上海地区“首付贷”或存隐患：避开按揭银行办理多种贷款补足首付款 放大购房杠杆导致信贷违约风险

监管严令禁止“首付贷”，但在上海房产市场中仍可见其踪迹。

《中国科技投资》张婷杨永洁

近日，记者发现，此前遭监管明令禁止的“首付贷”仍出现在上海房产市场中。多位贷款中介均表示，其可协助购房者在银行办理贷款，或为购房者父母办理房屋抵押贷款，用以补足购房首付款。

而早在2017年，监管已确定“首付贷”为违法违规金融产品。分析人士表示，“首付贷”屡禁不止，或与开发商、放贷银行及购房者有关；并且，由于首付贷会放大购房杠杆，或将造成购房者房贷及信贷违约等风险问题。

可在多家银行暗箱操作“首付贷”

“大部分购房者来我们这里买房前，都有充足的资金，但也有少部分人首付不够，我们就会推荐贷款中介给他们”，上海某房地产经纪公司客户经理王小辉（化名）向《中国科技投资》记者如是说。

王小辉表示，若购房者的首付款并不宽裕但又有购房需求时，其可对接多家贷款中介公司，帮助购房者“凑首付”，对接后，则由购房者与贷款中介自行联系办理，房产经纪公司不再参与其中操作。“但是，客户也可以不走银行贷款而凑足首付款”，王小辉补充道。

在记者以购房者身份向多位贷款中介咨询是否可办理“首付贷”时，其均表示“可操作”。李飞（化名）为一名贷款中介，其表示“首付贷”具体方式为：协助客户在各大银行办理贷款，贷款产品类似于信用卡分期产品，“我们都是跟购房者合作，办过好多，从来没有影响过按揭”，李飞向记者承诺道。

*“首付贷”情况，截图自李飞宣传广告

李飞介绍道，购房者需缴足至少18个月公积金，可由夫妻双方同时申请，最长可贷款5年，每月等额本息还款。利率方面，若夫妻双方每月公积金为2000元左右，利息为4.5%左右；若公积金为3000元左右，利率则可降至3%左右。

李飞表示，每家银行大概能办理最高60万元贷款，若购房者所需首付款较多，则需在两家及以上银行分开办理。当记者咨询具体为哪家银行及哪款贷款产品时，对方表示，“不方便告诉您哪一家银行。您带身份证过来就好，我们会帮您办好”。此外，李飞强调，后续客户购房时办理按揭贷款的银行，应与上述办理“首付贷”的银行为不同银行，方可避开贷款审核问题。

“整个流程大概只需要1-2周”，李飞补充道。费用方面，贷款办理成功后，客户需支付给李飞贷款金额的3%作为中介费。

办理抵押贷款补足首付款

除购房者自行在银行办理贷款补足首付款外，购房者还可通过父母已有房产办理抵押贷款。赵宇（化名）在一家商务咨询公司做渠道经理，该公司服务包括房产抵押贷款、房屋抵押贷款、住房抵押贷款、过桥垫资、按揭贷款咨询等。

在记者向赵宇咨询“首付贷”的办理流程时，其回复，“没有‘首付贷’这个说法，不过，可以帮助用户办理信用贷或抵押贷款用以支付首付款”。赵宇介绍道，若购房者父母名下有房产，可用父母名义办理抵押贷款。具体操作为：父母双方准备好身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、个人流水（近半年）等相应材料，至银行申请贷款，银行批复后签署合同，随后进行房屋抵押，最终银行即可发放贷款。

赵宇表示，贷款金额最高为房产价值的30%左右，利率大概为4.9%-5.3%，最高可贷20年，整个流程大概花费2-3周。记者询问可在哪些银行办理，赵宇表示其对接的均为大型商业银行，并补充道，“贷款发放后，父母即可转账给子女用以支付首付。不过，子女办理按揭贷款的银行应避开父母办理抵押贷款的银行，银行才查不到资金来源”。赵宇承诺道，当购房者成功办理按揭贷款后，该公司才会收取相应费用，即贷款金额的1%作为中介费。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，“首付贷”银行和按揭贷款银行为不同银行，且往往体现为不同贷款主体，在征信记录上无交叉印证，在贷款使用人不主动承认的情况下往往无从查证，自然便可规避贷款审查。

“做高”房价获得额外资金

另据王小辉介绍道，购房者可与原房东协商，将房价“做高”，从银行获得更多贷款，待银行将贷款发放至房东后，房东再将差价补给购房者。王小辉具体介绍道，若上海某区一套二手房的价格为800万元，上海首套房首付比例为35%，客户则需支付280万元首付给原房东，剩余520万元由银行放贷。若购房合同的房价抬高至900万元，那么银行放贷给房东的金额则由520万元提高至585万元，中间将产生65万元差价，房东即将该金额退还给购房者，由此，购房者手头便多出一部分现金用以缓解资金紧张问题。

不过，王小辉亦表示，“做高”房价虽可暂时缓解购房者资金问题，却会带来其后续月供金额提高的负面影响。此外，购房者或将面临房东毁约风险。如上海浦东新区法院曾披露一起“阴阳合同”案件，购房者及卖家约定好采用“阴阳合同”的方式，“做高”房价，从银行获得更多贷款，但贷款发放后，卖家迟迟不退给购房者差价。随后，该购房者将卖家起诉至法院。

上海浦东新区法院经审理后认为，依据我国《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。案件中原、被告为提高贷款金额，约定虚假交易价格，依此而签订的合同应当无效。最终，法院判决卖家返还购房者差价及相应利息。

“首付贷”加大风险隐患

“首付贷”为何屡禁不止？柏文喜分析道，开发商因“首付贷”推动销售、“首付贷”发放银行也因其有充足抵押物或有扎实还款人而“网开一面”，从而致使被监管禁止的“首付贷”操作仍存在于市场中。在建诚晟业总经理苑承建看来，“首付贷”为房地产销售过程中产生的乱象，一方面由于购房者本身购买力不足；一方面则由于“改善型”购房者受二套房限购限贷政策影响，首付资金不足。

早在2017年8月，经住建部、国家发改委、央行、原银监会等七部委议定，“首付贷”被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。同年9月，住建部联合央行、原银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中规定严禁房地产开发企业、房产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

针对“首付贷”被禁止的原因，柏文喜分析道，由于其会造成大量低质客户或炒房客进入按揭市场而给银行造成较大的潜在风险。苑承建认为，“首付贷”潜在危害较大，针对刚需购房者情形，放大其购房杠杆，超出购房者还贷能力，在市场波动情况下，或将造成房贷及其他信贷违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国科技投资》记者，“‘首付贷’背后其实是购房者加杠杆的操作，有极高风险。从购房者本身来说，为个体购房行为，但如果行业中普遍出现该情况，则会成为新的金融风险”。严跃进建议道，在降低首付方面，监管部门有更多方式可行，例如将公积金用于首付，监管应给予更多支持。

在上海，普通人也能操作的经营性抵押贷款

引言：经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于从2020年开始政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的热度近三年来一直居高不下。

今年，经营性抵押贷出现年化利率低至3.85%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破4%，从某些角度上看，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

经营性抵押贷概念：经营性抵押贷是为匹配小微企业推出的长期贷款，借款人以房屋抵押的方式从银行申请贷款。

国务院推行“扶持小微企业发展”的政策，经营贷的低利率正是为了迎合这一政策。

然而，实际情况与政策口号多少有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都审查得很严，更不必说长达二三十年的长期贷款。

虽然银行愿意放贷给小企业主，但是相比于经营状况不稳定的小企业，银行显然更乐意冒更小的风险，放贷给收入来源稳定的上班族。实际上，普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性抵押贷款。

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经营性抵押贷款优势

1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。

2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。

3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。

4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。

近两三年来，经营贷的利率从近6%降至低于3.75%，综合优势明显高于按揭，相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

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经营性抵押贷的几大要素

NO.1房产证

房产证主要包括：商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。

商品房的额度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高额度做到8-9.5成，贷款年限通常在1-30年，一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活，包括先息后本、等额本息、随借随还等。

公寓和别墅额度：一般只有5成，通常无法拉高额度，主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。

写字楼和商铺：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必须处于收租状态，即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以，但条件更不友好，这里就不展开介绍了。

对于商品房、别墅、公寓来说，大部分人买房不会全款买。如果在按揭，手上必须有房产证，且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。

NO.2营业执照

如果贷款人为真实经营，根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。如果不是真实经营，需要根据当时的银行政策，另行沟通。

经营时长：如果贷款人的执照未满三个月，很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的，也就是双新，需要等待双新期过去。经营执照满一年后，可选择的余地就比较大了。

此外，有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

NO.3征信

征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的，银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。

负债：银行为了控制风险，往往对企业/个人要求是，负债不超过总资产的70%，一旦超过这个百分比，坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。

征信查询次数：一份健康的征信报告，对征信查询次数是有一定要求的，一般来说，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。

历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期，但时间比较久远且金额不是太大，银行会与贷款者进行线下沟通，但如果历史逾期记录比较恶劣，包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等，那基本也很难通过。

NO.4银行流水

银行流水是很多贷款者容易忽略的一环，很多贷款者准备了房产和营业执照，但往往会忘了银行流水也需要。

既然是经营性抵押贷款，必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但作为银行审批人员，是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的，所以这点需要提前包装一下。

经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营。根据我们的经验，抵押贷100w以内需要6w以上的进账，100-400w需要10w进账，500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

NO.5贷款主体

抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。

已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。

如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。

此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。

以上就是操作经营性抵押贷的全部要素，如果有问题，欢迎在后台留言进行讨论。

上海抵押经营贷款的办理流程和步骤有哪些？银行如何审批？

在上海，如果需要大额资金周转的时候，最快速有效的渠道一定是房产抵押贷款，毕竟上海的大部分房产市场价值非常高，而且它的使用范围广，利率低，也有10年期的长年限产品。

抵押贷款的的准入门槛（房产，公司，征信）和所需材料已经在之前的笔记给大家介绍了，重点说一句，关于房产，期房无房本，小产权房子、公益用途房、部分公房、违章建筑房、拆迁房不满3年的房产，因为没有变现价值等原因，是无法办理贷款。房龄超过30年，市值低于300万，涉诉，或者老人和未成年产权人都会让抵押变得十分困难，不过还有机会沟通。

那么各家银行的审批流程是什么样的呢？总的来说大流程一致，细节各有不同。提前规划是比较重要的，否则可能因为各种补材料耽误时间。

★流程★

01

公司和房产满足银行要求

02

借款人过评分评级系统

03

材料齐全后面签

04

经营场地拍照

05

银行批贷

06

签订正式合同

07

评估公司拍照

08

房管局做抵押

09

放款

杭州和广州整体时间快很多，因为上抵押，第二天可以放款。全流程大约是1周-2周。北京和上海周期差不多，2周-3周左右，看一抵还是二抵。利率的话，目前资质不错的可以拿到3.8-4.35%，20年等额本息计算月供，或者三年先息后本还款。目前有按揭的房产可以直接做二抵。

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