上海地区“首付贷”或存隐患：避开按揭银行办理多种贷款补足首付款 放大购房杠杆导致信贷违约风险

监管严令禁止“首付贷”，但在上海房产市场中仍可见其踪迹。

《中国科技投资》张婷杨永洁

近日，记者发现，此前遭监管明令禁止的“首付贷”仍出现在上海房产市场中。多位贷款中介均表示，其可协助购房者在银行办理贷款，或为购房者父母办理房屋抵押贷款，用以补足购房首付款。

而早在2017年，监管已确定“首付贷”为违法违规金融产品。分析人士表示，“首付贷”屡禁不止，或与开发商、放贷银行及购房者有关；并且，由于首付贷会放大购房杠杆，或将造成购房者房贷及信贷违约等风险问题。

可在多家银行暗箱操作“首付贷”

“大部分购房者来我们这里买房前，都有充足的资金，但也有少部分人首付不够，我们就会推荐贷款中介给他们”，上海某房地产经纪公司客户经理王小辉（化名）向《中国科技投资》记者如是说。

王小辉表示，若购房者的首付款并不宽裕但又有购房需求时，其可对接多家贷款中介公司，帮助购房者“凑首付”，对接后，则由购房者与贷款中介自行联系办理，房产经纪公司不再参与其中操作。“但是，客户也可以不走银行贷款而凑足首付款”，王小辉补充道。

在记者以购房者身份向多位贷款中介咨询是否可办理“首付贷”时，其均表示“可操作”。李飞（化名）为一名贷款中介，其表示“首付贷”具体方式为：协助客户在各大银行办理贷款，贷款产品类似于信用卡分期产品，“我们都是跟购房者合作，办过好多，从来没有影响过按揭”，李飞向记者承诺道。

*“首付贷”情况，截图自李飞宣传广告

李飞介绍道，购房者需缴足至少18个月公积金，可由夫妻双方同时申请，最长可贷款5年，每月等额本息还款。利率方面，若夫妻双方每月公积金为2000元左右，利息为4.5%左右；若公积金为3000元左右，利率则可降至3%左右。

李飞表示，每家银行大概能办理最高60万元贷款，若购房者所需首付款较多，则需在两家及以上银行分开办理。当记者咨询具体为哪家银行及哪款贷款产品时，对方表示，“不方便告诉您哪一家银行。您带身份证过来就好，我们会帮您办好”。此外，李飞强调，后续客户购房时办理按揭贷款的银行，应与上述办理“首付贷”的银行为不同银行，方可避开贷款审核问题。

“整个流程大概只需要1-2周”，李飞补充道。费用方面，贷款办理成功后，客户需支付给李飞贷款金额的3%作为中介费。

办理抵押贷款补足首付款

除购房者自行在银行办理贷款补足首付款外，购房者还可通过父母已有房产办理抵押贷款。赵宇（化名）在一家商务咨询公司做渠道经理，该公司服务包括房产抵押贷款、房屋抵押贷款、住房抵押贷款、过桥垫资、按揭贷款咨询等。

在记者向赵宇咨询“首付贷”的办理流程时，其回复，“没有‘首付贷’这个说法，不过，可以帮助用户办理信用贷或抵押贷款用以支付首付款”。赵宇介绍道，若购房者父母名下有房产，可用父母名义办理抵押贷款。具体操作为：父母双方准备好身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、个人流水（近半年）等相应材料，至银行申请贷款，银行批复后签署合同，随后进行房屋抵押，最终银行即可发放贷款。

赵宇表示，贷款金额最高为房产价值的30%左右，利率大概为4.9%-5.3%，最高可贷20年，整个流程大概花费2-3周。记者询问可在哪些银行办理，赵宇表示其对接的均为大型商业银行，并补充道，“贷款发放后，父母即可转账给子女用以支付首付。不过，子女办理按揭贷款的银行应避开父母办理抵押贷款的银行，银行才查不到资金来源”。赵宇承诺道，当购房者成功办理按揭贷款后，该公司才会收取相应费用，即贷款金额的1%作为中介费。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，“首付贷”银行和按揭贷款银行为不同银行，且往往体现为不同贷款主体，在征信记录上无交叉印证，在贷款使用人不主动承认的情况下往往无从查证，自然便可规避贷款审查。

“做高”房价获得额外资金

另据王小辉介绍道，购房者可与原房东协商，将房价“做高”，从银行获得更多贷款，待银行将贷款发放至房东后，房东再将差价补给购房者。王小辉具体介绍道，若上海某区一套二手房的价格为800万元，上海首套房首付比例为35%，客户则需支付280万元首付给原房东，剩余520万元由银行放贷。若购房合同的房价抬高至900万元，那么银行放贷给房东的金额则由520万元提高至585万元，中间将产生65万元差价，房东即将该金额退还给购房者，由此，购房者手头便多出一部分现金用以缓解资金紧张问题。

不过，王小辉亦表示，“做高”房价虽可暂时缓解购房者资金问题，却会带来其后续月供金额提高的负面影响。此外，购房者或将面临房东毁约风险。如上海浦东新区法院曾披露一起“阴阳合同”案件，购房者及卖家约定好采用“阴阳合同”的方式，“做高”房价，从银行获得更多贷款，但贷款发放后，卖家迟迟不退给购房者差价。随后，该购房者将卖家起诉至法院。

上海浦东新区法院经审理后认为，依据我国《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。案件中原、被告为提高贷款金额，约定虚假交易价格，依此而签订的合同应当无效。最终，法院判决卖家返还购房者差价及相应利息。

“首付贷”加大风险隐患

“首付贷”为何屡禁不止？柏文喜分析道，开发商因“首付贷”推动销售、“首付贷”发放银行也因其有充足抵押物或有扎实还款人而“网开一面”，从而致使被监管禁止的“首付贷”操作仍存在于市场中。在建诚晟业总经理苑承建看来，“首付贷”为房地产销售过程中产生的乱象，一方面由于购房者本身购买力不足；一方面则由于“改善型”购房者受二套房限购限贷政策影响，首付资金不足。

早在2017年8月，经住建部、国家发改委、央行、原银监会等七部委议定，“首付贷”被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。同年9月，住建部联合央行、原银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中规定严禁房地产开发企业、房产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

针对“首付贷”被禁止的原因，柏文喜分析道，由于其会造成大量低质客户或炒房客进入按揭市场而给银行造成较大的潜在风险。苑承建认为，“首付贷”潜在危害较大，针对刚需购房者情形，放大其购房杠杆，超出购房者还贷能力，在市场波动情况下，或将造成房贷及其他信贷违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国科技投资》记者，“‘首付贷’背后其实是购房者加杠杆的操作，有极高风险。从购房者本身来说，为个体购房行为，但如果行业中普遍出现该情况，则会成为新的金融风险”。严跃进建议道，在降低首付方面，监管部门有更多方式可行，例如将公积金用于首付，监管应给予更多支持。

新鲜出炉！2021年底上海抵押贷款产品汇总

2021年底上海

抵押贷款产品汇总

2022年即将到来，当前上海的房产抵押贷款政策还是不错的。不管是新注册公司还是新房本，都有不错的抵押产品可以申请。相比较2021年几乎是全年的政策压制，现在还是放松了不少。包括三方收款方式的放松，老人和未成年人房产等各个方面。

年化在3.85%-5%之间的经营贷产品很多，整体还是3年期为主，3年期，5年期，10年期以及20-30年气球贷都有（气球贷，顾名思义，比如贷款年限10年，月供可以按照20年等额本息计算，第10年归还剩余本金）。相比较去年来说，贷款年限还是明显在缩短，毕竟支持小微企业经营周转的大框架下，年限太长是说不过去的。那么转贷及续贷就不可避免。

✦✦上海

转贷：A银行的抵押贷款，1-3年后转到B（主要针对之前利息比较高的人群，或者说当时因为资质问题，在年限和利率没有好的选择）

续贷：比如3年期贷款，20年授信。每3年要重审一次，那么就可能发生归本续贷或者不用归还剩余本金续贷。由于政策多变，所以会让大家心里压力比较大，虽然都有办法解决。这和各城市给出二手房指导价，评估值降低进而降低贷款额度一样都是房住不炒的办法。

上海和北京因为房管局做完抵押之后要等他项返回，会比杭州广州慢一点点。但是也有银行可以抵押既放款。赶一赶一般是2-3周。目前额度宽松。具体的产品列表大家可以看图，喜欢请点赞收藏。

我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎点赞和评论。

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现在上海房贷利率是多少？需要准备哪些资料？要注意些什么？

1月20日公布的最新LPR下调，由原来的4.65%下调至4.6%

商业贷款、公积金、组合贷款

商业贷款利率：由贷款市场报价利率LPR加减点的形式确定，即“LPR+个基点”。由中国人民银行授权全国同业拆借中心发布，浮动基点合同期限内不变，由各银行在一定区间内自行确定。

公积金贷款利率：由中国人民银行统一规定，实行固定利率。

组合贷款：指定的是商业贷款+公积金贷款的形式，商贷利率参照LPR定价，公积金按照固定利率。

目前利率参考：

上海各商业银行的首套贷款利率在LPR的基数上上浮35%即4.95%

二套贷款利率是再LPR基础上上浮105%即5.65%

公积金贷款利率为：3.25%

贷款相关资料及流程：

1，商业贷款首套最高贷款额度为6.5成，二套购买普通住宅最高贷款成数5成，非普通住宅最高贷款成数3成功，最长贷款期限为30年，视房屋房龄及借款人根据本身情况而定。

2.商业贷款首套界定：名下无房、无贷可以认定为首套，名下有房或有贷款记录（含已结清）均认定为二套。最新的贷款政策。

3.放贷规定：代理人不能收取房款（或公证委托特别标注有收款权除外），只能由产权人收取。

贷款相关资料：

①身份证件（包括本人及配偶的身份证、护照、台胞证、回乡证或其他证件）；户口薄或居留证明（台湾人士提供户籍藤本）；

②收入证明、资产证明（银行卡工资收入流水、基金、理财产品、税单等）

③公积金账号（若有）；

④上海工作的劳动合同及连续满五年的工作税单或社保证明（非本市户籍居民民需要）；

⑤税单或社保缴纳证明、劳动合同（外籍人士根据银行要求需要提供）；

⑥未成年子女（若有）出生证、户口本；

⑦婚姻状况证明（结婚证/离婚证及离婚协议）；

⑧首付转帐凭证及收据(一般须买方本人亲自转款房东本人；

商业贷款流程图：

公积金申请需要哪些条件：

（1）在沪缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）。

（2）在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月。

（3）在办理贷款前，夫妻双方都没有已在受理中的住房公积金贷款或还款。

（4）公积金贷款：个人最高50万，家庭最高100万，有补充公积金个人最高60万，家庭最高120万。二套改善型个人最高50万，家庭最高100万（含补充公积金）。名下无房，未使用过公积金为首套，使用过两次以上公积金情况停贷。

（5）二套改善型公积金贷款人均面积为37.2平米

公积金贷款流程

（1）当日签署贷款申请（上下家都要去），次日出房屋状况查询结果（查房结果与申请时申报不同或限贷，担保公司会电话通知客户），10-12个工作日出审批结果，下家去公积金中心贷款合同面签后，2-3个工作日公积金贷款合同流转到交易中心；

（2）复议（若需）：与签署贷款合同时一起受理；

（3）去交易中心，过户登记预受理及办理抵押登记手续；

（4）4-10个工作日（交易双方若涉及公证委托，仍需20个自然日）出抵押权证，公积金中心代领抵押证后安排放款（放款时效根据公积金中心的额度情况，一般10-15个工作日）。

公积金贷款年限：

组合贷：

在申请组合贷款时，涉及到公积金和商业贷款的政策部分按照各自的政策标准执行，且遵循从严原则；申请流程同商业贷款办理的流程，公积金贷款的部分由商业银行代为办理。

组合贷款的额度：

商业贷款部分的额度=最低值（评估值、网签价）×商业贷款成数-公积金贷款部分额度

组合贷款的流程

网签—银行面签—贷款审批—出具贷款合同-转移登记—抵押登记—出具不动产权证-抵押证送至银行

公积金的冲还贷方式

年冲：是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余余额贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金账户里的钱。若是组合贷款，则优先冲还公积金本金部分

时间点：每年的4月或9月。

月冲：是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不同时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息。

公积金参与共同贷款条件

夫妻或在同一个户口簿上的直系亲属。注:此处直系亲属包含父母、子女。