上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！
房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。
情形一贷款申请未获审批通过
案情
甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。
签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。
解析
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。
友情提示
选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。
情形二贷款审批稍有迟延
案情
2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。
履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。
解析
房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。
情形三未明确约定放款期限
案情
2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。
2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。
解析
受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。
情形四逾期办理贷款申请
案情
甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。
履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。
解析
买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。
友情提示
因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。
结语
房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。
作者：高勇
来源：上海市第二中级人民法院
编辑：史梓敬
2021上海购房政策指南续集
今天初七，新年的假期已经结束，大家伙陆续回到了自己的工作岗位，新的一年重新上紧发条，打工人，加油吧！
之前小编发布了2021上海购房政策指南，尽管小编努力做到量大面广，尽量把更多的信息传递给大家，但还有很多网友对于上海置业仍有较多疑问，今天小编再出一篇续集，根据大家的留言以及在上海置业过程中，存在的疑问点，一一点破。
2021祝大家都生牛宝宝
话不多说，咱们下面以QA的方式开始今天的干货：
Q1：过年前，上海市出台了新的购房政策，规定新房售卖规则为：名下无房优先摇号，我现在只有一套房子，如果卖掉，再买新房属于名下无房吗？
A1：属于。也就是说是可以优先摇号买房的。但是这里要注意区别首套，如果之前一套房子有贷款记录，就不再认定为首套。再强调一次：属于名下无房优先摇号并不等同于是首套哦。首付比例不同。
下面给大家罗列下上海首套和二套的认定：
感觉回答的挺好，拿过来给大家参考
Q2：如果上海夫妻俩人名下有两套房，成年子女未婚名下一套房，那夫妻俩人卖掉一套，还能买二套吗？
A2：可以的，卖掉一套还可以再买一套，不限购。
Q3：上海2011年开始交社保，2019年9月开始交公积金，可不可以公积金贷款买房。
A3：可以的。在购房前连续缴纳公积金满6个月以上（含6个月），可以贷的公积金贷款额度为：账户余额的40倍。
现行公积金贷款利率
公积金贷款这边比较复杂，还有疑问的小伙伴留言问我吧。同时也可以通过上海公积金官网查询自己的贷款资格，由于文章不给发链接，这里就不给大家链接了，可以搜上海公积金官网，进入下图页面。
Q4：离婚时家庭有一套，现在再婚男女都没房，还算首套吗？
A4：根据1月21日上海楼市新政，离婚3年内再次购房，会按照离婚前家庭套数计算。很尴尬，如果离婚还没过三年，这种情况也就不能算首套了，因为是按照离婚前家庭套数计算的。不得不说，小编都感觉到烧脑，规则太复杂了。
感觉总结的不错，分享给大家
Q5：婚后在外地买了一套房，是以老公名义贷款的，在上海再买一套以老婆名义贷款，可以按照35%的首付比例吗？
A5：不能。这里重点提醒有贷款记录的置业者，一旦有贷款记录，别管是在外地还是上海本地买的房，再买就不能以35%的首付置业了。很多人竟想着骚操作，感觉在外地买房，到时候外地房卖掉，在上海付首付，这种情况不能再以35%的首付了。而是认定为二套房。
重要提醒：在上海首套房资格很重要，小编不建议大家在外地先置业，再在上海置业。
Q6：夫妻俩为外地户口，男方婚前有两次购房记录，且有贷款，一个还清，另一个在还。女方婚前也有一次购房记录，房贷目前已还清，请问我们社保5年之后还可以在上海买吗？
A6：可以买，但是首付按7成支付。
Q7：去年卖掉了家庭唯一房产，新规之前定了一套二手房，并交付了定金，但没来得及网签，新规就下来了，请问还能算首套吗（之前没贷款记录）。
A7：在法律的意义上，没有网签就等同于没有成交，没有网签新规就执行了，这在后面的网签是按照新规执行的。这个情况大家一定要注意，没网签新政下来一定是按新政的，别管你是交了押金，还是已经签了合同。
好了，由于篇幅问题，只能给大家罗列那么多小伙伴私信以及留言的的问题，在QA环节没有罗列大家的ID，是为了更好保护大家的隐私，在此也谢谢大家的信任和支持。如果哪里有误，还请大家多多指正。
看上期上海购房政策指南可点击下方了解更多
最新调整！事关贷款买房
15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。原文如下：
中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知
银发〔2022〕115号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
来源：中国人民银行官网
监制：刘洪程淼
编辑：谷朋
校对：梁甜甜张玲琳
