采用收取入驻费的形式来进行。

在某些特殊领域，特色小镇将会采取唯一性经营原则来保证入驻商家的利益。

举个例子，特色小镇内只准备引进一家电影院，那么万达电影、苏宁电影等将会采取竞价的形式来得，入驻费用的参考金额为500万元。

假如说最终万达电影以1000万元的价格赢得了电影院的经营权，那么小镇将会专门留出相应的区域租给它，租金另算，另外特色小镇还要占到整个项目5%-15%的股权。

再举个例子，特色小镇每个月都有如此巨大的人流量汹涌而至，做广告肯定是个非常不错的生意，广告公司也会蜂拥而入。此时，若采用招标的形式来只征用一家广告公司的话，那么将会形成垄断的局面，假如我国最大的户外广告提供商，A股上市公司分众传媒想要进入的话，那也就需要先交纳1000万元的入驻费，一次性缴纳，终身有效。

也许有人会说，这入驻费也太贵了吧？

是不便宜，但是要知道这是特色小镇给予该商家特殊的保护。因为在人来人往的特色小镇内，你是独一份，这个价格并不过分吧？

如果特色小镇可以签下300家这样的企业，那么收款就可以达到30个亿。

实际上，这才是公司主要的赢利点。

如果对于互联网敏感的人可能会察觉这种模式与微信是一模一样的。打开微信，我们会看到微信中的第三方购物平台有京东、拼多多、滴滴等。

这些企业有什么特点？

腾讯都给这些企业提供流量入口，而且腾讯还是这些企业的股东，甚至是大股东。而且这些平台都在各自领域具有唯一性。

11.购物券的设计

每位领房者会在领完房子之后领到自己需要消费的任务，比如每个月需要消费8000元，我们自己在超市消费了4000元，剩余的4000元券送给了另外4位同事。

在这里需要注意的是，购物券可以购买超市里的任何东西，但是也仅限于买超市里的东西。

比如说我们在超市里买了一大堆我们的日常用品之后，我们饿了，特别想吃火锅，那么我们就需要额外花钱再到火锅店里消费了。

吃完火锅之后，我们又想喝奶茶，此时又会在奶茶店消费。正在我们喝奶茶的时候，我们又遇到了一家“小镇孩子王”，专门让孩子们玩耍的地方，你家孩子又特别想玩，那只能说玩吧！

其实，购物券也只是一个吸引用户过来的强制性举措而已。在消费者过来之后，就会发现原来需要额外消费的地方还有这么多。

可能有的城里人本来准备来超市购买1000元的东西，结果一不小心就会多花1000元在吃喝玩乐上面。

这才是购物券最大的魅力所在。

12.融资才是王道

经过仔细核算我们可以发现开发商如果招商计划顺利，可以在三年之内实现回本，此后每年的房租收入和超市收入都可以算是净利润。

即使是这样，也有人会质疑这样回本太慢了，因为现金流就是房地产企业的生命。

但是请大家不要把目光看得太近，因为适合做特色小镇的地方不可能只有一个地方，找出50个类似的地方是不成问题的。

在第一个试点成功之后，企业马上就可以融资搞第二个特色小镇。虽然自己只投资了34.5亿，但是对外一定要会吹，100亿的投资是要有的。

第一期先融40%，那么可以拿到40亿元来建造第二个特色小镇。

就这样，在开发商自己没有投入一分钱的情况下，就可以拥有第二个、第三个、第四个特色小镇，关键是开发商可以占到60%的股权。

13.出现逾期怎么办？

有人可能会说：“每个月强制消费10000元太贵了，很多家庭负担不起的！”

没有错，这套房子也并不是给所有人准备的。

假如说让没有偿还能力的人领取了，最终还是要扯皮，所以，在领房子之前是需要先看一下消费者的资质问题的！

比如说：同样一套80平米的房子，市场价为80万元。未婚的人来领房子，那么近三年内，每个月的工资平均在20000元以上，这样他就可以免费领取了；已婚的人来领房子，夫妻双方的收入最好在250000元以上；当然了，对于那些家里是独生子的，父母有退休工资，且家里没有贷款的，只要家庭收入每个月在25000元以上就可以了。

只有引入一些硬性条件才能尽量减少违约现象的发生。

事先的协议中也会跟业主明确指出，如果规定的期限内没有达到相应的消费金额，那么地产商有权收回自己的房子并且转售出去。

也可能有人说：“你这房子也太贵了吧？我的工资没有达到要求啊！”

好说，你可以退而求其次，领一套面积小一点的。比如说60平米的房子。

假如你家的人口较多，则可以领一套120平米的房子，只要收入够高可以支撑就行。

如果一个家庭收入刚好够强制消费线，通过虚假的银行流水拿到房子，如何才能确保房子不被收回去呢？

只要你能将强制消费金额转让出去就行了。举个例子，你们每个月收入10000元，可是家庭只需要消费5000元，还有5000元的强制消费券可以用8折的价格转让出去，让其他人帮助自己消费。这也可以完全可以的。

综合下来，地产商通过一套房子锁定了消费未来30年的消费方式，是一笔稳赚不赔的买卖。同样无房一族可以用较低的投入拿到房子，而且还能享受到高品质的生活。

这样岂不是一举两得？

所以，如果可以免费领房子了，你是否会去领一套呢？

免费领房子的想法并不是最近才有的，我好几年前已经在酝酿设计了。只不过没有遇到合适的房地产开发商合作。现在我就把我的这个商业模式进行公开，让所有人都能从中获得启发。

我们看到的只是一个比较简略的版本，因为很多细节只适用于房地产行业，我也就没有进行填充。

通过免费领房子这个案例，我们可以知道这套商业模式运用了免费、零售、入口、金融、实体、闭环、社群、爆品、跨界、生态、算账等多个元素。

如果房子都可以免费，还有什么是不能免费的呢？现在就来想一下你现在做的产品能不能免费？免费之后怎么盈利？

深度思考之后，定会有大收获！

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，用资本思维与创新模式融合，全世界都是你的舞台！

在新商业的世界里，没有被淘汰的行业，只有被淘汰的产品和过时的商业模式，未来所有的商业竞争都会聚焦在产品创新和模式创新上。

一家公司或一个老板，如果创新能力短缺注定会提前败下阵来，请记住没有创新力，哪有想象力！

新政一年半，深圳6成二手房按参考价卖了！有中介俩月开一单

近日，国家统计局公布全国70个大中城市商品房价格变动情况。深圳成为一线城市中二手房唯一下降的城市。

距离深圳出台二手房参考价新政已有一年半时间，期间二手楼市发生巨大变化：二手房价曾连续11个月下降，而后在2022年4、5月又小幅回升，但坚持未久再度连降2个月。据乐有家研究中心数据显示，7月，深圳约6成房源以接近参考价成交，挂牌价与参考价差距在10%以内的房源同比上涨一倍。

当前深圳二手房市场的真实情况如何？近日，南都·湾财社记者走访了深圳多个二手房片区。

成交量价齐跌

有地产中介两个月才开一单

春江水暖鸭先知，身处一线的地产中介们对二手房变化感知最为清晰。

“我们门店有同事在前几年市场最好的时候，年收入能有7位数。”说这话的时候，老谢的脸上闪过几分骄傲但很快消失不见。8月15日，当南都·湾财社记者以购房者身份在南山看房时，已在深圳有7年地产中介从业经历的老谢接待了记者。

翻篇过往，当记者问及本月业绩时，老谢却显得有些无奈。原来他们门店这个月仅店长成交一单，而老谢本人平均需要两月才能成交一单。“以往深圳一个月能成交5000多套，现在却连一半都不到”，老谢苦笑。

门店成交量的下滑背后，是深圳二手成交量的整体下降。南都·湾财社记者查阅了一份来自乐有家研究中心的最新报告，数据显示深圳二手房成交量已连续两月下滑，7月全市仅成交2036套房。

在成交量连月下滑的同时，二手房价也“扛”不住了。几天前，国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。四大一线城市中，只有深圳7月的二手房价全线下跌，环比、同比分别下降0.5%及3.5%。

具体来看，据中原研究中心数据显示，7月深圳二手住宅套均总价为807万元，环比下降0.1%。这即是说，7月买一套住宅的平均总价比6月减少了近8万元。

“参考价政策后，二手房成交难度明显增加”，老谢摊手。他说，很多人不是不想买，但实在是因为首付要补高额差价而感到“压力山大”。

据了解，2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布了全市3595个小区的参考价。该机制成效显著，据乐有家数据显示，今年7月，深圳约6成二手房以接近参考价成交。

老谢表示，虽然参考价机制出台让二手房成交变得困难，但实际上卖房的人和买房的人都挺多的，只不过各自的心理预期价格达不到一致。

“深圳现在的参考价较低，很多客户都在等待调价。”尽管行情萧条，但老谢凭借在深圳多年的买卖二手房经验告诉记者，现在处于调整期，正是买房而非卖房的好时机。

挂牌价普遍下调

成交TOP10小区挂牌价同比都降了

并不是所有片区的二手房都面临着尴尬。

从乐有家研究中心的数据中可以看到，尽管深圳二手房挂牌价普遍下调，但不同行政区的降价幅度仍有较大差异。比如作为上一轮深圳上涨周期中房价上涨较多的区域，深圳参考价出台前期，福田、南山、宝安约80%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上。一年半后，福田、南山、宝安仅有60%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上，挂牌价出现了普遍的下调。

“目前南山的挂牌价没有降太多。”南山德祐某门店的经理向记者表示，“南山、宝安这边很多业主在三年前高位接盘，现在不愿意亏本卖，所以价格还是偏高。”

该经理向记者列举了一个楼盘的案例，“比如诺德假日，当时我们都觉得配套环境并不算太好，结果2019年-2020年间，诺德假日花园小户型的单价从8万多涨到了最高成交价15万元/㎡，现在业主最低挂牌13万元/㎡卖不出去，指导价只有10万元/㎡，接盘的成本太高，挂低了业主亏得又太多，实在是很尴尬。”

而以老谢的经验来看，一般南山的报价基本是参考价的1.3至1.4倍（即溢价30%-40%）；实际成交的话，1.2的系数已经是比较理想化了；如果是1.1，那就是业主很急卖；而像一些条件不那么好的房源，比如楼层比较高、又是楼梯房，就可能与参考价基本持平，且在此情况下几乎没有再砍价的余地。

“不过这个要分地区”，老谢道。比如像龙岗或者坪山等远一点的地方，二手房的报价有可能会低于指导价。

从乐有家统计的“深圳二手住宅热销楼盘TOP10挂牌价变化”中可以看到，TOP10楼盘近1年的调整幅度都在下行，其中龙岗横岗的振业峦山谷花园以9%的下降幅度排名第一。

记者了解到，振业峦山谷花园目前87㎡的3室2厅业主挂牌总价最低去到330万，折合单价3.76万元/㎡，而该小区目前的参考价为3.75万元/㎡，业主还能谈价的情况下，该房源的实际成交价可能会低于参考价。

参考价会不会调整？

专家：实际操作中可能已变化

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，深圳房价略微下跌是正常的，况且仅一个月的数据很难说明问题。对于未来二手房价的趋势，他认为房价还是会继续坚挺，尤其是对于深圳这类重点城市。

在实际成交中，二手房受参考价影响显著，近期不少城市在实际执行层面均出现了参考价取消的情况。来自克而瑞研究中心的最新数据显示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

值得一提的是，7月份开始，上海“三价就低”政策中的地涉税评估价，已经比之前有一定提升，贷款额度有了明显增加。这一消息也被部分业内人士解读为上海二手房政策出现“松动”的标志。上海二手房市场因此实现了回暖，在刚刚过去的7月份，上海二手房成交量接近2万套，创下近一年来新高。

而在深圳，在记者走访中从一线中介了解到，目前深圳二手房在具体贷款的审批方面较为宽松，“流水这方面差不多就可以，不一定非要两倍。”前述南山的中介向记者表示，“贷款审批的话可能没有之前严格了。”

针对深圳二手房政策，尤其是涉及参考价的部分是否会调整的问题，严跃进向记者说道，深圳没有公开发文，但在实际操作中可能已经有所调整。关于参考价、限价政策、二手房评估价，以及贷款跟二手房评估价的关系，总体来讲趋于宽松，对于贷款份额的增加等都具有积极作用，这些都是值得肯定的地方，有助于促进整个房地产市场，包括二手房市场交易的活跃。

南都·湾财社记者孙阳见习记者陈镜安

靠拼单，我在北上广买了房

本文章为“一条”原创，未经允许不得删改、盗用至任何平台，否则将追究法律责任。

据CBND2016-2019年的数据显示，

按照城市平均可支配收入以及二手房均价计算，

年轻人想要全款买一套80平的刚需房，

在北京、上海、广州分别需要工作

71年、65年、115年。

“拼单买房”一族诞生。

毫无血缘关系、没有婚姻契约、拼单“上车”，

利益有保障吗？房产会有纠纷吗？

一条采访了3组位于一线、新一线城市的“拼房族”，

与他们聊聊拼单买房的“喜”与“忧”。

编辑：秦楚

责编：陈子文

北京102㎡精装住宅，总价870万；

2022年买入，2025年交房

北五环望春园、茉莉园、亚运村……是我和小白拿着北京地图筛选出来的仅有的几个可以“拼房”的区域。

在北京能留给我们选择的地区其实就那么几个，我们倒是想去海淀买房，但那房价让人望尘莫及。

为什么会决定“拼单买房”呢？

我和小白是发小，从武汉到北京，算是名副其实的“北漂”。我们都在互联网行业，工作五年手里都各自攒了一些钱，但还远远负担不起北京的房价，之前也没敢奢求过。直到我们身边的同事、朋友这两年都开始着手买房。

我们发现身边其实不乏“拼单买房”的案例，有不领证的男女朋友拼房的、也有像我俩这样十几年好友拼单买房的。

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jif日常记录的北京街景

今年年初，我俩观望了一下北京房市，相比前几年较平稳些，有一天正上着班，小白突然发来消息：“要不一起拼着买一套？”

顾虑肯定有。我最担心的是：如果后期我们关系有变故，房产如何处理？

有问题就解决。我便上网搜索，也咨询了律师，发现一个关键点：如果是婚姻关系下购房其实风险更大，和朋友拼房只要划分清楚，反而可以分担风险。

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二人购买的户型样板间示意图

于是，今年4月我们启动“拼房买房”的计划。揣着350万的首付预算，在北京，我们开始了持续3个月的看房史，从4月一直看到6月，节假日也没落下。

先去的北五环。最开始我俩的目标是二手房，觉得简单装修一下就可以入住。然而看二手房不亚于玩“大冒险”。

中介带我们去看的二手房奇形怪状的，房子里有棱形、锐角、梯形，还有像龙虾触手的形状；有基本没有采光的，整个屋子乌漆嘛黑；还有一次去了一个二手房，民工还上下铺式住在里面，我们推门进去的时候，他们正好在面无表情地吃面……

4月底，在望京新城，我俩终于看到一个比较干净、方正的房子，甚至还有一个阳光房，小区容积率也不错，那是我们最接近签约的一次。但因为价格谈判，一直僵持不下。

后来听说阳光房和赠送面积都是违规搭建，如果物业干涉，这几处最吸引我们的空间是需要拆除的，有种“劫后余生”的庆幸。

在“拼房买房”的每一步上，我们都十分谨慎，生怕被骗了。

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jif的看房笔记

俩月之后，我和小白都对二手房有些疲了，我们开始转变方向，看期房。

我们调研了北京离城区近一点的所有新盘信息，崔各庄附近的楼盘是我俩能买得起的。

这和看二手房的时候完全是两种体验！

整个售楼处金碧辉煌的，大厅桌面上都摆放着香薰，销售员带我们去看样板间，里面还带有酒柜。

其中102平的卖得最快，这个地段不到10万/㎡、且是精装，性价比极高了，而且不用像买二手房那样考虑它是不是“满五唯一”和贷款额度（北京新房可以四成首付贷款无上限，二手房贷款有上限，五环内303万，五环外243万）。

综合考虑和对比后，我和小白一拍即合，102平、两室一厅、870万，我们“上车”了。

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二人最后签约购房合同的大楼

定了房子后，我俩开始凑钱，各自能拿出的现金、能从基金和股票里套出的钱、从期权里能兑出来的钱、两家父母能借的钱……

小白负责做公开账目表，我俩都可以随时看到钱的情况。我们首付比例为4：6，我出4成，小白出6成。

最后我凑了100万，找我爸妈借了20万；小白凑了80万，找他爸妈借了150万——首付350万交上了。

我们用组合贷的形式，每个月贷款3万，明年开始还贷款。我俩会准备一个专门还贷款的卡，每个月往里转钱，到时候会根据双方具体经济状况协定还款比例。

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二人签署的《购房协议》样本

房产证上，只写了小白的名字，因为他有北京的五年社保和居住证。但我不因为房产证名字而担心。交首付前，我们就去咨询了北大法律系的朋友，签了一份《共同购房协议书》。

协议中，明确规定了包括房屋权利、出资情况、处置资金分配、履约责任、协议变更或解除等。还规定了如果其中一方想要处置房子，若没有协商一致，则需付20万违约金给另一方。同时，也明确了等我的居住证办理下来后，房产证上需再加上我的名字。

签约完成的那天，销售给了我们一张600块钱的海底捞卡。我俩之前去海底捞从来没有吃到过600元，就很“小市民”，那天进去高兴地一通点，晚上撑得睡不着觉。

拼房买房后，我和小白打车不再打优享，开始研究各种优惠券怎么用，毕竟咱以后也是有北京房贷的人了！

广州89㎡精装住宅，总价98万；

2019年买入，2020年交房

活性炭包、巴斯夫油漆、综合工具箱、榻榻米床架……

这是我和为“拼”下来的房子买的各种软装清单，细致到一卷美纹纸、一把热熔枪都“榜上有名”，每一项物品都被我们清清楚楚地记录好购买日期、渠道、价格。我们会把这些费用AA平均到我俩的装修费支出里。

上千块的东西，例如买的大型电器类我们会当场进行AA结算，如果是小件物品会存在表格中定期结算。

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俩人的装修购买清单

我和从大学毕业就一直一起合租、群租，7、8年的租房生涯，让我们辗转遍了工作地周边大大小小的出租房。也想买房，但工资永远跑不过房价。

两三年前，有一天我在网络上看到“拼房”的概念，那个时候相关资讯并不多。我和开始研究琢磨这事，对这个方法既充满期待又很犹豫。但一直只停留在讨论阶段，没有具体计划。

直到2018年，我把脚摔断了，那段生活经历使我下定决心，迈开了拼单买房的第一步。

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萌萌兔和现在的家

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家中大大小小的软装都是她们一点点添置的

当时我们租在一个九楼无电梯的老公房里，每个星期我都需要去医院换药，每一次都要花很长时间从九楼拄拐杖跳下去、再跳上来，有时候还需要麻烦背我一段路。

在家里躺了两个月后，我感到真的住够了二手房和老破小！伤好后，我和说，“要不我们试试拼一套房吧？带电梯的那种。”

于是我和“兵分两路”，我负责在各种网站、APP、中介朋友圈上看房，她负责跟着中介了解每个地区的买房利好政策。

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窗外的周边环境

相比北京、上海、深圳，广州离市区远一点的地方的房价不算高。我们主要目标是新的楼盘期房。

开始看了两套公寓，但是地理位置、内部结构等我们都不是很满意，回来的路上坐在中介的小电瓶车后面，其实有点灰心。

第三次看房，就是我们现在的家。环境、格局、房屋性质都符合我们的标准，所以没有太多犹豫就定下了这套房。虽然离市区远些，但89㎡的精装，总价98万。

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客厅里二人打造了一个学习和观影区

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装饰家的同时二人还成为了兼职家居博主

签约前，我们签署了一份《合资购房协议书》，协议书一共四份，我们和双方父母手里都保留一份。

因为希望保留我的公积金首套房贷款资格，协商下，约定房产证上只写一人的名字，用她的名义贷款70万。

房产证下来后由我这边进行保管，与房子相关的联系信息写的名字，但是电话留我的——有关房子的所有事项双方之间都存在一个“羁绊”。

首付我们一共付了30万，AA平分，一人拿五成。

每个月3800块房贷，一人一半。

我俩还建立了一个共同还房贷的账户，每个月我们把钱打进去，水电费、物业费支出也在卡里扣除。

所有在房子上花费的东西都数据化、纸质化，“拼”得明明白白。

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二人会根据季节变化更换家中软装

我俩短期或者近几年内暂时没有结婚的打算，但也讨论过万一结婚的情况：如果其中一人结婚了，另一个人可以继续居住，不因为其中一人结婚就卖掉房子，把这里当作是给自己的一个“落脚点”。

毕竟在我们这个年龄，在外面漂泊了这么多年，有一个避风港，是很重要的事情。

交房的那天我们双方都是全家出动，我先生、婆婆，朋友包子的先生都一起来了，她父亲因为无法到现场，还开了个视频体验了一把“云交房”。

对于“拼房买房”，我和包子始终都是比较轻松的态度，但是我们父母一直顾虑比较大。当时房子签约，我们完全听从售楼处人员的“招呼”，刷卡、签字、按手印……没什么犹豫的。但我爸爸和她妈妈非常紧张，一直在我们旁边念叨“这件事靠谱不靠谱”，每一个环节都在一旁看了又看。

最开始我们提出想要“拼房买房”的时候，我妈很是担心，问我：“你们关系再好，也只是朋友，以后各自组建家庭后，房子怎么办？算谁的？风险谁承担？”

而这个“拼”来的房子恰好见证了我们从单身到已婚。

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俩人去新房隔壁邻居家参观作为以后的装修参考

我们是八年的好友，2018年大学毕业工作一段时间后我和包子各自攒到了人生中的第一笔“小钱”。回成都之前，我在上海工作，最开始在东方卫视实习，为了省钱在8号线附近租合租房，环境一言难尽。后来搬出去租了单人间，房租又变成了当时最大的开销。

2019年1月，买房的想法慢慢冒了出来，有一套房子，好坏都是自己的，一不用付房租，二没有谁能让我搬家。

考虑到手头上的钱不多，我和包子先是提了一嘴“拼单买房”的想法，包子的反应没有我想象中的惊讶。

我们身边女孩买房的几乎没有，除非家里条件好，靠自己买房的特别少，可能千分之一？

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签购房合同当天R发了一条朋友圈纪念

抱着试一试的想法，我俩先是看了一圈成都的购房政策，两年社保的限制让我们没有条件买住宅，于是我们决定去公寓地产那边“碰碰运气”。

地产中心的讲解员告知我们，如果双方都没有结婚，同性可以一起购房并且双方同时登入房产证，而当时我俩都单身，“拼房买房”这件事就这么定下来了！

我们选房的考虑主要是地理位置，最后选定了位于理工大学附近的一套公寓。

因为买的时候盘要截止了，我俩比较幸运，一万四一平拿下了这套房子，首付加税一共需要37万左右，一人平摊18万出头。但当时我突然遇到了一些变故钱不够，包子去找她爸爸借了10万块钱先垫给我。

包子其实是典型的金牛座，在花钱上面清算得非常仔细，就算是亲老公，也休想多花她一分钱，但是借这10万块钱的时候她连借据都没有让我写。包子作为主贷人，我作为共贷人，贷款10年，一人一半房贷，有了属于我们的安身立命之所。

基于互相信任，没有公证、没有协议，我们就这样“上了车”。

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购房合同中的户型图和二人共同签字

当时我们想也许这就是我们这辈子唯一一套房，以后也许会嫁人、结婚，但也是跟两边的家庭一起去买，不太有可能再去买一套属于自己的房子了。

没想到，从签约到交房，这一等就是三年。

在等交房的三年里，我和包子都遇见了各自的“另一半”，有了自己的小家。

2021年我遇见了现在的先生，谈婚论嫁前，我告诉他我和朋友婚前“拼”了套房子，还需要还10年贷款。先生很尊重、理解我们的做法，这也让我有一些感动。

其实结婚时，我也做过最坏的打算。我当初没有做婚前财产公证，万一未来真的遇到婚姻问题，我愿意签字放弃这套房子，把房子整个转给包子。

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R在自己婚礼后将手捧花留给了即将举行婚礼的闺蜜

今年10月包子即将举办婚礼，我们的房子也交房了。交房当天，包子激动得把19年买房签约时发的朋友圈，重新找出来截图又发了一遍。我俩还兴冲冲地跑去吃了一顿火锅，特别热，但是我们一直在“傻笑”。

“拼房买房”对我们来说最大的意义，可能就是两个女孩，能拥有一套房产证上是我们两个人名字的安身之处。

拼单买房“过来人”的建议

1.拼单买房优先找三观一致的人，相互了解、足够信任，如双方父母辈相识，可加强制约，降低一定风险；

2.做最坏打算与设想，分析自己是否有抗风险能力，如果无法承受，不要有侥幸心理，马上停止；

3.即使是拼单买房，不要把全部资金投入，手里保留一部分流动资金，防止地产暴雷被套牢；

4.考虑好首套房贷款利率、首付比例、契税、购买资格等问题，全面了解每个城市首套房政策、利好政策后再做决定；

5.相关的利益分配需要签合约确定，包括房屋权利、出资情况、处置资金分配、履约责任、协议变更或解除等，彼此都有保障；

6.还贷或首付款交易时，需备注对方姓名、身份证号以及款项用途，依次具有法律效应。