不到20万在昆明主城买套房！房企急了？有公寓喊出“跳水”价

“CBD核心，LOFT公寓，可贷款，23㎡套均价原44万，现14万~16万……”近期，昆明多家房企的公寓物业打折促销，其中有房企的促销广告打出了这样的口号。

朋友圈截图

在昆明主城区不少车位挂牌价已超20万元/个的当下，能以不到一个车位的价格买到一套公寓房，这一波价格“跳水”为哪般？是房企放手一搏的“自救”还是实现去存量的“噱头”？

相同地段

公寓价格不到住宅的一半

开屏新闻记者日前在巫家坝保利天际售楼中心看到，签约区有购房者在排队等待，洽谈区还有多组消费者正在咨询其推广中提到的14万元~16万元一套的公寓。

据了解，保利天际公寓2020年下半年入市，最初单价约13000元/平方米，如以买一套23㎡的公寓为例计算，约为29万多元。

但不到2年时间，价格已接近对半打折。

据工作人员介绍，23㎡户型的公寓计划明年10月交房，是毛坯交付，推出特价后已售出几十套，目前价格是18万元一套起，且剩余房源不多了。

记者注意到除了保利天际，近期，巫家坝片区的多个公寓项目价格都有所下调，优惠后均价在7500元~8300元/平方米不等。

昆明多个公寓价格走低

当然，昆明公寓价格走低不止表现在巫家坝。

记者走访了昆明几个片区发现，多个楼盘都相继推出了特价公寓房源。

如近期在海报上打出“百变LOFT臻装现房，房价18万起”的中海云著，地处北市区。记者电话咨询时，该售楼部工作人员热情地介绍：18万元起价的公寓是建筑面积26平方米的平层公寓，精装交付，原价24万元左右，此次优惠后，价格接近7000元/平方米。

位于官渡区的艺城PGC紫金中心公寓以总体优惠幅度超过30%，作为营销优势。记者现场走访获悉，其平层公寓、LOFT公寓均是毛坯交付，建筑面积约47.7平方米左右，原价在47万元~60万元不等，近期优惠活动“折上折”后约为33万元~42万元，如果选择一次性付款还能有1万元~2万元不等的优惠。

而地处西山区云山路和西园路交汇处的海伦堡中央广场公寓，优惠幅度同样超过了30%。记者在其售楼中心了解到，目前在售的LOFT公寓产品预计明年6月底交付毛坯。以建筑面积42平方米的LOFT户型为例，套内使用面积50多平方米，现价33~34万元/套，均价约7800元/平方米。

“这个户型之前要卖50多万元呢，现在便宜了将近20万元，所以不能贷款啦，需要一次性付款。”工作人员表示，该项目与公寓紧紧相邻的住宅，目前售价在18000元~19000元/平方米，公寓价格不到住宅的一半。

存量居高不下

公寓“甩卖”方式五花八门

实际上，昆明公寓价格的“跳水”从前年就已拉开帷幕。先是位于呈贡的实力蝶锦台精装公寓均价从8000元/平方米降到了4800元/平方米，凭一己之力，将呈贡的精装公寓拉到了5000元/平方米以下。

随后，昆明公寓保有量居于高位的巫家坝片区各大楼盘相继推出了特价公寓房源。从去年下半年以来，昆明公寓市场的“甩卖”越来越密集，促销越来越大张旗鼓，辐射范围也越来越大。

价格“骨折”、“买房赠公寓”、“第二套半价”、“民水民电”、可分期付款……各种花式促销层出不穷，个别楼盘的公寓也确实一度热卖，但从昆明公寓市场整体来看仍不乐观，距离预期依旧路漫漫。

据克而瑞数据分析，截至今年2月末，昆明主城商务（公寓+办公）存量610万平方米，较上月小幅下降，整体去化周期约49.77个月，依旧保持高位运行状态，去存任务艰巨。

2月，昆明主城商务成交3.05万平方米，环比下降80%，同比下降62%，而支撑公寓市场成交量的项目多为三千时光、绿地云都会等低价位公寓。

进入3月后，昆明主城商务成交量环比有所上升，成交均价环比基本持平，但存量依旧处于高位。

公寓存量居高不下，去存的竞争也在不断加剧。当前，多家房企面临降负债，现金流压力剧增，为加速回笼资金，用公寓以价换量不失为一种“两全其美”的方法。

“有些公寓的价格已趋近开发成本了，没办法，现在最重要的是活下来！”有开发商感叹道。

那如何实现公寓以价换量呢？

记者注意到，开发商普遍采取的对策是尽可能压缩总价，让消费者购买公寓的费用进入一次性付全款可以承受的范围。当然，与之相匹配的就是户型建筑面积的压缩。比方说，平层公寓建筑面积控制在30平方米以内，LOFT公寓建筑面积控制在35平方米左右，与此同时，以毛坯房进行出售。

买房门槛低

受“以买代租”购房者青睐

尽管20多平方米的“迷你”公寓居住体验会有所“缩水”，但买房门槛的降低也吸引了不少“以买代租”的购房者。

据尊园地产工作人员介绍，以春苑片区为例，周边白马小区的出租房源，两居室的月租约1500元；而靠近人民西路的新公寓34平方米的月租也差不多在1600元~2200元之间。

“每年春节大假后和大学毕业季前，都是小户型住宅和小面积公寓租房的小高峰。因为公寓价格一再‘跳水’，近期咨询购买公寓的客户也有所增加。”工作人员告诉记者。

“公寓值不值得买？这个问题从来没有标准的答案！这只能根据每个人、每个家庭的实际情况和需求来考虑。”一位资深互联网购房平台经理说道，“我们注意到，最近一两年，越来越多的年轻单身女性在婚前购置小户型公寓，也有不少老年人选择在儿女居住地附近购置公寓用作改善型居住。”

总的来说，虽然现在昆明市场公寓价格很惠民，但购买公寓仍需要多角度考虑，不但要考虑居住的实用性、还需要考虑投资回报率和是否有长期持有、脱手的把握，切忌盲目跟风购买。

购买公寓前先看看律师支招

云南凌云律师事务所专职律师刘玲提醒广大购房者，购房前首先查看售楼处公示的《建设工程规划许可证》，确认房屋规划用途是住宅还是公寓；查看售楼处公示的《商品房预售许可证》或《商品房现房备案证》，看项目预售手续是否齐全，确认房屋性质是住宅还是公寓。

其次，核实房屋权利状态，核实房屋是否存在已售、抵押、查封等情形。

第三，核实房屋产权年限。

第四，购房款应支付至指定监管账户。

第五，条件允许的情况下，尽量购买现房。

第六，一定要明确自己的购房需求，根据实际情况和需要做出选择。

春城晚报-开屏新闻记者颜媛实习生赵佳琦摄影报道

责任编辑袁熙

校对郭毅

编审刘超

买公寓能用公积金贷款吗？购买公寓注意事项有哪些

不能。公积金只能用于住宅性质的房屋，也就是土地性质为“住宅用地”，土地使用年限为70年的房屋。一般像单身公寓、LOFT、写字楼等这一类房屋，土地性质为“商服用地”，土地使用年限为40年，是不能使用公积金贷款的。如果购买的公寓是住宅性质的公寓，也是70年产权，则可以申请公积金贷款。

公寓贷款办理

公寓贷款前需了解房屋楼盘土地的用途，如果楼盘是商业用地，那么公寓的产权是属于40年期限，如果是住宅用地，那么房屋产权是70年40年使用期限的属于商业用地，在购买时只能选择商业贷款，无法使用公积金贷款，在贷款上不享受国家首套房政策，只能贷50%，需准备50%的首付款如果是住宅用地性质的则可享受首套房政策贷款70%，只需准备30%的首付款。

山水悦城

购买公寓注意事项

1、请注意房屋产权：商业性质的房屋和住宅性质房屋是不一样的，所以在买房时要注意所购买的公寓房是什么性质的房屋。按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的：购买公寓房时，建议大家先确定自己购买公寓房是做什么用的，如果想买公寓房投资的话，可以选择商业性质的公寓。在购买时要注意保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好。如果自己住的话，建议大家选择住宅性质的公寓，因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。

3、注意小区周边环境与配套：不管公寓房是自己居住还是其他用途，小区环境非常重要，购房者买房时需要看小区内部的配套设施是否能满足生活需要，还需要看小区附近是否有生活所需的基本配套，如超市、菜市场、医疗诊所等。

4、注意物业和开发商：其实不管购买什么类型的房屋，购房者应该选择一个好的物业和开发商，大型开发商建设的房屋质量更有保证。而物业关系到一个小区治安问题，因此物业好坏也很重要。

山水悦城

山水悦城项目

山水悦城位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，东邻青山公园，南临规划中的琵琶山公园、红星美凯龙，月星家居等家居建材聚集区，西临金驹物流园，北侧为12.5公里长丁万河风景区、和具有千年历史文化的京杭运河，二者交汇于此呈双龙戏珠之势。北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。

项目周边配套完善，除项目自身商业配套外，汇邻湾商圈、君盛广场、琵琶农贸市场、超市等商业体近在咫尺，满足购物生活需求。紧邻丁万河风景区及青山公园，是平时休闲度假的好去处。此外，项目周边还有3院附属医院，以及北区股份制医院进一步保障家人的身体和身心健康，给生活带来最妥帖的舒适。

亲历分享：公寓LOFT过户费真的很高吗？实际只是3%

一过去对公寓过户费以讹传讹——很高？？

在以前，常常听人说：公寓过户费很高，甚至高达总房价的12%，也有人说高到20%。网上各种传言更是众说纷纷，几乎一致肯定：公寓买卖过户费很高，远远比住宅高……

甚至几乎所有中介也不专业，也是这样说，弄得很多人对公寓有恐惧症，仿佛是洪水猛兽……以致于不敢如愿买卖公寓……

其实这是错误的。

二本人亲历一次公寓买卖，才知道公寓过户费其实并不高：3%（2022年）

2022年秋，本人亲自经历了一次公寓买卖过户，将自己的一套公寓出售，一天就办完所有手续，才发现，过户费一点不高，只是房屋评估价的3%，加上百多元的印花费，就是全部过户费了。

感觉整个社会舆论对于公寓的过户费都是以讹传讹，妖魔化的，不真实的。更不应该的是大量中介从业者也不实事求是，不调查事实，反而信口开河，加重购房者的心理负担。有感于此，今天，特意公开本人出售公寓的全过程以及费用清单凭证，以让那些困惑的人们，获得急需的知识，以正本清源，以正视听。

【背景情况】本人这套房是大城市，核心地段，公寓LOFT39平方，净高5.4米（39平方复式双层洋房），实际使用面积是：78+5平方复式楼（另外赠送5平方走廊）。精装修双层洋房。品质是很好的。2019年初，房价正是高点时购买，入手价85万（含办证费4%）。

【出售】2022年，因为急需资金，只好出售这套公寓。但是，因为房价处于低点，先后挂了85万，80万，75万……但是整个楼市都是冰冷的原因，只好割肉处理，最后挂66万，为了吸引人，还特意包过户（因为打听了房屋评估师，知道公寓费用是3%，不增值，就没有个税和增值税。）

【交易过程】因为打折很厉害，终于有人联系看房，一看就确定了，但是谈价砍价到60万。忍痛成交。

买方是青年人，喜欢全新小巧的公寓自住，约定对方全款购房，买卖双方自己去政务大厅去签合同交易（不贷款，无需中介），当成付房款。

1.提前到房产交易中心询问，得知公寓过户必须有房产评估公司评估房价（住宅不需要），然后三价取高（合同价、评估价，机器评估价），所以先联系了一家评估公司来评估，评估价75万。

2买卖双方自己到交易大厅，在引导台取号，到窗口一起签合同，递交评估报告和资料。

3.买方卖方到银行转账，对方付全款。（留一万尾款）

4.收到交税短信，开始缴纳税费，才知道全部税费构成是：

1.契税：房屋评估价的3%+印花税【75.03*3%=22509元。印花税187.57元】

2.增值税：0无（房屋没有涨价）

3个税：0无

4房本费550元（买家负担）

因此，整个交易下来，出售公寓，并没有什么传言中恐怖的交易税费。买卖双方心中的一块石头落地了。

与住宅比较起来：住宅契税1.5%，如果不满二，还有增值部分的5.3%的税费。而住宅总价往往很大，过户费十万二十万是常事。公寓面积小，总价小，所以过户费“波澜不惊”，甚至有点意外（确实不高）。

为了对读者负责，为了正本清源，为广大买卖公寓的读者提供真实的信息和知识，本人特意详细介绍公寓的过户情况，下面还特意公开税费真实的凭证照片：

【评估】

【签合同】：

【全部税费】：

本文是公寓买卖中，最可靠的最真实的一手信息，共大家参考！

有问题，可以在留言在讨论。