上海优化临港新片区人才购房，一线城市再添“定向松绑”

上海再次优化临港新片区人才购房政策。8月20日，上海发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中提出，优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

那么，此次上海局部松绑限购，传递什么信号？

此次上海优化临港新片区人才购房政策，目的是配合地区性产业发展和人才引入。图/ICh

外地人缴满1年社保可在临港购买1套住房

8月20日，上海市人民政府印发《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》的通知。其中，有两项措施引发外界较大关注。一是进一步优化人才落户政策，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权。建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。支持临港新片区管委会根据临港新片区重点产业布局和发展实际，动态调整人才引进重点机构推荐范围；二是定向优化临港新片区人才购房政策，优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

值得一提的是，今年4月，继苏州、南京等热点城市先后边际调整楼市政策，加强预期管理，提振楼市信心后，上海也对临港新片区的人才购房政策进行了调整。4月12日，上海临港新片区管理委员会官网发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》。该政策将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。同时，根据临港新片区的产业发展导向及城市功能发展需求，经综合评定，形成了《2022年临港新片区人才住房政策重点支持单位清单》，《2022年重点支持单位清单》将按需组织更新并公示。2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

那么，此次优化临港新片区人才购房政策与4月的政策相比，有哪些变化？对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最大的变化是此次政策赋予了临港新片区对于非上海生源应届毕业生的推荐权，同时，适度调整和优化了人才认定目录。

具体而言，原来临港新片区的人才认定有严格的目录标准，现在目录标准可动态调整放宽，同时把认定推荐权给到临港新片区的企业，其目的在于，一方面增加企业的自主权，另一方面，范围和目录进行灵活调整，从而有利于临港新片区更大程度吸引人才，也有利于上海中心区一些不在目录范围内的企业可以到临港新片区买房。

“此次政策还有一个变化，就是在临港新片区限购1套，所购住房自合同网签备案满7年后可转让，这是对政策松绑的保障，确保不会出现投机炒房的现象。”李宇嘉表示，此次政策调整背后反映了几个问题，一是上海加大人才引进力度，而且人才门槛逐步降低，这与近期各地人才引进门槛不断降低标准有关，也就是说上海也在积极争抢人才，学历型人才和实用性人才的门槛都在降低；二是在整体人口下降背景下，外围区域需要更多产业和人口的引入，才能使区域发展起来；三是在“房住不炒”前提下，通过更多人才引入来推动房地产交易，为本区域公共设施和房地产发展提供坚实的基础。

有利于满足新市民的居住需求

回顾临港新片区的发展，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海临港新片区的发展经历了三个阶段，分别为2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期发展阶段，临港的市场关注度并不高，毕竟在起步阶段各项配套还不成熟，但自2013年自贸区概念出现后，土地市场率先升温，溢价率居高不下，甚至出现过超过400%的溢价土地。当年，土地市场热度传导到销售市场。但经过一波短暂热度后，市场又回归平静，临港的去化压力又显现出来。直到2019年，临港新片区的概念出现后，市场再度升温。与以往不同，这轮行情的持续性相当长，也与临港各种利好政策分不开。

据《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025）》显示，要完善租购并举的住房体系。注重职住平衡，加大住房供应力度。到2025年，累计新增规划住房建筑总量约1600万平方米，累计新增各类住房约20万套。

而从产业发展角度来看，据媒体报道，8月22日上午，临港新片区三周年重点建设项目开工仪式举行。开工的重点建设项目共计72个，总投资约1530亿元，涵盖前沿科技、高品质住宅、市政交通、能源保障、生态环境、商文体旅、社会民生和综合保税等多个领域。

在此背景下，58安居客房产研究院分院院长张波表示，临港新片区的发展会带动大量人口流入，从2020年到2034年，临港新片区的常住人口250万左右，建设292平方公里。大量的产业和人口不断涌入，势必也会产生大量居住需求，除了在租赁房源层面进行保障以外，通过放松购房门槛也能更好满足新市民的实际居住需求。

“从整个临港发展格局来看，跟上海其他地方不一样，相对来说政策比较独立。为引入各类资源，临港新片区肯定要在产业，尤其是在政策上率先做出引导。此外，从人才引进角度分析，此次上海优化临港新片区人才购房政策，或对上海周边城市形成一定程度的降维打击。”卢文曦说。

一线城市更大范围放松限购的可能性较小

“上海定向放松限购政策，向市场传递积极信号。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析指出，上海作为核心一线城市，其楼市政策调整对于整体市场有着重要的引导作用。此次上海定向放松限购政策，虽然范围有限，但是对市场具有积极的影响。

事实上，今年下半年以来，多地逐步优化限购、限售等行政限制性政策。据中指研究院不完全统计，今年7月，全国多地累计出台93条房地产调控政策。

7月28日，中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松动继续向一线、二线城市扩展，力度也有逐渐加大的趋势。

比如，8月8日，广州再次下调落户门槛，本科学历、社保在保即可申请入户；8月12日，无锡优化“认房又认贷”政策，部分银行将二套房首付比例由贷款结清40%、贷款未结清60%，下调至30%、50%，苏州、南京也相继传出限贷政策松动消息；8月17日，济南全市推广二手房“带押过户”，降低交易成本的同时，提高二手房的交易效率，激发二手房市场的交易活力，从而带动新房市场恢复。

值得关注的是，近期，一线城市出现一些局部、定向的政策微调。8月4日，北京市住建委公众号发文《多措并举提升老年家庭居住品质营造全力友好型社区》，其中提到，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。具体包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

“北京针对特定群体和特定房产落实宽松政策和上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市也有一些局部、定向的政策微调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

对于一线城市来说，非户籍人口购房，连续5年社保或纳税是“标配”，上海临港新片区此前也是需要5年。后来，为了推动临港新片区发展，购房要求有所下降，外地人在临港新片区买房，需要3年社保且在片区内住满一年。目前，对于人才的购房要求再次下降。

那么，此次上海优化临港新片区人才购房政策，是否给一线城市的限购，撕开了一个“口子”？

对此，张波分析认为，临港新片区在今年经历了两轮限购的放松，但此次放松限购不会带动上海整体限购放松，同时政策的目的也并非为了提振楼市热度，而是配合地区性产业发展和人才引入。

“一线城市房地产市场的复苏力度预计还会进一步加大，并依旧在限购层面保持一定门槛，会出现区域性放松，但总体力度依然会偏紧。”张波如是说。

“上海临港新片区的人才住房政策优化，主要目的是为了留住人才，加快区域的发展建设，提振楼市只是其中一个附带效果。”徐跃进表示，上海临港新片区的限购政策优化，是针对特定区域的政策支持。一线城市的人口吸引力强，房地产市场支撑性强，更大范围放松限购政策的可能性仍然较小。

新京报记者张晓兰

编辑武新校对柳宝庆

上海地区“首付贷”或存隐患：避开按揭银行办理多种贷款补足首付款 放大购房杠杆导致信贷违约风险

监管严令禁止“首付贷”，但在上海房产市场中仍可见其踪迹。

《中国科技投资》张婷杨永洁

近日，记者发现，此前遭监管明令禁止的“首付贷”仍出现在上海房产市场中。多位贷款中介均表示，其可协助购房者在银行办理贷款，或为购房者父母办理房屋抵押贷款，用以补足购房首付款。

而早在2017年，监管已确定“首付贷”为违法违规金融产品。分析人士表示，“首付贷”屡禁不止，或与开发商、放贷银行及购房者有关；并且，由于首付贷会放大购房杠杆，或将造成购房者房贷及信贷违约等风险问题。

可在多家银行暗箱操作“首付贷”

“大部分购房者来我们这里买房前，都有充足的资金，但也有少部分人首付不够，我们就会推荐贷款中介给他们”，上海某房地产经纪公司客户经理王小辉（化名）向《中国科技投资》记者如是说。

王小辉表示，若购房者的首付款并不宽裕但又有购房需求时，其可对接多家贷款中介公司，帮助购房者“凑首付”，对接后，则由购房者与贷款中介自行联系办理，房产经纪公司不再参与其中操作。“但是，客户也可以不走银行贷款而凑足首付款”，王小辉补充道。

在记者以购房者身份向多位贷款中介咨询是否可办理“首付贷”时，其均表示“可操作”。李飞（化名）为一名贷款中介，其表示“首付贷”具体方式为：协助客户在各大银行办理贷款，贷款产品类似于信用卡分期产品，“我们都是跟购房者合作，办过好多，从来没有影响过按揭”，李飞向记者承诺道。

*“首付贷”情况，截图自李飞宣传广告

李飞介绍道，购房者需缴足至少18个月公积金，可由夫妻双方同时申请，最长可贷款5年，每月等额本息还款。利率方面，若夫妻双方每月公积金为2000元左右，利息为4.5%左右；若公积金为3000元左右，利率则可降至3%左右。

李飞表示，每家银行大概能办理最高60万元贷款，若购房者所需首付款较多，则需在两家及以上银行分开办理。当记者咨询具体为哪家银行及哪款贷款产品时，对方表示，“不方便告诉您哪一家银行。您带身份证过来就好，我们会帮您办好”。此外，李飞强调，后续客户购房时办理按揭贷款的银行，应与上述办理“首付贷”的银行为不同银行，方可避开贷款审核问题。

“整个流程大概只需要1-2周”，李飞补充道。费用方面，贷款办理成功后，客户需支付给李飞贷款金额的3%作为中介费。

办理抵押贷款补足首付款

除购房者自行在银行办理贷款补足首付款外，购房者还可通过父母已有房产办理抵押贷款。赵宇（化名）在一家商务咨询公司做渠道经理，该公司服务包括房产抵押贷款、房屋抵押贷款、住房抵押贷款、过桥垫资、按揭贷款咨询等。

在记者向赵宇咨询“首付贷”的办理流程时，其回复，“没有‘首付贷’这个说法，不过，可以帮助用户办理信用贷或抵押贷款用以支付首付款”。赵宇介绍道，若购房者父母名下有房产，可用父母名义办理抵押贷款。具体操作为：父母双方准备好身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、个人流水（近半年）等相应材料，至银行申请贷款，银行批复后签署合同，随后进行房屋抵押，最终银行即可发放贷款。

赵宇表示，贷款金额最高为房产价值的30%左右，利率大概为4.9%-5.3%，最高可贷20年，整个流程大概花费2-3周。记者询问可在哪些银行办理，赵宇表示其对接的均为大型商业银行，并补充道，“贷款发放后，父母即可转账给子女用以支付首付。不过，子女办理按揭贷款的银行应避开父母办理抵押贷款的银行，银行才查不到资金来源”。赵宇承诺道，当购房者成功办理按揭贷款后，该公司才会收取相应费用，即贷款金额的1%作为中介费。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道，“首付贷”银行和按揭贷款银行为不同银行，且往往体现为不同贷款主体，在征信记录上无交叉印证，在贷款使用人不主动承认的情况下往往无从查证，自然便可规避贷款审查。

“做高”房价获得额外资金

另据王小辉介绍道，购房者可与原房东协商，将房价“做高”，从银行获得更多贷款，待银行将贷款发放至房东后，房东再将差价补给购房者。王小辉具体介绍道，若上海某区一套二手房的价格为800万元，上海首套房首付比例为35%，客户则需支付280万元首付给原房东，剩余520万元由银行放贷。若购房合同的房价抬高至900万元，那么银行放贷给房东的金额则由520万元提高至585万元，中间将产生65万元差价，房东即将该金额退还给购房者，由此，购房者手头便多出一部分现金用以缓解资金紧张问题。

不过，王小辉亦表示，“做高”房价虽可暂时缓解购房者资金问题，却会带来其后续月供金额提高的负面影响。此外，购房者或将面临房东毁约风险。如上海浦东新区法院曾披露一起“阴阳合同”案件，购房者及卖家约定好采用“阴阳合同”的方式，“做高”房价，从银行获得更多贷款，但贷款发放后，卖家迟迟不退给购房者差价。随后，该购房者将卖家起诉至法院。

上海浦东新区法院经审理后认为，依据我国《民法典》第146条的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。案件中原、被告为提高贷款金额，约定虚假交易价格，依此而签订的合同应当无效。最终，法院判决卖家返还购房者差价及相应利息。

“首付贷”加大风险隐患

“首付贷”为何屡禁不止？柏文喜分析道，开发商因“首付贷”推动销售、“首付贷”发放银行也因其有充足抵押物或有扎实还款人而“网开一面”，从而致使被监管禁止的“首付贷”操作仍存在于市场中。在建诚晟业总经理苑承建看来，“首付贷”为房地产销售过程中产生的乱象，一方面由于购房者本身购买力不足；一方面则由于“改善型”购房者受二套房限购限贷政策影响，首付资金不足。

早在2017年8月，经住建部、国家发改委、央行、原银监会等七部委议定，“首付贷”被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。同年9月，住建部联合央行、原银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中规定严禁房地产开发企业、房产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

针对“首付贷”被禁止的原因，柏文喜分析道，由于其会造成大量低质客户或炒房客进入按揭市场而给银行造成较大的潜在风险。苑承建认为，“首付贷”潜在危害较大，针对刚需购房者情形，放大其购房杠杆，超出购房者还贷能力，在市场波动情况下，或将造成房贷及其他信贷违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国科技投资》记者，“‘首付贷’背后其实是购房者加杠杆的操作，有极高风险。从购房者本身来说，为个体购房行为，但如果行业中普遍出现该情况，则会成为新的金融风险”。严跃进建议道，在降低首付方面，监管部门有更多方式可行，例如将公积金用于首付，监管应给予更多支持。

上海限购政策解析，上海家庭理论上最多名下可以有6套住宅

一非沪籍：

1.单身人士，那很遗憾您限购了。

2.以家庭为单位，名下无上海产权住宅且在上海63个月中有60个月的社保或者完税证明，恭喜你可以在上海拥有一套购房资格。

二沪籍：

1.单身人士，在2011年1月30号前本人和父母名下共同拥有小于或者等于2套住宅，恭喜你还有一套购房资格；若在在2011年1月30号前本人和父母名下共同拥有3套住宅，很遗憾您限购了。

2.上海已婚家庭分两种，第一种男女双方都是上海户口，（1）在2011年1月30号之前各自本人和父母名下共同拥有小于或者等于2套住宅，那恭喜你还有2套住宅的购房资格，在上海最多可以拥有共计6套住宅；（2）如是在2011年1月30号之前一方和父母名下共同拥有3套住宅，另外一方有两套住宅，那恭喜您还有1套购房资格；（3）如是在2011年1月30号之前一方和父母名下共同拥有4套或者以上住宅，那很遗憾您限购了。

第二种情况：男女双方有一方是非沪籍，（1）沪籍一方在2011年1月30号前各自本人和父母名下共同拥有小于或者等于2套住宅，非沪籍一方在上海没有住宅，那恭喜你还有2套住宅的购房资格，如若非户籍一方，名下已经有一套住宅，那就是还可以拥有一套住宅，以此类推。