上海购房流程你知道吗？看完你就懂了，关注起来

上海购房流程一览表

一、了解市场-实地考察-确定心仪项目

根据公众号及房天下等相关平台了解目前在售/待售项目信息，了解周边的配套设施等情况。选择相对中意的项目进行实地考察，了解项目周边配套是完善的还是规划中的，自驾、公共交通是否齐全等。根据考察后的情况，可以进行验资。验资可以对多个项目进行。一般提供产权人身份证、资产证明（股票、银行存款、基金等）不动产除外。（因热门盘客户量较大，验资为了筛选意向更为强烈的客户，后期开盘均优先邀请验资客户进行认筹）。Ti：验资金额以各项目为准，各项目总价不同，验资的金额不同。二套验资金额相对要高一些。二、取证

取证前各项目基本需要政府过会，确定是否价格合理等情况。目前政府管控较严格，取证均需排队，具体时间待定。新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。此证需要公示3天，才可进行认筹。三、认筹（6天半）

认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。必须保留银联单、收据必须有开发商盖章。认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。根据认筹人数，审核后确定入围分数。只能认筹一个项目，购房资格会被锁定一个月，若参与认筹，是不能再参与其他楼盘的认筹。四、审查资料（基本20天）

认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。认筹结束后，公证处交易中心还会再次审核一遍。确定是否限购及积分。主要审查资料（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

五、上海新房摇号“计分制”

积分计算表

看图更为明确

在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。在名下房产方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。若审核通过及分数入围后，可以进行公开摇号选房。各项目入围分数及比例不定。大致内环1：2.5，中外环间1：2，远郊1：1.3。

六、摇号开盘

上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。根据摇号顺序选房，若入围比是1：2的话，摇号排名较后的可能选不到房子。排名较前的可选择性较大。若是心仪的楼盘预算一定要做足，可能轮到你的时候，心仪的楼层及户型都没有了。选好房，签订认购书（草签），将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款（基本7天内）、签订贷款合同。没选房，没签订认购书，全额退筹。一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。提示：认筹期间准备材料去相关银行确认贷款金额，以免签订认购书时，贷款额度不足。七、办理贷款

公积金贷款

商业贷款

八、缴纳税费

税费

九、安心等待交房，一般在交房后180天内办理大产证后，即可办理小产证。（触发积分的楼盘5年内禁售）

新手请注意！2021年上海公积金买新房二手房一定要注意的两个问题

又到了每年的7月，7月份是个特殊的月份，因为这个月，我们的公积金缴纳基数再次迎来调整，而且每年一度的公积金结息在7月到账，小伙伴们快去自己的公积金结息了多少，小编是1200多。

大家都知道，公积金贷款利率比商业贷款利率低很多，所以在上海买房最适合用公积金+商贷的组合贷款的方式。

使用‬公积金‬贷款‬最重要‬两点‬在上海大家喜欢提取公积金用于偿还房租，所以小编要提醒⏰大家，在准备买房前的一段时间内，最好不要提取公积金，一定要保证：

基本账户余额‬：月缴额≥980元，余额≥16667元

补充账户余额‬：余额≥10000

这样才能保证足额公积金贷款。

2.公积金是不能用于首付款的，但买房后是不仅可以用于还公积金贷款，也可以还商业贷款。

公积金缴纳基数的问题自2021年7月1日起，上海市职工住房公积金的缴存基数由2019年月平均工资调整为2020年月平均工资。

住房公积金和补充住房公积金缴存基数最高不超过31014元，最低不低于2480元。

公积金缴纳比例问题（一）住房公积金缴存比例

2021年度职工本人和单位住房公积金缴存比例为各5%-7%（取整数值）。单位可以在上述比例范围内，自主确定住房公积金具体缴存比例。

（二）补充住房公积金缴存比例

缴存住房公积金的单位可以按照自愿原则参加补充住房公积金制度。职工本人和单位补充住房公积金缴存比例为各1%-5%（取整数值），具体比例由各单位根据实际情况确定。

上海公积金贷款买房问题

大家都知道，公积金贷款利率比商业贷款利率低很多，所以在上海买房最适合用公积金+商贷的组合贷款的方式。

公积金贷款利率首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

第二套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。

可贷额度在基本和补充都缴纳的情况下：

①首套个人60万，家庭120万；

②二套个人50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的情况下：

①首套个人50万，家庭100万；

②二套个人40万，家庭80万。

沪推出还清房贷“一件事”，抵押注销“掌上办”（附操作指南）

市规划资源局联合市大数据中心、市公积金管理中心、市住房置业担保公司以及建行上海市分行，今天推出还清房贷“一件事”服务新举措，即不动产抵押登记“不见面办理”3.0升级版，解决市民办理房产抵押注销往返跑难题。详见↓

当前，上海正在逐步恢复正常生产生活秩序，市民小张因疫情封控迟迟未能出售的房产终于可以办理过户了，但中介告知该房产虽然偿还了贷款，但还有抵押未注销！

疫情还未完全过去，能不能网上全程办？

组合贷款要跑银行再跑公积金中心，还要去不动产登记中心，可不可以点点手机就能办？

结清证明、委托书、身份证明，这么多材料，能不能一样都不带？

注销抵押、退担保费，能不能“一件事”一起办？

以上答案都是肯定的！！

什么是还清房贷“一件事”

所谓还清房贷“一件事”，即房贷借款人在还清房贷的同时，可以通过“随申办”移动端“一件事”办事入口，提交房屋抵押登记的注销申请，实时掌握办件进度，也可在线完成担保费退费。该“一件事”整合事项包括出具商业及公积金贷款结清证明、抵押权注销登记、担保费部分退还、提前结清贷款提取公积金（待上线），全程由“一网通办”平台实现各部门数据对接，真正做到“足不出门”办实事、“零材料提交”享便捷。

还清房贷“一件事”会带来怎样的变化

在传统模式中，市民即使还清了房贷，但为了一笔抵押登记的注销往往要多次往返于银行与登记中心。而在还清房贷“一件事”中，通过数据互联互通简化办事流程，减少市民线下跑动，降低群众办事成本。以下是新旧流程对比（以商业+公积金组合贷款的抵押权注销为例）：

【案例分析】小张在购房时办理了商业和公积金组合贷款，并办理了抵押登记。在贷款全部还清后，他首先要去银行办理商业贷款结清证明，取得银行授权办理抵押权注销的委托书；然后再去公积金中心办理公积金贷款结清证明；最后到登记大厅，提交申请材料，办理抵押权注销。

而现在，小张只需在办理贷款结清手续的同时，在线提交抵押注销的申请。注销的申请信息第一时间推送至相关银行及登记机构，注销申请的确认及案件审核均由系统智能秒批完成，办件进度可实时在线查询，一次也不用跑，材料也无需提交。

还清房贷“一件事”可以办理哪些业务

目前试点阶段，接入还清房贷“一件事”的机构有：

1、上海市公积金管理中心

2、上海市住房置业融资担保有限公司

3、中国建设银行股份有限公司上海市分行

因此，通过建设银行办理纯商业贷款、商业+公积金组合贷款以及通过公积金中心或担保公司办理纯公积金贷款申请抵押注销，均可以使用还清房贷“一件事”。其中，若抵押权人为担保公司的，可能涉及担保费的退费或补缴。

还清房贷“一件事”后续如何优化升级

一方面，是邀请更多商业银行加入还清房贷“一件事”，并考虑增加经营贷等其他产品类型；另一方面，增加职工申请提前结清贷款提取住房公积金事项，不断扩大还清房贷“一件事”的受众人群和服务范围。

快来看看如何操作

（下图中编号均为虚拟编号）

移动端支持随申办APP、支付宝随申办小程序、微信随申办小程序操作。

办事入口

随申办APP或两个小程序首页，点击【办事】—在“一件事服务”中点击【还清房贷一件事】，进入办事须知页面。

办事须知页面

勾选须知声明，并点击【下一步】进入房产信息校验页面。

房产信息校验页面

输入产权证登记编号，点击【确定】，校验通过的，进入抵押信息页面。

当录入产权信息有误，产权人不匹配，或该产权存在多房屋部位、查封限制等情况时，提示校验失败，需重新录入产权证登记编号或退出操作。

抵押信息页面

根据房屋产权校验的不同情况，分为单抵押信息和多抵押信息，可分别办理所需抵押注销业务，点击【办理注销】，进入抵押注销校验页面。

抵押注销校验页面

涉及公积金贷款的，会对当前抵押贷款公积金还清状态进行校验，当前状态已还清的，在确认公积金信息后，点击【确认提交】即完成申请操作。可点击【我的办件】查看办件进度。

温馨提示：1、由于公积金还贷确认有一定延时，为确保校验通过，请在公积金贷款还清的三个工作日后提交申请；

2、商业贷款还清状态在提交办件后，由银行审核确认，并给出相应结论。

如存在其他抵押信息，可继续按需办理相应注销业务，并产生新的办件。

公积金贷款当前状态未还清的，无法继续办理，可点击【退出】或办理其他注销业务。

当存在用户重复申请、抵押权人已发起注销或历史数据造成无法线上办理的情况时，提示校验失败，可点击【退出】或办理其他注销业务。

办件本

点击【我的办件】进入办件本页面。

点击【办理事项】进入办件详情页，可查询不同单事项的办件进度。

点击【查看审批进度】进入办件进度详情页，可查看各部门的审批进度及相应的办件时长、审批处理原因等详细的办件信息。

常见问题QA

1.什么情形符合还清房贷“一件事”

需符合两个条件：一是，申请注销的抵押登记是个人住房贷款。其中，个人住房贷款可以是纯商业贷款、纯公积金贷款或者商业和公积金组合贷款。

二是，个人住房抵押登记涉及的贷款已全部还清。住房贷款中如含公积金贷款的，应在公积金贷款还清的三个工作日后提交申请。

但是，部分特殊的抵押登记暂时无法纳入还清房贷“一件事”，须至房产所在区的登记中心现场办理。其中包括抵押登记涉及多个不动产坐落的（车位除外），或者抵押登记的债权币种为外币的。

2.什么人可以办理还清房贷“一件事”

该业务的申请人应为个人住房抵押登记的抵押人，且是该抵押登记贷款的主贷人。

3.办理还清房贷“一件事”需要做哪些准备

应准备与个人住房抵押登记相关的《不动产权证书》（《房地产权证书》），在申请过程中根据提示输入产权登记编号，并选择需注销的抵押登记。

4.办理还清房贷“一件事”需要多少时间

还清房贷“一件事”涉及银行、公积金中心、担保公司、登记中心多部门联审，根据不同的情形，办件时长略有不同。符合登记秒批条件的，一般1-3个工作日内反馈审核结果；其他复杂案件，最长不超过7个工作日反馈。

5.如何查询还清房贷“一件事”的办件进度

申请人可至“一网通办”PC端总门户市民主页（个人中心）、移动端“随申办”APP、微信或支付宝“随申办”小程序“我的”频道-“我的办件”查询办理进度和办理结果，实时查看各个部门的审批进度及相应的办件时长。

6.涉及担保费的退费或补缴应如何操作

贷款提前结清，可能涉及担保费部分退还，注销完成后可在“办件状态”页面点击“退费”按钮，根据系统提示进行相应操作，完成线上退费申请；需补缴担保费的，应在担保费补缴后方可发起申请。可在上海公积金中心网（www.hjj.）查询业务办理网点或拨打热线021-62866677咨询。

7.线上申请担保费退费多久能收到退款

退费申请一般在1个工作日内反馈审核结果，退费申请审核通过的，根据《转账退费协议》相关约定在15个工作日内退至指定账户。

8.产证上房屋带车位可以申请还清房贷“一件事”吗

可以，但同一本产证存在多个房屋部位的无法申请，须至房产所在区的登记中心现场办理。

9.同一房屋存在多个抵押可以申请还清房贷“一件事”吗

可以，在已接入机构的服务范围内，可根据页面提示分别办理抵押注销，并产生不同的办件。

10.企业经营贷或最高额抵押可以申请还清房贷“一件事”吗

企业以房产抵押的经营贷或最高额抵押贷款等非个人住房贷款产品可通过“一网通办”平台提交办件，但目前办理流程以银行认定为准。

11.校验失败有哪些情况，应如何处理

编号

校验失败原因

提示信息

处理规则

1

录入案件号在现势登记产权里查不到

产权证登记编号不存在

重新录入准确的产权证登记编号

2

申请人并非此房屋的现势产权人

产权人不匹配

由产权人且主贷人登录操作

3

2003年前历史登记数据，存在一致性问题

该产权存在历史数据异常

联系抵押权人（银行方或公积金中心）发起申请

4

产权存在关联多房屋

该产权存在多条房屋信息

联系抵押权人（银行方或公积金中心）发起申请

5

产权房源的房屋编号在登记系统查不到

该产权房屋编号不匹配

联系抵押权人（银行方或公积金中心）发起申请

6

产权房屋在登记系统当前实际没有抵押信息

该产证房屋当前没有抵押信息

无需办理

7

查到的抵押信息非指定金融机构

非指定金融机构抵押，暂不可办理

待相关银行开通业务后再办理

8

一网通办重复申请

登记编号：XXXX；抵押证明号：XXXX申请已存在

无需重复申请

9

银行或公积金中心已经申请

申请已由抵押权人（银行方或公积金中心）发起，申请编号XXXX

无需重复申请，等待银行或公积金中心申请结果

12.办件审批不通过，应如何处理

还清房贷“一件事”设置了房屋信息和抵押信息两级校验规则，成功提交办件的，一般情况下均符合数据质量要求，可实现无人工干预智能“秒批”完成抵押注销。如果审批不通过，可能原因是银行方审核发现商业贷款未还清或录入信息有误，此时，您可联系抵押权人（银行方或公积金中心）发起申请。

资料：市规划资源局

编辑：张晓彤