百万房贷月供少还约30元，中介鼓吹房价要大涨，"气得我想骂人"

1月份，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉。1年期LPR为3.70％，较上期下降10个基点；5年期以上LPR为4.6％，下降5个基点。

值得关注的是，这是自2020年4月以来5年期以上LPR的首次下调。而且此次下调的背景是国际疫情形势严峻，美联储开始缩表，市场预期美联储即将开始多次加息的大背景下，这也预示着2022年国内经济稳增长将是重中之重。体现了管理部分货币政策逆周期调控加大力度、宏观政策前置发力，有助于增强市场主体信心、稳定市场预期，对稳外需、扩内需及房地产市场平稳运行都将会产生积极的作用。

关于5年期以上LPR下调的意义在此不做过多阐述，我们来看一下，这个下调对全国房地产市场的影响。对于购房者来说，影响最大的当然是房贷减少了。

以首套房房贷100万元、利率为5.2%、等额本息还30年计算，总还款额约为1976800元，购房者月供约为5491元，利息约为976800元。

如果5年期以上LPR保持4.6%不变，首套房利率为LPR+55个基点即5.15%，买房者使用新的LPR房贷利率，2023年总还款额约为1965695元，月供为5460元，利息为约965695元。对比来看，5年以上LPR下降5个基点后，月供减少了约30元。

需要指出的是，如果购房者选择的是1月1日为重定价日，那么此次LPR下调，影响会在2023年1月开始显现，届时月供才会减少。

消息出来，最为兴奋的好像不是购房者，而是房地产中介人员，中介开始鼓足，“降息了，房价要大涨了”，真的会这样吗？

有一名上海的预购房者表示，“百万房贷月供少还约30元，这相对于上海动辄几百万的房价来说，基本可以忽略不计，中介却鼓吹房价还要大涨，气的我想骂人”。

也有市场评论人士表示，此次“降息”，代表了楼市出现政策底部，因而可能很快会出现市场底部，市场底部预计将在2022年一季度开始出现。

这样说好像也有道理，但从经济大背景来看，国际经济复苏进程缓慢，国内经济面临较大的下行压力，多个房地产头部企业面临着资金链紧张的压力，而国家“房住不炒”的政策并未改变。从这个角度分析，房地产保持平稳可能是多方最为希望看到的局面。

据央行公布的数据显示，国内住房贷款存量大约38万亿，如果按照38万亿存量贷款转化成浮动计算，38万亿30年房贷影响利息支出减少约3800亿，平均到每一年只有127亿。而这在房地产市值面前不值一提，因而，此次“降息”，对房地产市场的直接影响几乎可以忽略不计，但更加应该关注的是间接的影响，此次“降息”，代表了楼市出现政策底部，2022年一季度是否会开始出现市场底部，房价触底反弹，我们只能拭目以待。

重磅！全民降息落地，你的百万房贷能省上万元！2022房价如何？

北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京等多地银行的个人住房按揭贷款利率已经开始以最新的5年期以上LPR定价。随着最新的5年期贷款市场报价利率（LPR）下调，京城已有多家银行正式将房贷利率下调至5个基点。1月21日，目前首套房贷利率已由此前的5.2%普遍降至5.15%，二套房贷利率由此前的5.7%降至5.65%，在放款额度方面目前北京地区多家网点房贷额度充足且无须排队等待。

本次LPR下降将利好“房贷一族”，在一定程度上减少房贷支出。

那具体能省多少？一起来算笔账：

选择的是以LPR为定价基准

如果房贷选择的是以LPR为定价基准，那么你的房贷执行利率将跟随LPR的变动而变动。

●如果你选择以贷款发放日的每年对月对日为重定价日（例如2月1日），那么你的房贷月供将会减少，并且会维持一年不变。

月供具体能减少多少？（以下测算为假设今年内5年期LPR保持4.6％不变）国泰君安首席宏观分析师董琦表示：

以100万元房贷为例，分20年等额本息偿还、选择浮动利率，假设房贷利率在未降之前为5.39％，相当于LPR加点74BP（2021年12月发布的5年期以上LPR为4.65％）。

假设房贷利率重定价日为每年2月1日，则其房贷利率将重定价为5.34％=4.6％（2022年1月发布的5年期以上LPR）+0.74％（固定点差）。

那么测算下来，原来每月还本付息约6817元，重定价后将变为6789元，每月节约28元，一年节约336元。

若贷款额度为300万元，则每月节约85元，一年节约1020元。

如果你选择的是以每年1月1日为重定价日，那么本次1月20日LPR的调整并不能给你今年的月供带来变化。

由于多数存量房贷重定价日为每年1月1日，本次5年期以上LPR下降对这部分存量个人住房贷款的影响相对有限。

以每年1月1日为重定价日，房贷利率则以上年12月份的LPR为基准。也就是说，对于这部分居民来说，假设今年12月份LPR与本次1月份LPR持平，那么明年起将开始享受本次LPR下降所带来的优惠。

2021年来，整体信贷政策已经出现了明显的稳定现象。

2021年数据：全年人民币贷款增加19.95万亿元，同比多增3150亿元。分部门看，住户贷款增加7.92万亿元，其中，短期贷款增加1.84万亿元，中长期贷款增加6.08万亿元；

2020年：分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。

从数据看，2021年居民户中长期贷款年度突破6万亿是历史记录，2021年居民户中长期贷款明显出现了一个v字形，一季度单季度刷新历史记录，二三季度明显收紧，四季度有所恢复，整体也对应了楼市的发展变化。一季度全国楼市高温，二季度逐渐退烧，三季度进入冰点，四季度调控政策见底，市场也逐渐有所企稳。

本次降息对于购房者的直接影响不大，但心里影响大

本次降息是非对称降息，1年期降低10基点，而5年期只降低了5基点。

本次降息5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年节省720元。

5年期房贷的降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。

最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

目前看，在四季度楼市出现政策底部后，市场底部将在2022年一季度开始出现。

第六：38万亿的房贷总额，一年影响大约减少127亿

央行之前公布的数据，累积住房贷款大约存量38万亿，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款大约1万，那么38万亿30年大约减少的就是3800亿。平均到每一年的直接影响并不大。只有127亿。

为什么今年提前还房贷的人变多了？

最近，从银行房贷客户经理那边得知一个消息：“今年提前还款是往年的三倍”

在他和我聊天的当天就有三个人想要提前还款

最近打开各个社交平台，都能明显感觉到提前还房贷的现象

在豆瓣上一个拥有24w多粉成员购房小组里，最近大家讨论热度较高的一个话题就是“提前还房贷”

很多人都在考虑要不要趁着手里资金比较充裕，提前把房贷还了

在小红书、微博、抖音等平台上，也有相当一部分网友在分享自己提前还房贷的经历

往年都会有人提前还房贷，不过今年显得尤其多

之前有关注到一个数据，一定程度上也佐证了这样的趋势。央行公布的4月份金融数据统计报告中显示

4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。包括2月份金融数据也显示，个人住房按揭贷款占比较大的中长期贷款减少459亿元

为什么这么多购房者急着提前还房贷呢

01

最主要的原因是想省一笔利息

首先，要知道这一批提前还房贷的人，他们的房贷利率都挺高的

几年前买房的人，房贷利率基本在5-6%，多数5.5%以上。选择等额本息还款30年，利息成本甚至高于本金的总额，还贷款的前些年等于在还利息

从客观条件来看，近几年银行也在不断放松房贷利率，今年5月LPR由原有的4.6%降低至4.45%

那之前6.2%的利率和现在4.45%的利率相比，对早买房的人来说真的太不划算了

在5月份政策出来的同一时间，“这届年轻人不想给银行打工”的话题就冲上了热搜

很多人考虑提前还房贷的原因之一就是，为了省一笔利息

大部分人在贷款买房的时候，选择的贷款时间比较长，至少20年、30年。时间太久还没还完贷款可能都已经退休了

当初买房贷款的时候利率较高、还款压力大，所以为了减轻以后的还款压力，当手上资金有富余的时候，还是会有人选择办理提前还款

确实提前还房贷可以省下一笔不少的利息，减轻还款压力。接下来举个例子来算一算这笔账是不是划算

来自豆瓣小组上一个分享：“通过办理缩期，减少利息”

2015年买了一套房，总房款65万，首付27万，贷款38万，当时的利率是5.9，还要上浮5%，也就是6.195%，贷款年限20年，月供2765元

2016年的时候利率变成了4.9上浮5%的5.145%，那会选择提前还了14万元本金，没有违约金

月供降到了1578.56元。连续还了七年之后，还剩下本金18万，13年还款年限

今年再一次选择提前还款4万元，这一次有两个变化

还款年限由原来13年缩短到6年，同时利息从67000元减少至22000元，省下了4.5万利息

这意味着，2028年还有6年的时间她就可以还清所有的贷款，以后也不必背负太多压力

公积金账户也可以存下钱，之后想要置换或者投资，也更容易实现

02

经历疫情打击，现在大家也对未来产生了焦虑感

疫情期间，很多人的工作和收入多少都受到了一些影响，经济条件很难保持稳定的状态，可能就会存在断供的风险

一般贷款年限一上来就是20年、30年，连本带息把贷款还了，打工人也要承受很大的压力

所以很多人都抱着一种心态就是早还早安心，提前把房贷还了可以避免断供的风险

今年，也有一个很明显的趋势就是中国人更爱存钱了

中国人民银行发布2022年上半年金融统计数据报告，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元

来源：晚点LP

其中，住户存款增加10.33万亿元，这为居民提前还房贷提供了资金来源

想办法还清房贷成为很多家庭在考虑的一件事，有的甚至将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，就为了办理提前还房贷

说白了就是不想给银行打工了

趁着现在手里资金足够，提前还房贷不失为一个理性的选择

03

还有一个原因就是，很多人不敢轻易理财投资了

今年国内的投资渠道理财可以用一个大写的惨字来形容

不但基金理财暴跌，还有银行理财跌破净值

有统计数据显示，截至3月16日，全市场28822只银行理财产品（包含银行发行的和银行理财子公司发行的）中，破净产品已达2003只

银行理财还不如基金，不能卖出止损。甚至连存款利率也降了

2022年4月底，国内多家银行宣布下调定期存款利率。建行、工行以及中行这三大行，将旗下二年期、三年期的普通定期存款利率下调了10个基点

在经过此次定存利率下调之后，工行三年期的定存利率降至3.15%，两年期的利率降至2.5%，而大额存单的利率也降至了3.25%

而且，目前银行理财产品大多是净值型的，收益率低了不说，还有亏损的可能

所以对大部分人来说，想找到一个合适的投资理财渠道多少有点难

在房地产市场上，除了刚需客，还有相当一部分投资客户。这些以投资为目的的房贷客户，最看重的就是投资收益

以前，这些房贷客户不愿意把资金用来提前还房贷，主要拿出去搞投资理财了。因为投资理财的收入高于银行房贷利率

但目前，银行理财产品的收益率持续下降，炒股和购买基金不亏就不错了

相信还是有一部分人和我一样对理财都不太懂，手里的钱就放在支付宝和银行卡里

实际上，并不是为了钱生钱，只是单纯不知道该怎么理财。从投资的角度来看，支付宝的余额宝现在七日年化收益才2.0％左右

按照这个利率，存个一万元，每天收益也不过五六毛，真的是少的可怜

当然，也有不少90后都在投资股票、基金或者在银行理财，都是有一定风险的，说不定就面临亏损

对于那些不知道怎么理财，或者说没有什么好的投资渠道的人来说，与其把钱放在手里不知道干嘛用，不如把钱还银行减少负债

当理财利率很难稳定地超过贷款利率的时候，有的人准备理财到期就取出来还房贷

也有一部分人因为没有什么投资目标，钱放在手里不如拿去还房贷

受疫情影响，很多人的投资意愿在下降，存下来的钱选择提前还房贷也是一个选择

04

提前还贷真的划算吗

对购房者来说，要不要提前还房贷，还要考虑一个很重要的因素，就是违约金

提前还房贷之前，需要查看一下自己所贷款的银行需不需要赔偿违约金

我梳理了一下几个主要商业银行对于提前还房贷的相关政策

发现对于持续还款超过1年的借款人申请提前还房贷的，六大银行里只有发现农业银行、中国银行两家不收违约金

其他几家银行对于提前还房贷都约定了一定比例金额的违约金，以建设银行为例

对于部分提前还款的人，每年免费还款一次。但对于全部提前还款的，需要收取违约金，有三个等级：

①贷款时间不满1年，收提前还款额的3%②贷款时间在1年-2年的，收提前还款额的2%③贷款时间在2-3年的，收提前还款额的1%

基本上都有一个规律，贷款时间越长所需支付的违约金比例越低，所以太早还款所承担的违约金就越高

目前提前还款主要就是两种方式：提前部分还款、提前全部还款

第一种，提前全部还款就是一次还清所有的贷款，等于说原本应该交的利息就全免，不过对于已交的利息就要不回来了

第二种，提前部分还款，可以缩短还款年限，减少一部分利息；也可以选择保持年限，降低还款额度，以减少月供压力

资金允许的情况下，全部提前还款当然是划算的。部分提前还款，可以选择缩短贷款年限或者降低还款额度两种方式

提前还房贷的前提是对自己个人情况做一个预估，需要考虑多方面的因素

例如个人收入、还款时间年限、还款方式、已还款期数，以及投资情况等。如果感觉比较适合确实可以提前还款

当然也可以选择不提前还款，毕竟手上抱有现金流对个体来说当下也是很重要的

以上为正文，来自微笑向暖