北深广杭都在放松，上海还会远么？

2022上半年，中国经济增速2.5%，几十年来第一次被美国超越！

拖累经济的大冤种，非房地产莫属!

毕竟，商品房销量下滑了近三成，没影响是不可能的，不捉急才怪！

内忧外患的原因不必多讲，一城一策，自强不息却并不可少！

首付降到两成，公积金贷款额度加上去两成，给人才，给农民工，给二胎家庭，给各种特定人群人才放松限购，认贷不认房等等手段层出不穷。

那，楼市放松政策的东风会吹到上海么？

哪些政策真可能在上海执行？

同为一线城市，我们或许可以从北京、深圳、广州等地的政策上窥见些许痕迹，用作借鉴和畅想。

01

北京：全龄友好，是否在放松接力贷？

前不久，北京住建委官宣，为更好满足老年群体居家养老住房需求，在北清橡树湾、首开中海·湖光玖里以及顺义薛大人庄3个地块推出“全龄友好社区”试点项目。

全龄友好社区，是个新词儿啊，怎么个友好法？

8月26日，北清橡树湾、中海首开·湖光玖里同时取得预售许可预告，记者咨询时，两项目置业顾问均表示，城六区老人（60岁及以上），无房无在途贷，可以执行首套首付35%，有房无在途贷，可以执行二套首付60%,子女可作为共同借款人申请贷款。

这不就是“接力贷”么？

这样安排，很刺激啊，难道真要放松了?

北京市住建委相关负责人表示，近年来，北京市为积极应对人口老龄化，满足老年人日益增长的美好生活需要，作出了系统安排并采取了一系列举措。

今年选取了三宗地进行全龄友好住宅项目试点，将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，，政府相关部门将对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的给予一定的支持政策。

确实，小区里如果有托老所，对于老人是挺方便，但前提是，子女要居住在同一小区了。但可能么？只要没有强制，如果价格划算，也只能算是借老人名字多买套房罢了！

而且像北清橡树湾这样的楼盘，以小两房和小三房为主，是压根没打算给年轻人和老人共住一套的空间。

那上海可以学习么？

如果是接力贷，自然是不行。

2016年11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

如果是老年人买房改善，应该学习！

截至2021年底，北京60岁及以上常住人口441.6万人,占常住总人口的20.18%。老龄化已经比较严重了，但上海老龄化则更为凸显，上海60岁及以上户籍老年人口占总人口的36.3%。

老年人年轻时候住不上好房子，年老了也住不上好社区，这对老年人并不公平。而中国的老人，半辈子都花给了子女。上海老龄化这么严重，对于奉贤、金山、崇明等房价热度不高环境不错的区域，建设全龄友好社区，并无不可。

02

深圳：公证提存+带押过户

当然，北京几十种特殊住宅本身就很复杂，虽有一定参考，但执行还需考量，而深圳这个政策则是惠民又便捷。

近日，深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务在深圳市坪山公证处完成，这种新的交易模式可降低三分之一交易成本。

“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式基本流程如下：

深圳不是第一个这么操作的，此前，金华、昆明、济南已先后推出“带押过户”新模式。

传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐，卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。整个周期少则十天半个月，多则一个月以上，这也成为二手房在市场流通的“最大绊脚石”。

“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一。

虽然之前已有多地推出“带押过户”新模式，但一线城市跟进，这还是首次。

上海会跟进么？

于情于理来讲，应该跟进！

实施二手房“带押过户”后，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，提升了交易安全，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，缩短了交易周期，对促动二手房交易大大有利。

主要是买卖双方，减少了无谓的第三方资金过桥支出，结结实实省了钱。

03

广州：一线最低利率+最低落户门槛

广州首先释放的市场利好消息莫过于“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户的人才落户政策。

广州市公安局近期更新印发了《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，取消了全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制，在广州市有参保记录即可落户。

该政策取消了连续6个月交社保的要求，只要有一个月社保记录便可办理，间接松绑了广州的“限购”规定。

另一个广州令人称羡的政策是房贷利率，只有4.3%！

央行接连三次降息，5年期以上LPR为4.3%，达历史最低点，LPR下调，房贷利率也随之下调。目前，广州大部分银行都执行首套房贷利率LPR+0基点，放款速度一般一周就能搞定。

放松落户，上海一直在做，在此不做细表，详见：上海放开落户，看这一篇就够了。

但上海其实可以做的更好，比如实施在上海缴纳社保十年的本科落户，或者5年内毕业的硕士，缴纳三年即可落户等等；相信可以大大充实上海的人才队伍，毕竟上海本科以上占常住人口不足1/4。这些人都是有相当支付能力的，与其让他们为了落户花钱找渠道，还不如官方给通道。

房贷利率降低，上海也可以参考，毕竟，在历史的相当长一段时期，上海房贷利率都是全国的洼地，延续这一优良传统很有必要。而且北上深港几乎达到了全球城市房价的天花板，月供负担重不可避免，进一步降低利率，对降低月供大有帮助，也是真正惠民的实事工程！

04

杭州：临安、富阳、建德等多区县放松

杭州，作为新一线中的扛鼎城市，楼市放松政策也有一定的参考性，但其放松的更多是下属区县，而并非主城区。

9月1日，富阳发布人才引进相关文件。提及企业职工集体购买5套及以上的，给予下浮2%优惠；对集体购买10套及以上的，优惠下浮3%。

9月8日，杭州建德的相关文件则更为完善：个人买房补贴购房款1%，契税补贴80%，外地户籍购房补贴2万元，二孩三孩家庭补贴1%，企业骨干员工最高补贴5%，企业员工团购补贴5-7%，首次购房和三孩家庭购房公积金贷款额度上浮20%。

9月10日，临安出台相关的发展文件，300万以内商品房给予不超过总结1.5%的补贴，硕博本专都有购房补贴。

这些政策中，上海能参考的不多，但二孩和三孩购房方面，或许有参考意义。

比如上海可以提高二孩家庭公积金贷款额度，降低二孩家庭购房的首付比例（如果是二套的话），在外郊环土地出让中设置一定比例的四房以上产品，以偏低价格特定供给给二孩三孩家庭等等。

在全国楼市，尤其是其他一线城市楼市放松的前提下，上海楼市是否会进一步宽松？

其实真可以期待下！

比如带押过户，购房利率降低，因为惠民且操作相对简单，上海更容易参考执行；而落户是否会进一步宽松，则要等到接近年底看应届硕士落户状况了；针对二孩和三孩鼓励以及对于老年人购房的政策，由于操作难度更大以及需要细分执行，可能会更谨慎一些。

同时，对于广大上海购房者来说，目前上海楼市已经处于平稳期，很难通过政策调整造成大的波动，刚需购房的话，不用等待，投资购房的话，仍需谨慎！

祝买房顺利，天天绿码，核酸不排队！

9月LPR保持不变，上海首套房贷利率4.65%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。与8月份5年期与1年期LPR一致。

1.购房正当时房贷利率处于低位

尽管LPR与8月份持平，但是从整体来看，仍处于低位。

上个月（2022年8月），5年期以上LPR已经调降至4.3%，再结合5月央行曾发出通知“首套房贷款利率下限降低20个基点”，目前个别城市的首套房贷利率已经做到了4.1%。

从近一年LPR的走势图中可以看出，LPR持续下降，2022年9月5年期以上LPR比去年9月份低了35个基点。

2.当前上海首套房贷利率4.65

首套房贷执行利率：LPR(4.3%)+35=4.65%

二套房贷执行利率：LPR(4.3%)+105=5.35%

此前上海首套房、二套房的执行利率分别为4.8%、5.5%。以贷款100万元，等额本息为例，贷款100万月供差额在90元左右。

当然，对于上海现行的房价，贷款100万远远不够。

3.五批次上市超九千套房源入市

房贷利率跟每个购房者相关，处于低位房贷利率可以减轻购房成本。此外，房贷利率也是调控房地产市场一种有利手段，房贷利率的降低有助于实现房地产市场的稳定向好发展。所以，当下正是购房好时候。

正好，上海五批次房源集中上市，一大波房源来袭，32盘超九千套房源入市，房源充足，选择丰富。

广州接力贷再度重启？银行回应：并没有，属监管严禁

近段时间，有消息称，广州地区再度出现接力贷产品，对此，第一财经向多家股份行、国有行求证，均表示并没有该产品。

一网传截图显示：农业银行疑似有接力贷产品，第一财经致电农业银行广州分行，对方表示，没有该产品。

“接力贷属于监管严禁。”农业银行广州分行一客户经理对第一财经说。

在今年4月份，一股份制商业银行广州分行出现了接力贷产品，不过，由于涉嫌违规，该产品在当天晚些时候即被叫停。

事实上，早在2021年2月，广州就曾叫停过一波接力贷产品，今年在全国楼市调控政策有所松动的背景下又开始“死灰复燃”。

所谓接力贷是指当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属（父母、子女及其配偶）作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人，子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

2006年，接力贷一时风靡于多家大型商业银行，“让两代人合力买房”成为其口号，事实上，在接力贷诞生之前，就已有相似的“共同贷款人”业务。

2010年，限购令正式出台，当时，有部分购房者通过这类产品绕道限贷令进行贷款购房，接力贷产品开始被频频质疑“钻限购的空子”，相继有银行开始叫停该产品。

2016年11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

不过，除了个别明确叫停的城市外，接力贷一直存在于部分银行的房贷业务中，2019年，甚至有银行推出接力贷最长贷到75岁。这些年来，接力贷一直呈现若隐若现的状态，曾被多地监管叫停，但很快又会重出江湖。

尽管“接力贷”的业务量并不大，却存在诸多风险。

广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉接受第一财经采访时表示，“之所以需要接力，主要是因为购房人首付能力和贷款月供能力是不足的，在接力贷中，当父母的资金需要支付医疗等其他费用时，可能会造成对子女的支持力度下降，进而造成还款意愿和还款能力的下降，严格来意义上讲，是一种需求的过度”。