想在上海贷款买房，你知道能贷款多少吗？一文读懂商业住房贷款
上海市房管局于2021年8月6日出台“三价就低”为原则审批贷款额度，即银行将根据买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个价格中，选择一个最低的价格审批贷款额度。
套数认定标准和首付比例：
1.首套房：家庭名下在沪无住房，且在全国范围内无住房贷款记录。首付比例≥35%
2.二套房：①家庭名下在沪有1套住房，②家庭名下在沪无住房，但在全国范围有住房贷款记录。购买普通住房，首付比例≥50%；购买非普通住房≥70%
商业贷款利率：
上海自2022年1月20日起，商业贷款利率：
5年内（含）：基准利率3.7%，首套4.55%，二套5.25%
5年以上：基准利率4.6%，首套4.95%，二套5.65%
商业贷款年限：
1.房龄：房龄30年以内，最长贷款年限+房龄＜50年
2.年龄：借款人男性65周岁，女性60周岁，最长贷款年限+借款人年龄＜70周岁
3.最长不超过30年
以上3点同时满足，以贷款年限最短的为准
还款方式：
1.等额本息：月还款金额相同，前期还款压力较小，总利息比等额本金多
2.等额本金：月还款金额递减，前期还款压力较大，总利息比等额本息少
商业贷款要求：
1.家庭收入是负债的2倍。家庭收入：工资流水、银行卡流水、收入证明，负债通过征信报告认定
2.征信较好，逾期不能“连三累六”
商业贷款需要携带的材料：
1.买方：夫妻双方身份证、还款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明、收入证明、银行流水、外地户籍家庭需要提供近63个月内正常缴满60个月的社保单或者个税单、首付款收据和转账凭证、网签合同
2.卖方：夫妻双方身份证、房产证、收款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明
银行会拒贷的情况：
1.虚假申请材料
2.征信逾期次数多，失信被执行人
3.收入证明不符合要求，负债过高
4.虚假房地产交易，例如，亲属关系、债权债务关系等等
以为是首套，贷款时却算二套？二套房认定标准不熟悉或吃大亏
很多上海购房者买房，不知道自己是属于首套房还是二套房！别看之间只差了一个字，首付比例却相差甚远！
首套房首付比例35%
二套普通住宅首付比例50%
二套非普通住宅首付比例70%
所以，不管是买房还是置换，都需要对二套房的认定标准有所了解。毕竟二套房关联许多政策，很容易就让人犯迷糊。
哪些情况会被认定为二套房？常说的“认房又认贷”又是什么意思？今天我们就从贷款二套和买房二套两个方向了解一下二套房的认定标准~
01
贷款二套：认房又认贷
“认房又认贷”是什么意思
上海购房贷款政策“认房又认贷”，其实说的是贷款首二套的认定标准！认房的房指的是在上海现有的房屋，而认贷是指全国范围内有过购买住房的房贷款记录（含已结清的记录）。
哪些情况被视为二套房贷申请
公积金贷款金额有一定的上限，大多数购房者更普遍选择于商业贷款，接下来我们就来说说申请商业贷款认定为二套的情况~
■商业贷款类■
1、全国范围内有过房贷记录就算已经结清的，都视为二套。
2、上海家庭名下有一房，无房贷记录，视为二套。
3、上海家庭名下无住房，全国有过房贷记录，视为二套。
4、上海家庭有一方限购令后（2011.1.31）和父母有一房，房产都算在家庭名下，这个时候就算家庭没有房贷记录，也视为二套。
5、限购令前，夫妻双方可以和各自父母各剔除2套房产，也就是说如果有一方和父母有三房，就算没有房贷记录，也可同样视做二套。
6、婚前一方有过贷款购房，婚后只有配偶一人购房上产证申请贷款，也视为二套。
买房过程极其复杂，而每个人买房遇到的情况也都不同，谨慎起见，购房者买房前可根据自身情况去相关部门咨询~
02
哪些情况被视为二套买房申请
单从房子来说，二套房的认定资格是什么样的？哪些情况被视为二套买房？你所关心的都在这了！
■买房二套类■
1、父母名下有一套住房，以未成年子女名义再购房，视为二套。
2、限购令（2011.1.31）后和父母共有一房，结婚再购房，视为二套。
3、婚前一方单独有一房，结婚再购房，家庭算二套购房。
4、已婚家庭，男方或女方单独名下有一套住房，再购房属于二套。
5、夫妻两人名下无房，未成年子女单独有一房/未成年子女和他人共有一房，家庭再买房算二套购房。
6、网上备案系统可查询到已有一套签订的购房合同(含预售合同）。
特别提醒：上海户籍购房者还要考虑限购问题！如：
①夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍，家庭名下有一房，再购房的话，上海户籍的一方必须要上产证，否则限购。
②夫妻三年内离异的，任何一方购房都要参考原家庭名下房屋的套数情况，未避免限购，可在购房前去往所在区域的房产交易中心进行咨询。
看到这里，相信大家对二套房“贷款二套”“买房二套”的认定标准有了更加清晰的认知。
现在需要买房或置换的伙伴也可以结合二套房的相关知识，仔细考量啦！因为如果到了买房的最后一步突然得知是二套房，很多计划便会发生改变，甚至导致错失心仪已久的房子！
上海商业贷款，公积金贷款政策
1.商业贷款
上海自2021年7月24日起房贷利率将上调！
首套上浮35个基点
（4.65+0.35=5%）
二套上浮120个基点
（4.65+1.05=5.7%）
贷款政策变化
1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）
2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。
3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。
4、放款时间延长，近期新房房贷，平均2个月能成功放款。二手房一方面是对资质审查更严格，放款时间或已延期至4-6个月，甚至更长。
5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。
6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。
7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）
2.公积金贷款
