合肥融创茂CMBS违约：未能按期偿还本息，触发债权提前到期

12月21日，澎湃新闻（www.h.）独家了解到，合肥融创茂的CMBS（CiMBkSii，商业房地产抵押贷款支持证券）目前已经违约，触发债权提前到期。

该笔资产专项计划为“华泰-南方-合肥融创茂资产支持专项计划”，证券简称“融茂优A/融茂优B/融茂次级”，发行规模20亿元，设立日2020年12月30日，预期到期日为2022年12月27日。借款人为合肥万达城投资有限公司。

其中，融茂优A发行金额12亿元，已偿还本金比例为4.75%；融茂优B发行金额7亿元，融茂次级发行金额1亿元。

澎湃新闻了解到的信息显示，合肥万达城投资有限公司没能在本个债权本息支付日（2022年12月9日）按时足额偿还标的债权的本息，且未能在随后的3个工作日内纠正，融创集团也未能履行差额支付义务和增信安排等约定义务，已触发专项计划标的债权提前到期时间等专项计划文件约定的事件。

由于未能在债权本息支付日按时足额偿还标的债权的本息，国通信托有限责任公司已在2022年12月12日向融创集团发出《还款补足通知》，要求融创集团在还款补足支付日将差额款项约6322万元一次性划付至监管账户。截至目前仍未足额履行上述行为。

目前，融创集团正在进行其境内债务的重组，目前债权人投票截止日为12月23日。

截至目前，融创中国（01918.HK）的股票仍在停牌中，该公司2022年半年报经审核数据还未披露。

此前，融创中国披露了公司2021年的年报。2021年融创中国收入1983.86亿元，同比下降约14%。绝大部分的收入仍来源于其物业销售，收入约1788.8亿元，文旅城建设及运营收入仅为57.2亿元，物业管理收入56.4亿元，其他业务收入81.5亿元。公司经营亏损约460.98亿元，而2021年则是盈利492.43亿元；公司毛亏损约为17.92亿元，同比下降103.7%；毛利189.4亿元，毛利率约为4.9%；公司拥有人应占亏损约382.6亿元，同比下降约207.4%；核心净亏损253亿元，同比下降约183.6%；剔除减值影响后的核心经营利润为125.7亿元。

从负债情况来看，公司借贷金额约3217亿元，合同负债约3418.67亿元。截至2021年末，融创中国的现金余额约为692亿元，公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。另外，融创中国到期未偿还的借贷金额约685.3亿元，导致借贷本金1518亿元可能被要求提前偿还。

债务展期方面，截至12月9日，融创中国已成功达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

融创遭遇流动性危机，已提出解决方案，融创不愿躺平

孙宏斌比较大气、比较豪气、比较仗义，性格上也颇为冲动。

当年乐视与万达陷入危机，孙宏斌慷慨解囊，成功拿下乐视与万达的部分资产，为此孙宏斌被网友们称为“白衣骑士”！

中国的企业界入过狱、破过产，东山再起的不在少数。而像孙宏斌这样两度虎落平阳、两度东山再起的，中国企业界也仅此一人！

春公子之前就说过，房地产本质是一门高杠杆、高周转的生意。

既然是高杠杆，那么必然会迎来高负债。当行业景气的时候，地产公司可以放大自身的利润，当行业下行的时候，地产公司的风险也随之增大。

这两年房地产行业发生了翻天覆地的变化，疫情之下，买房的人少了，房企的房难卖了，销售资金难回笼。

即便是恒大融创这种地产龙头公司，目前公司也遇到了现金流难题。恒大就不用多说了，恒大去年就暴露，现在基本上也是躺平的状态。

恒大暴露之后，融创也在今年5月份宣布暴露。

此前融创中国发布了一则公告，公告称：未能在30天宽限期内支付四笔美元债到期利息，合计未付利息为1.047亿美元（7.04亿人民币)。

销售严重下滑，境内外债务、项目贷款、商票及理财大量逾期，融创正在向恒大靠拢。

值得一说的是，此前孙宏斌曾发出豪言壮语：“除了我们以外，都有可能暴雷。”而如今来看，孙宏斌可谓打了融创的脸！

孙宏斌深谙逆周期扩张之道，有人说他是买得比卖的精。一位房地产从业者表示：“（融创买买买的）背后都是拿地。”

在去年上半年的时候，融创还在全国大手笔拿地，孙宏斌坚信地产行业的曙光就在眼前，很可惜，这一次他错了。

房地产行业信用危机导致融资不畅，地产公司的销售又遇到了问题，这直接让公司遇到了现金流危机。

值得一说的是，中国房地产行业今年下半年有约220亿美元债券到期，对房企造成巨大的流动性压力，而其它融资渠道，包括银行贷款及预售资金等没有明显的起色！

从去年下半年开始，孙宏斌意识到问题的严重性。融创的资产处置就进入高频阶段，采用多种方式为公司“输血”，转让资产、出售贝壳股权，配股融资等这一系列融资行动主要就是为其今年的债券到期提供缓冲空间。

从“买买买”到“卖卖卖”，不到一年时间，融创的债务形势急转直下。在本轮下行的房地产市场中，融创一直被认为是房地产企业积极自救的典型。

今日有媒体爆料，融创中国在港交所公告，正采取适当措施以符合复牌指引及相关上市规则，并将适时刊发进一步公告，让公众知悉最新进展。

1-5月集团累计实现合同销售金额约人民币987.8亿元，累计合同销售面积约740.1万平方米。公司正积极制定有利于所有利益相关方的债务解决方案，并已委任财务顾问及法律顾问以协助评估本集团的资本结构及流动性状况。

融创承认了问题，并提出了解决问题的方案，至少表明融创是不愿躺平的。融创大部分的土地储备均位于一二线城市，融创的问题是流动性问题，短期缺钱，如果说未来地产行业迎来反转，那么融创到时候会有翻盘的机会。各位老铁，你们还看好融创吗？

这就是王健林的高明之处，恒大融创陷入困境，万达却成功上岸？

有句话是这么说的，真正聪明的商人永远不会去赚取最后一个“铜板”。

早在2017年的时候，王健林的万达陷入了债务危机，王健林是果断选择了出售旗下资产来自保。

2017年，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

王健林这么做，其目的只有一个，那就是降低万达的负债，为万达开启“轻资产”的转型之路。当年还有不少网友吐槽王健林没有了魄力，可现在看来，不得不佩服王健林的商业眼光。

当年接盘万达资产的是孙宏斌的融创，当时很多人都认为孙宏斌从王健林身上赚了便宜，可事实上并非如此。

进入2020年之后，地产行业进入了寒冬，像恒大融创这样的地产龙头也遭遇了各种困难。

前几日有媒体爆料，万达酒店发布公告，受新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整，融创将终止与万达21家酒店的管理协议。

按照协议，融创原定交由万达酒店负责管理的合同期限是20年，到期时间为2037年，现在却提前了16年解约，融创为何有此举动呢？

有研究机构称，房企选择将酒店资产交给专业的酒店管理集团托管，每年都需要付一笔不菲的管理费用以及品牌使用费，这笔费用房企其实是可以节省的，仅北京酒店业，2021年上半年就亏损了17亿元，其中一季度亏损21.3亿元，二季度减亏3.5亿元。

意思已经很明显了，孙宏斌的融创目前遭遇了压力，想终止与万达签订的协议。

那么问题来了，融创目前有哪些问题呢？春公子认为，融创在年初时拿了一大堆贵的地，导致未来利润降低、下半年现金流吃紧。

融创现在也应该走降负债之路，停止拿地、变卖资产。春公子之前就说过，地产商看似生意做得大，其实只有市场环境出现大的变化，其生意风险是极高的。

国内地产商有个普遍的策略弱点，就是维持高杠杆，这就要求建设周期高周转，销售快速出清。一旦市场逆转不如意，财务风险就暴露了。

提到融创，提到孙宏斌，我总是想起，他原来就是顺驰地产的老大么，顺驰当年死于极度扩张，如今的融创是否会上演当年的历史？

在一众地产大佬中，香港的李嘉诚和万达王健林可以说是成功预判到了地产行业的走势。

而像恒大的许家印和融创的孙洪波，他们从2018年开始，就还在大手笔的拿地，他们看好地产行业还会持续向上，可这一次，市场让他们失望了。

尤其是恒大，目前恒大总负债1.97万亿，总资产2.3万亿，每年支付利息1500亿，这给恒大运营带来了巨大困难。

从王健林出售万达资产，再到融创恒大陷入困境，得出了一个结论。那就是经营企业，说白了还是看人。当年王健林果断割肉，这才让万达成功上岸。而许家印和孙宏斌大手笔的拿地，才造成了恒大融创今天的困局，大家说是不是这个道理？