马铃薯贷款：申请房贷时银行会查什么？哪些人贷款容易被拒？

买房向银行申请贷款是常见不过的事情了，在办理按揭时，很多人由于银行流水不够或者其它方面的问题而导致贷款迟迟办理不下来。这是因为，银行在受理个人的房贷申请时，都会进行审核，并不是人都能顺利地办理贷款。那么，银行究竟会对哪些方面进行审核呢？哪些人的贷款容易遭到拒绝呢？

1、银行会先对申请人进行调查

2、对申请人的调查，重要的是看申请人是否具有经济偿还能力。

3、检查申请人的身份证和户口，如果其是和直系亲属参与借款，银行也要检查其亲属的身份证和户口本。

4、如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。

5、申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。

6、在确定贷款年限时，银行有时还会考虑到工作年限，如果距离法定退休年龄还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。

7、对申请人的调查，包括与开发商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。还要调查购房人名下有几套房，是否有过房贷记录。

8、对开发商的调查

9、包括开发商与贷款申请人签定的购房合同或协议，这也是重要的。开发商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给购买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。

10、申请房贷哪几类人容易遭拒签？

11、未满18岁的未成年人

12、现实生活中，越来越多的父母们想以自己未成年子女的名义购置房产。一是从对子女的关爱出发、考虑到未来孩子的户籍问题；二是父母感情不和，为了保护子女留下一套房产；三是担心会征收遗产税，为了避税将房产转移到子女的名下；再者也有不少父母以子女的名义购房是为了逃避债务或者隐匿不愿曝光的财产等。

13、从银行的贷款条件来看，借款人在向银行申请贷款时需要有一定的学历证明、具备相对稳定的职业与较高的经济收入，很显然未满18岁的未成年人并不符合银行基本的贷款规定，所以不能够以自己的名义直接向银行申请贷款。

14、不符资格的超龄人群

15、在申请个人住房贷款时，男借款人年龄不超过65岁，女借款人年龄不超过60岁。很多银行为了减少贷款坏帐率、降低银行贷款损失，在合理的规定范围内限制贷款人群，这也是银行"自我保护"的一种方式。

16、个人信用资质较差者

17、在央行的个人征信数据库日趋完善之后，全国范围内任何一家银行都能随时查阅到借款人的个人资料，名下是否有房贷、车贷、款、还款记录等，甚至连借款人工作单位、联系方式、身份证件等也都是一览无疑。银行根据征信数据库里的借款人信息，来判定其是否符合申请贷款的资格。

18、在我们贷款买房前，要了解相关的购房政策，贷款条件，需要准备的相关资料等，以方便贷款的顺利办理。同时，注意在买房前，查询下自己的信用记录，避免交了定金或首付，后却出现贷款办理不下来的情况。

银行按揭贷款资料

有房的地方才有家！相比于国外的提前消费，能够租房住，中国人固有的想法都是想要拥有自己的房子。而绝大多数人都没有实力能够全款买房，因此大部分人都会进行银行贷款来满足自己的需求。有个段子是这样写的：有一个买了房的老太太和一个想买房的老太太，在人生末年，买了房的老太太想着我终于还清了贷款，另一个想着我终于存够钱买房。从这个故事中很多人会觉得存钱全款买房的老太太太傻了，一辈子存钱买房，结果买了房自己再也没有过多的时间去享受一辈子努力的成果，而且还是最好的结果了，在现在的市场行情中，通货膨胀，物价上涨，房价也在不停的上涨，大部分的普通人可能努力了一辈子还是不能赶上房价的上涨速度。作为贷款买房的老太太来说，从她背负贷款那一刻起，她享受了自己的成果，但是为了这个成果她所付出的努力可能超过别人的两倍或者三倍以上。

很多人都深有体会，今年银行按揭的难度，很多人买了房而银行贷款迟迟不能放贷。从2020年年底以来，银行政策开始紧缩，首付上调，银行利率上浮，放款周期拉长，贷款人资质审查比往年更严格（2021年上半年有的银行首套房从两成首付上调到首付三成；利率上浮了10%左右；放款可能要三个月半年以上；从2021年下半年开始，银行开始严查首付贷，调查贷款人的首付款来源以及名下的贷款情况。）。2021年7月1日起，执行新的公积金政策：根据个人缴纳公积金的基数、年限和余额来计算公积金的贷款额度，相比于之前，很多刚缴存公积金的年轻人极大的缩减了贷款额度，从而去选择利率更高的商业贷款。今年以来很多银行已经开始逐渐减少办理二手房贷款，甚至有的银行直接不受理二手房业务，已办理的也很难有放款额度。

办理按揭需要准备的资料

商业贷款

1.夫妻双方身份证原件及复印件（身份证不能过期）

2.夫妻双方户口本原件及复印件

3.夫妻双方结婚证原件及复印件（有些老版的结婚证是手写的，身份证号有误需要换新的，如有丧偶也则提供相关证明，离婚则提供离婚证或者法院判决书，单身则不需要）

4.夫妻双方银行流水（根据银行要求提供近半年或者一年银行流水，流水一般要所有贷款月供的2.5倍以上）

5.夫妻双方工作收入证明（有合要求的公司公章，部队或者外企有专门出具的工作收入证明，个体户提供营业执照原件及复印件）

6.开发商提供的购房合同原件以及首付款发票复印件

7.夫妻双方征信报告

8.贷款银行主贷人一类银行卡

纯公积金贷款

1.夫妻双方身份证原件及复印件

2.夫妻双方户口本原件及复印件

3.夫妻双方结婚证原件及复印件

4.开发商提供的购房合同原件及复印件和首付款发票原件及复印件

5.夫妻双方征信报告

公积金组合贷款

提供以上两份材料

个人部队纯公积金贷款

1.身份证原件及复印件（以及士官证）

2.户口本原件及复印件（如果已经迁到部队所在地则部队开具集体户口复印件）

3.近半年或者一年银行流水

4.工作收入证明

5.部队公积金提供的公积金审批单和批款单（须提供购房合同原件，首付款发票原件，无房证明到部队公积金处审批公积金贷款）

6.房租所在地公积金对接银行个人一类卡

7.开发商提供的购房合同原件及首付款发票原件

（注：每个区域银行所提供的资料不一样，具体请到银行具体咨询）

10年经验总结：小额信贷实地调查的要点浓缩，绝对干货

1

贷前调查

是小额信贷业务中的“核心”部分，贷前调查是信贷人员与客户建立沟通平台，通过信息的获得，给予公司决策提供依据的过程？包括：信息的获得（实地调查）、信息的量化分析（贷款分析）提交文件资料标准化（制表）。

主要风险：道德风险、信息不真实、信贷员能力不足

是整个信贷流程中的一个核心环节，也是贷款行政成本最高的一个环节，因此只有通过了初步删选的申请客户，才会对其进行现场调查；也是控制信贷风险最关键的一步，因此贷款公司需要合格的经过良好培训的信贷员和过硬的调查技术。

调查前的准备

核查客户的身份，通过对申请表分析概括客户特征

查询客户的征信

通过可能的途径对客户做侧面的了解

如对客户所从事的行业不了解，通过可能的途径获取相关的基本行业知识

综合已获得的信息，对客户做初步的分析和判断

对现场调查的步骤和流程做了规划，对调查的重点和流程做到心中有数

2

实地调查基本原则

眼见为实：坚持实地信贷调查，包括借款申请人企业经营状况调查、借款申请人家庭状况调查、担保人调查。

交流要“面对面”：进行信贷调查时，应该以访谈和实地考察为主要调查手段，交流时要以开放式的问题，了解借款人的实际人品和财务信息、经营情况。

必须调查了解借款人的家庭情况。小企业贷款的调查不能把重心放在一个潜在借款人的资产价值上，而是重点评估借款人的还款能力，要分析借款人所处的社会和经济环境，了解借款人真实的支出和收入，这样才能准确判断客户的风险情况。

经营场所、家庭调查、保证人、侧面。

1、调查分析难点

企业越小，和社会接触的半径越小——难以获得企业生意的依据

企业越小，和所有者的关联就越大，必须把老板和生意融为一体

企业越小，固定资产投入就越少——缺乏控制的抵押物。

可信程度递减：权威第三方凭证→第三方凭证→客户自制原始凭证→非利益相关人提供的信息→客户总账→客户口述

2、预约客户的重要性

良好的预约是成功调查的第一步，很多信贷员希望对客户进行突击调查因此不喜欢提前预约客户，但实际情况是这种做法收效甚微且严重影响调查工作的效率，并且让客户觉得很“唐突”，因此我们建议在进行现场调查前一定要与客户进行预约。

预约客户——步骤

1、自我介绍

2、确认申请

3、约定时间：询问客户是否有时间、告诉客户你需要占用他/她多长时间、提醒客户你会问详细问题

4、告诉客户你会去他家看

5、告诉客户你需要看到的文本材料

营业执照、房产证、购房合同、租赁合同、进货单、销货单或记录、户口簿、身份证等

6、询问具体路线

开场

良好的开场可以为调查的进行营造一个好的氛围，有的时候甚至可以在不经意间获得重要的经营信息

与客户寒暄问好，有合适的话题可稍微恭维一下客户

四处打量，对经营的规模和范围有个大概的了解

友好的聊天，让客户放松

核实身份和产权

身份核实

查看营业执照：现在的和过去的

查看租赁合同及缴费凭证：现在的和过去的

核实经营地址、经营范围、经营时间等

了解经营历史

何时开始经营？

客户在开始此经营前是做什么的？

初始投资是多少？资金来自何处？

从经营开始到现在每年的留存收益（净利润减去家庭开支）是多少？

从开始做生意以来借过钱吗？

如果借过，已经还了钱吗？

了解业务结构

询问经营和损益数据

销售额

去年的总销售额是多少？

今年到目前为止的销售额是多少？

好的、差的和一般的季节各是什么时候？

好的、差的、一般的月份分别可以销售多少？

上个月的销售额是多少？

本月到目前为止销售了多少？

一周好的和差的营业日各是哪些天？

客户的营业时间有几个小时、什么时段卖的好？

今天到目前为止的销售额是多少？

哪几种产品的销量最大、分别占总销售额的多少？

主要产品的平均价位在什么水平？每个月（或年、周、天）销售多少（数量或金额）

询问经营和损益数据

进货

不同产品的进货频率分别是多少？

每次进货量（数量、金额）

从打款到收到货要多长时间？

一般存货最低保存多少？（够多长时间的生产、销售）

上个月进了多少货？

最近一次进货是什么时候？进了多少？

注意：淡旺季明显的生意，区分淡旺季进行询问

询问经营和损益数据

毛利率

您平均下来每销售100块毛利有多少？

您定价/加价的原则/方法是什么？

针对客户销量大的产品，分别询问产品的进价与销价，尽可能多问几种（心中默默计算各自的毛利率）

在产品可分为不同大类的情况下，针对不同的种类，分别选择有代表性的产品询问

询问经营和损益数据

固定费用

您生意上一个月的固定开销有多少？

一个月租金是多少？

有几个员工？各自做什么？工资都怎么发（固定工资金额、提成方法）？上个月发工资总共发了多少？

水电、通讯、交通、税收费用各多少？

还有哪些其他固定费用？

您一个月至少销售多少不亏本？

询问经营和损益数据

净利润

总的算下来，您一年能净赚多少？

去年赚了多少？今年预计赚多少？

前些年份各自赚了多少？

以前年度有过亏损吗？如果有，亏了多少、是什么原因造成的？

索要经营单据和资料

根据客户的经营特点，确定可信度高的、有价值的经营单据和资料：

账本

厂家年度返点通知

超市/商场的月度结算单等

进销货单据

有客户所称主要产品的单据要单独拿出

电脑记录

银行流水、汇款凭证等

记住：要先口头询问，再索要、查看书面资料

核实有关经营数据

拿到经营单据和资料后，要对所记载的数据和信息进行加总、处理、分析，并与客户口述进行比对分析。

运用逻辑检验的方法和原理，对各项数据之间的逻辑一致性进行判断。

询问家庭及开支情况

房子是自己的吗？什么时候买的？多少钱？全款还是按揭？贷款多少？每月还多少?

有车吗？什么时候买的？多少钱？有贷款吗？

父母多大了？在做什么？住在一起吗？

几个孩子？多大了？在做什么？

一年的家庭开销有多少？

每月日常生活消费支出有多少？

私家车一年费用多少？

孩子上学花费有多少？

赡养长辈一年支出多少？

人情往来支出一年花多少?

有哪些娱乐休闲方面的爱好（旅游、和朋友一起唱歌）？一年花费多少？

初步分析和判断

简单计算月可支配收入能否偿还每月还款？如果可以，继续调查。如果不可以，思考一下是否继续调查或结束调查.

清点应收/预付账款金额

1、应收账款

询问应收帐款总额

了解主要的欠款单位和人员有哪些，各欠多少金额、欠款单位最近一次交易往来的情况、收回可能性怎么样；

查看有关的书面凭证

对于金额特别大的应收账款，留下欠款人的姓名和联系方式

2、预付账款

索要已付款但尚未到货的付款凭据（告诉客户这将计入其资产，有利于贷款的审批）

注意付款人和收款人信息、打款时间

确定应付/预收等负债金额

3、应付账款

询问是否欠供应商款项

查看近期进货的付款凭据进行核对

4、预收款项

询问近期会员卡的办理情况、下游客户的订货情况

查看有关的预收款记录

盘点存货/固定资产

1、库存盘点

询问客户库存产品的价值有多少？

分主要类别分别询问存货数量和金额

根据价格和产品类型将存货划分为主存货种类和次存货种类

对存货进行分类清点

2、清点固定资产

分别询问各个固定资产的购置时间、购置价格、使用年限

对于生产设备，要留下整个机器和机器铭牌的影像，记下厂家名称和联系方式

查看现金/银行存款

1、现金清点

现金是重要的“交叉检验”工具，对于现金销售比较重要的客户，一定要对其营业场所现金进行清点

询问其多长时间存一次

店面的现金是几天的销售款、这段期间从店面支出了哪些款项

注意不能触碰客户的现金，请客户为你清点

2、银行存款

询问客户银行存款的金额、存在哪里

就近找银行网点、ATM查看其存款余额

询问生意往来主要用那个账户、请其打出该账户一定时间的流水

3

我要调查到什么程度？

有一个可行的标准：

我进去之前，对这个行业还不熟悉

我从客户那儿离开的时候，我可以作为一个经理来做这项生意

当然并不是说你要成为一个技术专家

注意沟通技巧

要避免客户产生“被调查”、“被审问”的感觉？

好的开场方式很重要

语气、发问方式、体态语言很重要

让客户觉得是你对这项业务很好奇

学会处理抱怨

客户会说：太麻烦了、贷这么点儿钱怎么这么麻烦呢…..？

让客户换位思考

善意微笑对待、语气平和坚定地表明这是银行的业务流程规定

注意识别“骗贷”

注意警惕危险信号

无标志牌、未生产的厂房

闲置、随意搁置的机器设备

办公场所不适合所从事的业务

经销商办公场所无样品/报价单

新签订的合同、格式异常的合同

客户不熟悉业务、不能准确说出所售产品价格

各种书面资料都无法提供

不明身份的其他人员

员工异样的表情

客流稀少、气氛低沉的商场/市场

与所述业务不匹配的经营环境

无关键库房/厂房的钥匙、管库人员不在

不合常理的业务安排

4

重点：申请人是生意的实际所有人和有合理的借款需求

如何保证申请是实际产权人

初始投资来源合理性

客户经营历史、生意发展历程的合理性

客户对生意的了解和熟悉程度

对客户的态度

必要的相关协议等文件支撑

客户账户流水是否符合生意的特点

向主管部门、员工等了解情况

保证人调查

身份的真实性及是否满足条件，以及与借款人的关系。一般情况下，信贷员并不需要对保证人做过多深入的调查，但必须核实保证人的真实性，以及告知其保证责任。

调查内容:资产状况、借款人与保证人的关系、认识时间、保证人愿意为客户提供担保的原因、有无债务关系、担保人对借款人的评价、担保意愿、担保责任声明等

您觉得还需要调查哪些？

侧面调查

是微贷技术的重要一步，也是最容易忽略的一步。

侧面的渠道主要有：邻居、老客户、上下游、所在地相关部门等。

文章来源：对公客户经理必读