上海买卖二手房最新交易流程

都说房产交易是一个非常繁琐的过程，那是出于对交易流程的不熟悉造成的，那么下面我们一起来看一下二手房交易流程供大家参考；

上家：（房东）

下家：（客户）

签定金合同/居间合同（注：约定时间网签或直接网签）

→签网签（上海市房屋买卖合同）【一般中介公司都和交易中心有联网，可直接约定好时间到其门店签署网签合同】

→上家若有贷款预约还贷（根据各家银行的还贷规定时间为准）

→上家到银行拿结清证据（过户前注销）

→下家付首付款（付款方式与时间双方协商而定）

→申请办理贷款（通常可以在网签当天一起办理）

→银行审核通过

→双方至交易中心办理审税、过户（房屋内若有户口，上家要在过户前将所有户口迁出）

（5个工作日下家缴税）当日领取产权证与抵押证。

银行收到抵押贷款后放款至上家银行账户，下家收到全款后交房（双方至物业公司交接并结清物业费、水、电、煤气、有线电视等费用）：目前水、电、燃气都可以通过随申办直接办理；

注：若下家一次性付款并资金到位，同时上家无银行贷款，交易时间约7天。仅供参考。

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新上海人之法拍房经历四

拍卖成功，接下来就是一系列手续办理了~

稳定了情绪，先给贷款机构去了电话，那边说先联系银行，效率很高，通知带好所有证件去银行面签。只记得面签的银行很远，地铁公交坐了快2个小时，面签过程很顺利，因为代理机构都是流水作业，拿了一大叠文件告诉你签字签字就可以，速度快的都没有来得及去问等额本金还是等额本息（默认都是等额本金方式），签完之后去最近的房产交易中心打印了一张文件（好像是限购单之类的，具体名称忘记了，是贷款人员带着去的，要人脸验证的，反正去验证一下，文件处理她就带走了，就没记是啥文件）。这样贷款算是办理完了。按拍卖约定的日期要把首付款支付到法院的银行账户后，首付证明提交给银行进行贷款批复，贷款批复通过后，去代理机构办理保险资料。保险资料要手机录入保单，当场交保险费（贷款额度的1.5%），保单通过后代理机构就要收代理费了（这个费用是我没弄清楚的，我已开始以为保险费就是代理费，代理费直接收了保险费等额，我没反应过来就直接支付了，回来后查了好多才知道这个费率是可以有浮动的），保险资料提交后就是等银行放款。这个放款特别快，基本3天之内就放款成功了。

还有，自己的事情，要去房产交易中心办理一张《房产交易审核情况通知书》，这个要带好证件去办理，办理后大概5个工作日去取，取完后原件交给拍卖行。跑了两次，如期办理完成。

之后就是要将资料提交给拍卖行了：身份证正反面照片，首付款凭证照片，放款凭证照片，房产交易的审核单原件邮寄。这些提交给拍卖行之后，继续等待的是法院的三书（成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书），这个过程是中间等待比较长的一段了。因为跨了元旦，所以这个基本等待了20多天（12.24-1.19），当然还是顺利拿到。

下一步就是带好所有证件（三书、身份证、户口本、小孩出生证明、婚姻情况证明、全页的，都是原件+复印件）去房产交易中心核税，每次去房产中心办理业务都要公众号预约，上海的办事流程还是比较顺的。核税特别留意下，可以让代理机构或者拍卖行协助计算下税费（都是按二手房考虑税费，能提前计算处理，最终以交易中心核税结果为准），我这个房子是动迁房，拍卖行的老师提前联系了房东去现场签字是没有个税的。虽然是税费各付，如果个税省不了我是需要垫付后再找法院报销的，个税没有的话，我就只需交自己的契税即可。当然，核税过程办理的也比较顺利，但核税并不是当场出结果，但是会直接给定你可以交税的日期，这个过程也比较长，然后我等待的这个过程跨越了春节假期（1.26-2.22），但是这个环节办理完成之后，基本上就是万里长征只剩最后一步了，就是按缴税日期去缴税后当场拿证。[呲牙][呲牙][呲牙][呲牙]

「报名倒计时」易居刘晨光：中国房地产市场下半场——12月11日上海大师课报名

纵观20余年的房地产市场发展，经历了10年的市场化之路和10年金融化之路，在国家政策调控带动作用下，充分承担起了拉动经济增长的重要角色，铸就了20年房地产辉煌发展史。

聚焦近两年，受新冠疫情、经济大环境和流动性限制等多重影响下，房地产市场销售下滑、投融资存在困难、供需两端双重夹击，陷入债务-通缩螺旋。

然而，房地产行业仍有暖风吹来。从“第二支箭”，到“金融16条”，再到保函置换预售监管资金，每项政策的出台，都有极强的针对性。而近日，房地产行业更是发生里程碑式事件，即证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REIT盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用。由此不难看出政府扭转房地产市场下行的意图，和通过地产行业来支撑宏观经济的决心。

房地产行业作为国家经济压舱石和支柱产业之一，回顾历史有辉煌的发展史，立足当下又正处困境，行业本身就错综复杂，多重因素交织在一起，房地产行业会如何发展？各主体又该如何应对？

本期大师课，特邀易居企业集团企业战略部总经理刘晨光先生。刘晨光先生长期深入研究房地产行业，覆盖宏观趋势、城市改革、八类城市、土地供给、企业行为、行业智库、地产重要关联领域等方向，善于输出前瞻性、系统性的方法论和结论。在本次课程中，他将从全国房地产市场的现状说起，详细的分析全国商品住宅成交情况、不同区域的市场情况及房地产融资和流动性等，层层递进，通过复盘2012-2015年中国“十二五”规划期间房地产行业的表现，对比本轮周期的不同之处，以史为鉴，分析本轮周期开发企业和地方政府的应对策略。

除此之外，刘晨光先生将从房地产政策端切入，深入分析未来房地产行业发展的依托，高能级城市政策的突破和红线、二手房指导价取消等焦点问题。在课程中，他不仅帮你剖析“房地产新模式”下，行业面临的挑战及可能的解决办法，还会为企业端提供改善策略，为个人购房者提供购房建议。为还原房地产发展的主要脉络，本次课程将从多维度分析和解读房地产行业，帮助你把握行业发展的“微光”。

授课嘉宾刘晨光易居企业集团企业战略部总经理

刘晨光先生长期担任知名开发企业和金融企业的战略顾问，每年与多家品牌房企创始人和管理层进行深度交流研讨和培训，并提供战略诊断和优化。刘晨光先生的研究覆盖宏观趋势、城市改革、八类城市、土地供给、企业行为、行业智库、地产重要关联领域等方向，善于输出前瞻性、系统性的方法论和结论。

曾在2017年撰写《崛起中的浙系房企》，为业内首次系统解析浙江籍地产开发企业的“基因”特色和标杆企业经营范式；2019年开始撰写《战略投资内参》，日拱一卒专注行业动态和趋势，至今已近30期，是众多同业高管的案头内参。

活动信息课程主题：中国房地产市场下半场——透视·复盘·展望与应对

课程时间：2022年12月11日周日（全天）

地点：上海虹桥（报名审核通过后通知您具体地址）

课程提纲一、全国房地产市场现状及趋势

1.1全国商品住宅成交情况

1.2全国不同区域市场情况

1.3典型城市成交和库存分析

1.4房企融资和流动性分析

1.5更加稳妥和全面的“根据地策略”是什么？

二、回望2012—2015

2.12012-2015年典型开发企业和地方政府的应对

2.2两轮周期有哪些不同？

2.3以史为鉴，本轮周期中开发企业和地方政府的策略

三、政策端重点信息分析

3.1未来房地产行业发展的依托

3.2高能级城市政策的突破和红线

3.3二手房指导价取消

3.4都市圈的缩圈和聚焦

3.5城市的困难，企业的机会

四、问题导向下的“房地产新模式”

4.1房地产行业七大问题解析

4.2针对高房价问题的新模式猜想

4.3针对行业限制性政策的新模式猜想

4.4针对土地财政依赖度问题的新模式猜想

4.5针对建设用地增量下滑问题的新模式猜想

五、企业端动态和分析

5.1房企销售业绩和供货去化率情况

5.2民企发债的担保方中债增的两面性

5.3近期企业端典型动作和策略

......

现场互动问答

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……

精致的课程流程策划与独特的内容研究视角得到了优秀的反馈和学员好评，2022年冬季线下大师课进行中。

快速回顾往期大师线下课现场本文来自华尔街见闻，欢迎下载APP查看更多