一辈子还房贷？40年贷款与30年的“差距”

生活中我们离不开一所合心意的房子。很多年轻人在买房能力上还差点所以选择了贷款方式，不过在近日“专家建议还房贷时间延长至40年”这样的建议你接受吗？到底合不合算目前房屋按揭的贷款年限最长为30年市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。如果30年和40年让你选择你会如何做决定呢？不同贷款期限下房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款贷款期限为30年按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元还款总额为1781537.19元每个月还款4948.71元。我们再来看看40年总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元每个月还款4367.88元，贷款年限增加了10年支付利息也在增加而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

还款时间你如何选择与30年贷款相比40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。大源按揭总经理郑大源表示：“贷款年限从30年延长到40年应该说初衷是希望减轻月供压力仿佛忽悠效果，不过实际上会有问题存在。”第一就是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房申请40年贷款64岁的他早已经到了退休年龄。不得不说他的一生都在还房贷！

还款压力也会增加第二就是借款年限太长也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险导致金融风险可能会大幅提高。大源按揭总经理郑大源还说，“在过去的房贷历史中很多借款人都希望申请较长的年限，而30年的贷款年限大家都已经接受了。很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清或许是收入增加不想继续支付利息；或许是房子卖掉需要提前结清；还有一部分人是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。所以40年的贷款年限实质意义不大。”第三就是利息的问题在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金这样就会增加借款人的还款利息加大还款压力。

弊端大于益处大源按揭总经理郑大源说：“如果要降低借款人的负担方法很多比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本这样可以更有效地降低借款人还款压力也不会过大增加金融风险。”今年6月，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。这个产品面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新“灵活还、自由还”值得选择。

如果你申请“安居贷”可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，不仅可以降低你的还贷压力还可以满足刚需购房的需求。不知道你对于这个产品作何敢想呢？

农民背负30万贷款上征信黑名单 兰州农商行被判赔偿精神损失5000元

在大家的普遍印象中，没有稳定工作的人，要想在银行申请到贷款，并不是一件容易的事情。

但是，让马回春没有想到的是，自己一个长期在家务农的农民，竟然能在兰州农商行有高达30万元的贷款记录。

这笔贷款逾期未还后，马回春被兰州农商行上报到央行征信系统，从此背上不良征信记录。

直到两年前，马回春去银行办理住房贷款，查询征信报告方才知晓，自己名下竟存在高额贷款，同时自己还被送上征信“黑名单”。

80后农民被贷款30万

马回春是1983年生人，长期在家务农，是甘肃省康乐县一位地地道道的农民。

2020年，马回春想买房子，准备向银行申请住房贷款。此时此刻的他，并不知道自己名下还有逾期贷款存在，直至为了办理房贷查询个人征信报告。

征信报告出炉后，透露出的信息让马回春大跌眼镜。报告显示，其在2015年9月份向兰州农商行申请借款30万元，借款的期限是1年。

也就是说，这笔借款早在2016年就已到期，马回春查询征信的2020年，借款已经逾期了4年时间。

名下背负30万逾期贷款长达四年时间，但马回春对此竟浑然不知。

马回春表示，其从未在兰州农商行处办理过贷款。长期以来，自己也从未收到过兰州农商行要求偿还贷款的通知。

众所周知，一旦被金融机构送上央行征信“黑名单”，银行是不会给办理住房贷款的。

为了买房不受影响，马回春曾多次找兰州农商行沟通，要求消除自己名下的不良征信记录，但对方以各种理由推诿，不予解决。

无奈之下，马回春为维护自身合法权益，只好将兰州农商行告上法庭。

赔偿精神损失费5000元

2022年1月，兰州市城关区人民法院对这起案件立案受理，并进行公开庭审。

日前，关于这起纠纷案件的一审民事判决书终于在裁判文书网上被公布。

针对马回春的起诉，兰州农商行辩称，和马回春发生借款关系的是兰州市七里河区农信社，而非兰州农商行；根据借款资料，马回春在该农信社借款30万元，贷款发放至其农信社账户，根据规定及常理，银行卡只能本人办理，是否存在马回春故意将身份证及银行卡给他人，以其名义贷款的情况？

兰州农商行还表示，举证责任在于马回春，其应该提交相关银行卡的流水，在马回春和七里河区农信社的借款合同没有被认定无效或撤销前，马回春的诉求没有依据。

经查明，2015年11月，兰州农商行获批开业并设立分支机构，原兰州市七里河区农信社改为兰州农商行七里河支行。

与此同时，经有关司法鉴定中心鉴定，兰州农商行提交的相关借款资料证据中，关于“马回春”的签名及手印，并非马回春本人所为。

也就是说，申请30万元借款时，借款资料上签名和按手印的并不是马回春本人。

法院认为，公民名誉权受法律保护，受到侵害时有要求赔偿的权利。

马回春否认借款资料上的签名及手印，经鉴定，相关签名及手印也确实非马回春本人所为。因此，马回春和兰州农商行之间被法院认定不存在借款法律关系。

法院进一步指出，兰州农商行以马回春借款未还为由，将其纳入银行征信系统不良记录，使马回春信誉处于非正常状态，信用评价被降低，无法行使相应权利，对马回春构成侵权，应承担侵权责任。

于是，法院作出判决，要求兰州农商行删除马回春征信系统中的不良贷款记录，向马回春支付精神损失费5000元，并在媒体刊物上公开赔礼道歉。（文中马回春为化名）

解读｜2023年房贷利率会大降？极有可能，但非所有购房者都受惠

2023年元旦，存量房贷利息要降？这只是个美丽的误会而已。

每年的1月1日，迎来的只是部分房贷客户的利率重新定价而已。

根据有关统计数据，90%以上的存量个人房贷都已转换成了浮动利率挂钩LPR（贷款市场报价利率），一般也选择将每年的1月1日作为房贷利率重定价日。

再过几天就到2023年元旦了，2022年四轮降息后5年期LPR累计下浮35个基点，重定价日后月供将迎来新年首降，但并不是2023年的降息。

当然这只是存量房业主苦高利率久矣的一个缩影，很大一部分业主房贷利率都是在5.5%-6.5%之间，而2022年几轮降息后，11月全国首套房贷款平均利率已仅为4.17%。

所以，2022年提前还贷、转贷等话题也都是爆火，但似乎并不具备普遍操作性，大家最关心的还是2023年，存量房贷利率会不会下降？

爆火的“提前还贷”与“转贷”，并不适合大多数人

提前还贷自不用说，这个需要经济实力支撑。

或者这样“把5.88%的房贷利率直接转成4.1%的按揭利率，轻松帮助客户节省几十万”的诱惑广告在线下爆火，让房贷利率高位站岗的购房者也着实心动。

为什么？切中痛点啊，疫情之下，收入减少、对未来预期的不确定性，最直接的表现就是收紧钱袋，这个一年省2000多跟一年省10000多那还是明显不一样的。

但是呢，“转贷”这个事并不适合大多数人。

顾名思义，“转贷”就是重新申请一笔新的贷款替换老的贷款，该操作确实可为贷款者节省一笔不小的成本，但却有着不少的限制条件。

首先，这个是有违规风险的，能不能正常办还存疑。毕竟在2019年央行的第16号文件就严禁提供个人住房贷款“转按揭”服务的。

第二，前两年房贷利率高位站岗的购房者大多数可能还没有交房，或者房产证还没有下来。毕竟“交房即交证”也是这两年的事情，被疫情耽搁的项目也不在少数。这是最大的硬伤，没证是办不了的。

第三，限制条件多，实际上有不少是“转经营贷”包装成的，“转经营贷”这个不多说，这个是扶持中小微企业的贷款政策。虽然利率最低可到3.4%，但是呢银行也有经营贷申请的风险防控措施，包括中途本金归还的时间限制等，普通人适用不了。

第四，当然是成本的支出。算大账，比如30年的贷款好像是节约了几十万，但是这是个总量，平摊到每年也就是1万多块钱；转贷有个过桥的成本支出，3-5%左右，100万可能要收个3-5万元。而当下，可能最实际的问题并不是长期的总量费用，而是短期的支出问题。

所以，对大多数人来而言也就没有转贷多少事了。

2022年四轮降息，2023年存量房贷支出下降了多少？

截止到2022年12月，LPR连续三个月“按兵不动”。

但是，2022年央行年内已经连续4次降息，其中LPR在三个月份分别出现下调，从1月到9月分别降息5个基点、15个基点、15个基点，累计35个基点，最新一次下调是在8月。

2022年11月21日，央行公布的最新市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

如果加上5月央行针对首套房定向降息的20个基点（针对首套房），那么调整后的LPR，首套房贷款利率最低可至4.1%。实际上9月份，央行阶段性放宽首套房贷款利率下限，多城首付房贷最低可做到3.7%。

而这对早两年买房的存量房贷来说，就没那么友好了，妥妥的高位站岗的即视感。这是河南郑州的《大河报》曾经报道过的案例，早两年买房，贷款100万月供竟相差1000多元。前两年买房业主，房贷利率普遍都有加点，基本上稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，几乎都踩在了利率的高点。

那这次1月1日存量房利率重定价日过后，月供具体会下降多少呢。

2022年LPR（贷款利率）下调35个基点，即下降了0.35%，如果我们房贷刚好贷款100万的话，贷款30年，那么下调0.35%之后我们每个月的房贷就可以减少大约200来元，一年下来节省2400-2500元。

与前面按4.1%的最低房贷利率下降幅度相比，显然是杯水车薪。

存量房贷打折有迹可寻，2023年大救市背景下存量房贷差别化打折大概率落地

在中国地标城策院前几天的文章《研判｜是定向还是普惠发放购房券呢？救楼市第三招：救购房者》中就详细研判过政府救市的走向，降息/发放全民购房消费券/限贷与限购的逐步宽松。限贷的宽松就包括二套房首付门槛的降低、存量房贷的打折等来提振市场的消费信心。有的城市行动很快，这是早上最新的消息：南京二套房首付降至3成，武汉收缩限购圈。

呼吁存量房利率打折，这个并不是什么新鲜事，上半年疫情封控严重时，就有不少呼声，建议存量房利率打折，释放消费，除了热议外，最终不了了之。

为什么这个点上，我们对于存量房利率打折又保持乐观呢？因为存量房利率打折这个事是有迹可寻的，而且越来越近。

第一，存量房利率打折这种情况是有先例的。2009年新年第一天，四大国有银行在存量房贷优惠利率执行上松了口，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请0.7倍优惠利率。而此前全国多家银行如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行已经针对存量房贷客户推出了0.7倍优惠利率。当时的背景类似，2008年金融风暴时期，为了刺激消费、提升经济。

第二，政策上的有迹可寻。5月份115号文件，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房定向降息；9月份，再次阶段性调整差别化住房信贷政策，调整首套住房贷款利率下限。减少居民利息支出，首套房有空间，存量房也有调整的空间，这是政策上的铺垫。

第三，全力拼经济阶段，提振消费首当其冲。收入下降，疫情3年掏空老底，如何提振消费？目前，中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，以城针家庭户2.43亿户来估算的话，涉及约1.05亿户。不敢消费，每个月雷打不动的房贷也是重要因素；存量房贷数量远大于新增房贷数量，存量房贷的打折，或许见效更快。

当然，也有人会讲，2008年的存量房贷规模只有2-3万亿，以央行官方数据，2021年末房贷规模达38.3万亿，都翻了十几倍，打折一年就有几千亿的利息损失，银行会同意？

不要忘了，房贷利率是政策工具箱的一部分，促进消费循环，是当务之急；另一方面，也有利于提升楼市信心。2023年，和市场的差别化回升一样，存量房贷或会迎来差别化打折大礼。

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