“最占便宜”的购房者，是他们

原创刘晓博

谁是中国“最占便宜”的购房者？

或者说，谁是中国“最幸福”的购房者？

答案是：三四五线城市里，拥有住房公积金的那群人。

最近各地密集出台楼市新政，其中公积金方面的优惠措施令人眼花缭乱。比如公积金可以做首付，甚至可以一家人的公积金凑起来为某一个人购房做首付（珠海）。

大部分城市的公积金新政是：上调额度，鼓励使用。

于是很多地级市出现了这种现象：公积金可以完全覆盖房价。

也就是说，购房者可以100%地享受公积金的低利率，而不必用商业贷款。

比如四川德阳，6月10日发布了《促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，规定：公积金最高贷款额度，双职工从50万元提高到了60万元；执行低首付贷款政策，首套房按首付两成执行，二套房按首付三成执行。

我查了一下，最近两周，德阳市新房备案均价为6200元到7400元不等。按照每平米7000元计算，1套100平方米的房子总价70万，首付2成，贷款8成。贷款金额为56万元。

如果夫妻两个人都有住房公积金，则60万元的贷款上限足够用了，买1套房子基本上可以不用商业贷款。

这可以节省很多钱。我们不妨计算一下：如果56万元全部采用公积金贷款，贷款时间20年，采用等额本息方式，则月供为3176.3元（下图）：

如果56万元全部使用商业贷款，仍然贷20年、采用等额本息方式，按照最新的4.25%最低利率，月供为3467.71元。

两者的月供负担差距大约是10%。

全部使用公积金贷款，此次购房可以节省的总利息为近7万元！

相比四川德阳，宁夏石嘴山的购房者就更加幸福了。

6月7日，石嘴山出台的公积金新政是：

1、支持申请住房公积金贷款的职工先提后贷，只要个人（含配偶）账户余额留足贷款金额要求的倍数，可以先办理购房提取，再申请住房公积金个人住房贷款，购房提取金额与贷款金额之和不超过所购房总价。

2、提高个人住房贷款最高贷款额度，单职工缴存住房公积金贷款最高额度由50万元提高至60万元，双职工缴存住房公积金贷款最高额度由70万元提高至80万元。

3、进一步扩大异地贷款受理范围，允许全国范围内缴存职工在石嘴山市辖区内购房申请住房公积金贷款。

4、缴存职工购买首套房或第二套改善型自住住房，最低首付款比例调整至20%。

可以“先提后贷”的意思是，首付款也可以通过公积金来支付。这样，全部房价都可以被公积金覆盖。

石嘴山市是被网友列为“中国房价最低的10城市”之一。这是否属实，有待进一步考证，但石嘴山的新房均价的确不高，4月为3645元/平方米。

80万元的公积金贷款上限，可以覆盖274平方米的房子（首付2成计算）。

一般来说，全市均价的2倍就可以买到当地非常好的房子了，即便按照7300元的均价来计算，80万元的公积金贷款（首付2成）也可以买到137平方米的房子。

所以，石嘴山的购房者比德阳市还幸福。

那么，什么样的人才会在地级市拥有住房公积金？大概率是体制内的人。

也就是“政府+事业单位+国企”的人。

我的团队之前曾统计过，全国主要城市的住房公积金缴存人员中“体制内人员占比”，并把它命名为城市的“体制内强度”。

下面是GDP位居前50名的城市，公积金体制内强度排行榜。

东北、中西部的城市，尤其是普通地级市，体制强度更高一些。

GDP50强城市中，能源产地榆林的体制内人员缴存比达到了90%以上，位居第一；第二名是襄阳，超过了70%。

体制内强度最低的五个城市是：苏州、常州、东莞、深圳、无锡。都是长三角、珠三角经济发达的城市。

我们还特意在中西部省份里，选取了GDP排位偏后的一些地级市，结果发现，这些城市公积金缴存中的“体制内人员占比”更高，基本上都在80%以上。

所以，中国当前购房最幸福的人，是房价不高的中西部、东北的地级市里，体制内的工作人员。

尤其是夫妻两个人全部在体制内的家庭，他们如果想买新房，很容易做到全额公积金贷款，甚至可以用公积金支付首付。

下面是广东、江苏、浙江三个经济最发达省份的公积金“体制内人员缴存比”排行：

经济越不发达的城市，“体制强度”越高。

体制内缴存人员占比33.3%应该是一个重要的分水岭，低于这个比例的城市经济活跃度更高，民企更发达。高于这个比例的，就有点偏高了。

我们投资的时候选城市，尽量选“体制强度”低的城市。

不过最近两年，普通地级市的“体制外”人员缴存公积金的比例在上升。因为大家也看明白了，如果将来买房的话，有公积金将受益匪浅。

以上面提到的宁夏石嘴山市为例，根据其2021年公积金年报，现有缴存单位中国家机关、事业单位、国有企业占比为62.7%（注意，这里是单位数量占比，不是缴存人员占比）。但在2021年新开户的缴存单位中，体制内下降到了18%左右，其他均为民企、外企或者灵活就业人员。

四川德阳市2021年度公积金年报也透露，2021年当地“非公群体缴存意识逐步提高”，新开户职工占比上升到了68.08%。（下图）

如果你也想成为“最占便宜”的购房者，早点去交住房公积金吧。你工作的单位，有责任为你交；如果你是自由职业者，可以自己交。

不过从投资角度，不建议买这些公积金可以覆盖全部贷款的城市的房子，还是要尽量去一线、强二线城市核心区买。

房贷选择等额本息还款怎么计算

举例说明贷款56万，年化利率为6.37%，贷款年限30年，选择等额本息还款方式，每月1号还上月贷款，每月还款怎么计算？

最原始公式：首先把年化利率转化成月利率，月利率i=年利率/12=6.37%/12=0.005308333；

每月还款金额=贷款金额*月利率*（1+月利率）^360÷【（1+月利率）^360-1】，把上面的数据带入公式得出每月还款金额为3491.84元。

可以利用EXCEL表格进行计算，非常的方便。

第一个月应还利息：560000*月利率=2972.67元，应还本金为3491.84-2972.67=519.17。

注意等额本息还款，因为是每月还款金额一样，故每月需要先算还款的利息，通过每月还款总额减每月还款利息得出每月的还款本金。

第二个月应还利息：（560000-519.17）*月利率=2969.91元，应还本金为3491.84-2969.91=521.93元。依次类推。

注意第一个月还款的金额往往与上面算出的不一致，这是因为贷款不是1号发放，而银行贷款是按照日计算的，只需要调整第一月的还款数据就可以了。

利率下降前下降后应付利息相差多少？小编给大家算一笔账

地点:湛江

利率下降前最疯狂的时候是6.2，现在利率为4.65.那么咱们买一套房应付给银行的利息相差多少呢？

以一套99万的房子做个例子，相同的3成首付，置业计划表是这样子的6.2利率4.65利率

贷款方式:商业贷

首付30万------------30万

贷款金额69万------69万

还款月数360个月（贷款30年）

总还款金额153万---126万

总支付利息84万-----56万

月供4244.41-----------3490.77/月

不同的利率利息相差28万，月供相差了800左右

再看当前利率3成首付和2成首付的区别当前4.65利率

贷款方式商业贷款

房屋总价99万元

3成首付--------------2成首付

首付30万元-------首付20万元

贷款金额69万-----79万

还款月数360个月（30年）

总还款金额126万-----147万

总支付利息56万--------26万

月供3490.77元/月-----4083.84/月

如果您细心一点还会发现当前利率的2成首付比6.2利率的3成首付月供还要低，这个便是政府给予刚需购房者的红利，也许您会说房价这么高光降利率有什么用？

亲，目前整个湛江市的楼盘都有不同程度的降价，你去看看那些降价的项目也许会有惊喜。

当然啦，已购房的读者也不要慌，降只是暂时的，从长远来看它还是会涨的，因为我们的工资在涨，物价也在涨，社会也需要发展，咱们的生活会越来越好，越来越有质量，房价会跌是因为太多因素影响了而已

小编在这里给大家一个建议:买房的成本是降了，但是希望大家在月供和首付方面仔细斟酌，当前大体市场不好，在付完首付款之后尽量留多一点钱当备用金，尤其是打工族，受疫情影响导致整体经济市场不景气，失业率过高，为了您及家人着想，请量力而行！！！

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美丽的康老小镇玥珑湖