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付给你的利率是怎么算出来的

我们到银行贷款，银行向每个人索要的利率可能不一样。比如你到银行贷款，年利率是5%，而我到银行贷款，年利率可能就是8%。此外，不同期限的贷款利率也是不一样的，比如一年期贷款的年利率是6%，五年期则是8%左右。

银行为什么区别对待我们？确定利率的依据到底是什么呢？有人喜欢存钱，有人喜欢借钱利率的差异是由利率的构成导致的。利率主要由三个部分构成，分别是纯利率、通货膨胀率、违约风险报酬率。

什么是纯利率呢？假如你买彩票中了100万元的奖金，你可以选择在今天领取，也可以选择在一年后领取，假设未来一年物价不会上涨也不下跌，也就是说不存在通货膨胀与通货紧缩的问题，而且不存在任何风险，即100%肯定一年后你领得到钱。

即便这样，你还是会选择在今天领取，为什么？因为大家都知道，今天的100万元的价值大于一年后100万元的价值。为什么今天的100万元比一年以后的100万元值钱呢？这两者的差额就是纯利率造成的。

那么，纯利率是怎样产生的？在生活中，我们每个人对待生活的态度，或者说个人偏好是很不一样的。有些人喜欢及时享受生活，上午挣了1元，下午就花掉这1元，甚至上午挣1元，下午要花掉2元。而有些人喜欢存钱，本质上就是推迟到以后的某个时间才进行享受。喜欢现在享受的话，入不敷出怎么办？只有借钱了。

无论是美国政府还是美国老百姓，大手大脚消费而不喜欢存钱的习惯是出了名的。在过去的30年中，美国居民的平均储蓄率只有大约4%，也就是说美国人每挣100美元就会花掉96美元。2019年5月23日，美联储的报告说，美国40%的家庭连400美元的救急现金都没有。这样大手大脚消费的结果就是美国政府经常缺钱。政府缺钱怎么办？以发行国债的方式向别人借。

而大部分中国人都比较喜欢存钱。改革开放以来的几十年里，中国居民的储蓄率高达20%，这个比例在全世界的主要国家中几乎是最高的。改革开放以来中国经济能够一直高速增长，一个很重要的原因就是中国居民的高储蓄率为经济发展提供了充足的资金。

对于喜欢存钱的人，他们推迟享受的行为应该得到补偿，而且推迟享受的时间越长，获得的补偿也就应该越多。这个补偿就是纯利率。

把钱藏在床底下，资金就无法产生价值但一个显而易见的问题出现了：如果推迟享受就能获得补偿，那么我把一笔钱藏在家里床底下或者埋在地底下，需要的时候再把它拿出来购物或者旅游，是不是也会获得补偿呢？答案是当然不行。为什么不行？这涉及一个关键的问题，即推迟享受而获得补偿的前提条件是必须把这笔钱投入到生产与消费这一运动过程中，让钱变成生产性资金。

把钱投入生产与消费这一运动过程的方式就是投资，而投资的方式有两种，要么是我自己用这笔资金创办企业，从事生产；要么是我把钱借给别人，让别人创办企业，从事生产。当我们把钱藏在家里或者埋在地下，钱就从这个运动过程中退了出来，我们的钱就被称为货币；当我们把钱投入生产与消费这一运动过程中之后，我们的钱就被称为资本。只有在生产与消费过程中，货币的价值才可能增加。

货币的时间价值

纯利率就是在没有任何风险，也不存在通货膨胀的情况下，由于我们将资金投入到了生产与消费过程中推迟了享受，因而获得的补偿。推迟享受的时间越长，得到的补偿也就越多。因为得到补偿的多少是与推迟享受的时间长度成比例的，所以纯利率也叫货币的时间价值。

那么，纯利率到底是多少呢？纯利率受到资金的需求与供应的影响。但是，在现实生活中，我们所知道的利率是包含风险、通货膨胀等很多因素在内的，因此要准确地测定纯利率非常困难。

什么时候应该借钱

央行与财政部的“神仙吵架”2018年7月13日，中国人民银行研究局局长徐忠发表文章说，多个现象表明积极的财政政策不够积极，甚至是紧缩的。这话的意思就是，现在经济不景气，经济增长速度下降，财政部应该多投资项目，拉动经济，比如投资基建之类，而事实上呢，财政部不但没多花钱，反而比以往少花钱了。证据就是财政部的收入不但没减少，反而增加了。2019年GDP的增长率才6.6%，财政收入反而增长了20%。然后，财政部官员匿名发表文章，进行反击。文章说，你又不是我们财政部的人，你哪知道我们花了多少钱？再说了，你们那些金融机构，例如银行，成天弄些稀奇古怪的金融产品，变着花样帮助地方政府弄钱。

为什么中国人民银行的官员与财政部的官员之间会发生这种“神仙吵架”的事情？因为最近一两年，全国上上下下都缺钱，企业与老百姓都感觉日子很难过。这场“神仙吵架”最终在2018年7月23日收场，怎么收场的呢？7月23日，李克强主持召开国务院常务会议，会议提出“一是积极财政政策要更加积极”，“二是稳健的货币政策要松紧适度”。这话翻译过来就是：财政部应该适当多花钱，中国人民银行也要适当多印钞票、多放水。但中国人民银行如果不加控制地多印钞票、多放水的结果是什么呢？物价上涨，也就是通货膨胀。

逃不开的通货膨胀

物价上涨，也就是通货膨胀，是任何时候、任何国家都避免不了的问题，区别只是物价上涨的程度不同而已。最近几年全世界物价上涨最厉害的国家是委内瑞拉，基本上每一个月的物价都要比上一个月上涨100%。2018年6月，在这个国家，一杯咖啡要100万元，而7月就上涨到200万元。

中国怎么样呢？有人计算过，1985年中国人民银行发行的钞票总量是5198亿元，2018年增长到大约180万亿元，33年增加了300多倍。相对应的，在过去的30多年里，人民币的购买力贬值了91%，每年贬值9.3%，也就是说1985年的1元到2018年变成了只有大约9分钱。

美元也在贬值，在1913—2018年的这105年里，美元的购买力贬值了97%，每年贬值3.3%。跟人民币相比，美元贬值的速度要慢一些。

什么情况下借钱才划算

由于物价不断上涨，所以我们在把钱借给别人的时候，一定要考虑物价上涨的因素。利率里面，除了我们之前讲过的纯利率，还有一个通货膨胀率。举例来说，假如现在你有10000元，苹果1元一斤，银行的一年期存款利率是1.5%，2019年的通货膨胀率大概是2%。你有两个选择，一是把这10000元全部用来买苹果，可以买10000斤；二是把钱存入银行，存一年。一年之后，结果怎么样呢？10000元变成了10150元，但是苹果变成了1.02元一斤，买10000斤苹果要10200元，你的10150元只能买9951斤苹果了。

所以，如果把2%的通货膨胀率算进来，把钱存在银行，表面上银行给我们的存款利率是1.5%，但实际利率是-0.5%，我们是在倒贴钱给银行。所以，在物价上涨很厉害的时候，将钱存入银行或者把钱借给别人都是很不划算的，向别人借钱才是划算的。

2018年，中国金融市场中频繁发生违约事件。所谓违约，就是公司或者个人还不起债了。公司或者个人借了别人的钱，按照一般的做法，是要按时付给债权人利息与本金的，如果不能按时支付利息与本金，那就是违约。我们向银行贷款买房时，银行会与我们签订贷款合同。在贷款合同中，银行要求我们每月按时支付月供。但是，在这个过程中银行要承担很多风险，其中最主要的一个就是违约风险。

银行把钱借给我们后，我们可能因为两个原因而违约：一是赖账，有钱也不还，中国现在有很多老赖，这些老赖有钱也不还；二是心有余而力不足，例如我们失业了。借钱不还的风险就是违约风险。当然，银行比谁都精明，它不会白白地冒这种风险，它会要求得到补偿。这就是利率的第三个构成部分——违约风险报酬率。

为什么不同的人贷款利率可能不一样

之前我们说到，不同的人去银行贷款银行索要的利率可能不一样，比如银行只收你每年5%的利率，而收我8%的利率。为什么银行要我多付3%的利率？就是因为我们两人的违约风险不一样，也就是说银行觉得把钱借给你不会有问题，但是我可能赖账不还，或者我可能失业，想还也还不起。银行把钱借给我，有可能这贷款就收不回去了，风险比较大，所以要多收我利息，作为保险。

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最近接到这种电话没？千万别上当

“您好，

现在可以帮您把房贷利率降到3%，

500万贷款10年可省百万利息，

请问需要吗？”

今年以来，

相信有不少人都接到过这样的营销电话，

他们有的自称是银行经理，

有的自称是助贷中心工作人员，

声称可以把利率调整前的

较高利率转换成低利率，

客户轻轻松松就能省下大笔利息。

真有这种好事吗？

特别是对于部分前些年签约的购房者，

接到这种电话难免有些动心，

甚至心存疑惑。

记者了解到，

打电话的人其实就是资金中介，

他们电话里说的“低利率贷款”就是经营贷。

市民收到中介推销经营贷的电话和短信

顾名思义，经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入，甚至有可能让客户承受法律风险。

贷款置换“手续费”吓人

存量房贷要想转换成经营贷，首先要成为一名个体工商户或者公司法定代表人。记者暗访了多位资金中介获悉，目前贷款资料包装费用在1万元左右，同时在今后的贷款期限内，每年维持空壳公司的费用在1000元左右。

一般来说，这些中介会按照贷款金额的1%-3%收取服务费。此外，在办理经营贷时，需要提前将存量房贷结清，再将解押后的房产作为经营贷的抵押物，在这个过程中，中介会提供过桥资金，收费标准从每天万分之六到千分之三不等，即100万元每天需要600到3000元，按照整个流程半个月推算，200万房贷过桥资金的平均成本大约为5.4万元。并且，部分经营贷产品要求3至5年归还一次本金，此时客户可能又要找中介花费一笔过桥费用。

以贷款金额200万元、贷款时间10年，两次过桥费用计算，资料包装1万元+维护成本1万元+中介费4万元+过桥费用10.8万元=16.8万元。粗略估算，办理经营贷的成本就接近17万元。

那么付出了这么多成本，每个月的负担真的减轻了吗？

记者按照房贷金额200万元、利率5.6%、等额本息25年计算，每月月供1.24万元。

根据中介介绍，目前做得较多的是利率3.7%，期限10年，先息后本，10年后一次性还本的产品。以此计算，同样借款200万元，每月月供6166元。看似每月可以节省6234元，实际上忽略了10年后一次性归还本金200万元带来的压力。如果要想在10年后还清贷款，现在平均每月需积攒1.6万元，加上月供6166元，实际每月负担为2.2万元。

面临贷款收回风险或影响征信

当记者询问经营贷置换房贷是否有风险时，多位资金中介信誓旦旦地保证：“没有任何风险。”那么事实真的如此吗？

记者走访了多家银行，客户经理均反对客户办理经营贷置换房贷，原因是“风险极大”。

某国有银行客户经理介绍，该行会定期对经营类贷款进行数据筛查，系统会对资金流向不明确的贷款进行风险提示，银行客户经理在贷后管理过程中，客户若不能提供相关证明材料，则会面临贷款收回的风险。

“这种经营类贷款期限一般只有3-5年，比房贷的期限短很多。通常来讲，银行为了检验客户的财务能力，会在贷款到期后要求客户一次性还完本金，再根据借款人当时的综合条件办理续贷，现在谁都不能保证届时可以续贷成功，更不能保证续贷时的利率与原来一样。”另一家国有银行某支行客户经理说。

武汉市民谢女士向记者反映，今年初曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营贷置换房贷。7月末，她突然收到银行通知，根据前期签订贷款合同内的条款要求，如果贷款资金违规使用，则需要在一定期限内将违规贷款还清，否则金融机构有权要求谢女士支付罚息，还可能列入失信人员名单。谢女士一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借钱还贷，最后不得不将二手房降价卖出。

存量房贷置换经营贷涉嫌违法

湖北大诺律师事务所律师陈进伍在接受记者采访时介绍，不明事理的购房者，如果经受不住资金中介的诱惑，而将名下存量房贷转换成经营贷，是会面临法律风险的。

就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(简称《通知》)。

《通知》规定，银行业金融机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外，《通知》还明确，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

值得一提的是，从法律层面讲，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。因此，借款人除将面临前述的经济风险外，还将可能承担严重的刑事法律责任后果。

新晚报综合极目新闻、潇湘晨报

来源：新晚报